世联楼市新评之十八:土地参与楼市调控逐渐兴起

4月17日，鉴于先前一系列调控政策的“失效”，严的楼市调控政策轰然落地。“新国十条”的出台，又将房地产市场推向了民众关注的焦点。随后，市场上充斥着各种有关调控的声音，是“房产税”传言，吸引了不少眼球，但终还是“只见言论，不见结果”。就在“房产税”喧嚣声远去不久，关于土地将参与楼市调控的声音又开始逐渐兴起。

房价仍未下调

此次宏观调控以来，国家先后使用各种手段对房地产市场加以调控，正所谓一波未平，一波又起。然而政策频出的同时，市场却显得相对冷淡。据国家统计局数据显示，5月份商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。可见，虽然商品房成交量在下降，但房价并没有应调而下。

土地调控兴起

新政调控以来，楼市成交量顺势锐减，但与惨淡的成交量相比，土地市场则显得热闹非凡。不管是国企还是民企、一线还是二线，近期土地市场交易频繁，俨然行业低潮期，抄底时代来临。据悉，万科今年已买入至少35个新项目，即使在销售大幅下滑的5月份，依然买入了8个新项目。保利上半年新增将近20块地皮。央企中铁建也先后在天津、广州高调拿地，土地总价达53.3亿。

一边是房价处于高位，难以下跌；一边是热火朝天的土地交易。显然，这不是政府所要的调控结果，这一现象的出现，是对政府公信力的又一次挑战。在信贷手段和税收手段尽出之后，目前政府可以利用的还有土地手段和手段。市场经济条件下，手段是规手段，一般不予采用，因此，土地手段适时而出。

6月21日，在第20个“土地日”新闻通气会上，国土部透露将于7月份曝光房地产用地中的闲置土地、囤地炒地和向别墅供地情况，各地落实保障性住房供地情况也将对外公布。而副部长贠小苏日前表示，“土地参与楼市调控政策将不会改变”。近期国土部也不断召开会议，制定具体措施。6月26日，国土资源部向30个省份派遣15个工作组，严打土地数据造假。同日，在2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，竞买土地出让金不低于出让的30%，这比今年3月《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》中的比例提升了10%。7月5日，各大中小媒体都高高挂着一则“国土部长：房地产市场可能在四季度全面调整，房价将下降”的消息。一时，关于土地参与宏观调控的声音逐渐兴起。

相关阅读：

世联:深一手房量价齐跌 成交价连续四周下跌

土地参与楼市调控之手段分析

图1：土地调控手段分析图

从上面的土地调控手段分析图可以看出，目前土地参与楼市调控的手段主要有手段、经济手段和法律手段。经过多年的理论和实践探索，国家土地宏观调控政策体系已经初步建立，主要包括土地规划、土地供应、土地价格和土地税收等。其中，土地规划的法律性和性较强，中长期规划的制定具有战略性和前瞻性，无法在短期内调整改变，而短期的年度土地利用计划和土地供应计划都终体现在具体的土地供应上；土地价格政策，则致力于建设公开、公平、公正和完全竞争的土地市场，政府应尽量减少对价格的干预，而重在监测和发布；土地税收政策传统来看是财政政策的一个组成部分，其制定权限在财政和税务部门，国土资源管理部门难以履行运用土地税收政策参与宏观调控的职能。

从近国土部出台的主要政策措施来看，当前的调控还是集中在土地规划、土地供应以及土地价格上，同时也加强了手段的运用。主要措施有：一是要落实保障性住房供应情况；二是派督察组严打土地数据造假，打击囤地、炒地等现象，规范土地交易市场；三是提高了土地出让金。在这些措施中，前两者属老生常谈，后者则可能会对当前市场产生积极的影响，毕竟土地出让金比率的提高，会对开发商的资金链带来直接影响，从而影响开发商的拿地和经营销售等活动。

后市之预判

不可否认此次政府对房地产市场调控的决心，虽然近期外部市场环境发生了一些变化，使得舆论对本次宏观调控的持续性产生质疑，但土地参与楼市的调控，表明了政府的坚持。这次土地参与楼市调控，使政策又多了一种调控手段，同时也给了市场一个信号，“房价不降，政策不止”。可以预见的是，随着宏观调控政策的不断深入，在市场成交量持续低迷的情况下，房价终也不能独善其身。进入6月份以来，随着万科等主要开发商使用促销的营销策略，一场房市“潮”或将来临，这表明在政策的持续打压下，房价也不再是固若金汤的。虽然房价下降是必然趋势，但降幅会是多大，则还有待市场检验。

相关阅读：

世联:深一手房量价齐跌 成交价连续四周下跌