世联地产：2010年上半年中国房地产市场点评

2010年的上半年，中国房地产市场经历了一轮“过山车”般的行情。在一季度调控措施屡调无效的情况下，决策层终于决定对楼市痛下“煞手”。4月15日，力度的楼市新政横空出世，锋芒直指高房价。此后的两个月里，房地产市场的形势急转直下，成交量急剧萎缩，楼市一片惨淡。

纵观调控前后，可谓是“一调之下，云泥之别”！

调控至今已历两月余，但目前尚无结束的迹象，调控的重心——房价目前依然相对比较坚挺，政策的预期效果还未完全达到。从后市来看，下半年房价下行的可能性加大，而政策走向将会视房价而动。此外，在出口下滑、经济放缓的预期背景下，未来政府出台新的调控措施的可能性不大。房地产业在度过此次调控期后，未来长期的发展前景依然看好。

行业趋“热”市场趋“缓”

2010年上半年，中国房地产市场整体呈现出“行业趋热、市场趋缓”的发展态势，这一“热”一“缓”成为上半年中国楼市的两大看点。

从行业发展的角度来看，自2009年跌至谷底之后，目前国房景气指数已经回到相对的高位。从6月份的相关数据也可以看出，房地产开发景气指数还是保持较好的上涨态势，同比增长了11.94%，环比稍微回落0.02%。同时，土地开发面积景气指数也在底部出现上升态势，同比增长0.83%，环比增长3.82%。

在各具体指标方面，1～6月份，房地产开发额19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发的比重为69.3%，达到了2000年以来的新高位，保持了一个同期的水平；同时，截至6月底，房屋施工面积30.84亿平米，同比增长28.7%，房屋新开工面积8.05亿平米，同比增长67.9%，房屋竣工面积2.44亿平米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平米，增长15.5%。不难看出，一季度市场的活跃使得开发商的开发投入加大，市场后期商品房的供应将相对比较充足。

此外，在反映开发商的拿地热情方面，截至6月底，房地产开发企业已完成土地购置面积1.85亿平米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，房地产开发企业完成土地购置面积和完成土地开发面积，在经历近十多年以来的“低谷”后，同比均出现快速上升。土地购置面积已出现较好的正增长，开发面积虽然仍处负增长，但已从年初的同比-40.80%回升到-16.10%，有较大上升。

与行业发展的高歌猛进不同，2010年上半年楼市的整体成交状况并不乐观。虽然在成交量的值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势已经表现得十分明显，此种局面的出现很大程度上是由于“4.15新政”所造成的。从具体数据来看，截至6月底，商品房销售面积3.94亿平米，同比增长15.4%，增幅比1～5月回落7.1个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.7%，楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%，由于房价出现过快增长引来政策的调控，截至6月底，商品房销售面积出现明显下降，预计近期市场销售增长不会太大。

从新政后的各地楼市来看，其表现也是不一而足：一类城市的成交量深度下跌，但成交价格仍然比较坚挺；二类城市成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%左右；三类城市成交量及成交价格均开始小幅下降。[一类城市主要是指经济水平发达，居民消费能力好，房价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市，具体包括北京、上海、广州、深圳和杭州；二类城市主要是指经济水平相对比较发达，居民消费能力较好，房价相对较高，房地产市场发展成熟度较高的区域性城市，主要包括厦门、珠海、佛山、无锡、苏州、天津、南京、青岛、常州、济南、东莞和重庆；三类城市主要是指经济水平一般，居民消费能力较低，房价相对合理，房地产市场发展成熟度较低的内地城市，具体包括合肥、郑州、长沙、西安、武汉、大连、沈阳、惠州、成都和哈尔滨。]

在成交金额方面，2010年前6个月商品房销售额达1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1～5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。由于房价出现过快增长引来政策的调控销售出现腰折，预计后期销售额的增长也将大大减弱。

下半年房价有望进入下行阶段

从此次调控的实际效果来看，目前中国楼市尚处在“量缩价平”的阶段。开发商在此阶段对行业坏的情况，普遍还没有概念和准备，对这次政策的看法和应对，也普遍停留在2004～2009年的历史经验上，对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。

而不同类型的开发商对此次政策调控的应对策略也不尽相同，大中型、性、对行业有周期性和风险认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，幅度普遍接受30%；越是区域的、对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性。在未来，随着政策效力的进一步释放，市场整体将会朝着“量缩价跌”的阶段演进，而开发商也会通过价格测试，以开盘折扣等方式开始行动。

而从开发商的角度来看，开发商的资金状况是决定房价能否下降的终因素。而随着市场整体的持续冷淡，开发商自有资金的回笼速度将会变得越来越困难，一旦出现销量连续萎缩1～2个季度，因回款冰冻将很快有财务缺乏稳健的开发商出现资金问题。加之在建项目的资金消耗速度也快，且因沉没成本高而不具备弹性，完工百分比越高的项目，越会抢工，通过尽快预售回笼资金，这些都会成为加剧开发商资金压力并进而迫使其的重要因素。

未来政策将视房价而动

而在政策层面，未来政策的走向将在很大程度上取决于房价。实践也已证明，信贷政策是有效的调控工具。世联研究认为，这次的多套房贷、异地购房限贷等政策，只要持续不管有没有保有环节房产税，已足以使量价出现趋势性下跌。但信贷政策控制的弱点是：因为它是具有相机抉择性的需求管理工具，所以当政策目标达到、或者宏观经济出现问题时，很容易放松，一旦放松在其它政策工具没有对冲的话，很容易出现报复性上涨。其原因在于信贷管理对于控制房价而言只是短期工具，并不影响房地产行业的制度框架、发展环境和商业模式。长期工具在于税收制度（保有税、土地税等）、开竣工时间管理等，或者说针对短期者固定化的差别信贷政策（首付、利率超级累进）。

在未来，政策面松紧趋势和房价下跌的速度、时间以及幅度有关。若房价下跌速度快、时间短、幅度大，则政策面趋势容易从紧转为松。房价下降的政策目标一方面在于避免房价泡沫化严重的风险和经济增长方式的房地产化，另一方面其实也是降低系统风险，为将来可能的刺激政策预留空间。

如果政策继续偏紧，更严厉政策的焦点在于保有环节的房产税，世联研究认为，房产税跟购房成本走，征税成本低，具备开征条件。一旦开征，因为持房成本从无到有，商品房的属性将被削弱，将严重打击、投机性购房需求，进而影响供求关系和房价。若政策转中性，可能放松第二套房的首付和利率，而第三套房和异地购房可能继续受到限制。

纵观后市，虽然短期内中国的房地产市场进入了繁荣后的调整期，政府对房地产业在国民经济中的定位似乎也有所调低，但从长远来看，我们认为房地产业未来的发展前景依然值得期待。

首先，房地产业依然是影响中国经济发展的重要的行业之一

历史数据表明，房地产业对我国经济的快速增长有着较强的支撑作用。近十年来，房地产业的增加值占GDP的比重都超过4.0%，房地产在固定资产总中所占份额都超过20.0%。另外，房地产业的发展还带动了上下游几十个行业的发展，业内聚集了大量的资金和土地资源。从地方经济来看，近几年房地产业对地方经济的发展也发挥了至关重要的作用。据统计，2005年以来土地出让金收入占到了地方财政收入的30～50%。短期而言，房地产业在中国经济中的地位和作用较难发生大的转变。

第二，刚性需求成为目前房地产业发展的主要动力

近几十年来我国经济高速增长，人口红利发挥了重要作用，房地产业也从其中受益匪浅。自1980年我国推行住房商品化改革以来，住房需求开始逐步释放并在近十年内持续旺盛。其中，城镇化产生的刚性住房需求、新增适婚人口的刚性住房需求、对原住房条件不满的改善性住房需求等构成了主要的需求来源。

城镇化即农村人口向城镇人口转化的过程，其核心是人口就业结构和经济产业结构的转化过程以及城乡空间结构的变迁过程。新增加的城镇人口需要住房，新增加的城镇面积需要建设。因此，新增城市人口对住房的刚性需求成为重要的商品房购买力之一。1995年我国城镇化率达到29.04%后，开始明显提速。到2008年底，我国城镇人口共计6.07亿，城镇化水平达到45.68%。到2009年底，城镇化率已经达到了46.6%。从目前形势来看，我国城镇化进程处在快速发展的阶段，每年城镇化率的增幅约为0.9%。所以说，城镇化将是未来推动中国房地产业的主引擎。

另一方面，因结婚而购买住房也是刚性住房需求的重要方面。根据国家人口统计，目前在我国人口结构中比重的是40～49岁人群，其次是30～39岁人群，接下来是10～19岁和20～29岁人群。刚性需求主要来自20～29岁人群，而这类人群在目前我国人口结构中并不占多数。目前占比的30～49岁人群则主要是因为改善性需求和投机性需求而购房。值得注意的是，10～19岁人群所占比重也较高，在未来十年内他们将产生较大的住房刚性需求，因此，可以预见未来5～10年内住房刚性需求仍将保持旺盛。

第三，行业定位的成功转型和企业发展路径的正确选择决定未来行业发展

针对目前经济增长过于依赖房地产业的状况，政府已察觉到问题重要性，并着手改变这种不均衡的经济增长结构问题，房地产业的经济发展支柱地位或将在未来有所改变。对于房地产业本身而言，过去简单依靠“低价拿地→标准化建房→高价卖房”的粗放式发展模式在新形势下需要发生转变。在绿色经济概念兴起的今天，如果房地产业在提供节能环保的绿色居住空间上能够走出一条新的发展道路，行业未来发展将有望重新获得政府的大力支持，同时在绿色建筑技术领域走在前面的房地产企业也将成为行业发展的新生力。

