美联评论:5月楼市量价齐跌 调控效应初步显露

5月，受地产调控政策影响，楼市观望氛围上升，全市商品房成交量出现明显回落，楼市价格也出现小幅回调，调控效果已初步显现。新房存量持续上升，是关外两区，面临较大的价格调整压力。

5月，全市一手房成交宗数为1423套，环比减少55.89%。因为有房交会推动，5月份往往是一手房成交高峰时期，因此，目前异常低迷的成交量，反映出政策调控对楼市的巨大影响。一手房价格小幅回落，5月全市一手房成交均价为19653元/平方米，环比减少4.44%。开发商定价趋于理性，龙华潜龙曼海宁5月2日开盘，均价25000元/平米，由于定价太高，几乎无人问津，截至月底，仅售出6套，销售率为0.65%。同一区位的水榭春天明显吸取了曼海宁的教训，该楼盘于22日开盘，地理位置比曼海宁好，但均价为21000元/平方米，比潜龙曼海宁每平米4000元。受调控影响，市场观望氛围上升，开发商推盘速度明显减缓。5月份，全市新推楼盘（含加推）只有10个，环比减少两成，比09年同期减少七成。

全市一手房可售套数继续上升。截至5月底，全市一手房可售套数为32495套，环比上升4.27%。关外新房存量上升明显，是龙岗区，5月底，龙岗一手房可售套数为10295套，环比上升12.83%，升幅居六区之首。宝安区一手房可售套数升至7647套，环比上升3.14%，紧随龙岗区之后。从新房存量变化来看，关外楼市面临较大的销售压力，价格下调空间较大。

全市二手房成交量出现回落。5月份，全市二手房成交宗数为12264套，环比减少16.81%。虽然市规划国土委的数据显示，5月份全市二手房成交量降幅不到两成，但根据我司以及其他行家的反馈，普遍认为成交量跌幅在八成左右，远远高于官方数据。考虑到数据的时滞效应，相信6月份官方发布的全市二手房成交量数据将会继续大幅回落。从周成交量走势看，5月份全市二手房周成交量呈“∧”型走势。5月初，因五一假期影响，因此二手房成交量出现下降，是正常现象。如不考虑这一周，则可发现，从5月份中旬开始，全市二手房成交量呈逐周递减趋势，五月一周成交套数为2511套，比4月份一周减少了38.25%。从我司成交数据看，“国10条”出台后，全市二手房成交量降幅在八成左右，考虑到官方数据存在一定时滞，因此目前其数据尚不能完全反映市场真实变化。

二手房价格出现松动。5月份美联物业（深圳）住宅蓝筹价格指数为271.29点，环比下跌3.80%，这是自09年行情启动以来，蓝筹价格指数单月降幅一次。业主不仅开始主动下调放盘价格，买家议价空间亦有明显上升。楼市调控虽已初显成效，但楼市调控的另一大利器房产税还没有出台，目前，关于房产税的传闻甚嚣尘上，一旦房产税出台，则楼市价格或将进一步下行。另外，随着通胀压力上升，加息预期也在上升，这对房地产市场也形成利空。从目前形势来看，开发商也将加入大军，楼价回调已是大势所趋。

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