楼市调控政策敏感期 千亿民间资本该何去何从?

在楼市调控的敏感期,千亿民间资本何去何从成为业内关注的热点。部分被住宅套住的资金,开始寻求割肉出逃,上海就出现了者批量抛盘的现象。也有很多资金仍在四处寻找出路。楼市独特的保值性以及民间资本的惯性都使得他们难以轻易舍弃房地产,部分资金到二三线城市的住宅市场、一线城市的商业地产中寻找机会。然而不少的资金却选择了作壁上观。资本的逐利性虽然注定了其贪婪的特征,但在目前复杂的市场环境下,错投不如不投,规避风险显得更为重要。

北有山西千亿资金,南有温州千亿资金,难舍楼市情怀。

的楼市新政,将住宅性降至点,原本贪婪且逐利的民间资本不得不另寻出路。然而,在钢铁、水泥等行业产能过剩和新兴技术产业高门槛的双重挤压下,民间资本可选择的余地却少得可怜,熟悉的楼市仍对他们对着较大的诱惑力。但是,住宅市场的性不再,整个市场前景不明,分化由此成为一种必然。

住宅到二三线城市去

“这里房价合适,买卖不受限制,空气也好,啥时候你过来,咱俩一起碰碰吧。”牛经理操着一口地道的河南话向记者说。经朋友介绍,记者联系上牛经理。

他原是郑州煤老板,河南煤炭资源整合后,小煤矿干不下去了,他选择到北海房产。他告诉记者,他房地产从不贷款,全部用现金,在北海既买现成的住房,又关注土地市场,有意以后搞房地产开发。他看好北海的理由也很简单,因为空气环境好,环境也比北京、上海简单些。

事实上,山西、河南、内蒙煤炭资源整合,退出的民间资本正在寻找可保值的产品,而住宅仍是他们感觉为实在的产品。

与牛经理不同的是,张老板选择在自己熟悉的呼和浩特做房地产开发。

“在呼市拿到了700亩地,既有商业也有住宅,正在做开发计划。”他告诉记者,楼市新政后,虽然呼和浩特的成交量下降了两三成,但价格坚挺,所以他对自己开发的项目前景还比较乐观。

记者了解到,共计有上千亿的山西、河南、内蒙民间资本仍难舍楼市住宅情怀,他们大都选择去二三线城市继续。

据山西省公布的官方数据显示,2009年开始的山西煤炭资源整合,大约向市场释放了1400亿资金。实际上,“这一个数字可能高达3000亿元。”一位不愿透露姓名的山西煤老板表示。

一位人脉颇深的业内人士刘经理向记者透露,新政后有很多客也曾有其他选择,如股市等。

但是,“他们对股票这些摸不着的东西不习惯,终还是选择自己熟悉的住房进行。”据刘经理透露,目前山西、内蒙的一部分客,早已转战珠三角如中山市的一些房价较低的二三线城市。

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在深圳,很多人都认识邹健民,除了因为他是一位有近10年经验的资深房产客外,更因为他曾接受央视采访。与上述客不同的是,他对住宅市场并不看好,哪怕是二三线城市的住宅。

“虽然身边也有温州等地的朋友去二三线城市,我却认为这将受制于新政中对异地房产的限制,必然会增加风险,不如商业地产。”邹伟民向记者表示。

他告诉记者,仅从租金来看,目前住宅的很低,相反商铺率在5%-6%,更好一些的甚至能达到8%-9%,显而易见更具价值。

“这是实实在在看得见的,当然商铺,眼光要好,碰上不好的商铺,甚至几年没人租。”邹建民说。

一位业内老总私下告诉记者,前两天中国(新闻公司)董事长潘石屹赴温州参与房地产论坛,很受温州民间资本的关注。其中,身家过亿的人不在少数,一些人对工厂、商业地产都感兴趣,有一些已经在上海开始商业地产。

“住宅受限,商铺正是时机,想不让您的财富缩水,东四环成熟商街,带租约品牌旺铺限量抢购中。”记者收到北京阳光上东项目的推销短信,而近期类似的短信不在少数。

富力地产商铺联展负责人也向记者表示,新政以来,向其咨询商铺的客户数量不减反増,成交呈现明显上升态势,有迹象表明不少资金对商业地产兴趣在增加。

“刚刚从山西回来,真切感觉到相当一大部分山西民间资本仍对北京地产保值情有独钟。”高和董事总经理苏鑫说。

值得关注的是,在此之前,苏鑫是潘石屹旗下一员猛将（担任中国副总裁,主管销售）,去年刚离职另立门户,在山西有很深的人脉关系。

他向记者透露,5月初,以合作伙伴的方式,高和与山西民间资金收购了北京昆仑饭店的琨莎(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)二期写字楼及商铺（面积约为2.5万平方米）,并更名为中莎广场。而此前,高和还收购了凯德华玺上千平方米的底商。