第四，目前房价的适度下跌对行业的长远发展未尝不是一件好事

国际经验告诉我们，房价的持续过快上涨将引发一系列的经济问题，是房地产泡沫的积聚和破裂会对国家经济发展产生极为负面的影响。同时，住房问题也是关系到民生政治的重要问题之一。目前，我国房地产业的发展确实出现了一系列的问题，如房价收入比过高、住宅供应量结构性和阶段性不足、行业利润率过高、行业集中度过低等等，导致社会对行业不满情绪较重，政府调控压力较大，影响了行业的健康发展。如果房价出现适度调整可以减退社会不满情绪，降低政府调控压力，加速行业整合步伐，转变行业发展模式，这对于行业的长期发展也未尝不是一件好事。

【世联地产·集团市场研究部】

调控50天，楼市量缩价升

——2010年上半年华北区域房地产市场点评

2010年上半年，在中国楼市的历史进程中是令人难忘的，无论以怎么样的浓墨重彩来描绘都不为过。新年伊始楼市的疯涨，始于4月15日的一系列楼市新政的出台，新政颁布后市场走势的不明朗，下半年政策走向的扑朔迷离，都成为年中盘点不可或缺的关键内容。

华北区域楼市方面，以国务院地产新政为基准，主要城市北京、天津、西安等陆续制定了地方性调控细则或配套政策。内容涉及严格执行首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，暂停第三套住房公积金贷款，采取临时性措施限定新购房套数，加强房地产市场，加快保障性住房建设，增加普通商品住房供给，扩大二手房交易，严控高档别墅建设等方面，各地细则的力度虽有不同，但调控楼市的意愿却是一致的。调控50天，伴随着新政效力的逐步释放，华北区域土地市场，楼市成交及供应均受到了明显的影响。

土地成交同比升温

上半年，华北区域七个重点城市土地成交数量环比增长2%，同比增长18%。其中环比出现下降的城市有沈阳、西安和北京，分别下降39%、31%和14%。同比下降的城市是西安，下降了33%。

七城市住宅、、商业三种类型土地成交面积环比下降22%，同比增长97%。其中大连出现25%的环比增长，西安和沈阳分别出现30%和3%的同比下降。

楼市成交量缩价升供应微缩

从成交数据来看，上半年华北区域楼市整体“量缩价升”的态势十分明显。

成交量方面，七个重点城市（北京、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨、西安）的监测数据显示，上半年楼市总成交面积环比下降37%，同比下降1%。

单个城市的半年变化情况来看，环比下降幅度大于整体平均水平的城市为沈阳、大连、北京和天津，分别环比下降44%、43%、41%和40%。同比下降幅度大于整体平均水平的城市为北京、天津和大连，分别同比下降27%、14%和2%。

尽管成交量锐减，但房价却依然十分坚挺。七个重点城市的监测数据显示，上半年楼市成交均价环比上涨14%，同比上涨23%。

从供应数据来看，上半年华北区域楼市整体供应减少。七个重点城市的监测数据显示，批售面积环比下降11%，但同比仍呈上升态势，增幅为43%。其中环比下降幅度大于整体平均水平的城市为长春、天津、北京和沈阳，分别环比下降39%、37%、26%和22%。同比上涨较为突出的是大连，增幅为65%。

后市新的调控政策出台可能性不大

4月房地产调控政策措施密集、力度，甚至有说法称中国房地产市场开始进入“冰川期”。经过50天的政策消化期，华北区域重点城市成交量下滑，成交均价月度环比下降，但整体来看，房价依旧保持同比大幅上涨的态势。这样的市场反应，正说明了房价多空双方已经陷入博弈的状态。终结果就是，短期客会迅速撤离市场。而如果政策能够延续几个月以上，资金实力较为雄厚的长期客将会撤出市场。

刚刚进入下半年，便有房地产调控“第二波”的传言传来。7月2日～4日，在国土资源部局长会议上，徐绍史表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整。徐绍史表示，下半年国土资源部工作的重要内容之一就是积极参与房地产调控。徐绍史还提出了国土部门继续参加房地产调控的内容，包括土地供应、查处闲置土地、进一步完善土地招拍挂制度等。

以上信息被媒体称为“楼市将进行第二波调控”。市场风传，相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策，并将在三季度发布。对此，住房和城乡建设部政策研究副主任珏林表示，并不存在“又一轮”、“新一轮”、“第二轮”调控的说法，因为政策现在还没有落实到位，正在落实。

近期各部门出台的政策只是对现有政策的落实，而不是新一轮调控的开始。现有的调控手段异常严厉，但政策现在还没有落实到位。新“国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行才能见到效果。一类城市房价没有出现明显下降，距离新“国十条”调控预期目标有差距，需要加强落实，短期内不太可能再出重大的调控政策。

下半年华北区域楼市走势判断

当前房地产行业正面临严峻的调控环境，信贷和配套政策的严厉程度整体上超过了2007年。政策出台频率放缓，政策虽然严厉但大多是可退出的“调节性政策”。行业周期逐渐走向底部，销售量迅速下降，房价开始松动，土地溢价率和成交量都大幅下降，流拍近在眼前。

在接下来的一段时间内，针对楼市的调控新政除了各地要相继出台细则落实外，在国家部委甚至是国务院层面均不会有新的政策出台，即使是各地的细则内容，也不会超出预期。与此同时，购房者观望情绪将继续弥漫。而开发商观望心态也在加重，变得更加谨慎，同时也会积极寻求应对举措，以抵消对自己的不利影响。开发商、购房者、政府的三方博弈将继续。

展望华北区域后市走势，成交量方面，5月量的环比差，6月的量呈现企稳态势，预计7月份的量因季节因素可能稍微再下降些，之后总体逐步企稳。成交价方面，6月房价如预期继续小幅环比下跌，预计国庆节后新房会比较明显。

具体来看，北京方面，据近统计局一份调查显示，超四成家庭有购房意向，购房持观望态度居多，居民公认京城房价高和偏高，北京居民对调控作用预期趋于理性。预计下半年北京楼市成交量继续小幅萎缩，价格缓慢进入下行通道。

天津方面，近日出台了“津十条”，从土地供给、房源供给、保障性住房供应等不同角度对天津房地产市场进行了规范。“津十条”表明了天津市对房地产整顿的决心和态度，加大了市场的力度，也让许多的中小客无机可乘。地方新政的出台使市场更加的清晰明朗，预计下半年天津房价的下降会更加明显。

沈阳方面，从下半年市场供应量来分析，5月份商品房、商品住宅入市大幅上涨，分别为84.88%和92.46%，很多品牌企业的众多项目都会上市，所以下半年楼市竞争会很激烈，房价也会趋于平稳，房地产市场不会有大的变化。

西安方面，上半年，随着国家新政出台，以及西安落地政策“西安16条”细则的拟定，市场开始进入观望期。由于调控效力显现，“量价齐跌”的现象于5月份开始显现，伴随着“观望风潮”再次显现的还有久违的开发商的“折扣优惠”，预计下半年西安楼市走势乐观。

大连、长春及哈尔滨方面，下半年楼市价格稳供应足，市场不会大起大落。

【世联地产·华北区域市场研究部】

北京：调控细则严厉 市场成交量缩价升

2010年上半年，北京以国务院地产新政为基准，于4月30日制定了地方性调控细则。内容涉及严格执行首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，暂停第三套住房公积金贷款，采取临时性措施限定新购房套数，加强房地产市场等方面。调控50天以来，伴随着新政效力的逐步释放，北京土地市场、楼市成交及供应均受到了明显的影响。

成交量缩价升供应微缩

上半年，北京土地成交数量环比下降14%，同比增长3%。住宅、、商业三种类型土地成交面积环比下降14%，同比增长60%。其中住宅土地成交面积环比下降32%，同比增长39%。

从供应数据来看，上半年北京楼市整体供应减少。批售面积环比下降26%，但同比仍呈上升态势，增幅为17%。从一手房成交数据来看，上半年北京楼市整体“量缩价升”的态势十分明显。成交量方面，上半年楼市总成交面积环比下降41%，同比下降27%。从各月环比同比情况看，5月和6月环比分别出现了53%和1%的下滑。与2009年上半年各月同比，除1月之外，其他各月均同比下降，其中5月和6月降幅，分别为58%和63%。成交量受新政影响明显的区域有开发区、怀柔和宣武，影响不明显的区域有大兴、东城和密云。

尽管成交量锐减，但房价却依然十分坚挺。上半年楼市成交均价环比上涨18%，同比上涨45%。从各月环比同比情况看，5月环比出现了24%的下滑。从与2009年上半年各月同比来看，各月均同比上涨。

从二手房成交数据来看，上半年总成交面积环比下降43%，同比增长2%。成交均价环比上涨43%，同比上涨59%。

下半年走势判断

展望后市，成交量方面，5月的量环比差，6月的量呈现企稳态势，预计7月的量因季节因素可能稍微再下降些，之后总体逐步企稳。成交价方面，6月房价如预期继续小幅环比下跌，预计国庆节后新房会比较明显。

据近统计局一份调查显示，超四成家庭有购房意向，购房持观望态度居多，居民公认京城房价高和偏高，北京居民对调控作用预期趋于理性。预计下半年北京楼市成交量继续小幅萎缩，价格缓慢进入下行通道。

