中原地产：2010年5月深圳市一手住宅市场综述

1. 5月度市场概述——深圳新房成交大幅下滑，房价有松动

5月6日深圳市政府发出《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神 坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》，与北京相比，深圳房地产调控细则要宽松许多。

不过，国务院原有的调控政策已经足够严厉，延续4月新政后的走势，5月份深圳整体市场依然低迷，全市仅成交住宅1423套、11.89万平方米，环比分别减少56%和59%，同比更是减少83%和85%，本月的成交量也是自2008年以来，除2008、2010年春节月份外，全市新房成交少的月份。而5月份的新增供应并不低，虽然环比减少3.4%，但依然有39万平方米的量，加上4月新增的供应，5月份可售住宅量大于2009年底。

政府严厉的调控政策使得市场上观望气氛浓重，一些想购房的客户也因房贷而被迫放弃，5月楼盘销售普遍惨淡，新推预售项目整体销售率22%，比上月低3个百分点。一些新盘本月销售率不足1成，超过3成的。不过，我们也看到一些项目取得不错的开盘成绩，如侨城馨苑开盘售出近4成，水榭春天二期开盘售出超过4成，上品雅园开盘更是售出近9成，另外，整体销售率不高的天健时尚空间，其价格比较优惠的2栋，销售率也接近5成。

这些销售理想的楼盘都有一个共同的特点，即价格与之前预期的相比，都有比较大幅度的回落，侨城馨苑之前预期价格30000元/平方米以上，开盘均价25000元/平方米左右；水榭春天二期之前预期价格25000元/平方米左右，开盘均价20000元/平方米；上品雅园开盘均价12500元/平方米，之前价格15000元/平方米左右。在大幅调低开盘价格后，这些楼盘性价比有很大提高，与周边楼盘比，具有很大吸引力。

从这些热销的楼盘我们看到，其实市场上刚性需求依然不少，只要有合适的价格，很多人仍愿意入市。虽然房价有所松动，但是很多价格只是与之前预期的相比下跌，与前期价格或与周边价格相比，楼盘价格依然高高在上。

5月份潜龙曼海宁高价入市，财富港、鸿威海怡湾、阳光天健城等盘价格都比之前大幅提升。在售楼盘价格大多维持在之前的高位，五一春交会促销的楼盘。下半月虽有一些楼盘提供一些优惠，但幅度大都比较小。不过，受关内低价单位成交多的影响，5月份全市住宅成交均价19653元/平方米，环比下跌4.44%。南山受丽湾商务影响，均价环比下跌近3成，罗湖兰亭国际成交一些内部优惠单位，全区均价下跌超2成，福田均价下跌幅度也超过1成。

5月27日国务院下发《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中提到“出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、费附加制度，逐步推进房产税改革”，加上有消息称上海、重庆已经上报房产税征收方案，这加剧了市场对近期征收房产税的担忧。

严格房贷及房产税征收预期增加，无疑会对市场产生更大影响，预计6月份楼市仍会保持在比较低迷的水平，房价进一步松动，促销的楼盘会增加。在刚需强劲情况下，随着促销楼盘的增加，6月份成交量也会有所回升，是宝安、龙岗两区，除了其存量较多的因素外，5月底国务院下发批文，深圳特区范围扩大至全市范围的申请获得通过，这利好宝安、龙岗楼市，有望促进两区楼盘的成交。

2. 供应量分析——市场供应小幅回落，中小户型供应较多

5月全市6个楼盘取得预售许可证，批售住宅29.05万平方米，环比大幅减少35.43%。

图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

5月全市14个楼盘推盘，比上月少7个，总共新推住宅39.01万平方米，环比减少3.42%，同比减少11.30%。春交会前后、5月上旬推盘量较大，9个楼盘推出住宅26.12万平方米。

图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

分区来看，5月份南山、宝安和龙岗有楼盘取得预售，南山侨城馨苑和东方银座公馆取得预售，批售住宅5.59万平方米，宝安水榭春天取得预售，批售住宅9.91万平方米，龙岗家和盛世、振业峦山谷和千林山居取得预售，批售13.55万平方米。

5月份宝安推盘多，7个项目推出住宅23.20万平方米，环比增加121.37%，本月也是2008年10月份以来宝安推盘多的月份。宝安新增供应主要来自宝安区，虽然只有2个项目推出，但供应住宅达13.62万平方米。南山新增供应也增加，3个项目供应9.19万平方米，环比增加44.72%，3个项目分别位于华侨城、后海和前海。龙岗新增供应大幅减少，推盘个数只有4个，比上月少5个，供应住宅仅6.62万平方米，环比少64.29%。新增供应来自坂田、布吉和龙岗城，其中坂田供应较多，2个楼盘推出3.51万平方米。

