“撤关”一声令下，深圳“关外热”再度掀起，在大家把焦点集中投向关外之时，关内房价是否会因此而下跌成为全城热点关注问题。
据了解，深圳早有撤关的预期，在06年初深圳市政府就曾提出一体化的概念，近几年，政府大量修建等交通动脉，关外房价已快速上涨，从06年初的4000元/平方米左右的均价上涨至09年底的1.6万元/平方米左右，上涨幅度达400%。
房价下跌难望
面对关外的不断，有担忧认为，深圳关内关外一体化后，关内将消失，加上土地供应的加大，关内房价将会面临大幅下跌。
但是深圳大部分资深人士均表示，如果关内房价下跌，肯定不是由于撤关引起的，主要的原因还是由于政府的调控。
深圳地产人士风语指出，撤关后，由于大家对关外的关注度变高，炒关外的人或因此而增多，虽然关外亦面临调控的压力，但撤关概念的炒作可能令调控的影响力大打折扣，关外的房价上涨势头明显，但这并不意味着关内房价会因撤关而下跌。
深圳另一资深人士亦称，关内外一体化的终目的是建筑新兴产业基地或卫星城区，但这并不代表关外环境会比关内好，“就如同北京的二三环不可能比五六环一样，深圳一体化只能让关内的房产更好，关外好了关内只能更好。”
据了解，尽管政府逐年加大对关外的投入及建设，但关内外的居住环境差异很大。目前关外违建的城中村、农民房很多，同时工厂区也不少，都是低层次的、劳动密集型的加工产业，而关内则多是商业、金融业、高科技产业等的发展区域。
此外，关内高收入人群的密集程度较高，商品房的主要购买力还是集中在关内，关外收入水平仍较低，整个收入水平、产业经济并非5、6年内就能得到全面改变。
因此，有业内人士称：“无论是居住环境、就业人口财富积累，关内外完全不同日而语。”
至于撤关后深圳市土地供应将加大的说法，不少人士表示不赞同。深圳业内人士贺承军指出，无论撤不撤关，深圳土地供应并不会因此而得到扩大。
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深圳地产人士林晓华亦表示，关外的土地并非说有就有，由于关外的土地主要集中于村集体的地方，一体化只是在征地的时候少一些阻力，目前深圳80%的农民主要集中在关外，只是向其征地有了一个藉口而已，而且征地的价格也不低。
“一体化后，关内的土地资源更加稀缺。关外土地贵，再征地的话，关内的就更贵。”林晓华称。
上升空间不减
不可否认，关外城区价值得到补充和改善，对关内房价只能是利好促进。
分析人士举例称：“深圳就像一块蛋糕，如果只有漂亮，周围都是烂的，这样不可能卖到一个好价格。就像北京如果4、5环是农村，那么它2、3环的价值也不会凸显出来。当外围环境改变，城区肯定更加受益，整个深圳的价格就会更高。”
该名人士指出，倘若关外的价值得到提升，深圳未来可媲美北京、上海等一线城市的区，目前深圳城区均价仅2万左右，而京沪则在4-5万/平。
“关外很多区域价格较低，影响了整个深圳的价值，把均价拉下来，但从长远来看，关内房价还是有一个上升空间的。”风语表示。
事实上，目前有特价的还是以关外房为主，关内的房价依然高企。有业内人士预计，随着新的供应量预期越来越多，由于关外早已提前透支了一体化的利好反应，未来关外房价再提升的空间很少，然而，关内房价上涨的低价作用将更具。
深圳“撤关”
这一次,晓婷终于下决心要在深圳的宝安区买房了。她看中的地段位于宝安大道与创业一路交会处,这里关内的南山区,是宝安的地带,已经形成一整片成熟的小区。
“深圳扩容后,这里房价肯定要涨,现在还是单价15000元平方米左右,以后就不知道是多少了。”晓婷说。
二次探底能否成功？
所谓扩容,是指国务院近日作出批复,同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市,将宝安、龙岗两区纳入特区范围,7月1日起正式实施。这意味着深圳特区的面积将扩大四倍。
晓婷担心,如此一来,原特区外的房价会向特区内看齐。
随着5月30日,深圳市委书记荣所公布的关于特区扩容的消息飞遍关外每个角落,房地产市场作出反应。
中联地产一位工作人员告诉《财经日报》记者,这几天看房子的人增加了许多,一改前段时间的成交量低迷状态。“我们预计未来两年,关外地带的房价要涨2～3倍。”
28年来,一道长达90多公里的铁丝网将深圳分割成两部分——特区和非特区。在“一市两法”下,特区外的宝安、龙岗两区在财政投入、人均收入、城市面貌等方面都无法与特区内的罗湖、福田诸区比肩。尽管多年前,深圳已经启动关内外一体化的进程,但特区的各种特殊权利扩展到全市依然要由国务院授权。
深圳市委党校副校长谭刚告诉本报记者,尽管现实中的“二线关”已成为象征,但横亘在人们心理上的“二线关”依然存在。
内外有别
晓婷在宝安区的一家央企分部上班,她觉得一直没有身处深圳的感觉,而身边的很多同事也都希望调到特区内的分部上班。
