2010房地产调控下5月深圳二手房市场深度分析

《《点击进入相关专题：5月深圳六大区域二手楼盘真相

2010年房地产调控下的5月深圳二手房市场深度分析

4月下旬出台政策调控房地产市场，实际的成效应该从5月的数据可以得到充分的体现。据了解，在深圳二手房的市场上，5月6月深十三条的出台后，进一步加重市场的观望情绪，房贷环境收紧，首付提高，还有境外购房“限外令”的重启及非本地居民购房贷款的难度增加，对深圳二手房市场的影响可谓明显增加。尽管从深圳国土局反馈数据来看，5月深圳二手房总成交量达12264套，比4月的14741套才一成左右的跌幅，但由于官方数据的滞后性，实际性深圳二手房成交市场的萎缩行情并不能得到很好的反应，而近期国土局二手房这块交易量的持续下滑，也在逐步地反映到市场的本质上来。从中介数据反馈可以看出，调控后的深圳二手房市场交易量大幅萎缩，这个幅度在70%-80%左右，可见调控首先反映在交易市场上，也在某种程度上促使深圳中介行业的调整。近期关于深圳中介行业关铺、还有中介并购案例，都充分地反映交易市场给行业带来的影响。

然房地产的持续调控，也使得交易量市场出现低位上的环比回升，但仅是小幅。据深圳中原地产数据显示，实际上深圳二手房周成交出现连续2周的反弹，且市场由于成交结构的变化，成交均价也出现3周的连续反弹。市场对于中低端物业的青睐也使得中介对这块的放盘量不断增多，各大区域笋盘、大的字眼成为近期楼市所常见的景象。

从具体的市场价格来看，5月深圳各大区域均有较大幅度的楼盘出现，但总体幅度控制在10%以内。笔者从房天下深圳二手房估价系统得知数据显示，5月深圳二手房挂牌均价为17434元每平；这个价格与09年12月时的17684元每平还低，而环比4月的19316元每平，有9.74%的跌幅；可见在新轮房地产政策的调控下，深圳二手房市场挂牌价格出现一定幅度的调整，但整体调整的幅度，目前尚控制在10%以内。从数据显示，5月深圳各大区域二手房价格全线下跌，其中跌幅的是南山、龙岗和盐田三区，跌幅均控制在10%以上；而宝安、罗湖和福田跌幅控制在5%左右。

调控已经接近2个月时间，笔者在采访深圳相关中介人士，多少均表示，后市可能还有的可能性，认为从政策的出台，到价格的真正反映，这需要时间，一般需要3个月左右时间，多数认为这个价格调控的幅度在20%左右，甚至有些业内人士认为15%左右价格会到触底的水平。

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罗湖超过8成的在售二手楼盘

从房天下深圳二手房估价系统统计数据显示，在罗湖的901个在售楼盘小区中，5月中的楼盘达739个，所占比例是82.01%，也就是说，在房地产新政的调控下，深圳罗湖区二手房整体楼盘的幅度超过8成，可见政策对当前罗湖区的挂牌价格的调整颇为明显。据笔者从房天下深圳二手房统计数据显示，过去的5月中，深圳罗湖二手房挂牌均价为16822元每平，环比4月的17877元每平，降幅达5.9%；这个价格水平已经降到今年1月时的16917元每平的水平线之下。

福田二手房挂牌价格仍然处在高位，超过2.2万每平

从房天下深圳二手房得知数据显示，5月深圳福田二手房挂牌均价为22460元每平，环比4月的23560元每平，价格环比下跌4.66%；这个价格水平与今年3月的22426元每平相当，但可以看到仍然是高于3月的价格水平。据了解，从近几个月福田二手房的挂牌价格来看，福田二手房整体挂牌均价均在2万以上每平，在深圳各大区域来说，其挂牌价格可谓是全市之首（除盐田区外），尽管在今年4月下旬这轮的调控下，当前的挂牌价格仍然处在高位。

5月深圳南山二手房价格下跌幅度

从房天下深圳二手房得知数据显示，5月深圳南山二手房挂牌价格为19845元每平，环比4月的22579元每平，下跌12.1%，可谓是高位直线回落，是当前深圳各区下跌幅度的城区。这个价格水平已经跌出了09年11月的20930元每平的价格水平，价格下跌趋势十分明显。据了解，从09年11月以来，南山二手房挂牌价格一路上扬，而这个价格下跌的拐点时间，恰是今年的5月，可见，南山二手房价格在新轮政策的调控下，价格真实反映出一定的下跌空间。尽管如此，其挂牌价格仍然位于全市前列。

5月宝安二手房挂牌价格跌回09年12月的水平

从房天下深圳二手房得知数据显示，5月深圳宝安区二手房挂牌价格为15139元每平，环比4月的16250元每平，有6.83%的跌幅；这个价格水平已经跌回到09年12月的15187元每平的水平之下。据了解，宝安的二手房挂牌价格在近几个月是波折型行走，每逢市场调整时期，价格都会有相应的变动，可见其价格的稳定性相对其他区域来说，波幅可以说是相对不稳定。

龙岗近七成二手楼盘

笔者近期从房天下深圳二手房得知数据显示，在过去的5月，深圳龙岗二手房市场整体价格下跌的现象十分普遍。在龙岗的572个在售二手楼盘小区中，房价下跌的达384个，所占比例是67.13%，也就是说在过去的房地产新政调控下，深圳龙岗二手房有接近七成的二手房价格出现下跌，且降幅多在5%左右，的降幅达47.31%。可见在深圳龙岗区域的二手房市场，市场挂牌价格下跌已成为市场的一种现实，市场的观望情绪促进龙岗二手房价格步入调整阶段。

据了解，09年11月时深圳龙岗二手房房价为11929元每平，价格从11月至今年的1月有一波上涨的行情，涨幅为3.7%；在今年的1-2月期间，龙岗二手房房价有一个下跌的过程，由1月的12382元每平跌到2月的12158元每平；但从2月至4月，龙岗二手房价格大幅上涨，从2月的12158元每平涨到4月的点的14488元每平，涨幅为19.16%。可见在过去的3-4月期间，龙岗二手房的涨幅之快，是十分明显的。但从目前数据可以看出，政策的调控也使得龙岗二手房价格回落。

盐田二手房价格依然维持在3万每平以上

从房天下深圳二手房得知数据显示，5月深圳盐田二手房挂牌价格为34560元每平，环比4月的38969元每平，环比下跌11.3%；这个价格水平已经跌回到09年12月的水平，但与09年12月的27571元每平相比，仍然是高高在上。从几大区域来说，盐田的二手房价格下跌的曲线图并没有其余5区的大，没有接近直线型的下降曲线出现，可见以豪宅定位的盐田区，其保值性十分明显，价格难以松动；不过从曲线图来看，盐田的二手房价格从今年1月点的49311元每平，一直到今年的5月，其价格是在逐步下调，但依然维持在3万以上。 据了解，在08年市场较为低迷的时候，盐田二手房价格水平则在1万5、6左右，可见在09年这波行情后，其价格上涨趋势十分明显。