在深圳，人们见面寒暄的问候语早已不是“吃了吗？”而是“买房了吗？”可见深圳买房之风盛行。这些年，深圳楼市传出了太多的致富神话，吸引了越来越多的人到楼市寻找暴富机会，导致楼市高烧不退，直到新政实施，这个已经过度投机的市场才开始慢慢回复理性。
房地产是不是真有传说中的那么高呢？楼市的高能否持续？你的房子真能住到70年吗？我们的这笔账到底该怎么算？
房产先看
租金年
据至祥置业[1.89-3.57%]集团总经理周纬介绍，个人房产一般有两种方式，一是通过房产的转手买卖获得短期；另一种是以出租等方式获取房产租金和长期的。
目前计算率广泛采用的方法是计算租金的年，公式为：
租金年＝每月租金×12／购房总价
举例：者何先生购套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元／平方米。何先生采用按揭贷款方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。
那么，这套小单位的年租金＝3000×12／420000＝8．6％。
这种方法计算简便，对一次性付款情况分析较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的情况就不太适用。
针对按揭购房，周纬建议可用以下的方式计算物业，公式为：
率＝（每月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算率＝（3000－2000）×12／130000＝9．2％。
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。从这个公式可以看出，如果是纯的话，按揭方式相比一次性付款个人投入更少，更高。虽然按揭要支付利息，如果按现有的基准利率5．94％，以等额还款的方式按揭，且在利率不变的情况下，这套房支出的利息是20．6万元，20年后供完这套房你付出的总款项是62．6万元，而20年的租金72万元，这时大概为10％，如果算70年的租金收入252万元，看起来会很高。但其实不能完全以此为准，因为在70年漫长的时间内有太多的不确定性，所以不能完全以这个数字作为参照。专业人士分析说，按揭方式多付了利息，但实际上是分20年支付，而且是租户替你付，所以作为还是这种方式的较高。
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另外长期，除了租金外还有物业的，如果10年后这套房子价值为60万元，那么为部分＋租金／首期款＋10年按揭款，这样计算的结果为15％，但这没有考虑通货膨胀、货币贬值以及时间成本，也只是一个大概的。
专业人士介绍住宅如果在6％以上，视为可接受的，8％以上可以说是比较丰厚的。但如果低于5％，房产的价值并不大，如果低于3％，说明市场风险很大，这时不要考虑房地产。
资深理财规划师冯先生表示，前两年深圳楼价飞涨，但租金停滞不动，那时如果用这个公式计算一下你就会发现很多房子根本不值得买，因为价格已透支了未来若干年的增长空间。
专业人士还指出，上述两个率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息、空房期等等。如果把需要考虑的因素都纳入其中，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为参考，用上述两种计算方法就大概可以判断房子是否值得。如果还不放心，可将这个计算结果再打个9折，看是否在5％的安全边际以内，这样判断会更加理性。
高的时代已经过去
要说高，当数楼市投机，短期炒卖房地产，快进快出，也叫博短线。短线的计算相对比较简单，公式为：（卖出价－买进价）／首期款＋前期费用。
比如，冯先生买了一套100万元的房，半年后，他以130万元卖出，首期他付30万元，半年的按揭费用大概为3万元（以按揭年限20年计），那么他的为（130－100）／33＝90％。
这样算下来确实比较可观，比长线吸引力要大得多，所以前两年吸引了不少投机客在楼市翻云覆雨、兴风作浪。这种投机行为是此次新政主要打击的对象。在新政背景下，投机者生存的空间几乎不存在，相反如果还抱着这样的态度去博，很有可能面临巨大风险。比如，在高位进场，如果碰上市场逆转就很有可能被套牢，或者因资金链断裂被迫廉价卖楼，亏得一塌糊涂。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就曾表示，“性购房在合理的范围内，对者和房地产市场都是有好处的。”对家庭而言，合理的需求可以实现家庭财产的保值，使普通百姓获得，增加财产性收入，分享经济发展成果。一般而言，合理的购房持有时间至少3～5年，周期较长，不会影响市场稳定。同时，许多人买房后出租，增加了市场上的租赁房源，反而能促进市场的健康发展。合理的购房可以起到活跃市场的作用，如果一个市场完全不存在性需求，就会导致市场低迷。
短期炒作的投机性购房对市场则危害很大。“房地产本身无可非议，但目前我们的市场存在着过度，甚至是全民追逐的情况，这是非理性的。”住房和城乡建设部房地产市场司有关负责人表示，当前我国房地产存在两个怪现象，一是目前许多性房子不用于居住、也不用于出租，而是空着。这种囤积居奇式的购房，加剧了供需矛盾，导致房价过快上涨，催生了楼市泡沫。二是大量利用银行贷款来投机购房，将风险转嫁给银行，增加了金融市场的潜在危机。
中国社科院金融研究所所长国刚认为，住房既是消费品也是品，具有双重属性。在供求平衡或者供略大于求的正常市场条件下，由于房价会处于平稳状态，住房是消费品的属性更为突出。用于自住，存在折旧，不具备价值。但当前以及未来一段时间，我国房地产市场将处于总体供不应求的状态，“房价长期看涨”的观念深入人心，尤其是近年来涨幅较大，住房的价值就凸现出来。预期和赚钱效应成为者趋之若鹜的主要原因。但从国家调控方向来看，国家政策鼓励自住，打击投机。如果未来从供应上调整，改变目前供不应求的状况，并对拥有多套房产征收房产税或物业税，房产的财富效应会立刻大幅缩水，甚至还有可能成为烫手的山芋，让有些人避之不及。