【世联地产·北京公司市场研究部】

天津：温柔“津十条”项目依旧火爆

2010年上半年，天津住宅市场呈现量跌价涨的趋势。这主要是2009年住宅市场过于火爆，导致房价过快上涨后，终于使政府在今年4月颁布“严厉”调控政策，从而致使成交量的即刻下降，部分项目较长时间“零成交”现象出现。但面对成交惨淡，天津大部分项目成交价格却并未出现大幅下降，目前整体市场尚处于博弈阶段。

市场成交量跌价涨

天津2010年上半年住宅市场整体表现量跌价升。434万平米的成交量低于2009年同期22.73%，但想较同样淡市的2008年提高66%，与2007年同期成交量相比上涨21%，如果说2009年上半年的市场用火爆形容的话，可以说2010年的上半年市场表现回归理性。另外上半年远郊区县的成交上涨也成为整体天津市场的一个亮点，尤其以武清、静海两区成交火爆，远郊五区的成交量占比以31.02%跃升为全市，环城四区成为另一个成交量贡献区域为30.24%，市内六区占20.34%，滨海新区占比少，为18.40%。

从角度看，市内六区上半年共成交88.30万平米，同比2009年大幅下降37.34%，成交均价为14203元/平米，同比大幅上涨44.64%；环城四区成交131.31万平米，同比大幅下降31.74%，成交均价为8913元/平米，同比大幅上涨46.85%；滨海新区成交79.90万平米，同比大幅下降33.82%，成交均价为9394元/平米，同比大幅上涨41.24%；远郊五区成为同比上涨区域，成交面积134.71万平米，同比上涨24.77%，成交均价5590元/平米，同比上涨23.74%。

二手房市场2010年1～6月共成交279.57万平米，同比2009年下降15.79%，上半年成交均价为6645元/平米，同比上涨21.02%，成交金额185.77亿元，同比上涨1.92%。二手房市场跟随新房市场脚步，成交量有所下降，但价格仍处于上行阶段。2月为二手房市场的成交低点为25.89万平米，4月达到点78.28万平米，之后五六月份开始出现较大下滑，分别为40.18万平米和38.21万平米。

改善类尤其城市别墅依旧火爆

2010年天津市场以4月为界，呈现两种不同的市场走势。2010年1、2月份，因为处于传统的淡市月份，各项目推盘量较少，成交量与2009年差距较大，3、4月份，市场成交逐渐走高，项目开始加速推盘，并且一些嗅到政策转向信号的开发商开始大规模推盘，使成交量达到高位，但随后的4月新政一出，项目成交立刻发生逆转，以致5～6月两月的持续萎缩。

新政之后的项目成交总体看来一片惨淡，进线、来访量多有50%以上的下降，成交萎靡，但也有一些项目凭借自身质素上的，且积极采取行动，将营销作用发挥，从而带来较好的成交效果。如朗润园、中信珺台、博轩园、格调艺术领地等项目，在淡市之中仍能取得当日，较高去化率的成绩。

由于2010年经济基本面向好，刚需类产品成交依旧良好，改善类项目是城市别墅凭借其稀缺性成交火爆，但类产品由于首付比例和贷款利率的提高而导致其成交惨淡。

从2009年底开始的国家宏观调控政策一直持续，国务院陆续出台了“国四条”、“国十一条”、“新国四条”，但这些政策出台后，依旧不断，房地产市场似乎没有受到任何影响。直至2010年4月17日国家终于发出本轮房地产政策调控的强音。通过调整供应量、供应结构，调整需求结构，打击投机等行为，加强市场并明确监督考核“问责制”等全方面对房地产市场进行严格调控。

此后天津房地产市场受到国家政策影响开始出现成交量的大幅下滑，但天津地方政策的出台与落实仍让业内外感到揪心，6月底“津十条”的终于出台也让天津房地产后市的走向更加明朗。“津十条”的推出更多是对政策的具体执行，但并没有出现如北京、深圳等地方政策更加严厉的现象，如并未强调对于第三套房贷款的切断以及限制外地购房等问题，这也反映了天津与一类城市相比，房价泡沫相对较小，并非国家重点打击的重灾区特性，这也许会为下半年的天津楼市走向带来变数。

未来市场或复苏

国家宏观调控政策让天津住宅市场产生大逆转，目前成交量处于大幅下滑阶段，客离场，市场普遍产生观望情绪，抄底心理较明显，整体市场处于政府、开发商、消费者的三方博弈阶段。短期来看，由于宏观政策的逐步发挥效应，天津住宅成交量将继续沿袭下滑趋势，但成交价格仍将坚挺一段时间。

同时天津地方政策的落地也给今后的楼市走向带来变数。“津十条”不像预想中的严厉，依然体现天津的稳定作风，三套房的批贷和外地购房的不受限将吸引部分改善及客户，更重要的是给观望中的客户以信心，天津可能为复苏城市。

本轮调控的终走向目前还未有论断，但时间是考量本轮政策终实施情况的重要依据。如果政策实施力度依旧，今年下半年天津市场将出现规模化供应潮，再加上开发商资金链的日趋紧张，诸多因素的集中作用在年底将迫使开发商价格大范围松动以求现金流。此外由于二季度GDP增速有所放缓，政策的实施力度及持续时间或将受到影响。

【世联地产·天津公司市场研究部】

西安：新政影响较小 市场观望情绪浓厚

2010上半年的房地产市场，延续了2009年的火爆，同时也经历了政策调控的冰点，市场变化微妙、复杂。新政的推出作为市场变化的一个分水岭，既显现了政府对房市调控的决心，又体现了刚性需求的旺盛。西安作为一个二类城市，仍然以刚需为主导，相对一类城市来说，影响较小。其价格尚属合理上涨空间，在经历过一系列政策的调整之后，必将进入一个平稳发展的阶段，持续回温。新政推出的一段时间内，市场观望情绪逐渐浓重起来，而开发商经历2009年的旺市之后资金压力在较短的一段时间没有体现出来，于是形成了开发商、政府、客户僵持的局面。但随着时间的推移，政策的进一步完善和落实，部分开发商已开始做出了促销让步，结合推售房源的情况，使得市场有了一个微弱的量跌价涨趋势，逐渐向平稳过渡。

上半年商品房成交面积为599.35万平方米，下半年在市场供应量充足的条件下如果市场的刚性需求能够得到释放，那么2010年全年成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至超越，成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来商品房销量单年水平。

【世联地产·西安公司市场研究部】

济南：开发商抢驻 刚需支撑楼市

2010年上半年，济南土地市场供需两旺，频出，一类开发商加快进驻济南的脚步，成为土地市场上的拿地主力；住宅市场呈献给消费者的是严重失衡的供需关系：近300万人口的市区，一手住宅市场供应竟一度只有不足2000套。供需失衡加上房地产市场的火爆，致使济南市房价在经历2009年上涨41.4%以后，2010年1～4月又上涨了10.1%，达到了9344元/平方米的历史点。随着“4.15”新政的颁布，济南房地产市场也在短时间内受到了影响，市场观望氛围日趋浓厚，但是以刚性需求为主的特点决定了市场依旧在保持匀速走量。

一类开发商进驻加速

总体看，2010年上半年济南市土地供应“先热后冷又回暖”。即新政前土地供应猛增；四五月土地市场受政策影响，供应量下降；6月在具体政策细节逐渐明晰的情况下供应量有所回升。

从数据上看，2010年上半年土地总供应量为344.62万平米，与去年同期相比增长了309%。其中前1～3月土地供面积223.06万平米，占上半年总供应面积的64.7%，增长趋势明显；4～5月土地供应42.92万平米，共占上半年总供应面积的12.5%，受政策影响土地市场趋于冷淡；6月土地供应面积78.64万平米，占上半年的22.8%，供应量有所回升。

随着越来越多的一类开发商开始进驻济南（世茂、龙湖等一类开发商均与政府达成拿地意向），预计2010年下半年，土地市场不可能出现像2008年那样的淡市。

2010年上半年共成交土地49幅，总成交面积240.1万平米，同比增长340.5%，增幅明显。其中居住用地27幅，成交面积189.3万平米；商服用地22幅，成交面积51.48万平米。2010年年初，一类开发商如恒大、绿地纷纷在济拿地。本地开发商紧随其后，纷纷在济“抢地”，地价一路疯涨。“4.15”新政后，开发商拿地趋于理性，只有个别地块溢价较高；土地市场交易趋于冷淡，出现土地流拍、底价成交的情况。6月，成交的8幅土地均为商服用地。

旺盛刚需支撑一手房市场平稳走量

济南市场以和二次置业为主，三次及以上置业不超过30%，由于、投机需求多数存在于三次及以上置业，可以看出投机需求较少，置业和改善性刚需是市场需求的主体。济南市场需求旺盛，但由于供应量不足，需求受到抑制，上半年成交量同比下降51%，3月份出现大量新增房源，立即受到消费者追捧，市场成交火爆，需求得到一定程度释放。4.15新政后市场形成观望情绪，五六月大量房源面市，成交量环比分别上升26.61%和16.8%，虽受新政影响，但成交量并未下降，反而小幅上升，这主要得益于旺盛的刚需支撑市场。可以看出，上半年济南市场处于供不应求的局面，虽然国家出台的政策导致市场出现观望情绪，但旺盛的刚需依然存在，只要市场出现大量新增房源，强烈的需求就会被带动，从而支撑市场走量。

