刘宝宏
东北财经大学教师博士
房租是好现象,说明房产新政的调控效果已经初步显现,房市开始真正进入买卖双方博弈的关键期。
据媒体报道,5月以来,多个重点城市的房租持续上涨,北京、上海、深圳、广州等城市的房租平均涨幅超过10%,其中北京4、5月份的房租较去年同期上涨了20%,部分地段好、交通方便的房源涨幅更是高达50%。
房租恰好与房产新政推出的时段重叠,这是否意味着房产新政的失败?
对于房租的原因,目前众说纷纭。一是“毕业潮说”:随着7月毕业潮的来临,数以万计的毕业生涌向租房市场,间接推动了房租价格。二是“推手说”:由于越来越多的人为方便子女,选择在租房,而房源又有限,所以出现僧多粥少的局面,房租自然上涨。三是“中介炒作说”:为谋取更多中介费用甚至“胁迫”政府给房产调控政策降温,房产中介劝说房主提价,哄抬房租。四是 “租金说”:长期以来,我国房地产市场的租售比一直不合理,租金涨幅相对滞后,由此引发今年的行情;五是“成本转嫁说”:随着房产税推进呼声越来越高,房东提前把增加的房产持有成本转嫁到租金上。
以上各种说法看似都有一定道理,但实际上却不能从源头上解释此次房租的原因。租方之所以“情愿”接受一个更高的租价,即房租的根本原因在于房屋租赁市场供求关系的变化。具体来说,租方需求增大,而出租供给减少。租方需求之所以增大,扣除毕业潮、等历年都有的常量之外,主要增量来自部分“由买转租”的购房人。在严厉的房产调控政策效果不明,房价依然居高不下的背景下,不少原本打算购房或换房的人,推迟了购房计划,选择租房过渡,从而增大了租房需求;出租供给的减少则主要是因为 “转租为售”的业主增多。由于预期房价下跌以及对房产税的忧虑,部分者将手中原本用于租赁的房源集中抛售,使得部分板块可出租房源减少。比如4月份以来,上海二手房网上可售量剧增近五成,这自然减少了可出租房源。
无论是“由买转租”还是“转租为售”的增多,都反映了对房市走势的悲观预期,或至少表明购房者的观望情绪在加重。由此推论,房租涨势越猛,涨幅越大,购房者延迟购房的意愿越强,房屋持有者的抛售意愿越强。这意味着,购房需求在不断降低,而房屋供给在不断增加。由此,我们不难看到房价下降趋势即将形成。所以,房租是好现象,它非但不意味着房产新政失败,反而说明房产新政的调控效果已经初步显现,房市开始真正进入买卖双方博弈的关键期。只要买方再坚持一下,只要房产新政不走回头路,那么,房市拐点的出现或将为期。
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刘宝宏
东北财经大学教师博士
房租是好现象,说明房产新政的调控效果已经初步显现,房市开始真正进入买卖双方博弈的关键期。
据媒体报道,5月以来,多个重点城市的房租持续上涨,北京、上海、深圳、广州等城市的房租平均涨幅超过10%,其中北京4、5月份的房租较去年同期上涨了20%,部分地段好、交通方便的房源涨幅更是高达50%。
房租恰好与房产新政推出的时段重叠,这是否意味着房产新政的失败?
对于房租的原因,目前众说纷纭。一是“毕业潮说”:随着7月毕业潮的来临,数以万计的毕业生涌向租房市场,间接推动了房租价格。二是“推手说”:由于越来越多的人为方便子女,选择在租房,而房源又有限,所以出现僧多粥少的局面,房租自然上涨。三是“中介炒作说”:为谋取更多中介费用甚至“胁迫”政府给房产调控政策降温,房产中介劝说房主提价,哄抬房租。四是 “租金说”:长期以来,我国房地产市场的租售比一直不合理,租金涨幅相对滞后,由此引发今年的行情;五是“成本转嫁说”:随着房产税推进呼声越来越高,房东提前把增加的房产持有成本转嫁到租金上。
以上各种说法看似都有一定道理,但实际上却不能从源头上解释此次房租的原因。租方之所以“情愿”接受一个更高的租价,即房租的根本原因在于房屋租赁市场供求关系的变化。具体来说,租方需求增大,而出租供给减少。租方需求之所以增大,扣除毕业潮、等历年都有的常量之外,主要增量来自部分“由买转租”的购房人。在严厉的房产调控政策效果不明,房价依然居高不下的背景下,不少原本打算购房或换房的人,推迟了购房计划,选择租房过渡,从而增大了租房需求;出租供给的减少则主要是因为 “转租为售”的业主增多。由于预期房价下跌以及对房产税的忧虑,部分者将手中原本用于租赁的房源集中抛售,使得部分板块可出租房源减少。比如4月份以来,上海二手房网上可售量剧增近五成,这自然减少了可出租房源。
无论是“由买转租”还是“转租为售”的增多,都反映了对房市走势的悲观预期,或至少表明购房者的观望情绪在加重。由此推论,房租涨势越猛,涨幅越大,购房者延迟购房的意愿越强,房屋持有者的抛售意愿越强。这意味着,购房需求在不断降低,而房屋供给在不断增加。由此,我们不难看到房价下降趋势即将形成。所以,房租是好现象,它非但不意味着房产新政失败,反而说明房产新政的调控效果已经初步显现,房市开始真正进入买卖双方博弈的关键期。只要买方再坚持一下,只要房产新政不走回头路,那么,房市拐点的出现或将为期。
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