摸底各地楼市调控市场反应 防止误伤经济

本报记者获悉，6月底，高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。

深圳地区被征求意见的民间机构对调控提出的建议是尽快取消“双限双认”。

地量未见地价

4月中旬，国务院出台“新国十条”拉开了楼市调控的大幕，随即多个部委接连出台政策响应政策，调控速度和力度。

新政出台后一个月，北京、上海、深圳各地的成交量都遭到“腰斩”，而这种低迷的成交量还在延续。

然而，去年赚得盆满钵满的开发商却并不着急，地量之下并未见地价。以深圳市场为例，深圳市新政出台后的4、5、6三个月的一手房均价为19401元/平方米，相比3月份20435元/平方米的均价仅下降5%。而去年6月，深圳市一手房均价仅14908元/平方米。

经济形势再度复杂

随着国内外经济再度出现复杂形势，这让房地产调控有了更多的考量。

国务院总理温家宝日前表示，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。

数据显示，我国6月份PMI指数为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。

“中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续2个多月保持低的成交量，这对于国内经济的影响很大。”深圳一开发商向记者表示，各地土地交易不活跃，也使地方债务问题凸显，金融机构的风险迅速增加。

摸底市场反应

面对经济发展的全局，政府慎而行之，密集调研市场各方对于现有政策的承受能力，防止经济误伤，以便全面制定下一阶段楼市政策。

记者获悉，6月底，高层曾委派有关机构对北京、上海、广州、深圳等民间研究机构进行调研。而这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交有关领导，为决策层制定下一阶段政策提供建议。

“这次的调研听取我们这样的民间研究机构的意见，在以前是没有出现的。这表明了迫切地希望了解市场为真实的情况。”参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向记者透露，较为担心现有政策对经济造成误伤。

“调研了解的情况包括新国十条后客的动态、‘双限双认’的影响、如何推动保障房建设，房产税推出的影响等各方面问题。”尹香武表示。

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建议取消“双限双认”

针对的调研，尹香武提出了5条建议，其中为核心的是要取消“双限双认”政策。

“因为深圳近3年的成交量有70—80%的为二套房以上置业，‘双限双认’同时执行将有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。此外，如果严格执行该政策超过一年，与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅，影响极为深远。”尹香武表示，“双限双认”对经济将造成较大的误伤，相当于商品住宅市场按了“暂停键”，只能作为阶段性政策，一定要取消。

尹香武还透露，因为银行执行“双限双认”成本过高，目前大部分银行并未严格执行。预计在各地的保障房规划方案、可执行细则出台后，很可能在四季度取消“双限双认”政策。但这并不意味着楼市调控的放松，而可能是通过提高首付或房产税进行替代。

争议地产调控是否退出 制度缺位不可持续

2010年的楼市注定是不平静的。

7月2日-4日，“博鳌·21世纪房地产论坛”0届年会上，调控以后的楼市趋势，成为激烈争论的话题。

工商联房地产商会会长聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，同比房价增幅下降，环比房价下降，开发商资金充裕度下降，调控的初步目标已经达到。

华远地产董事长任志强建议开发商尽早，否则政府能出台更加严厉的打压政策。上海复地董事长范伟也表示，“房企要有销售，必须随行就市，以消费者接受的价格卖房子”。在目前的市场环境下，有大公司带头是好事。

研究主任钟伟表示，从资金面情况来看，开发商撑到第三季度没问题，但按照现在的销售状况，到了四季度他们就得想想办法。“如果成交量跟不上，预计国庆前后房价会出现松动，到明年年初房价会出现明显的下滑”。

“万科目前已经在把新产品低价入市”，万科执行副总裁肖莉在接受记者采访时，只是表示，万科在以一个合理的价格销售产品。

首创集团总经理刘晓光也表示，核心城市的核心区域楼市价格没有下降的空间，但核心城市的边缘区域有20%左右的下降空间。国金证券经济学家金岩石则判断，未来两三个月房价将整体下跌约5%，少数楼盘和区域下跌20%-30%。

但表象的后面，人们还在追问楼市背后的经济和制度设计问题。

经济不可能二次探底

遏制部分城市房价过快上涨的步目标虽已实现，但聂梅生在博鳌论坛上提出了另一种正在呈现的担忧。楼市新政调控后，销售额下降了60%，考虑到房地产长期以来特殊的经济地位，一些负面效应或将产生。