新政后房价已现松动迹象

总体来看，上半年济南一手住宅均价呈现增长态势，在经历2009年上涨41.4%以后，2010年1～4月继续上涨10.1%，达到9344元/平方米的历史点。新政出台后，市场迅速进入观望期：持续在售项目价格坚挺，尚有少数项目通过小幅方式逼定客户；新开盘项目选择以低于预期500～1000元的价格入市，走量较好；后期，仅个别项目迫于回笼资金的压力，推出打折、特价房等优惠幅度较大的促销方式。由此可见，政策的效力在逐步显现，价格已经开始出现局部的、点式的松动迹象。

【世联地产·济南公司市场研究部】

2010年的上半年，青岛的楼市受政策调控的影响较为明显。随着房地产市场调控的进行，青岛房地产市场在1－6月份也由2009年的火爆局面转入相对冷静的平和时期。而青岛4月26日出台的青岛十四条细则规定：外地人买房贷款须先开证明；商业银行可停发第三套房贷款；2010年中低价位、中小套型商品住房建设用地至少占77%；重点建设中小套型商品住房；力争3年左右完成旧城改造；房源价格须一次性公开；住房预售信息向社会公开。从需求、供应两方面来调控楼市，直接导致青岛房地产市场迅速进入观望期。

新政后岛城楼市降温

春节以后整个青岛的楼市不温不火，并没有延续2009年的火爆趋势。尤其在4月15日国家出台了严厉的调控政策，青岛也随之出台了新十四条，青岛在售楼盘售楼处来电、来访客户数量大幅下降，比例超过一半。客户明显减少。受调控的影响，银行信贷收紧，直接抑制了需求客户。岛城预计二季度上市的楼盘较多选择推迟开盘，而部分新推房源的楼盘也选择低调开盘，并没有集中式的推广。由此可以看出开发商、中介、客、普通购房者各方动作统一暂停，陷入了新一轮制衡博弈状态。目前岛城各方均在观望，等待下一轮市场政策的出台，等待房地产市场形势明朗化。

土地成交量下降

整体来看，2010年上半年青岛七区土地供应共824万平米，同比上升66.43%，环比略降5.1%。而在上半年供应的土地中约70%的土地是在季度供应的。在供应的土地中多集中在开发区、城阳等土地资源较多的区域和四方、李沧等旧村改造项目较多的区域。而市南、市北等区域由于土地资源的稀缺，供应量较少。

从成交情况来看，2010年上半年青岛七区居住、商服类土地成交量共81万平米。仅为去年全年成交量的30%左右。在成交的81万平米的土地中，在新政以后成交的土地仅为24万平米，约占总量的29%。可以看出，受政策的影响，由于市场形势的不明朗，开发商都放缓了拿地的脚步。在成交的土地中，不乏大开发商的身影，如绿城、远洋、银座、中房、海信地产等。尤其远洋地产在青岛以1.95万元的楼面地价取得市南区工人疗养院地块，刷新了青岛。成交地块主要集中在开发区、城阳、李沧区等周边区域，可以预见，将来这些区域竞争将较为激烈。

住宅成交量萎缩，成交价格结构性下跌

2010年上半年青岛七区住宅成交205.5万平米，较去年同期下降20%，较去年下半年环比下降44%。尤其是新政出台后，市场成交量呈逐月下降的趋势。成交量较大的为城阳区、开发区、李沧区等以刚性需求为主的区域，而市南区、市北区等以改善型需求为主的区域甚至出现了整月成交量不足80套的现象。

价格方面，自新政以后，除了新政出台当月价格有所上升，而后五六月份的成交价格均有所下降。主要原因有以下几点：首先，新政出台以后，各原在售楼盘在价格保持不变的情况下，成交量持续低迷，较多楼盘多月零成交；其次，市南、市北、崂山等成交价格较高区域成交量下滑较为严重，而开发区、城阳区等整体均价略低的区域成交量比例增高，导致七区整体的成交均价降低；再次，新开盘楼盘采取低价开盘策略，拉低整体的价格。因此青岛七区整体住宅成交均价在年初的9176元/平米涨到10850元/平米以后一路下降，终6月份成交均价在8282元/平米左右。

总体来说，新政以后青岛住宅市场成交量萎缩，成交价格呈现结构性下跌态势。

置业客户观望情绪加重

通过对各典型项目的研究可以了解到，客户以刚性需求为主，及部分初级改善性需求客户。在新政影响下，刚性需求客户将选择继续观望，而目前的信贷政策对于初级改善性需求客户影响较大。

目前大多数有购房需求的客户都处于观望状态，主要由于受新政的影响，客户对于价格的预期降低，等待价格探底之后，再开始选择置业。

从部分项目新开盘销售均价低于同区域普通在售项目一千元左右，开盘销售取得成功也可以看出来青岛房地产市场的刚性需求是不容忽视的，价格达到客户的市场预期时，将会刺激大量的刚需客户购房。

下半年楼市不容乐观

2010年下半年城区供应量将大量增加，预计下半年多家开发企业的项目将逐渐在8－10月份入市，如伟东幸福之城2期、绿城2期、春和景明等李沧CLD大盘将有超过160万方建筑面积入市量，以及四方的万科2个项目、保利百合花园等也将在下半年持续入市，预计下半年主城区竞争程度将变得异常激烈。而成交方面，由于大部分客户都处于观望状态，不会轻易出手购房，因此如果开盘价格未达到客户的预期，成交量将继续下跌。

【世联地产·青岛公司市场研究部】

市场回暖有待于房价的调整与观望的打破

——2010年上半年华东区域房地产市场点评

房地产市场的跌宕起伏已成常态，而这种特性在今年上半年表现得更为明显。从年初开始，房地产就开始进入明显的调控期，而各地的房价却延续了2009年尤其是下半年以来的快涨势头，直至一季度结束，房价同比涨幅却呈扩大趋势，直至4月份，新的调控措施大范围地出台，各地市场立即呈现“速冻”；尽管市场进入“新政时间”只有2个半月，但是，其对市场的影响明显，随着政策的持续和进一步落实，其对市场的影响将更加深入。

各地地价大幅攀升

上海、苏州地价成倍上升。2010年上半年，上海商品房用地共成交331.3万平米，为近5年以来的点，高出2007年近60万平米，高出2008年同期近80万平米；平均地价为15980元/平米，同样创近5年来的新高，比地价次高的2008年仍高出121.4%。苏州商品房用地成交面积为328.3万平米，为9年来的第二高位，即仅低于2007年同期的466.6万平米；平均地价为6631元/平米，为9年以来的历史点，且数倍于历年的地价，分别高于第二高点（2007年同期的126.6%）和第三高点（2009年同期的181.8%），更是其他年份商品房地价的3～4倍。

南京、合肥地价持续攀升。南京上半年商品房用地成交面积达113.2万平米，稍高于2009年同期但只有2008年同期的一半左右；平均地价为8216元/平米，相比2008年及2009年同期涨幅达138.6%和239.0%。2010年上半年，合肥商品房用地成交面积达168.5万平米，明显低于2009年同期但高于2008年同期近7成；平均地价为5814元/平米，分别比2008年及2009年同期上升44.0%和63.5%，地价已连续两年大幅上升。

杭州地价涨幅趋于放缓。2010年上半年，杭州商品房用地成交面积为131.2万平米，同样为9年来的第二高位，即仅低于2007年同期的150万平米；平均地价为19055元/平米，为9年以来的历史点，但是地价涨幅有放缓的趋势：比2007年同期高80.9%，比08年同期高8.8%，比2009年同期高12.9%，而其他年份地价成倍低于2010年地价。

各地楼市成交差异巨大

合肥市场需求依然强劲。2010年上半年，合肥商品住宅成交面积达401.4万平米，仅比2009年同期下降3.1%，高于2007和2008年同期的27.6%和0.6%，市场所受影响很小；供应量更是达到431.8万平米。为近4年来供应充足的年份，也是近4年来供过于求的年份。

南京、苏州市场成交量持续大幅下降。2010年上半年，南京商品住宅成交面积为216.5万平米，为近3年来，不仅低于2009年同期51.3%，更低于2008年低谷的11.1%。上半年，苏州商品住宅成交面积为191.4万平米，比2008年同期小幅下降2.9%，比2009年同期下降超5成达50.8%；供应方面，苏州2010年上半年供应量更是大幅减少达80～90万平米，为近4年以来供应量少的年份。

上海、杭州市场成交陷入谷。2010年上半年，上海商品房成交面积为532.6万平米，低于2007年同期54.9%，甚至低于2008年低谷时期18.6%，为近5年来的点；供应方面，上海上半年商品房供应量同样为近5年来的低谷，低于2006年同期33.7%，同时也低于2009年同期8.3%。杭州上半年，商品住宅成交面积仅132.0万平米，即使比2008年的低谷仍减少近1/4，与2009年同期相比更是下滑超7成；供应方面，杭州2010年上半年住宅供应量为近4年来，仅达到187.2万平米，不到2009年同期的30%，即使比2007年也减少近20%。

严重的观望气氛导致成交量极度萎缩

开发商的集体观望导致供应萎缩。除合肥供应量一直处于大幅上升的通道外，长三角其他城市供应量都明显大幅减少。事实上，由于2009年二季度开始一直持续到年底的火爆成交，行业的施工量与新开工量大幅增加，这种赶开工的场面一直持续到今年年初，但是，市场的供应量却不增反减，尤其是新政实施后的5～6月，各地不断出现取消或者推迟开盘的情况，以上海为例，6月实际开盘量环比5月下降7成，新政供应量的减少直接导致成交量的萎缩。

