21世纪不动产:再回首 新政对深圳楼市影响几何

4.17新政的出台俨然已经成为深圳楼市的分水岭。低迷、下跌、观望、坚守……一个个悲壮的词语用来形容上半年的楼市似乎再恰当不过。那么，新政的威力到底在哪里？它在哪些方面对楼市造成了巨大的影响？新政颁布至今已有三个月，这些问题也有了为现实具体的答案。

一手房：成交量大跌，价格依然坚挺

新政对一手房的影响集中体现在导致成交量锐减，对价格影响却不大。根据21世纪不动产的监测数据，5月份新房成交量环比大跌55.9%，从4月份的3227套缩减到1423套，同时6月份也没有太大的回升。而在成交价格方面，5月份相比4月份并没有大幅度的滑落，4月全市成交均价为20556元/平方米，5月为19653元/平方米；6月跌幅则较大，环比跌13.6%，达16978元/平方米。

然而，六月全市均价的下跌只是表面现象，并不足以说明房价的走势。因为根据监测数据，六月份成交在龙岗的低价楼盘大幅增加，成交面积从5月份的26791平方米增加到86312平方米；而成交在南山区、福田区、罗湖区的高价楼盘都有不同幅度的下降，导致成交量中低价楼盘的比重增加，而高价楼盘的比重减少，从而终导致全市均价的下降，实际楼盘价格却没有下降，占成交量较大比重的龙岗区甚至有所上升。

本次楼市新政的严厉之处莫过于差别化房贷，即对二套房和大户型豪宅首付比例的限制。因此，新政对大户型高价楼盘需求的影响比对刚性需求的影响大许多，从而导致新政出台后，低价性、小户型楼盘的成交比重在全市成交量中迅速增加，拉低了全市均价，造成了现在这种貌似房价在跌，而实际没跌的情况。

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二手房：量跌价平

根据21世纪不动产的监测数据，4月新政的出台，对二手房市场的成交量造成较大的打压，同时遏制住了年初以来挂牌均价上涨的趋势，使之4、5、6月份几乎持平。挂牌均价从09年开始连续上升，2010年1月份达14968元/平方米，4月份大16059元/平方米。新政出台结束了上升的趋势，五六月份的均价分别为15950元/平方米、15933元/平方米。成交量则出现了明显地缩减，4月份共成交14742套，5月跌到12264套，环比跌16.8%；6月成交7606套，环比跌38%。

新政对成交量的影响是巨大的，而价格变化不大，这主要是因为首先国家对楼市的严厉调控，使房价下跌预期加重，房客观望情绪浓厚；其次，业主议价空间小，导致房价不降。

租赁市场：走势独立

六月下旬，深圳和各地忽然传出房租大涨的消息，貌似买房难的问题正在向租赁市场蔓延。然而，数据显示，房租上涨与新政的推出关系并不大。下面的走势图显示，五六月份全市各区租金走势平稳，并没有受4月推出的新政太大影响。然而不同区域的租赁市场根据自身所处区位及需求特点对租金作出相应调整是合理的，比如六月份刚好为国内大学生毕业时间，因此以大学生为主要客户的房源租金会有所上涨；由于未来房价下跌预期加重，部分地区购房客由买转租也会推高当地租金等。对于大部分区域，出租价格并没有明显的变化。

商业物业：关外吃香

楼市新政出台后，住宅市场受到激烈的冲击，成交量持续低迷。然而，商业地产却因为不受这些楼市新政的影响和良好的发展前景和预期，备受客的关注。根据21世纪不动产深圳泛城对国土规划管理局的监测数据，五六月份一手商业物业成交量不仅没有受到政策冲击，反而逆势上扬，4月全市成交量仅为72套，5月大幅上升到162套，6月份则涨到365套，连续两个月环比增长1.25倍。

而在成交构成上，六月份宝安区成交量占全市商业成交的70%，其次是福田区占20%，龙岗区占6%，南山和罗湖分别占3%和1%。盐田区成交记录为零。可以看出，关外是一手商业成交的主阵地。随着深圳的城市化扩张和关内关外一体化进程，关外商业必然保持高速发展状态，商业地产也定会顺势而为，前途大有可观。

21世纪不动产展望

新政颁布至今已有三个月，对深圳楼市的影响是巨大的。虽然没有让房价跌下来，然而也遏制住了它上涨的势头，成交量低迷也反映了市场对后市看空的心态。随着近期国家各部委对楼市调控可能中断传闻的澄清，短期内房价继续上涨几乎已经不可能。的预期是继续保持目前这种不涨不跌、微幅震荡的状态，而成交量缓慢回升。商业地产则会在深圳一体化的大背景下持续地、理性地开拓自身的空间。