房没买成赔176万 创深圳二手房违约金纪录

房子没买成反赔176万   

创下深圳二手房违约金纪录

律师表示近期豪宅诉讼陡增

深圳一二手房买家，因为银行贷款问题，房子没买成，却被法院判决赔偿了176万元的天价违约金！根据深圳市二手房律师团的数据，该数字创下了深圳二手房违约金的纪录。

近来银行贷款收紧，大量买方因贷款不成而被业主没收定金的情况出现，一些豪宅也纷纷陷入了违约官司。对此，业内提醒二手房买家，建议在合同中约定一旦银行按揭贷款不足以支付剩余房款的处理方式。

贷款办不成惹官司

去年5月19日，买方黄先生与业主李小姐签订《深圳市二手房预约买卖合同》，以1760万元的总价购买香蜜湖某豪宅。合同签订后，黄先生支付了定金120万元，与业主、银行签订了《资金协议》，将390万元首期款转入银行，并向银行申请1250万元的贷款。然而，因黄先生存在不良记录，银行只给黄先生贷款834万元，并要求黄先生再补交416万元首期款后才能出具按揭承诺函。

李小姐如约回深办理过户手续时，得知黄先生并未取得银行按揭承诺，亦未自筹资金，于是委托律师给黄先生发《履约催告函》督促其尽快履约。

双方无法达成和解，终选择对簿公堂。黄先生委托律师以李小姐的行为构成根本违约为由向福田法院提起诉讼，要求解除合同，判决李小姐赔偿违约金176万、返还定金120万、支付定金及首期款利息及房屋差价（暂计200万元）并承担全部诉讼费用。而李小姐要求驳回黄先生的全部诉讼请求，判决黄先生支付李小姐违约金176万元，并承担全部诉讼费用。

判176万违约金创新高

黄先生一方诉称，业主李小姐不解除银行首期款手续，导致黄先生贷款办不下来，存在违约行为。黄先生提供了建设银行出具的有划痕按揭承诺函，证明银行愿给其贷款1250万元，由于房价上涨，李小姐毁约不卖不其转移首期款导致合同无法交易。

而李小姐的代理律师则提供证据称，黄先生在中国人民银行征信系统存在不良记录，平安银行因此在综合风险后终决定给其贷款834万，并要求黄先生再补交首期款416万元。黄先生不愿意补齐首期款，转而于7月21日向建设银行申请1250万元贷款，建设银行同意为其贷款1250万元，但附加要求将其在平安银行的390万元首期款转至建行，并预先存入50万~60万元资金等其他条件，而黄先生未能举证证明其已经按建设银行要求先行存入50万~60万元供楼资金。

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福田区人民法院经审理认为，黄先生未能按时办妥银行按揭贷款手续，也未能及时向李小姐支付购房款构成根本违约，应当承担违约责任。而李小姐不予以解除手续、转移资金至建设银行，系正当行使合同赋予的抗辩权。

法院一审判决黄先生支付李小姐违约金共计176万元。

律师提醒  

房贷收紧致豪宅诉讼暴增

广东德海律师事务所主任张茂荣律师告诉记者，近期豪宅诉讼突然增多，像黄埔雅苑、中信红树湾、水榭花都等很多动辄上千万的豪宅都纷纷委托律师启动法律诉讼。据其分析，这是因为豪宅价格波动较普通住宅更大，升降百万是常事，此次楼市调控导致守约方损失巨大，所以很多豪宅业主试图通过索赔违约金来弥补损失。

张律师分析，在该案中，违约金之所以高达176万元，是因为黄先生与业主李小姐签订的二手房预约买卖合同中有约定，任何一方不履行约定义务导致合同目的无法实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款10%的违约金。

张茂荣律师建议购房者：在做首期款前一定要确保按揭银行同意按预定额度贷款，并要在合同中约定一旦银行按揭贷款不足以支付剩余房款应怎么处理等。

二手房违约更多信息》》

新政后二手房违约猛增 宁赔双倍定金也要违约

的二手房纠纷案件较去年同期上涨了72%，而该区在我市房地产交易量中只处于中游水平。

今年4月，国家出台系列房产新政，影响了二手房交易量，但也导致违约官司增加。

“从受理的案件来看，因违约引发的二手房纠纷占七成左右。而这些违约案件以今年4月国家出台系列房产新政为分界点，在新政实施前，违约的大多是卖房人;而如今违约的却都是买房人。

”夏婕告诉记者，违约的根本原因还是房价的波动。

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新政实施前：卖方为卖高价故意违约

【案例】去年7月底，正在筹备结婚的军(化名)看中了位于广州路的一套二手单身。与房主陈华(化名)见面后，两人以50.5万元的价格成交。因这套房子当时正在出租，双方约定军先付2万元定金，余款在当年11月27日，也就是租赁期满时再支付。

不过，陈华没能经得住当时不断上涨的房价诱惑。去年11月12日，陈华以60万元的价格，将房子卖给了另一个人，并很快办理了过户登记手续。一周后，军来支付房款时，才得知陈华已将房子卖给了别人。急着结婚的军只得多花10万元，在又买了一套面积差不多的单身。今年初，军将陈华告到法院，要求返还双倍定金，并赔偿房价上涨带来的损失7.5万元。

法院经审理认为，陈华在合同履行期间擅自将房屋卖给他人，应当承担违约责任，军的要求符合法律规定。此外，由于陈华的违约行为，导致军此后购房实际支出了更多的资金，陈华应赔偿其实际损失7.5万元。

【法官评析】去年一年和今年一季度，也就是房产新政出台前，法院受理了大量卖房人为追求更高卖价故意违约的案件。遇到这种情况，只要买卖双方签订的合同完备，对交首付、过户的日期都约定清楚，并写明违约责任，买房人都可以到法院维权。卖房人不但要付违约金，还要承担买房人因此造成的实际损失。

新政实施后：买方解除合同等待“抄底”

【案例】今年4月，市民孙瑜(化名)卖掉了原有的房子，准备换一套大点的。她看中了城东一套房子，与房主刘岚(化名)谈好总价为160万元，并签订了合同。当天，孙瑜就支付了2万元定金，并约定在60天内办理完贷款按揭，付清房款。

可没过多久，房产新政出台，孙瑜发现二手房价格出现回落，立即停止了贷款手续办理。观望了一个多月后，她发现自己原先购买房子的房价跌了数万元，而且她认为还没“到底”。为此，孙瑜起诉至法院，以筹不到房款为由要求解除合同，并要求房主退还定金。

法院经审理认为，孙瑜与刘岚的房屋买卖合同合法有效，孙瑜单方面要求解除合同，属于违约，刘岚有权要求继续履行合同。但由于孙瑜不愿继续履行合同，应承担违约责任。经调解，孙瑜同意赔偿双倍定金，即4万元给刘岚。她觉得，如果履行合同，房价下跌带来的损失更大。

【法官评析】房产新政实施后，因房价回落，买房人违约的纠纷越来越多，一些人希望等到更低的价格“抄底”。当然，除了孙瑜这样因房子买贵了而违约的，还有一些人确实受到新政影响，比如购买二套房凑不出首付而违约，或是办不到贷款而不得不违约。对于不同的违约情况，法院将视具体情况作出裁决。

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