政策预期导致严重的市场观望。一方面，新政一出台，各城市尤其是上海等一类城市成交迅速缩量，而目前已广泛传导至南京、杭州、苏州等二类城市；目前为止，长三角地区只有浙江的新政细则已经出台，江苏、上海的新政细则迟迟没有落地；对新政细则已出台的城市，市场将对出台后的新政细则的效果产生新的期望与等待，对尚未出台新政配套细则的城市，这种观望将更为严重，因为市场对新政的出台会明显存在期待。另一方面，尽管系统化的新政细则没有出台，但是，其他有关住房保障的政策的出台也加重了市场的观望，以上海为例，近期出台的公共租赁房方案将实现不以户籍为限的住房保障，公积金贷款购买经适房的细则也已经出台，并且经适房明确会在三季度全市铺开，这都使得市场的政策预期加大，“无声胜有声”的气氛从侧面加重了市场的观望。

“零成交”与促销的并存也加重了市场的观望。新政实施以来，北京、深圳等地都有开发商明显或者促销的行为，而上海保利、万科与绿地的也成为明显事实；另一方面，据世联统计，上海4月以来在售楼盘6月出现“零成交”的至少超过130个，南京、杭州、苏州等地个盘、甚至板块的大量零成交也普遍出现，观望的加重将导致零成交现象加剧，零成交的示范效应将进一步导致市场的观望加重。

政策导致的观望将逐渐消退

国家层面短期内不会再出新的政策。尽管近期公租房建设被提到国家政策层面，上海甚至已出台公租房具体方案，住建部提出重点加强城市住房信息系统建设，土地竞买保证金可能提高至10%至3成，但是，这些政策只是对已有政策的进一步落实，就像二套房的界定一样，只是为了政策能够更好地推进，而且目前部分城市已经出现松动迹象，政策调控已开始见效，因此，世联研究认为，短期内国家层面不会出现新的大范围的更严厉的措施，而对政策的具体细化的工作将可能成为重点。

地方新政细则可能趋于温和。从目前北京、深圳、广州、浙江等已出台配套细则的省市来看，除北京明确要求限制三套房贷和限购住房套数而显得格外严厉之外，其他地方的新政细则均未严格限制三套房贷及住房套数购买，浙江的地方细则显得比较温和。因此，可以预计，上海与江苏的新政细则将很可能与除北京以外的省市一样趋于柔性，不会对住房购买套数甚至三套房贷做严格限制。

因此，世联研究认为，在国家不会出台新的大范围的调控政策、地方细则可能比较温和的情况下，随着市场对国家与地方新政预期与期待的减弱，政策压力导致的观望将逐渐消退。

新货的上升将使得供应较为充足。从长三角各城市来看，上海2009年商品房新开工面积迅速恢复，比2008年小幅下降3.7%，今年1～5月商品房新开工面积同比增长37.7%，南京2009年及今年1～5月商品房新开工面积分别大幅增长16.3%、23.1%。苏州2009年商品房施工面积迅速恢复，仅比2008年下降1.5%，今年1～5月商品房施工面积增长7.0%；杭州2009年前11个月商品房新开工面积实现增长2.6%，今年1～4月房地产新开工面积同比增长55.7%；合肥2009年房地产开发同比增长18.5%，今年1～4月房地产开发增长35.5%。由此可见，不管是去年还是今年上半年，商品房的和新开工情况增长良好，预计到底四季度，大量新货将集中上市将对市场价格形成直接的压力。

资金压力主要来自公司各项费用及机会成本。一方面，公司的运营和工程建设需要大量资金，高资产负债率需要大量财务费用；另一方面，尽管今年上半年土地价格同比依然大幅攀升，这主要是由于09年同期出让土地价格相对较低，且上半年成交的土部分是在开发商拿地热情依然高涨的一季度完成，因而价格显得比较高；而实际上，各地地价已现下降迹象，土地流拍也开始重现，同时，国土部门土地出让计划远未完成，因此，预计下半年将出现土量集中供应的情况，资金状况欠佳的开发商将可能失去一些较好的拿地机会。

政策与市场的施压将会继续。政策层面，由于上半年长三角区域商品房住宅成交均价同比依然是明显大幅上升的，因此，如果政策目标不仅仅是遏制房价的环比快速上升，而是控制同比增幅的话，目前的政策效果可以说远未实现，因此，政策应该会得到严格执行。市场方面，一些主流开发商及部分上市新盘实质性的，将促使在售楼盘调整价格，改善销售状况。

因此，世联研究认为，无论是从政策压力、市场供给来看，还是从开发资金压力与机会成本、观望与零成交及的市场现状来看，短期内市场价格调整可能性很大，而只有价格大面积实质性的调整，才可能真正打破浓重的观望，带来市场成交的回暖。

【世联地产·华东区域市场研究部】

上海：新政细则迟迟未出 市场成交已陷低迷

新政出台2个半月以来，各地楼市尤其是一类城市反应较大，效果较为明显，普遍出现大幅缩量的现象，包括深圳、北京、上海在内均是如此，且价格方面已出现了明显的下跌。世联研究认为，目前各地楼市在严重缩量后开始出现价格回调，主要是由于市场观望与部分楼盘开始，而市场观望有继续加重的趋势，因此，上海房价短期内调整压力有所加大。

政策表现

6月12日，7部委加快发展公共租赁住房的指导意见出台。6月24日，住房和城乡建设部在山东青岛召开现场工作会，部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设。

6月30日，土地出让金将再提10%。国土资源部总规划师胡存智指出，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让的30%。这一政策距离今年3月《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。10%的土地出让金的提高幅度，表明土地市场将作进一步调控，这将再度增加开发商的资金链压力。

2010年上半年，上海商品房土地成交面积达400.2万平米，同比增长79.6%，为2005年以来的；同时成交价高达5978577万元，同比增长314.5%，远高于历史同期水平。

其中，住宅用地表现为量升价跌，住宅市场土地成交面积为294.9万平米，与去年同期相比，有将近一倍的增幅，相反，成交总价还不足去年同期的一半，呈现大幅下降的趋势。和住宅用地形成对比，商业用地表现为量价齐升，商业用地成交面积为131.5万平米，与去年同期相比，有超过一半的增幅，同时，成交总价高达303.45亿元，比去年同期增长2.5倍。和5月份相比，6月份土地成交面积大幅下降，仅一块土地成交，面积为7.3万平米，位于青浦工业园区岛区西侧地块，东至中大盈港，南至清河湾路，西至漕盈路，北至胡渡浜，用途为普通商品房。

商品房成交表现

与历史同期相比，2010年上半年商品房供应面积为652.3万平米，继续保持下滑的趋势，成交面积较2009年上半年的低迷时期还有45.5%的降幅，而成交均价与去年同期相比则出现了38.8%的上升，说明与去年同期相比，尽管成交量低迷，但是成交价依然维持在较高水平。

2010年6月，上海商品房成交面积为71.6万平米，比5月份的61.9万平米增长了15.7%，而与4月份的146.6万平米，还是有51.2%的降幅。

2010年6月，上海商品房的成交均价为16787元/平米，比5月份的均价19058元/平米下降了11.9%，相比上半年成交价的值——4月份均价20828元/平米，降幅达到19.4%。

住宅产品方面，2010年6月份，上海住宅成交量大幅反弹，均价冲高回落。由于5月成交极其低迷，6月上海商品住宅成交量大幅反弹，环比上升37%至42.4万平米，但仍处于2005年以来的同期水平。均价方面，上海全市商品住宅成交均价为19168元/平米，环比5月份的22338元/平米下跌了14.2%，较4月份的22926元/平米下滑了16.4%，成交均价在连续两个月高于2.2万元/平米后大幅回落，几乎回到去年年底、今年年初的水平。

值得注意的是，虽然房价出现下滑，但同比仍然维持在高位。2009年6月份，上海市商品住宅成交均价为15869元/平米。此后，上海楼市进入爆发行情，一路狂飙，在2009年12月份终突破了单价2万元大关。

开发商表现

随着促销的逐渐增多，促销成为了楼市主基调。6月份上海全市共计有104个楼盘选择了，比5月份有大幅增加，还有88个楼盘未，说明已经有六成开发商选择了取量。5～6月多个新推楼盘近50个项目中，八成以上的楼盘成交均价低于项目网上房地产的参考价，其中多个项目的成交均价低于其网上参考价，其中汇景天地成交均价相比其报价低了近30%。位于嘉定的保利花园成交均价由13835元/平米降至9866元/平米，降幅为29%，月成交从5月份的3套激增至6月份的77套；位于青浦的新城盛景园成交均价由15127元/平米降至11842元/平米，降幅为22%，月成交也从5月份的9套激增至6月份的56套。

从路径来看，上海外围区域明显，下跌楼盘较少。外郊环6月比5月有17个楼盘的均价出现下跌，6月比4月有18个楼盘均价出现下跌。其中成交均价环比出现下跌区域主要集中在松江和嘉定区，6月成交均价相比4月出现下跌幅度的10个楼盘中，嘉定区有5个，松江区3个。

市场观望将继续加重

据世联统计，上海4月以来在售楼盘6月出现“零成交”的至少超过130个，及上海楼市的“寒潮”无疑将加剧市场上购房者的观望。“零成交”与促销的并存将加重市场的观望。新政实施以来，北京、深圳等地都有开发商明显或者促销的行为，而上海保利、万科与绿地的也成为明显事实。

开发企业的观望将加重市场的观望。尽管上海或促销的楼盘数在不断增加，但是，促销的面还不广，多数开发商依然选择推迟开盘，不甚至提价的情况也不在少数，在供应受限、价格未降的情况下，购房者更倾向于选择观望。