警惕“缩水”房
许多购房者在买房时，往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，谁也不知道50年之后，会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。
其实新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权证的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能是70年，早已经“缩水”了好几年。50年产权的房子更“缩水”至40多年。
购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。
作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。建议，差不多的价钱，还是买年限长的较好。在出手之前，置业者还有必要搞清物业的用途和土地使用年限。
年限影响
很多者初期并没有意识到房子产权年限的问题，实际上产权年限、产权性质都对有较大的影响。同样是上面那套房，如果是70年产权，总共的租金收入将达到252万元，如果是50年，租金只有180万元，差异明显，简单按投入产出比折算出来的资金完全不同，前者有六倍，但后者只有三倍多。
产权长短还影响到如何计算后续的的问题，因为目前物权法149条只规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但续期是否收费，如何收费，目前并没有明确的规定出台，这种不确定性影响到房产的后续价值评估。
也有业内人士说，产权续期是伪问题，因为按照目前的建筑安全标准，70年后的楼房肯定已经属于被强行拆掉的危房，而且如果你不幸购买的是偷工减料的问题建筑，更加不用等70年时间就会被拆掉了，那就是拆迁补偿的问题了。
据业内人士介绍，按现有的建筑质量标准，砖混结构的低层板楼设计寿命一般是50年，钢混结构的塔楼或高层板楼设计寿命一般是60年。尽管房屋的实际寿命只能比设计寿命长而不能比设计寿命短（否则设计公司和设计师都要承担责任），但不会比70年土地使用权长多少。
这意味着70年土地使用权的房产实际上不过是使用期较长的消费品，价值并不大。
有人这样算了一笔账，以北京北五环外1公里内的板楼为例，100平方米普通住宅新房的价格至少100万元，每年的租金收入扣除采暖费、物业服务费后有3万元就相当不错了。而100万元人民币买国债一年的收入就不止3万元，而且出租房屋还不可避免地存在空房损失和大、中修费用，所以如果没有土地的预期，大城市的房价恐怕要立即缩水一半，同样会大打折扣。
关注房产用途
就物业用途而言，主要有住宅、商业、、等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要留心的是用途的物业。一般来说，是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。而且与住宅楼有很大区别。
首先是生活费用、水费电费等。要问清楚是按民用水电标准收取，还是要按商业标准收取。
其次是买房费用。住宅契税是房屋总价的1．5％，而是3％。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，稍高，且贷款年限一般只有10年。
是交易费用。全额按标准征税，而住宅有很多税费优惠，50万元的房子要差几万元的税。这些差异都会影响。
专业人士表示，计算是件复杂的事，要精准计算并不容易，以上提到的一些方法只是简单的匡算，真要计算清楚涉及到付款方式、年限、通货膨胀率、资金成本、税金标准等很多数据和环节，但对普通者来说，这样简单的匡算已经可以让我们有一个大致的判断，让我们在面对市场的时候心里有个底，按照这个匡算去决策，不会有太大问题。房产关键是要看清大势，量力而行，没必要为了所谓的高全情投入。留有余地，任何时候都是的基本原则。
达人建议
1年租金在8%以上，房产值得。
2在5%左右，多看少动。
3在3%以下，风险明显，可以卖房而不是买房。
4按揭金额不要超过自己月收入的50%。
5房产请勿激进，要给自己留有余地。
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目前计算率广泛采用的方法是计算租金的年，公式为：
租金年＝每月租金×12／购房总价
举例：者何先生购套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元／平方米。何先生采用按揭贷款方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。
那么，这套小单位的年租金＝3000×12／420000＝8．6％。
这种方法计算简便，对一次性付款情况分析较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的情况就不太适用。
针对按揭购房，周纬建议可用以下的方式计算物业，公式为：
率＝（每月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算率＝（3000－2000）×12／130000＝9．2％。
