深圳租赁市场表现活跃 转购为租推动租金上涨

深圳某报刊登了《租客排着队上门找房子》一文，报道了今年以来我市民房出租率持续高企，那么，我市住宅小区、豪宅、商铺和写字楼的租赁情况如何呢？昨日，该报记者采访了市出租屋综管办信息，拿到了新鲜出炉的今年第二季度抽样调查情况分析。

调查结果显示，相比于楼市的持续低迷，深圳租赁市场在传统的淡季——第二季度表现得异常活跃，交易量持续攀升，租金继续上涨。令人关注的是，商业类、写字楼类的出租屋租金涨势更加突出，分别同比增长26．7％和24．3％。

“刚需”推高租金

市出租屋综管办信息调查结果显示，今年第2季度，住宅类租金均价为39元／平方米，环比上涨2．6％，同比上涨8．3％；商业类租金均价为190元／平方米，环比上涨3．2％，同比上涨26．7％；写字楼租金均价为92元／平方米，环比上涨4．5％，同比上涨24．3％；厂房类租金略有上扬，但变化不大。

据了解，这已是我市连续两个季度租金都出现了明显涨幅。造成租金持续上涨的根本原因是什么呢？调查人员和业内人士都认为，楼市新政的出台应该是的“幕后推手”，市场买卖双方进入了博弈阶段，开发商、业主不愿意出售，购房者仍在持币观望，但又有住房的刚性需求，因此不少人“由购转租”。

调查人员表示，“供需两旺”能反映现在深圳的租赁市场。一方面，经济继续回暖，外来务工人员增多，加上许多购房者选择暂时放弃购房计划“转购为租”，这样就增加了租赁需求。另一方面，深圳新增房源较多，加上许多业主前期放盘出售却长时间难以成交，为减轻月供压力，将手中房产“转售为租”。

业内人员还透露，由于热点区域空置率地，为了控制房源，一些中介公司力推“房屋银行”，自己收房控房，充当了房价上涨的直接推手。业内人士解释，房屋银行就是把房子存进去，无论房屋闲置与否，都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金。“现在深圳的房屋银行普遍支付给业主10个月租金，还有两个月就属于自己的利润空间，当然这也得承担一定的风险。”

业主放租意愿提高

记者调查中发现，由于租金连续6个月上升，深圳近段时间租金也有所上升，二季度深圳住房租金平均达3．21％，环比上升4．3％。

章女士在福田保税区有一套90平方米的房子，前两年出租月租一直是2600元。去年底，租客退租后，章女士一度考虑出售，可是挂牌两个多月仍未成交。她发现邻居一套60平方米的房子也能租到2800元，就改为出租，开价3500元。

在福田保税区骏庭名居楼下的地产中介门口，玻璃窗上贴着的广告原本90％都是出售盘，现在出租盘跟出售盘各占了一半。

福田区的区、下梅林、益田村、香蜜湖等租金都比上一季度出现小幅上涨；只有黄木岗和福田南－南园环比略有下跌，租金均价分别为51元／平方米和55元／平方米。

二季度，原“二线关”的龙华、民治、坂田等的租金都出现了小幅提升，略有下跌的是布吉。调查人员认为，是由于道路改造和施工的双重影响，布吉的康达尔花园租金下跌4％，为全市跌幅的楼盘。

商用物业成“新宠”

楼市新政主要对象为住宅。新政后，客将目光转向租金更高的写字楼、商铺，“尤其是像华强北、东门这样成熟地段的商铺，比住宅更具空间。”调查人员说，近段时间，商用物业价涨量升，带动了商铺、写字楼租赁市场持续上涨。

传统商业旺区罗湖区以均价每月376元／平方米“傲视”各区，比排在第二位的福田区高出了176元／平方米，比第三位南山区高出一倍。业内人士分析，这与罗湖区近期投入市场的多为高档商铺有关。

写字楼租赁市场上，福田区比罗湖区表现强劲，均价为101元／平方米。罗湖区均价为76元／平方米，南山区紧随其后，均价为72元／平方米。

在调查中，龙岗是一个商铺及写字楼租金都比去年同期下跌的区域。不过业内人士分析，7月1日特区扩容，将给宝安和龙岗两区带来新的发展机遇。“今年，沃尔玛、岁宝和大润发百货相继民治。预计今年下半年这两区商铺和写字楼租金可能会上升。”