政策预期将加重市场的观望。一方面，市场对上海楼市的地方细则存有期待，目前楼市观望很重要的一个原因就是细则的迟迟未落地；另一方面，近期出台的公共租赁房方案将实现不以户籍为限的保障，公积金贷款购买经适房的细则也已经出台，并且经适房明确会在三季度全市铺开，这都使得市场对政策预期充满期待，相关政策实际上从侧面加重了市场的观望。

对新政细则的等待导致需求萎缩。尽管上海新政细则迟迟未能推出，但上海房价之高、供应之紧张是不可否认的，而上海房管局等部门也明确表示过会有严厉措施和动作。正是由于新政细则没有落地，很多潜在购房者将面临不同的风险，包括贷款限制、税费适用、利率风险与价格风险等，都将使有意购房者产生诸多顾虑，犹豫甚至暂时放弃购房随之产生。

房价短期内调整压力加大

各地房价松动已成事实。各地包括上海房价已然松动，而调控依然会继续，使得购房者有理由相信房价将继续下行、普遍下降，那么等待也许是的选择，这将使得历史性的“地量”难有明显改观。

政策已带给市场更多期待。尽管细则“含羞”待出，房产税仍无下文，但是，经适房的铺开及相关细则的完善、公共租赁房的出台等，都给了观望者相当的理由。

近期，关于楼市调控第二波的风传落下帷幕，尽管不存在所谓的第二轮调控，但是会继续强化对楼市的调控，对已出台政策继续深化实施，落实到位，同样使房价面临更大的调整压力。

从供应量来看，后续供应相对较大。前5个月上海房地产开发同比增长38.9%，商品住宅新开工面积同比增长43.2%，显示上海住宅供应量将较为充足，部分开发商目前的将难以为继。

开发商资金压力与机会成本渐增。尽管目前市场尚未出现普遍，但是，随着销售情况严重萎缩的继续，开发商面临的资金压力越来越大，另一方面，上海土地价格已现下行趋势，如果开发商因为销售不佳导致资金不足，将可能失去较好的拿地机会，资金的机会成本显著加大。

因此，世联研究认为，随着调控的持续，市场被调控的深度将加剧，而市场观望加重、资金压力与供应量的加大将使得短期内房价调整的压力加大。

【世联地产·上海公司市场研究部】

南京：楼市一波三折 后市依旧美好

今年的前半年，南京商品住宅市场经历了3个阶段，年初到过年的成交量转折降为冰点、过年后的成交量逐渐开始回升、新政后的楼市巨变。时间之短，政策之多，市场变化之快超出了绝大部分人的想象。

政策的严厉程度高于其他各市

世联研究认为，南京的2010年上半年是一个宏观调控政策密集出台的时期。

在经过2009年房地产市场的后，一些利好政策的到期和大量宏观政策的出台，从开发商到购房者都对此做好了充分的准备，从而提前预支了2010年初的成交量，使得商品住宅成交量从2009年末的火爆一下子降到2010年年初的冰点。

在2010年一季度到二季度初，商品住宅成交量不多，但是成交价格依然居高不下。对此，上至政府，下至各地区政府都有一些调控性政策出台，其中比较重要的有对土地和保障房的政策。这些政策可以从根源上降低住宅过快的涨幅，长远看来有很大的意义。但是其对目前高房价的影响力度将会十分有限，难以起到立竿见影的效果，它自身的缺陷决定了该项政策难以在短时间内收到预期的效果，虽然在这些政策压力下，商品住宅成交量一直处于低点，但是房价仍然继续攀升，而且有愈演愈烈的态势。

在4月中旬，政府下定决心对房地产市场进行严格的调控，严格贷款认定标准，提高贷款利率，严格打击行为，压抑购房需求，一下子就抓住了推高房价的牛鼻子，这次也被人称为严格的政策。在南京，政府各部门和银行纷纷表示响应，严格执策，并在此基础上提出了一些更加严格的政策来抑制商品住宅市场价格的飙升，得到了很明显的效果，商品住宅成交量有了大幅度的下滑，有一些板块经常出现零成交状况，成交价格涨幅不大，甚至开始有了下跌的趋势。

世联研究认为，2009年南京商品住宅市场的成交极大的透支了2010年初的成交量，随着一些利好政策的到期，进入2010年，南京市场一下子就进入了销售淡季。不少开发商在2009年这个大牛市加速开工出货，回收了大量资金，所以在2010年初出现了一个放量的真空期，各个区域几乎均无房可卖，供不应求的现象相当明显，故成交量处于低点。但各方面宏观政策对房地产市场仍很有利，开发商在对后市看好以及资金充裕的的情况下，价格依然坚挺甚至继续大幅攀升。在这段时间内，客户有一部分逐渐退出了房地产市场，刚需则开始慢慢抬头。

到了三四月份，有一部分开发商在休养充分后开始推出新房源，商品住宅成交量也开始慢慢出现了上升态势，仍有很多者活跃在房地产市场，但是过高的房价使许多购房者难以承受，无论开发商还是购房者观望气氛严重，而供不应求的情况仍然持续。所以这时的成交量远远没有去年这段时间的成交量高，但是价格仍然飞速上升。

到4月中旬，国家出台大量严格政策调控房地产市场后，刚刚成交量有所上升的南京市场受到了严重的打击。商品住宅市场一下子进入冰封期，开发商有的抓紧促销，有的持续观望，购房者的热情也受到了压抑，成交量持续在低点，甚至一些区域出现了零成交的状况。而部分开发商资金仍然充足，而且对淡市有了充足的准备，压力不大，目前仍然保持观望等待推盘的好时机。

后市依然美好

南京作为二类城市，江苏省的省会、副省级城市，每年常住人口的增加量也比较高，从长远看，南京房地产市场仍然是一个以增量需求为主的市场，所以导致商品住宅的需求也会处在一个相对较高的位置上。

目前的政策影响下，整个房地产市场处在低位，有部分区域出现了零成交，但是还是有一些比较的楼盘通过发挥自己的各种，或者直接促销吸引的大批购房者，如东方龙湖湾御山湖、亚东观云国际、保利香槟国际等等。可以看出，南京房地产市场的营销模式正在发生转变，不会出现以前是房就可以卖，是房就可以卖的高的情况，而虽然开放商的资金仍然充裕，但是并不能保证其可以撑过这段漫长的宏观调控期，所以在经过未来一到二个季度的定价磨合期后，未来的南京商品住宅将回归到营销本质，不断挖掘地段的物业价值，降低交易成本，找对客户，才能在这段调控期内树立自己的品牌，取得不错的销量。

经过2009年的大牛市，购房者尤其是者对房地产市场有了充足的信心，在目前保障性住房公租房还没有大量入市影响商品住宅的情况下，很多购房者对商品住宅有了抄底的打算，而且都对价格有了自己较理性的判断，而且一二类城市的商品住宅尤其是城区的住宅有很高的保值能力，一旦楼盘定价达到自己的心理价位，购房者会毫不犹豫的出手抢购。

【世联地产·南京公司市场研究部】

杭州：一手房成交量下跌超五成 二手房均价破两万

2010年上半年的杭州楼市，充满戏剧性和波折。

从年初的高位盘整，到三四月份再度演绎的“抢房”大戏，以及此后在暴风骤雨般的政策来临后，市场再度陷入低谷。很多楼盘从莫名其妙地“被开盘”，再到“零成交”。同样的地段，同样的房子，前后相隔不到一个月，行情已经是冰火两重天。

今年上半年杭州楼市成交量呈现倒“V”字形。杭州市区（含萧山、余杭）共成交一手房住宅19136套，其中4月份成交8358套，占比超过4成。值得一提的是，尽管部分楼盘在3月底至4月初，总体价格指数却呈现出平稳态势，价格指数比去年同期上涨了47％，整体成交量则下降了56％。

二手房迈入两万元时代

从上半年二手楼市可以看出，今年以来二手楼市所发生的变化：3月份之前，由于春节、各种购房优惠政策的终止，二手楼市成交量低迷、成交价下滑；3月份之后，二手楼市量价齐升，但新“国十条”出台后，五六月份的二手房成交量又跌至今年1月份水平。

在这一轮起起伏伏的楼市中，杭州二手楼市价格又上了一个台阶，迈入了“两万元房”时代。上半年，100万～200万元总价区间段的成交量跃居各区间段之首，占总量的42.26%，其中6月份该价格段的占比相比1月份增长了20％；而6月单价两万元/平方米以上的房源成交比例占总成交量的38%。

值得注意的是，由于银行贷款政策的收紧，一批房龄20年以上的房子被银行列入限贷范围。传统热门小区贷款受限，使得购房者将更多的购房目光转移到了新交付的新兴区域的二手房上，这些曾经是2007～2008年的一手房明星楼盘，如今是二手房市场中的“红人”。

这些小区主要集中在申花、九堡、桥西、钱江新城板块，其中申花板块的万家花城以138套的交易量，主城区第六位；九堡板块的丽江、魅力之城、左邻右舍和红苹果等项目也有不少房子成交。

据统计，新“国十条”出台以来，不少小区房价降幅在10%左右，一些之前涨势明显的老小物业回落速度更快。以朝晖小区为例，今年4月份成交价已高至22500元/平方米，而到上周该小区的成交价回落至20000元/平方米以内，降幅约13%左右；城西的古荡小区成交价从4月份的22000元/平方米，回落到19000元/平方米，平均降幅约13.6%。

