深圳楼市成交回升:特价房遭疯抢 刚性需求入市
房天下深圳二手房网 2010-06-04 09:04:00 来源：财经日报
[提要]利空出尽是利好,尽管这个结论还为时过早,但并不妨碍部分购房者积极入市。6月2日,在龙岗区布吉镇坂田佳兆业上品雅园的销售现场,很多购房者的满腔期待全部落空,因为他们为之而来的特价房已销售一空。
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利空出尽是利好,尽管这个结论还为时过早,但并不妨碍部分购房者积极入市。6月2日,在龙岗区布吉镇坂田佳兆业上品雅园的销售现场,很多购房者的满腔期待全部落空,因为他们为之而来的特价房已销售一空。
深圳市民陈宇对此深感意外,他原本认为购房者还都在观望,而很多人都比他下手得更早更快。深圳楼市调控细则出台即将满月,部分购房者开始打破观望情绪,试图进场。
特价房遭疯抢
经过一段时间的市场僵持之后,佳兆业在深圳个启动促销堪称“一石击水”。5月28日,佳兆业启动周年主题促销活动,其中金翠园、茗萃园及上品雅园三个在售楼盘各推出20~60套不等的单位,以八折优惠发售,优惠幅度高达1万元/平方米。
业内人士猜测或与其资金链及业绩有关。但佳兆业有关负责人在接受《财经日报》采访时表示,公司楼盘促销在深圳确实属于宗,意在进行市场促销,而不是外界所传言的资金回笼问题。
在金翠园所推出的30套特价单位中,单价均价由原来的2.8万~2.9万元/平方米降至2.3万~2.4万元/平方米,其中单价更是破两万,优惠幅度超7折;上品雅园共推出60套特价单位,含非毛坯均价约1.2万元/平方米,较此前每平方米降3000至4000元。而茗萃园大观邸也推出20套特价单位,价格约7200元/平方米,比原价约下降2000元/平方米。
陈宇没想到,这批特价房在几乎冰冻的市场上5天内销售一空。
与上品雅园同样火爆的是位于龙华人民南路旁的水榭春天二期。该盘20000元/平方米的均价远远低于此前的价格预期,彻底引爆了购房者的冲动,一周内共成交了161套,成为全市成交。陈宇说,他一周内也来了三次看房,而每次都是购房者云集。
世华地产研究总监肖小平认为,这个价格肯定会诱发买家抄底的心态。“目前多数认为深圳房价会回落到去年第四季度的水平,但佳兆业的促销价格基本回到了去年三季度的水平,可以说是降幅达到了不少买家的预期。”
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佳兆业仅仅是局部现象,或许是市场传递的一个信号。深圳中原市场研究部总监向本报表示,在现有情况下,如果开发商不,其销量肯定无法提升。目前不少开发商都在考虑促销,但降多少、何时降,每个开发商都会有不同考虑。
地产评论人士恭敏也向本报表示,是大势所趋,但目前开发商和政策在整体上仍处于相持阶段,主流开发商并没有开始进行大规模促销。
恭敏认为,深圳开发商既有大型国有企业,也有民营企业和股份制企业,还有上市公司,房地产开发商的企业类型不同,其市场应对态度和策略都有所不同。其中,上市公司为追求资金回笼,可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈,采取局部或促销措施。
开发商在总体上仍维持优惠促销策略而不是直接。恭敏说,目前开发商规避政策的心态和手段都相对成熟,不到不会轻易。一部分开发商变相促销,也仅于尾盘、滞销盘或者列入特价房的产品,而不是常规产品,以引起社会关注。
面对更多不愿意的开发商,代理机构开始提出尽早促销的建议。002285,股吧)研究总监海斌在接受本报采访时说,世联地产在深圳代理了40多个楼盘销售,“我们给开发商的建议是不要观望,而要顺势而为,政策的调整。”
刚性需求入市
由于政府暂无其他调控政策出台,僵持月余的楼市开始逐渐从谷底小幅回升。深圳中原地产的报告称,在二级市场成交量持续一个多月的低谷滑行之后,刚性需求渐行入市,新房成交量一转下挫的势头,显示转折性的小幅回升,市场僵局欲破。
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土地税预征从严
根据深圳市国土房产部门的统计数据,5月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米19653元,比上年同期上涨56.6%,环比下降4%。深圳市新建商品住宅销售面积11.89万平方米,同比下降84.34%,环比下降59.17%。
但在5月24至30日这一周,深圳全市一手房成交428套,面积3.53万平方米,环比上升幅度分别达到90.2%和100%,各个有新盘在售的区域均出现不同程度的上升。同时,二手房的市场成交量也出现连续两周回升。
普通购房者似乎并不认同这种调控效果。根据在深圳进行的调控效果满意度调查,86%的网友表示不满意,10%的网友基本满意。与此相关,90%的网友认为调控效果低于预期,6%的网友认为达到预期。
说,目前市场上90%以上的购房者都是自用性购房,短期炒作的客基本在市场上消失,保值性客约在10%以下。
深圳中原地产报告认为,尽管目前价格降幅不大但成交量持续低位运行,深圳楼市的升温已经得到基本控制。但一方面通胀预期强化、楼市长期利好存在以及国内渠道有限,另一方面各方对于房地产税、土地税的猜测,助推了市场预期的分化,买卖双方持续深度的价格博弈过程之后何时达到一个平衡点,楼市是否回归理性,仍需要一段时间观察,政府政策的持续性显得尤为关键。
楼市成交量直线下滑,地产中介的业务首当其冲。
由于生意清淡,很多深圳中小地产中介开始难以支撑而被迫关门停业。本报记者在多个楼盘集中的地段看到,中介店铺内员工无精打采。有不少从业者表示,近业务量下降到冰点,有时好几天都没有业务成交,不少店铺关门停业。
深圳中原地产董事总经理李耀智透露,根据中原地产的监测,短短一个月之内,深圳大约已有50家中介门店关闭,而在接下来的日子里,还会陆续有中介门店关闭。
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