本期导读

1月份，深圳一、二手住宅成交量合计10312套，环比下降30.4%，同比上升61.6%。

1月份楼市基本特点如下：

·全市新建住宅成交2813套，环比下降42.1%；成交均价56208元/㎡，环比上涨0.7%；

·全月有2个住宅或公寓项目入市销售；

·全市二手住宅备案7499套，环比下降24.7%；

·美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为56936元/㎡，环比上涨0.1%；

·美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为92.1元/㎡·月，环比下跌0.3%；

·1月份蓝筹住宅租金为1.94%。

未来走势看法：

·预计新房网签量将下降，成交均价维持高位盘整；

·预计二手住宅备案量将下降，房价小幅下跌。

政策环境

房贷利率

1月深圳主流银行仍继续执行首套5.10%、二套5.40%的房贷利率。

图1：2015年-2020年1月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心

一手市况

供应

图2：2012年-2020年1月深圳新建住宅供销量月度走势（单位：百套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

1月新房供应速度明显放缓，全市仅3个新房项目获得预售许可证，共批售1763套/12.27万㎡，获批套数较去年12月下降89.1%。其中龙岗大运片区的颐安都会中央花园和坪山的中海万锦熙岸华庭2个项目含住宅产品，共获批842套/7.6万㎡住宅，住宅获批套数较去年12月下降89.4%。

需求

全市

1月全市共网签2813套一手住宅，环比下降42.1%，同比上升12.6%；总成交面积约28.53万㎡。全市一手住宅的成交均价为56208元/㎡，环比上涨0.7%，同比上涨3.9%。此外，1月底新房库存量降至265.94万㎡，较去年12月末下降12.2%，按照过去12个月的成交量推算，去化周期降至8.5个月。

图3：深圳新建商品住宅成交量价走势及去化周期(单位：千套、万元/㎡；月)

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

区域

从各区新房市场的成交表现来看，深汕合作区和大鹏新区成交量双双上升，其余区域成交量全部下降。其中深汕合作区在振业时代花园和辉煌1号项目的网签下，共成交261套一手住宅，环比大幅上升5.9倍；全区一手住宅的成交均价为11148元/㎡，环比上涨3.3%。此外，大鹏新区成交70套一手住宅，环比上升4.5%。

从成交量排名来看，位居全市前三位的区域依次为龙岗、宝安和光明，分别成交827套、510套和380套，分别环比下降50.0%、9.6%和71.7%。

从各区新建商品住宅去化周期来看，由于罗湖成交速度较低，导致去化压力巨大。此外，龙岗（含坪山、大鹏）和南山两区的去化周期仍超过或接近10个月。

图5：1月深圳各区新建商品住宅去化周期（月）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

本月新房成交10中，光明的绿地新都会以254套/2.7万㎡的成交量跃居全市榜首。从区域分布来看，原关内地区仅2个项目入榜，分别为南山蛇口片区的招商领玺和盐田盐田港片区的佳兆业盐田城市广场三期。此外，光明、龙岗和深汕合作区各2个项目、宝安和龙华各1个项目。

二手市况

全市

图7：深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：千套；千元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

1月全市二手住宅成交量结束4个月连升趋势，共备案7499套，环比下降24.7%，同比上升93.2%；总成交面积约64.15万㎡。美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为996.74点，对应价格56936元/㎡，环比上涨0.1%，同比上涨3.2%。

图8：深圳二手住宅家庭负担比走势

数据来源：美联物业研究中心

按年平均工资（2人）计算，1月份二手住宅家庭负担比升至86.3%。

区域

分区域来看，各区二手住宅的成交量全线下降，且环比降幅居于20%-35%区间内。从成交量排名分布来看，宝安、龙岗和南山依次居于全市前三位，分别成交1960套、1736套和1301套，分别环比下降26.7%、22.8%和22.5%。

图9：1月深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

受春节假期的影响，各区蓝筹住宅价格涨跌幅不大，维持平稳发展。其中原关外地区的宝安和龙岗价格上涨，其余区域价格下跌。

图10：1月深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

本月二手住宅成交10中，龙岗大运片区的中海康城跃居全市榜首，成交32套/2830㎡。另罗湖布心片区的百仕达花园和龙岗中心城片区的振业峦山谷依次居于全市第二、三位。

租赁市场

1月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数降至254.87点，对应的租金水平为92.1元/㎡，环比下跌0.3%，同比上涨3.0%；美联物业（深圳）蓝筹住宅租金约1.94%。

图12：2008年-2020年1月深圳租金水平、及利率走势（单位：元/㎡·月）

数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心

分区域来看，由于春节假期影响，部分区域租金出现下跌，但是龙岗和宝安仍有不少换房需求，刺激两区租金上涨。

图13：1月深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

数据来源：美联物业研究中心

后市预测

2月受疫情影响，企业延期复工，同时房地产行业将“线下看房”模式转为“线上看房”，成交周期或将延长，预计全市一、二手住宅的备案量将下降。

附表

附图：1月深圳各片区美联蓝筹住宅价格走势

图15：罗湖各片区蓝筹住宅价格走势

图16：福田各片区蓝筹住宅价格走势

图17：南山各片区蓝筹住宅价格走势

图18:盐田各片区蓝筹住宅价格走势

图19：宝安各片区蓝筹住宅价格走势

图20：龙岗各片区蓝筹住宅价格走势

数据来源：美联物业研究中心

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