土地市场火热依旧

今年上半年，受新政影响，杭城土地市场经历了趋冷、火热、真空和意外四个阶段。政策后，土地出让量开始下滑，但由于出让的多为宅地，再加上外来房企的强势介入，致使杭城的土地市场仍呈现出一片火热景象。

据土地档案统计，上半年主城区总计出让土地35宗，出让总面积约1575.96亩，出让总金额约249.97亿元，分别比去年同期上涨53.67%和116.57%。年初，杭汽发铸造车间宅地的出让现场，看客居多，真正参与竞拍的。终2宗宅地由中铁房产竞得，成交楼面价远低于业内预期。

相比1月和2月，3月份密集地推出了4场土地出让会，总计出让土地14宗，为牛3月。这个月，先是江苏房企竞得城东新城宅地，再是国企建投、铁投联手以总价26.85亿元逼退本地房企大佬，是香港九龙仓力压绿城拿下文晖，造就杭城新，至此土地市场达到火热状态。

进入4月，随着调控政策的不断出台，杭州楼市陷入了僵局，当月政府没有推地。5月和6月总共也只举行了3场土地出让会。新政后的土地出让，本应随着冷清的楼市趋冷，但其结果却让呼意外。在本地房企谨慎拿地的情况下，外来房企开始强势进入。先是义乌房企高价竞得蒋村宅地，再是宁波房企高价夺得城东新城和月明路宅地，刷新了多个区域楼面价纪录。

【世联地产·杭州公司市场研究部】

苏州：上半年量跌价升

土地市场抢眼

2002～2010年是苏州地产快速发展的8年，其中2006～2007年的土地供应量为抢眼，在2008年市场来了一个较大的转折，整体的土地市场跟成交市场一样萎靡不振。

2010年上半年苏州成交的土地总面积是328.33万平方米，同比去年上半年增长387.98%，成交总额达到2177214.9万元，相对于去年上半年刚刚经历过冬天的商品房市场来说，这个成交量和成交金额无疑预示着今年一级土地市场的火热。但是，如果用今年上半年的数据与去年下半年的数据做一个环比的话，就可以明显地看出，相对于去年下半年的土地成交额513.50万平方米，今年上半年的土地成交面积环比下降了36.06%，成交额环比下降了84%，这说明苏州的房地产市场经过了2009年下半年的火热之后，现在正处在一个回调的过程中。

与去年频现的情况不同，今年的土地成交单价处于恢复向下的过程之中，今年上半年的土地成交单价是6631.18元/平方米，同比上升181.77%，环比下降74.98%。

可见经历了2009年下半年的土地市场的狂热之后，现在苏州的土地市场正处在降温和恢复理性的过程中，环比数据明显下降，但是同比数据还是处于一个明显的高位。因此，在现行的国家宏观调控的政策的实施和房地产市场的观望气息浓厚的背景下，未来下半年苏州的土地市场仍然是处于一个价格下降和成交量收缩的过程中。

住宅成交急剧萎缩

今年上半年的商品住宅的成交量走出了一波“A”的态势，把2009年下半年与2010年上半年联系起来，那就是一波过山车的态势。在经历了2009年下半年的高位成交量的走势后，成交量在中国的春节收缩，春节之后准备反弹，并且经历了一定程度的回升，接着迎来了开发商的黑色五月。新政后消费者的购房需求迅速收缩，这直接导致苏州市场商品住宅成交量急速下降。

但是，在国家的房地产政策没有大的改变的情况下，能够刺激成交量回升的只能是房价的下降，当房价的下降程度达到了消费者的预期的时候，商品住宅的成交量就会有所反弹。我们预计，今年下半年的商品住宅的成交量会持平，在年底的时候会有一定程度的回升。

房价逆势走高

苏州商品住宅的成交均价却没有随成交量的下降而下降，在经历了2009年的上升之后，成交均价在今年上半年却走出了缓慢上升的态势，与成交量的走势形成了鲜明的对比。这使苏州的商品住宅的价格成了空中楼阁。

我们认为开发商已经面临着资金的压力，希望快速清理手中的存货回收资金，但是开发商并不能确定应该多少。

现在有部分的新开楼盘已经开始，稍微拉低了苏州的房地产市场的成交均价，但是商品住宅的成交量依然没有反弹的趋势。这种情况下，依然是大势所趋。并且随着开发商的资金链的逐渐绷紧，开发商的幅度会越来越大，如果此时的幅度依然没有提起市场的成交量，那么开发商会竞相加大的幅度，终导致楼市价格的大幅度缩水。但是，现在的市场情况并不是没有需求，而是需求被“国十一条”封藏起来了，当房价下降到消费者的心理预期时会有住房的需求逐步释放出来，直至拖住房价的下降，而不至于让商品房住宅市场崩盘。

鉴于去年楼市的均价上涨幅度过快和过大，因此，不管今年的成交量恢复与否，今年下半年商品住宅的成交均价会一直视走低的态势。

【世联地产·苏州公司市场研究部】

正视宏观政策的刺激与调控 推动房地产市场持续发展

——2010年上半年华南区域房地产市场点评

2010年上半年，房地产市场经历了一段难以忘却的岁月，其因的调控政策而被定格。无论后期政策的持续性及调控效果如何，“4.15”新政将在中国房地产市场发展历程中留下浓重一笔。从历年政策看，2007年“9.27”新政是中国房地产市场面对的大规模调控，政策出台后，市场在很短的时间做出反应，成交量急转直下，成交均价后期一路下滑。2008年10月，为了减少金融危机对中国经济的冲击，“10.22”新政应运而生，刺激了房地产市场长达1年的极度繁荣。进入2010年，新一轮的调控席卷而至，虽然调控的背景不同，市场的心态也已发生改变，但记忆难免被拉回到2007年，恍如隔世。

2007年调控的时候，国际次贷危机正向次债危机转化，已经决定了调控政策的难以持久；而2009年的V型复苏，也已经决定了2008年刺激政策的不可持续。短短两年半的时间，期间的两压一拉，中国房地产市场政策市的特征表露无遗。房地产作为中国经济的重要支柱产业，对GDP的贡献率显著，房地产上下游关联产业众多，具有很强的延伸效应。只要国家对宏观经济进行干预，房地产市场多少都会受到影响，而市场的冷热与宏观经济的好坏高度相关。因此，推动中国经济的可持续发展，必然要引导房地产市场的可持续发展。

新政后楼市成交均价伪跳水

4.15新政及一系列实施细则的颁布，迅速打破了楼市参与主体的预期，“观望”成为市场的主旋律。总体来看，市场成交转向冷却期，虽然成交均价初期依然坚挺，但价格上涨的势头得到了遏制。从5月份的成交数据来看，部分城市的成交均价也出现了幅度不一的下降。但根据项目的考察资料可知，成交均价的下降主要是由成交结构的变化所致。

华南区域中成交量下降的城市，成交均价全部下降，主要原因是新政导致楼盘在总成交量的比重不断下降，而低价楼盘成为市场成交的主流。楼盘由于区位、品质、景观等因素的支撑，在每个城市属于稀缺资源，成交均价可降幅度小，开发商甚至有逆势的案例，从而也导致了成交量的趋零成交；低端楼盘由于成交价格整体偏低，新政后，开发商为了回笼资金，通过打折等手段促销走量，造成了整体均价走低的假象。另一方面，此轮调控中，90平米以下的首套自主房基本不受影响，渐成刚需购房者的，而此类房价格偏低，也是成交均价下降的原因之一。

温柔的地方新政实施细则

自5月6日深圳市出台了新政实施细则后，厦门市、广州市、广东省陆续出台了新政实施细则。各地重申4.15新政在“履行稳定房价和住房保障职责”、“抑制不合理住房需求”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”及“加强市场”五个方面的要求，其中深圳、广州、广东细则明确了2010年保障性住房实施计划。总体而言，深圳、厦门、广州的实施细则比较温柔，而广东省的实施细则相对严格。4.15新政出台后，差别信贷政策的调控效果显著，楼市迅速进入观望期，各地政府进入“观望”也是情理之中，但只要政府的调控势头不减，地方政府断不敢逆势而行。

粤港澳一体化为广东楼市注入新的活力

2009年初，国务院批准实施《珠三角改革发展规划纲要》，把粤港澳合作上升为国家战略，并指出到2020年，形成粤港澳三地分工合作、互补、全球核心竞争力的大都市圈之一。

2010年4月7日，广东与香港签署《粤港合作框架协议》。日前，《粤澳合作框架协议》也在酝酿中，力争在年内签署。广深港客运专线、港珠澳大桥等交通设施的动工兴建将大大加强粤港澳之间的联系，种种迹象表明地处南中国的城市群正在加速形成。粤港澳一体化发展，势必会深化三者之间分工与合作，加速广东省产业结构调整的步伐，为广东房地产市场注入新的活力。

特区扩容改善深圳和厦门的楼市发展瓶颈

2010年上半年，国务院先后批准将深圳、厦门经济特区扩大到全市。深圳特区扩容，将宝安、龙岗(包括光明新区、坪山新区)等纳入特区范围，特区总面积由395平方公里扩容为1948平方公里，扩容5倍。厦门特区从岛内的思明、湖里二区扩展至陆地的海沧、集美、翔安、同安四区，总面积由131平方公里扩容至1565平方公里，扩容12倍。特区的扩容，改善了深圳和厦门在城市发展中面临的土地、资源等方面的制约，同时也为原属特区外的区域带来全新的发展机遇，管理和政策的协同以及基础设施、路网建设等配套设施的完善将极大促进该区域的地产。