虽然,苏鑫没向记者透露具体资金量,但根据同区域商铺价格推算,上述项目所涉及资金至少在10个亿以上,由此可见民间资本对商业地产的兴趣。

与住宅不同,对于商业地产受到者的关注,业内人士多表示支持。

在奥林匹克花园开启“低碳生活月”活动上,中体产业(600158,股吧)集团副总裁、中体奥林匹克花园(别墅住宅详情 户型图 楼盘图 论坛)管理集团总裁陈顺表示,“大量的民间资本终究要找出路,而商业地产对整个经济都有利,应该是件好事。”

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与此同时,海外地产成为巨量的民间资本的另一个可选择的出口。

刘经理向记者透露,目前韩国、马来西亚的开发商相继来到中国推销,他们开出的条件很有诱惑力,一些民资也表示出兴趣。

“例如,韩国济州岛的一个项目,产权,非毛坯,距离上海等地的飞行也就一个半。”刘经理说,她已经组织好几拨人去看房了。

事实上,就在5月初,有媒体报道,中国客豪掷1.83亿元人民币在韩国济州岛购买了58套度假屋。

对此,邹建民向记者表示,他身边的朋友也有选择去日本等海外房产,由于需要面对更为复杂的政策法规环境,所以不太可能成为楼市热钱的集中选择。

相反,“一些海外资金还在中国寻找机会。”一位与海外机构较熟悉的人士向记者说。

就记者的调查来看,选择海外房产的民间资本确实不是主流,是山西等地的煤老板对此兴趣不大。

观望时期关键是避险

是安全,第二是保值,第三才是高。在目前情况下,也有不少的民间资本选择了观望。

事实上,苏鑫表示,山西民间资本中,有相当一部分对安全性、保值性要求很高,这才是他们能够达成上述合作的基础。因为,“商铺租金在7、8个点,与此前的高还是相差很多的。”

“安全性资本的偏好是商办物业,他们从不'’,只是当时担心通胀,简单的想法就是把'手里毛了的票子’变成不动产'存起来’。在今年整个宏观经济形势都十分复杂的情况下,关键是避险,要重点考虑安全性。”苏鑫表示。

“从我们掌握的情况来看,温州、山西、内蒙等地的民间资本选择观望的还不在少数,无论是住宅,还是商业地产都没有形成集中。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长永平说。他向记者直言,目前商业地产并没有被炒高的可能。

他做出上述的判断的另一个理由是,楼市成交量大跌,“至今还没有出现大面积抛售,这意味着很多资本没有退出市场。”

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据北京房地产交易管理网统计数据测算,5月1-17日,北京商品住宅期房网上签约量仅155套/日,二手房日平均成交量仅264套。如果按160万元/套的大概均价粗算,每天成交金额仅6.7亿元,合计不过114亿元。

而据中原地产测算,今年1季度北京房地产交易规模约2000亿,如果按性占比4成来看,涉及资金要在800亿元。

从上述数据可知,楼市新政以来,资金确实并未大规范流出流入,观望或者被迫观望者应当占相当比例。

一位业内老总向记者表示,者选择观望的另一深层次原因是,受到钢铁、水泥等行业产能过剩和新兴技术产业高门槛的双重挤压下,无好项目可投或不敢投。

“虽然政府放开了民间资本领域（包括军工等）,但短期内民资很难进入这些领域。”该老总说,在这种情况下观望也是一种无奈的选择。

值得注意的是,为房地产长远健康发展,对逐利而贪婪的资本进行限制是必要的,但是这巨量资本若长期处于观望状态却并不是一件好事。长远来看,疏通、引导仍是关键。

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民资相关动态》》

新36条鼓励民资投身保障房部分民企“不想再干”

据新华社上海5月18日电 日前颁布的《国务院关于鼓励和引导民间健康发展的若干意见》（俗称民资“新36条”）明确，鼓励民间资本参与政策性住房建设。

2010年，将下达300万套保障性住房建设任务。不少地方已明确“今年保障房（配套房）开工量不少于总量60％”等高目标。今后几年保障房建设规模可谓，并将成为房地产业的主流。

值得注意的是，目前，保障性住房的规定利润率大多在3％至5％，棚户区改造项目的利润也远低于一般商品房开发。但一些民营房企负责人认为，这些住房的建设、销售更具稳定性，市场风险也要小得多，很适合经营稳健的房地产企业。

不过，也有部分民营房企对保障房心存顾虑。青岛一的民营房企董事长一说起保障性房，便摇头直言：“不想再干了。”

他说，公司在2002年开始在当地参与建设保障房，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，却累计亏损约7000万元。

2007年，这家公司在当地开发一个面积约6万平方米的限价房，定价是4578元/平方米。不料，在建设过程中，钢材价格，建筑成本剧增。以限定价格销售，该项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。2009年，这家公司还承建一个大型经适房项目，由于企业额外承担了部分动拆迁成本，致使每平方米增加成本约1500元，核算此项目公司亏损800多万元。

这位董事长说：“民营房企对保障房抱有很多顾虑，一是在价格、利润限定的情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象，也会增加企业的额外负担。”

另一家在多个省市建设保障房项目的房企负责人说，要保证保障房的建设，难题还是在政府。“以我们遭遇过的困难来说，一是项目开工时间一拖再拖；二是70％的土地供应能不能实现还不知道。”

一些业内人士还提出，经适房、限价房毕竟可以通过直接销售回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀。

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