本期导读

3月份，深圳一、二手住宅成交量合计11160套，环比上升3.5倍，同比上升46.1%。

3月份楼市基本特点如下：

·全市新建住宅成交3152套，环比上升2.8倍；成交均价57489元/㎡，环比上涨1.6%；

·全月有7个住宅或公寓项目入市销售；

·全市二手住宅备案8008套，环比上升3.8倍；

·美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为57629元/㎡，环比上涨0.8%；

·美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为92.4元/㎡·月，环比上涨0.7%；

·3月份蓝筹住宅租金为1.92%。

未来走势看法：

·预计4月份将有7个项目开盘或加推；

·预计新房网签量将上升，成交均价维持高位盘整；

·预计二手住宅备案量将下降，房价维持平稳。

政策环境

房贷利率

3月20日，央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%，跟2月持平。3月深圳主流银行开始执行首套5.05%的利率。在疫情局面控制下，房贷利率下调，将利好市场信心回暖。

一手市况

供应

随着企业陆续复工复产，3月新房供应市场相比前两个月稍回温。全市共有6个项目获得预售许可证，共批售4383套/43.76万㎡新房源。其中4个预售项目含住宅产品，即龙岗中心城片区的中骏云景华府、光明的乐府花园以及坪山的恒大城二期、谷仓府，共获批2224套/20.84万㎡住宅。

需求

全市

3月全市共网签3152套一手住宅，为今年单月成交量，环比上升2.8倍，同比上升2.1%；总成交面积约32.38万㎡。全市一手住宅的成交均价为57489元/㎡，环比上涨1.6%，同比上涨6.5%。此外，3月底新房库存量稍升至261.23万㎡，较上月末增加0.7%，按照过去12个月的成交量推算，去化周期约8.4个月。

区域

从各区新房市场的成交表现来看，各区成交量全线上升，而且由于2月成交基数低，各区成交量环比增幅普遍偏大。

从成交量排名来看，位居全市前三位的区域依次为龙岗、宝安和龙华，分别成交953套、666套和366套，环比分别上升3.5倍、2.6倍和1.1倍。

从各区新建商品住宅去化周期来看，罗湖去化压力，近69个月；龙岗（含坪山、大鹏）去化周期仍超过10个月，为11个月。此外，其余区域去化周期均低于7个月。尤其福田因新房供应乏力，去化周期已缩短至1.2个月。

本月新房成交10中，龙岗平湖片区的特发天鹅湖畔以218套/2.3万㎡的成交量跃居全市榜首。从区域分布来看，原关内地区有3个项目入榜，即南山西丽片区的金众麒麟公馆、前海片区的招商领玺以及盐田盐田港片区的二期御景佳园（推广名为佳兆业盐田城市广场三期）。另龙岗和宝安各2个、罗湖、龙华和深汕合作区各1个项目入榜。

二手市况

全市

由于市住建局统计数据的滞后性，3月全市二手住宅备案量出现补偿性上涨，但大多为春节前成交单。据统计，全市共成交8008套二手住宅，环比上升3.8倍，同比上升76.0%；总成交面积约67.95万㎡。美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1008.87点，对应价格57629元/㎡，环比上涨0.8%，同比上涨4.6%。

按年平均工资（2人）计算，3月份二手住宅家庭负担比升至87.0%。

区域

分区域来看，各区成交量全线上升，而且由于2月成交基数低，3月成交量环比增幅颇大。其中盐田成交量环比增幅，成交138套，环比上升4.8倍。

从成交量排名分布来看，位居全市前三位的区域依次为宝安、龙岗和南山，分别成交2089套、1935套和1455套，环比分别上升4.4倍、3.6倍和3.5倍。

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

各区蓝筹住宅价格全部上涨，其中罗湖和宝安房价涨幅稍高。罗湖蓝筹住宅价格为58356元/㎡，环比上涨0.91%；宝安蓝筹住宅价格为60927元/㎡，环比上涨0.90%。

本月二手住宅成交10中，龙岗中心城片区的振业峦山谷以42套/3311㎡的成交量跃居全市榜首。另龙岗大运片区的中海康城和福田皇岗片区的皇御苑成交量依次居于全市第二、三位。

租赁市场

3月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数升至255.64点，对应的租金水平为92.4元/㎡，环比上涨0.7%，同比上涨0.01%；美联物业（深圳）蓝筹住宅租金约1.92%。

随着企业陆续复工复产，“深漂族”陆续返深，换房需求推动各区租金齐涨。尤其原关外地区的宝安、龙岗以及“老城区”罗湖租金涨幅稍大。

后市预测

随着企业陆续复工复产，深圳房地产市场逐渐回归正常秩序。新房市场方面，受前期开盘项目陆续网签的影响，预计4月全市一手住宅的网签量将稳中有升。二手市场方面，虽然看房客户增加，实际成交量有望平稳回升，但是由于市住建局的统计数据具有滞后性，4月全市二手住宅的备案量或现下行压力。

附表

附图：3月深圳各片区美联蓝筹住宅价格走势

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