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。从这个公式可以看出，如果是纯的话，按揭方式相比一次性付款个人投入更少，更高。虽然按揭要支付利息，如果按现有的基准利率5．94％，以等额还款的方式按揭，且在利率不变的情况下，这套房支出的利息是20．6万元，20年后供完这套房你付出的总款项是62．6万元，而20年的租金72万元，这时大概为10％，如果算70年的租金收入252万元，看起来会很高。但其实不能完全以此为准，因为在70年漫长的时间内有太多的不确定性，所以不能完全以这个数字作为参照。专业人士分析说，按揭方式多付了利息，但实际上是分20年支付，而且是租户替你付，所以作为还是这种方式的较高。
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专业人士介绍住宅如果在6％以上，视为可接受的，8％以上可以说是比较丰厚的。但如果低于5％，房产的价值并不大，如果低于3％，说明市场风险很大，这时不要考虑房地产。
资深理财规划师冯先生表示，前两年深圳楼价飞涨，但租金停滞不动，那时如果用这个公式计算一下你就会发现很多房子根本不值得买，因为价格已透支了未来若干年的增长空间。
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高的时代已经过去
要说高，当数楼市投机，短期炒卖房地产，快进快出，也叫博短线。短线的计算相对比较简单，公式为：（卖出价－买进价）／首期款＋前期费用。
比如，冯先生买了一套100万元的房，半年后，他以130万元卖出，首期他付30万元，半年的按揭费用大概为3万元（以按揭年限20年计），那么他的为（130－100）／33＝90％。
这样算下来确实比较可观，比长线吸引力要大得多，所以前两年吸引了不少投机客在楼市翻云覆雨、兴风作浪。这种投机行为是此次新政主要打击的对象。在新政背景下，投机者生存的空间几乎不存在，相反如果还抱着这样的态度去博，很有可能面临巨大风险。比如，在高位进场，如果碰上市场逆转就很有可能被套牢，或者因资金链断裂被迫廉价卖楼，亏得一塌糊涂。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就曾表示，“性购房在合理的范围内，对者和房地产市场都是有好处的。”对家庭而言，合理的需求可以实现家庭财产的保值，使普通百姓获得，增加财产性收入，分享经济发展成果。一般而言，合理的购房持有时间至少3～5年，周期较长，不会影响市场稳定。同时，许多人买房后出租，增加了市场上的租赁房源，反而能促进市场的健康发展。合理的购房可以起到活跃市场的作用，如果一个市场完全不存在性需求，就会导致市场低迷。
短期炒作的投机性购房对市场则危害很大。“房地产本身无可非议，但目前我们的市场存在着过度，甚至是全民追逐的情况，这是非理性的。”住房和城乡建设部房地产市场司有关负责人表示，当前我国房地产存在两个怪现象，一是目前许多性房子不用于居住、也不用于出租，而是空着。这种囤积居奇式的购房，加剧了供需矛盾，导致房价过快上涨，催生了楼市泡沫。二是大量利用银行贷款来投机购房，将风险转嫁给银行，增加了金融市场的潜在危机。
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警惕“缩水”房
许多购房者在买房时，往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，谁也不知道50年之后，会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。
其实新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权证的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能是70年，早已经“缩水”了好几年。50年产权的房子更“缩水”至40多年。
购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。
作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。建议，差不多的价钱，还是买年限长的较好。在出手之前，置业者还有必要搞清物业的用途和土地使用年限。
年限影响
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产权长短还影响到如何计算后续的的问题，因为目前物权法149条只规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但续期是否收费，如何收费，目前并没有明确的规定出台，这种不确定性影响到房产的后续价值评估。
也有业内人士说，产权续期是伪问题，因为按照目前的建筑安全标准，70年后的楼房肯定已经属于被强行拆掉的危房，而且如果你不幸购买的是偷工减料的问题建筑，更加不用等70年时间就会被拆掉了，那就是拆迁补偿的问题了。
据业内人士介绍，按现有的建筑质量标准，砖混结构的低层板楼设计寿命一般是50年，钢混结构的塔楼或高层板楼设计寿命一般是60年。尽管房屋的实际寿命只能比设计寿命长而不能比设计寿命短（否则设计公司和设计师都要承担责任），但不会比70年土地使用权长多少。
这意味着70年土地使用权的房产实际上不过是使用期较长的消费品，价值并不大。
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是交易费用。全额按标准征税，而住宅有很多税费优惠，50万元的房子要差几万元的税。这些差异都会影响。
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2在5%左右，多看少动。
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