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一线城市房租20%利益集团阻击楼市调控

近一段时间以来，很多个重点城市的房屋租赁价格在持续上涨，北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格的平均涨幅都超过了10%，部分城市的房源价格甚至同比超过了20%。

据链家地产市场研究部统计，2008年北京市平均的租赁价格为2490元，2009年平均租赁价格为2547元，租赁价格小幅上升2.3%，而2010年前6个月，北 2009年租金上涨了20.3%。

北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年上升，房价刚刚开始松动，房租却出现15%，是5月、6月间租金上涨惊人，据统计，今年快速上涨，市场的新动向给正在进行5月、6月，北京平均的租赁价格为每月3000元，同比中的房地产调控提出了严峻的课题。

□分析

□现象套均租金超应届毕业生月均工资

统计显示，今年上半年，全北京市套均租金达到每月2792元，已 过去年应届毕业生的月平均工资2492元。

中介小张介绍说，房租的背后，还有中介炒作房租价格这只黑手，他说自己多次参与抬价过程，那种场面就像是拍卖。“房东往这沙发上一坐，天天抱个大茶杯。二三十家中介往那儿一站，三千、三千一、三千二、三千五，就那样喊，你不炒，别人照样炒。”

这一次房租上涨是否可被称为？房租还会继续涨下去吗？央视特约评论员锡锌认为，目前，数据的分析主要的出处还是中介来提供，但房地产中介本身是这个利益链条中的一环，数据的可信度要由部门来印证。目前缺少者的声音。“短期内有这么大的涨幅，是不是有某些人为因素在操纵。比如房地产中介去抢房源，囤积房源待价而沽。第二，房地产中介存在转租行为，是违法违规的。从这样的一种细节入手，会对中介公司的行为起到一种制约。”

利益集团炒作房租

[针对租赁价格的突然上涨，新华社文章援引观点指出，房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象，很容易让人们质疑房地产调控的效果，从而影响政府进一步调控房地产的决心，这也许正是某些利益集团在政府房地产调控之初，就大肆炒作房租上涨的目的所在。]

马光远(特约评论员)：这次房租上涨有两个很明显的特点，个是涨得急，5、6月出现了一个的格局；第二，5、6月份恰好是房地产新政调控严的时期，在打压房价的同时，房租开始上涨。

张鸿(特约评论员)：很多人把此次房租归咎于供求关系的改变。在新政调控下，投机客和改善性需求购房者都不买房了，这意味着租赁市场的房子可能减少。

还有一种说法是成本说，就是现在因为调控房地产，包括贷款利率，房东把这些成本都加到房租上开始了。

马光远：有些人认为是房地产新政导致一部分人由买变为租，我觉得这么一个变化不足以来解释两个月内房租上涨20%。供多少需多少，本身是一个糊涂账，而且我们现在看到很多数据都是中介的，中介的很大一笔收入都来自于租赁市场，那么有没有他们的一些炒作因素在里边？目前这个市场本身是不规范的，信息是不对称的。

不因房租上涨放松调控

[房租上涨折射出什么？房租比房价问题更紧迫。《中国证券报》的文章指出，解决近期房租快速上涨的根本出路，就是增加供给，一方面政府应该“放松地根”，让开发商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建设更多的公共出租房，以增加供给，进而降低价格。]

张鸿：这次房租的上涨，比房价的上涨伤害的那个人群更大。它属于收入更低的那些人群。这是对住房刚性需求的伤害，肯定是需要政府出台政策，保护那些受伤害的人群，但房价的调控要继续下去，千万不要让这个问题再绑架了房地产调控。

马光远：不要因为房租价格的上涨，就把初见成效的调控政策放在一边。我们长期在关注房价，关注房屋买卖市场，但对于房屋租赁市场，一直缺乏制度方面的关注。在加大房地产调控力度的同时，对大量需要通过租赁市场来解决居住问题的民众，一定要去思考怎样建立一个让他们也能通过租赁市场，圆租房梦的制度设计。

马光远：房租的不可持续。其根源是我们在信息不对称、房屋租赁市场不规范的情况下，人为放大了房租上涨预期。如果把房源的供需情况告诉大家的话，这个预期是可以打掉的。

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