表1 2010年5月各区商品住宅批售、推售情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

5月全市新推住宅3969套，环比减少3.20%。新推单位仍以90平方米以下面积段为主，不过比例只占62.21%，比上月低近9个百分点。1房供应多，4个楼盘供应该户型，其中侨城馨苑供应多。

90平方米以下复式比例近2成，同样有4个楼盘供应该产品，其中财富港供应多。

70平方米以上2房和90-144平方米3房供应比例都超过1成，都是有7个项目供应该类产品。90平方米以上户型以3、4房为主，比例分别为19.42%和14.64%，3房供应多的是第五大道，共315套，4房供应多的是水榭春天，其提供217套144平方米以下4房。别墅的供应持续低迷，本月没有新增供应。

表2 2010年5月深圳市新发售项目户型结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

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3. 成交分析——成交分化，房价稳中有降

5月份全市仅成交住宅1423套、11.89万平方米，环比分别减少55.89%和59.17%，同比更是减少83.22%和84.68%。整体市场成交低迷，新盘整体销售率仅略超2成，在售楼盘全月成交大多在20套以下，不少成交甚至不足10套。

图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站、深圳中原市场研究部 注：以上数据为签预售合同数据

市场低迷时，客户对价格尤其敏感，从而也造成成交出现明显分化。本月高价开盘或价格没有优惠的项目成交都不甚理想，如坂田、龙岗城、前海、龙华和西乡的几个新推项目，本月销售率都不足1成，在售的没有促销的楼盘成交也大幅萎缩，一些4月成交超过100套的项目本月成交仅10余套，一些原本成交就不活跃的楼盘本月零成交。而以低于预期价格入市或本月优惠促销的项目，销售都还比较理想，如水榭春天、上品雅园、侨城馨苑，它们的开盘价格与之前的预期比都有较大幅度的下滑，开盘销售率都比较高，其中上品雅园更是售出近9成。

促销的在售楼盘销售也不错，如佳兆业旗下的金翠园和茗萃园月底限量促销，销售十分火爆。5月成交前10名楼盘也是以低价盘为主，丽湾商务价格是目前前海新盘中；水榭春天价格低于的万科金域华府、潜龙曼海宁和龙岸；天健时尚空间和第五大道价格远低于熙龙湾；侨城馨苑和首地容御价格与纯水岸、天鹅堡的二手房价格比，处于中低水平；东方沁园复式产品带装修，其价格与旁边的君悦龙庭比也不算高。

表3 2010年5月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

中原根据签认购书、签预售合同统计的户型合拼后成交套数前10名也是以的低价楼盘为主，其中成交均价超过30000元/平方米的只有一个项目，其他项目均价都在22000元/平方米以下。

表4 2010年5月全市成交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

从各区域的成交来看，全市6个区成交量环比都减少。

罗湖成交套数减少超3成，4月底开盘的兰亭国际本月成交较多，但金翠园成交减少，尽管其月底的促销活动带来不少成交，但尚未显示。不过由于兰亭国际都是大户型，以致5月份罗湖成交面积环比仅减少5.87%。福田成交套数和面积减少幅度都超过85%，主要在售的项目成交都大幅减少，其中减少幅度的超过9成。南山成交套数减少2成，而成交面积减少近5成，上月新盘丽湾商务本月成交量大增，本月新盘侨城馨苑成交不少，两个项目都是小户型，以致成交面积减少幅度大大超过成交套数减少幅度。而南山其他主要在售楼盘成交都是大幅减少，上月成交六七十套、上百套的一些楼盘本月成交不足10套。盐田已经连续4个月没有新增供应，多数楼盘所剩不多，剩余多的项目位置偏，导致本月成交套数减少超9成，成交面积减少85%。

宝安虽然新增供应大增，但多数楼盘成交一般，且成交好的项目成交尚未完全体现，另外多数在售楼盘成交低迷，上月成交多的楼盘本月成交多有7、8成的回落，以致全区成交套数和成交面积环比均减少4成以上。龙岗成交套数和成交面积减少幅度都在74%左右，区域新增供应不多，且其中2个项目销售差，而销售好的上品雅园月底才推出，成交没有完全体现。另外龙岗在售的其他楼盘成交都很低迷，一些上月成交多的项目本月成交量减少8、9成。

图4 2010年5月深圳市各区一手商品住宅成交情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 注：成交量以当月签预售合同为准，而非备案

从成交结构看，5月份新盘整体销售率20.46%，比上月低近5个百分点。如去掉现售的中海西岸华府和中信湾上六座，则5月份新盘整体销售率21.93%，比上月低约3个百分点。

