美联评论:楼市调控致住宅与商业冰火两重天

随着严厉调控政策威力渐显，楼市投机行为得到一定程度的抑制，也让住宅市场陷入日益浓重的观望之中。不过者并没有选择静观其变，相当一部分资金转战商铺和写字楼市场。据美联物业研究数据显示，深圳、北京等部分重点城市商业地产的成交量出现了逆市攀升的局面。住宅“退烧”，商业地产“升温”渐显。

住宅市场“退烧”已成必然

在楼市调控新政频繁打压下，当前深圳、北京等部分重点城市的住宅市场成交量已明显下滑，原本热度虚高的住宅市场“退烧”已成必然。

5月4日，深圳市政府厅印发《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（简称“深13条”），这是4月份发布的“国10条”深圳版细则。受政策调控影响，5月，深圳一手房成交面积仅为11.89万平方米，环比减少59.18%；一手房价格年内跌破2万元/平方米，为19653元/平方米，环比减少4.44%。而深圳二手房成交面积为107.38万平方米，成交套数为12264套，环比分别减少16.82%、16.81%。二手房价格也出现松动，美联物业（深圳）住宅蓝筹价格指数为271.29点，环比下跌3.80%，这是继09年行情启动以来，蓝筹价格指数单月降幅的一次。

再来看看北京的住宅市场，5月，一手房成交6269套，环比下降48.6%，同比收窄六成，成交面积63.15万平方米，环比下降56.7%，同比下降64.4%；成交均价17905元/平方米，环比下降24.9%，同比增长37.6%。5月成交量、价同步下滑，日均成交215套，市场情况低于今年2月水平。二手房成交13545套，环比下降58.6%，同比下降31.4%；成交面积137.22万平方米，环比减少55.4%，同比减少22.6%；成交均价18748元/平方米，环比下降5.3%，同比增长52.5%。5月日均成交452套，环比下降55.6%，市场受调控政策影响缩水过半。

事实上，虽然目前楼盘有限，但大势已定，一手房价正在回调。然而二手房市场虽还没有出现大规模抛盘和大幅现象，但放盘量已增加近一倍，且议价空间增大，另因银行贷款控制严格，及观望情绪蔓延，“退房”现象已频现。

商业地产“升温”迹象渐显

与住宅市场不同，近两个月来商业地产悄然“升温”。深圳、北京等部分重点城市的成交量出现逆市攀升的局面，这与出台的一系列楼市调控新政有着紧密关联，尤其是二套房者，其商业地产比住宅的融资成本要低，条件也更优惠。因此，在同等信贷政策条件下，是风口浪尖上的住宅，还是稳步攀升的商业地产，多套房者的选择已非后者莫属。

据美联物业研究数据显示，6月上半月，深圳一手商业地产成交面积3.86万平方米，成交套数为271套，环比分别增加169.55%、96.38%；二手商业地产成交面积为3.46万平方米，环比增加5.53%，二手商业地产成交套数为345套，环比减少21.05%。同期北京商业地产市场，一手成交面积13.55万平方米，环比增加36.55%，成交套数为674套，环比增加2.9%，楼市调控政策对商业地产的影响甚微。

这几年住宅价格增涨过快，住宅的成本越来越高。目前来看，商业地产的培育周期较长，要慢于住宅市场，其长期是不可估量的。且商业地产比住宅更能提供稳定、长期的现金流，而倒挂的现状也为商业地产提供了广阔的空间。不过，商业地产不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，其受宏观经济的影响力较大，者应理性分析风险。

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