“狼来了”故事重演？楼市调控步入“深水区”

“国十条”新政出台一个多月后，地方调控细则渐次出台，除“京12条”比“国十条”还严厉外，其他地方细则普遍被认为比较“温柔”，甚至有媒体认为“楼市调控方向即将转折”，调控政策有可能实现“软着陆”。终结果如何，尚有待观察。“国十条”新政出台严厉调控楼市，业内外反响强烈，市场成交上下波动。一个多月过去后，地方调控细则渐次出台，除了北京被冠以比“国十条”还严厉的“京12条”外，尾随而出的深圳细则被形象地称为“温柔一刀”。

5月21日广州、重庆细则一经出台，即被称为楼市调控转折样本，不少指出楼市“软着陆”预期出现。业内资深则公开表示，这取决于政府调控和市场效果等各方面能否达到一个平衡点。

“狼来了”故事重演？

在国务院楼市调控新政实施一个多月之后，广州、重庆于5月21日分别公布了楼市调控细则。继北京出台房产新政细则之后，深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。

4月30日，北京推出楼市调控细则，将“国十条”当中所提到的部分房价上涨过快城市“可以用”的政策一一用上，其严厉的“限购令”使得北京细则成为各地楼市调控细则中力度的。

而“国十条”之后率先出台的青岛和随后出台的深圳等地细则，虽然没有明确限制家庭购房套数，但对三套房贷款问题也都作出明确规定，基本按照国家政策上限执行。

深圳版楼市调控细则要求对购买不同套数住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)实行差别化信贷政策，限制各种名目的和投机性购房；商业银行可以根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上深圳市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

青岛版细则也要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，商业银行可停发第三套房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

新政伊始，各地市场迅速进入观望博弈期，地方楼市静等当地调控细则现身，广州、重庆等地似乎被寄予了更多的厚望。一直等到5月21日，广州、重庆的细则千呼万唤终于出台。不过两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策，相比深圳、青岛更为温和。

广州版细则从8个方面提出24条措施，重点放在增加有效供给、加强住房保障等供应端的调控上。重庆版细则在“构建多层次住房供应体系、实施差别化引导政策、引导房地产企业合理发展、强化房地产市场”等4大方面提出10条具体措施，也未对二套房认定和三套房贷款作出明确规定，仅提出对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率大幅度提高。政策执行力度较为宽松。

有业内人士指出，与北京此前出台的细则相比，陆续出台的各地方细则越来越显得“温和”，不免让人有些失望。至此，被称为“严厉”的楼市新政却被普遍认为到了地方威风大减，如潘石屹所说，开发商们就“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头”。

截至目前，四大一线城市中，仅剩上海细则未出，而由于可能启动住房保有税的传言四起，上海版细则何时出台已渐渐成为一个一说再说的“老故事”。房地产研究所所长陈国强对《中国建设报·中国住房》记者表示，即将出台的“地方版”调控政策中，多数可能会在“国十条”的基础上“做减法”。

事实正是如此，某消息人士颇为形象地说，中国的房地产市场从小就是被“吓大”的，这次说不好又是一次“狼来了”的故事。

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“温和”有理？

虽然地方细则多被冠以“过于温和”的评语，但是亦有不少业内人士表示，各地具体情况不一样，楼市调控细则要视具体情况而定。某机构部长杨红旭认为，“温和”与否都是相对的，因地方情况不同，不可能都像北京细则一样严厉。陈国强也表示，重庆等多数二、三线城市如果能够严格执行现有政策，就足以遏制房价上涨的势头，没有必要出台税收等更为严厉的政策。

当地政府部门对于政策的出台也有自己的说法。

对于市场的质疑，深圳市规划国土委解释称，国务院新政出台后，深圳的楼市成交量已大幅下跌，这表明国家调控政策已经取得很好的效果，因此深圳没有像其他城市那样出台“限购令”。细则制定者、深圳市房地产研究副主任峰亦在媒体上公开表示，细则是根据深圳的实际情况制定的。他表示，考虑到整个房地产市场的稳定，在出台政策方面深圳并没有跟别的城市一样，而且深圳细则在增加供应方面对遏制高房价将起到重要作用。

广州市国土房管局副局长黄文波也表示，广州楼市成交量已经出现较大萎缩，今后必然会产生一定的变化；如果房价还继续上涨，也可能会出台限购或者其他措施。经纬地产研究经理朱欣苑对广州楼市调控细则也持肯定态度。她认为，对于广州这样已开始调整的城市，政策已不需要再加码。朱欣苑分析认为，今年“十一”之后，开发商资金压力增大，又面临年度销售业绩压力，可能会有较大幅度的行为。某地产分析师薛建雄则认为，这与广州市政府部门对本地市场的判断有关，广州楼市向来比较成熟，力量对市场的调控历来保持克制。重庆市国土房管局有关人士更表示“不能别人生病，重庆来吃药”。