90平方米以上户型的销售好于90平方米以下户型，其整体销售率23.4%，而90平方米以下户型的销售率只有18.67%。月底推出的财富港、上品雅园和东方银座公馆本月成交很少，拉低了90平方米以下的整体销售率，另外中信湾上六座推出的235套小户型因是现售，成交没有体现。如去掉现售的项目，5月份90平方米以下户型销售率20.64%，90平方米以上户型销售率23.91%。

大户型的销售于中小户型，与楼盘价格也有很大关系。供应中小户型多的财富港、东方银座公馆、潜龙曼海宁价格高，供应大户型多的水榭春天、大芬油画苑、第五大道相对价格低。价格较平的中小户型销售其实也不差，如侨城馨苑和天健时尚空间的2栋。单个户型看，144平方米以上的复式销售，主要提供者是第五大道。2房、3房和144平方米以下户型的销售率在25%-29%之间，90平方米以下复式供应多，但销售差，天健时尚空间、财富港和东方银座公馆供应多。

表5 2010年5月深圳市新发售项目成交结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

房价上涨势头得到遏制，低价单位成交多，5月份全市住宅成交均价19653元/平方米，环比下跌4.44%。

图5 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 注：此数据为签预售合同数据

虽然房价值仍位于高位，但与之前预期的价格比，一些楼盘价格已经调低，在售楼盘也有个别促销，5月份房价有所松动。侨城馨苑、水榭春天的开盘的价格比之前预期的低2成左右，天健时尚空间、东方银座公馆的开盘价格也比之前预期的低1成左右。

在售楼盘也有个别促销，如罗湖和龙岗的一些项目。不过，多数楼盘价格变化不大，5月份促销的楼盘仍很少。

分区看，宝安和盐田本月均价上涨，其它4区均价下跌。盐田仅天麓和金山碧海共成交0.11万平方米，价格变化不大。宝安价格低的金域豪庭本月成交很少，另外招商澜园、御岭公馆、金地上塘道等价格比较低的项目本月成交都很少，而成交多的水榭春天、金域华府、第五大道等，价格比较高，以致全区本月均价环比大涨25.35%。

南山均价环比跌近30%，丽湾商务成交多，其价格比较低，侨城馨苑成交的多是低楼层的低价单位，而后海豪宅本月成交量有较大幅度回落；罗湖均价下跌超过2成，兰亭国际本月成交的多是内部销售额低价单位，成交均价只有17912元/平方米，大大拉低罗湖的均价；福田均价下跌16.47%，虽然与4月份比，主要在售楼盘价格变化不大，但是价格的大中华IFC本月成交大幅减少，福田均价因而下滑；龙岗均价下跌1成，虽然有2个新盘价格不低，但成交少，而成交占总量21%的大芬油画苑均价不到5400元/平方米，拉低龙岗的均价。另外本月龙岗也有一些楼盘促销，其成交还比较多。

表6 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表

数据来源：深圳中原市场研究部 注：成交价格以当月签预售合同为准，而非备案

5月春交会后供应低迷，中旬、下旬只有5个楼盘供应住宅12.89万平方米住宅，一些原先计划在5月份推出的楼盘又延期入市。新政出台近2个月，开发商观望的态度有望改变，预计6月份新增供应量仍会保持在高水平。

6月份宝安可推出的项目有宝安区的花样年花郡二期，龙华的圣莫丽斯、溪山美地、龙岸和金地上塘道二期，观澜的观湖园三期和招商澜园，预计6月宝安新增供应减少。

龙岗的供应将增加，坂田的万科里城将推出单位，万科第五园六期也可能推出，另外上品雅园预计也有新单位加推；布吉可推项目不多，预计6月只有荔山公馆三期入市；龙岗城待售楼盘多，万科清林径、家和盛世、大公馆、御府名筑、汇龙天下、朝阳里雅苑等有望推出。关内一些原打算5月推出的楼盘延期入市，这部分供应可望在6月实现。南山预计有首地容御、兰溪谷二期、鼎太风华奥斯卡和中海阳光玫瑰园推出，另外科技园南区的中信岸芷汀兰和前海的万豪御景苑同样具备入市条件。盐田预计有上东湾和幸福海推出，罗湖和福田暂无项目入市。

5月虽有春交会，但促销的楼盘少，全月虽然成交低迷，但除一些楼盘以低于预期的价格入市外，的楼盘很少。不过在一些楼盘低价入市并热销，而价格维持原位的楼盘销售惨淡这种大环境影响下，价格参照有了新标准，这可能会导致更多开发商下调价格预期或者促销，这将有助于提高6月份的成交量。

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