美联楼市评论:深圳住宅市场下半年将价跌量升

受国家宏观调控政策打压，上半年，房地产市场呈现量价齐跌的走势，市场观望氛围浓厚，主要表现在成交量大幅下跌，而成交价格虽有回落，但大面积潮尚未来临。

1-6月，全市共成交一手房14519套，环比减少49%，同比减少65%。成交均价为20850元/平方米，环比上涨7%，同比上涨71%，但价格高点出现在2月份（豪宅成交比重较大），此后成交价格不断回落，6月份全市一手住宅成交价格为16978元/平方米，比2月份峰值回落30%。上半年调控政策频出，1月份“国11条”发布，表明自08年底以来“支持居民购房”的房地产政策已经彻底转向，“抑制房价过快上涨”重新成为楼市调控的主要基调。而对楼市影响的是4月份出台的“新国10条”，二套房首付比例提至五成，利率升至1.1倍，被称为“为严厉”的楼市调控，市场信心大受影响，成交量再度下滑，以万科、佳兆业为首，个别开发商开始促销，楼价出现实质性下跌。

1-6月，二手房市场成交呈“∧”型走势。09年12月31日，营业税优惠截止，在“末班车效应”刺激下，当月全市二手房成交量创下历史高峰。到了10年1-2月份，一方面由于09年12月份透支了部分潜在购买力，另一方面由于政策调控，导致成交量出现明显回落。春节过后，市场预期调控将会放松，二手房价格再度上涨，购房者竞相入市，带动成交持续回升。但到4月下旬，“新国10条”发布，使得市场“调控将趋于宽松”的预期落空，随着更加严厉的调控政策到来，市场情绪由乐观转为悲观，观望氛围上升，成交量再次回落，同时二手房成交价格出现松动，6月份，美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为265.82点，比4月份峰值回落了6%。

目前，楼市已进入政策观察期，短期内，继续出台严厉调控措施的可能性较小，但调控放松的可能性也不大。虽然，房地产低迷会在一定程度上拖累整体经济复苏，但温家宝总理在年初的政府工作报告中，把今年的GDP增长目标定为8%，显然已为地产调控预留了空间。此外，CPI数据持续上升，5月份CPI指数涨幅已大3.10%，超过全年控制目标，加息压力上升。6月份美联物业（深圳）二手房家庭负担比率为57.34%，虽然环比下降了2.02%，但仍处于较高位置。现在利率水平处于低位，一旦进入加息通道，居民购房月供负担必然会进一步上升，抑制楼市需求。利好方面，实体经济复苏，带动租金水平持续回升。6月美联物业（深圳）住宅蓝筹租金指数为116.77，环比上涨1.78%，同比上升16.99%。租金水平的回升，会推动一部分租客进入销售市场。同时，房价下跌，而租金上扬，使得租金走高，亦会吸引一批客入场。6月美联物业（深圳）住宅蓝筹租金为3.34%，环比回升4.05%。

总体来说，我们认为下半年楼市走向并不乐观，开发商面临较大销售压力，是宝安、龙岗、南山三区，大规模潮或在三季度降临，预计楼价实质性降幅多可达到三成左右。在刺激下，一手房成交量会有明显回升，二手房市场行为比较分散，市场仍以僵持为主，成交量回升不会很明显，一手住宅市场月均成交量预计可恢复到3000套以上水平；二手房月均成交量维持在8000套左右水平。

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