聂梅生表示，“房地产调控是双刃剑”，目前在外部环境上，人民币还在，出口形势不乐观，调整结构和经济转型对我国经济来说需要时间和资本，“房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接”。

刘晓光也坦承，如果这样下去，今年因房地产调控所损失的GDP可能会有2个点左右，如果加上其对上下游影响的带动性，这个数字或将达到4个点。

宏观调控、楼市低迷对经济的传导作用会否让通胀预期加大、“经济二次探底”？

“下半年经济会适当放缓，但是不会存在二次探底的问题，一季度GDP是11.9%，二季度如果达到10%左右，上半年的经济增长就会达到11%，下半年平均只要达到8%，经济增长还是在9.5%左右。”中国人民银行研究局局长张健华表示。

财政部财政科学研究所所长贾康也对宏观经济形势表示相对乐观，称“我们现在并没有进入后危机时代”。贾康认为，对于通货膨胀，目前仍然处于管理通胀预期政策时间段上，并不等于现实通胀压力。

张健华指出，通货膨胀的预期是存在的，原因在于目前的CPI明显超过了一年期存款利率。但目前普遍认为中国今年的通货膨胀不会有大的问题。

经济学家、教授赵晓则认为，中国经济今年一个季度比一个季度低，所谓的通货膨胀的问题是根本不存在的，如果说通货膨胀是老虎的话，政府就是武松，而且政府是养老虎的，政府扮演武松的角色，“通货膨胀不是问题，中国经济严重的问题是接下来是否会面临中期低速的增长，从现在来看，态势和可能性是大的。”

退出还是继续？

经济乍暖还寒时候，楼市调控难将息。楼市调控两月有余，在量跌价滞的当口，逐渐显现的国内外经济阴晴不定状况，使得有人开始大胆猜测：号称“严”的楼市调控或将鸣金收兵。

住建部政策研究相关负责人日前曾表示，已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。

7月4日，国土资源部总规划师胡存智表示，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让30%。而今年3月国土部仅规定“竞买保证金不得低于出让的20%”。

金岩石就此指出，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底线。一旦发生，政府的调控政策必然转向，这也意味着本轮房地产调控政策行将结束。“买房时机大约在12月。”

“政策迟会在明年退出，房价只是暂时下跌，未来由于供给的断层，房价很可能出现反弹。”路劲地产董事局主席单伟豹认为这一次的宏观调控仍然不会成功。

但也有不同意见者认为，实际上，这一轮的宏观调控或只是一个开始。

赵晓表示，目前楼价和成交量双下降，是因为楼价还没有跌到大家的心理价位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，这次调控不一样是老百姓不答应房价再上涨”。过去十年中国楼市经历了九次调控，“如果到现在第十次调控还是失败，倒下的将会是政府部门的公信力”，这次的调控只能往前推，房产调控只是个开始。

“今年一季度GDP增长达到11.7%，许多人变得自信和傲慢，他们觉得中国经济的发展已不再需要房地产与汽车，尽管今年GDP增长的走势很可能是前高后低，但考虑到政府目前正希望为经济降温，政策放松的可能性很小，顶多就是货币政策的微调。”钟伟表示。

制度改革不得不行

调控解决不了房地产的根本问题。历次调控被人诟病，就在于未能触及与房地产相关的一系土地、税收、财政和分配制度。如果制度仍然缺位，调控就不可能成功。

阳光100董事长易小迪认为，土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的，采取计划经济的手段不允许购买房屋，或者将房价下调才会发预售证，这样的房价不真实。“如果要想改变这种局面，实质上是改变土地出让金和土地的问题，政府可以收到土地出让金，而不应该得到土地开发的全部，应该交给市场，从而使土地供应的链条完整。”

中坤集团董事长黄怒波表示，从调控的方式与市场效果来看，调控过后，房价还可能出现报复性价格上涨的问题，因为完全的调控并没有解决供需问题。

聂梅生认为，房产税改革已是大势所趋，应该在房屋持有环节征税，关键是要厘清土地出让金与房产税的关系。据了解，去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。而任志强就此表示，“房产税如果只是增加了老百姓的负担，那这个改革一定是失败的。”例如，二套房交易的税费，本来是为了打压二手房房价，“结果房价并没降下去”。如果土地出让金、使用费、各环节的税都取消，那才可以征收房产税。“乱加税是不允许的。”

也许正如聂梅生所说，房地产当前的问题不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革问题，例如土地政策、房产税、农村小产权等等问题，“这不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控，通过政府的干预就可以解决问题。”

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