谭刚此前曾经在深圳做过调研,他介绍其结果是:关内的经济发展水平是关外的2倍;关内的公共服务体系是关外的4倍。法律、社会服务、人口结构等,关内外都有较大差距。
相关数据显示,去年,深圳全市生产总值达8201.23亿元,关内与关外生产总值比为1.2∶1,这意味着关外每平方公里的产值仅相当于关内的21.2%,也就是1/5左右。
甚至于关内外的工资标准也会差个等级。以2006年的深圳工资标准来看,关内810元/月,是广东省的一类标准,而关外为700元/月,属二类标准,相差了110元,这还是政府部门经过大量论证、调查、测算后的折中结果。直到目前,深圳市的工资标准还是特区内1000元/月,特区外900元/月。
这项差异性做法为特区内吸引劳动力创造了便利,但与此同时,也使得特区外缺乏竞争力。
在产业布局上,据深圳职业技术学院经济管理学院院长查振祥介绍,特区内聚集了大量总部经济和技术含量较高的服务业,而特区外却是加工产业,工厂较多。现在,往往是技术含量高的企业发现特区内没有地了,特区外配套设施和制度又跟不上。
“由于'一市两法’,深圳被人为地一分为二,整个深圳就是一个二元结构,这已经限制了深圳作为现代化大都市的均衡发展。”谭刚说。
谭刚表示,事实上,“一市两法”的问题在其他三个特区是没有的。其他特区此前大多有过两三次的扩容,如珠海经济特区从原来的6.81平方公里,经过三次调整,扩大到现在207平方公里。
“二线关”存废
而在深圳大学中国经济特区研究主任钟坚看来,特区内外一体化的进程早就已经启动了,力图打破内外之分,包括规划设计的标准、部分税收、产业布局甚至体制设置。
深圳也意识到,随着城市经济总量的迅速提升,人口不断膨胀,原来395平方公里的土地已经无法承载。谭刚向本报记者介绍,各种要素及人才不愿意往关外流动,产业及重大项目都集中在这个小圈子,而关外将近1600多平方公里的土地亟待开发。
事实上,早在1997年香港回归后,深圳市时任政协委员郁万钧、陈锡添就提交提案,建议重新审议“二线关”存在的必要性,并建议将“二线关”后移,放宽管制。
到2003年,“二线关”存废的争论进入高潮。在当年的“两会”上,身为政协委员的深圳原市委书记厉有为就力主“撤关”,并透露深圳市政府每年用于“二线关”的费用高达数千万元。
2000年6月和2008年1月,国务院两次赴深圳调查“二线关”问题,调查组均建议暂时不“撤关”。不过2003年,深圳“二线关”的边防管理一口气推出九项便利措施,为口岸带来了宽松的边防环境。
深圳“撤关”的真正突破是在2009年。当年5月获批的深圳综合配套改革试验方案明确提到:涉及到特区范围、土地、金融等重要专项改革另行按程序报批,于是在当年9月,深圳就明确提出拟定专项方案,向国家申报争取将经济特区范围延伸至深圳全市。
心理“二线关”也须拆
当下,深圳特区步入三十“而立”之年,此前享受的许多优惠政策已经普及化,“先行先试”已不再是特权,新时代下,特区将如何发展？
荣给深圳设定的目标是到2015年,深圳要实现生产总值超过1.5万亿元,接近新加坡的经济总量水平。人均生产总值超过2万美元,达到中等发达国家水平;居民人均可支配收入达到4.9万元。
同时,荣也指出了深圳的六大深层次问题,包括环境约束趋紧,发展方式转型压力大;特区内外发展不协调,二元结构依然突出等。
特区内外一体化无疑成为部分矛盾的攻坚载体。目前,对于“二线关”是“撤”是“移”,人们已经不再关注,未来关外的光辉前景才是期盼的焦点。
不过,在谭刚看来,除了多年来存在的“一市两法”的天然阻隔外,人们心理层面的“二线关”也是一大障碍。
“深圳在对外招商引资时,资本更加偏爱关内,对关外不屑一顾,认为只有关内才是深圳,而在深圳自己做产业布局、城市建设时,无形或有形中也受制于'二线关’,甚至人们在买房的时候都想在特区内。”谭刚说。
谭刚认为,关外的市民对深圳的认同感也比关内少,享受不到特区的一些资源,包括公共服务设施等,这容易导致一个城市不同区域间人群的差异。
而扩容以后,不仅现实中的“一市两法”得以归一,人们心理上的“二线关”也可以破解。重大产业项目布局不再内外区分,而是在全市范围内根据合理性进行选择,城市的发展更加均衡。
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谭刚表示,事实上,“一市两法”的问题在其他三个特区是没有的。其他特区此前大多有过两三次的扩容,如珠海经济特区从原来的6.81平方公里,经过三次调整,扩大到现在207平方公里。
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同时,荣也指出了深圳的六大深层次问题,包括环境约束趋紧,发展方式转型压力大;特区内外发展不协调,二元结构依然突出等。
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