他认为与一线城市相比，重庆房地产市场还是比较健康平稳的。重庆中原地产副总经理何伟坚认为，与其他城市细则相比，重庆细则更关注民生，政府提出“开发土地”和“建设保障房”的增大供给的做法，更加贴近重庆市场的实际情况。综合来看，细则重申了“国十条”的基本精神，表示将严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民合理住房消费，严格限制各种名目的和投机性购房。坚决抑制不合理住房需求。对于购房需求有保有压，说明调控较温和，预计接下来的3个月内，重庆房价仍将以平稳走势为主。

事实上，总体来看，各地出台的细则都遵照了新“国十条”定下的基调，提出增加供给、加强保障房建设、实行差别化住房信贷政策、抑制投机性购房等，只是政策力度不一。不过一位不愿意透露姓名的消息人士表示，在广州、重庆主管部门和开发商看来，当地房价是“”，没必要过度调控。而终广州、深圳、重庆“温和”细则的出台，也可能包含了开发商在其中的努力。

“地方细则力度不一并不可怕，某些尚未出台细则的城市以这些城市细则为托词，出台一些更‘温和’的政策谋取私利，才是其重要的负面影响”。薛建雄认为，地方执行力才是关键。

新政出台一个多月以来，楼市成交量大跌已是不争事实。作为房地产调控政策为严厉的城市，北京近一个月来商品房销售持续“降温”，供需双方均陷入深度观望；上海商品住宅成交量持续4周大幅下滑，虽在上周止跌回升，但仍在历史低位徘徊；南京、杭州楼市成交则继续低迷，谨慎已成为两地楼市的关键词；深圳楼市看空仍是主流；重庆楼市观望氛围依然浓郁。可是房价所受撼动并不大。

楼市真的就此“软着陆”吗？《中国建设报·中国住房》记者为此采访了众多，大家观点不一。

一些业内人士认为，政策不会就此停歇，若是房价依旧，政府或将出台更多的组合措施。薛建雄称，目前政策只是给楼市降温，并未，如果不能达到预期效果，后市肯定会有更严厉的政策出台。而业内沸沸扬扬的上海房产税（物业税）征收传言无疑将是另一把利剑。尽管近日有不少否定房产税出台的说法，上海房管局也一直未予证实，财政部财政科学研究所所长贾康5月21日在上海发展研究基金会举办的“2010中国房地产论坛”上表示，开征物业税势在必行，虽然不能改变房价上涨的整体趋势，但对于消除市场泡沫有积极作用。

央行货币政策委员会委员、中国与经济研究主任李稻葵在其文章中表示：“在本轮的经济增长中，房地产建设并非经济增长的主要动力。

房价过高所带来的对经济增长的危害，以及广大民众的不满却是不可忽略的。”因此，他判断，政府针对高房价的各种调控政策不仅不会减弱，反而可能加码。

与此同时，另有业内人士认为，在经历近一个月来的市场剧变后，房地产调控政策很可能走向“软着陆”。陈国强亦表示，政策效果已经十分明显，而外界所认为的“更严厉政策”主要是指千呼万唤中的“房产税”。他认为，尽管不排除房产税未来出台的可能性，但从层面看，未来不大可能有更严厉的政策出台。

杨红旭也认为：“未来出台更严厉政策的可能性不大。

一线城市房价下跌已成定局，新房价格的整体性下跌，需要的只是时间而已。而且这一时间仅需2～3个月。”也有不少业内人士表示，有时没有“更严厉的新政”反而是更好的新政。

现在，“新国十条”毕竟满月未久，住房保障工作目标责任书也才刚刚签订。不少指出，在一系列重大政策刚刚进入执行期的时候，首先需要的应是上下一致的政策推进，然后才有可能实事求是地结合各地的具体情况将该落实的政策措施落到实处，否则乱开药方，后果不堪设想。因此，在当前出现经济增速可能放缓的预期背景下，地方细则的软着陆未必是坏事。

事实上，近期高层提出的一些政策信号引人关注。

国家主席胡锦涛5月17日会晤到访的德国总统克勒时表示，当前，经济复苏的基础仍不牢固,各国应该继续坚持刺激经济的举措，继续加强合作。国务院总理温家宝在天津考察时也提出,当前宏观调控面临两难问题，要区别对待、有保有压，既形成调控整体合力，又要防止多项政策叠加的负面影响。由此来看，不少业内人士认为，近期可能会更多地监测已出台政策的调控效果，是否出台新的政策将会更加谨慎。

尤其值得注意的是，5月20日出台的省级细则———“浙18条”已“提前”要求各地要认真贯彻执行国家有关部门后续可能出台的政策。

业内人士表示，这从某种程度上说明国家有关部门已做好了调控政策储备工作，一旦调控效果不理想，必然还有“后招”。

终结果将会怎样，悬念待时间去解。

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