下半年市场走势取决于调控政策

2010年下半年，华南区域房地产市场的走势仍取决于国家对宏观经济的管理。国际上，受欧洲主权债危机的影响，全球宏观经济持续复苏面临挑战，引发了对经济二次探底的担忧。从国内来看，一季度的11.9％的经济增速明显过热，统计数据表明二季度GDP增速已经下调，随着2009年宏观刺激政策的“点”式退出，预计三四季度将进入持续下滑的通道。虽然中国已经着手控制过热的经济增长，但身处全球经济大潮中，中国难以独善其身，刺激性政策的整体退出将受制于全球宏观经济。

对于房地产市场而言，只要宏观经济状态稳定，在调结构以及保民生的大旗下，楼市调控的软着陆恐难出现。4.15新政已经给楼市降了温，下半年，政府出台更多政策的可能性很小，若出台房产税，更多也是象征性的“试点”。华南区域部分地区的土地供给将会加速，开发商的放盘量也将集中释放，随着市场对前期调控政策的消化，加上打折、暗降等形式的促销，市场的冷却期将逐步消融。

后市来看，华南区域核心城市的成交均价将会徘徊在6月份的价格水平，在此基础上小幅波动，其中深圳、厦门低位成交不会持久，由于市场价格缺乏持续下跌的动力，市场需求将再次释放，后期成交均价随着楼盘的回归，可能出现一定幅度的上行；广州楼市将会维持量稳价平的态势。非核心城市成交均价变动幅度不大，东莞、中山的成交量下行不可持续，而惠州的成交量大幅增长同样缺乏支撑，总体趋势应该是小幅缓慢增长。

从市场发展趋势来看，房地产的长期保值决定了房价的走高。但靠刺激政策的带动快速发展，或者受调控政策的抑制大幅跳水，对房地产市场的健康、可持续发展是极为不利的，市场不断受到“看的见的手”影响，缺乏市场发展规律，会使地方政府左右为难、开发商无所适从、购房者诚惶诚恐。因此，此轮调控，遏制部分城市房价过快增长，使各地楼市回归理性，应该正确看待。

【世联地产·华南区域市场研究部】

广州：新入市项目剧减 房价依然坚挺

自4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，在5.22广州新政细则出台。虽然在年初宏观调控的大背景下，楼市成交量无可避免地出现了萎缩，但备受世人关注的高房价却并未随着成交量的萎缩而大幅度回落。相反，在政策频出的今天，高房价与政策之间似乎达成了某种“默契”，在广州这个大舞台上翩翩地共舞。

广州地方政府新政细则的落地，能否引导当地房地产市场的平稳发展？是短期打压还是长期抑制持续上涨的房价？这都有待于时间的检验。

一手房市场“量跌价稳”

从数据来看，上半年新政前后广州楼市整体“量跌价稳”的态势十分明显。广州楼市成交量环比下降了44%。从各月情况来看，1月和2月环比下降了98%，3月份环比上升了42%，4月、5月、6月分别环比上月出现了5%、32%、11%的下滑。市场市局呈现低迷状态。

尽管成交量锐减，但新政前后广州房价依然十分坚挺，均价仅环比下降了12%。从各个月情况来看，2月、4月、5月分别环比下降了11%、6%、5.6%，但2月、6月环比13%、5%的涨幅足以把上半年下降的幅度减少。

导致此种现象的主要原因，世联认为是现阶段库存的消化和新增供应的阶段性短缺所造成的“供需失衡”。加之经过2009年一轮“大牛市”的洗礼，开发商的自身资金相对比较充裕，在目前成交量出现大幅萎缩的情况下打折促销的动力不大，这也是高房价得以维持的一大原因。

此外，2010年一季度是一个调控政策出台相对比较密集的时期，上至部委下至各级地方政府均有相关的涉房政策颁布实施。但从广州颁布的新政细则来看，细则条例比较温和，政府仅致力于抑制房价过快上升，没有明显的打压现象。这对现阶段市场中尖锐的供需矛盾而言无疑只是一剂“慢药”，难以收到立竿见影的效果，这也是导致近期出现“量跌价稳”现象的主要原因。

新入市项目数量剧减

广州新政实施后开盘楼盘数目大幅度减少，新政实行以来共接近三个月的时间，仅有10个楼盘开盘，而且主要集中在端午节。但从数据上来看，新政对新开盘项目的销售率影响不明显。如逸翠天峰在6.26日开盘，均价为27000元/㎡，相比之前还上涨了不少。开盘当天人满为患，当天销售率达65%。翡翠绿洲“凡尔赛庄园”在6.19日开盘，共推出146套，当天销售134套，销售率达92%。

楼市未来走向取决于房价

广州新政出台时声称，如果新政仍不能抑制房价过快的增长，将出台更加严厉的政策。但从现实状况看，广州各大开发商都喊出了的口号，呈现整体的现象，销售量大幅度下降，证明政策的调整已经使市场出现了明显的变化。所以，就未来政策走向而言，世联研究认为，接下来的一定时间内，政府将不会出台大规模的调控政策。从远期来看，未来房价的走势在很大程度上取决于调控政策的力度和频率。

从目前的市场环境来看，世联认为，未来房价出现“短期盘整、长期稳中有降”格局的可能性较大，预期后市楼价应该会有下调的空间，下调的区域主要集中在新四区，城区的价格将趋于平稳。但因为受到亚运对工程进度和亚运村大型项目的推出对广州楼市的巨大影响，未来价格的走势如何，要等到11月份市场才会逐渐明朗化。

【世联地产·广州公司市场研究部】

深圳：新房成交量深度下跌 成交结构导致均价下滑

4.15新政的出台，已然成为2010年上半年深圳楼市的分水岭。从新政前的成交火热，到新政后的成交量快速萎缩，深圳楼市的表现犹如坐了过山车。而在成交价格上，调控并未带来市场整体的明显下跌。上半年，深圳楼市的表现或是楼市表现的一个缩影：从量价齐升到量跌价滞。

作为楼市风向标的深圳，楼市的表现无疑引人侧目。在调控下，深圳楼市是继续陷入低迷，还是有所反转？从当前的政策走向来看，短期内政策是难以得到松弛的，因此，在未来调控的方向不变并将继续得以细化强化的趋势下，目前深圳楼市的低位盘整态势，一段时期应会得以持续。

新政后量持高

2010年上半年，深圳楼市整体“量跌价升”，而以4.15新政出台而言，则可谓是表现两重天。世联统计数据显示，上半年深圳总成交量同比下降27.6%，其中新房成交量大幅下跌65%；二手房则基本持平，同比微跌2.1%。分月度来看，除1月环比增长44.1%外，其它各月总成交量同比均是下跌。同时2～4月月度环比跌幅呈逐步缩小之势，从2月跌42.5%，到3月跌31.5%，再到4月跌幅小为15.1%；而4.15新政后，4～6月月度环比跌幅则呈增大态势，从4月跌15.1%，到5月跌32.1%，6月跌幅为55.6%。各月及整个上半年年的同比数据显示，深圳楼市成交量已步入下降通道。

虽然成交量已有较大下降，但深圳上半年整体房价仍可算表现坚挺，与2009年下半年相比，2010年上半年新房均价仍有9.2%的上涨。而从各月来看，新房月度均价则表现为振荡下跌之势。其中1～5月均价均达20000/平米以上，2月份达到为24200/平米；从3月份开始，均价开始呈现下跌；6月份均价17000/平米，创下上半年各月均价的，环比跌15.8%，较2月点下跌了29.8%。新房均价上的较大下跌，分析主要在于成交结构的影响，4.15新政后豪宅的成交锐减，导致均价整体上有所下跌。而剔除成交结构的影响后，深圳新房均价可说基本上维持稳定。不过，从市场目前实际情况来看，大部分楼盘售价虽未有直接明显，但随着调控时间的持续，以及成交量的持续低迷，局部已经开始松动，譬如赠送大量面积、优惠折扣增多等变相的营销措施逐渐流行。

政策调控短期难松 继续细化

市场政策环境而言，上半年总体处于调控高压态势。从到地方，土地、信贷、税费等楼市调控政策相继出台，持续形成对于市场的压力，目的在于抑制房价过快上涨、挤出楼市中不合理的投机需求。虽然深圳出台的细则与北京相比，被解读过于温和，或许是显示出地方政府碍于土地财政和GDP增长压力，对待调控楼市存有矛盾心理。但从各部门的表态来看，在经济已现过热趋势、CPI走高、通胀预期加强，加之当前房价并未有实质性的下跌情况下，政策调控短期内难以得到松驰。同时从本次和地方调控政策中均将加大保障性住房建设作为主要工作内容上来看，政府目的也在于调整整个楼市的供应结构，从而能从根本解决已成民生大事的住房问题。因此可以想象本次政策调控应不会轻易半途而废，从而重蹈以往每次调控后“越调价越高”的覆辙。

而下半年政策层面上，考虑到外围经济的持续不振、经济增长的压力以及地方政府的土地财政，无论从还是深圳地方，新的调控政策出台的可能性则是较小的。未来的调控方向上，应当是继续加强对现有政策的细化与贯彻落实，以切实保证调控政策的效力发挥以及调控的持续性。从目前的一系列政策细化方向来看，有关房地产市场中开发、交易、持有等阶段的税费制度调整改革，譬如土地出让金、税、物业税等，将是下一步调控政策发力的所在。

下半年楼市或持续低位盘整

无疑，4.15新政前，深圳楼市承接2009年来的回暖强势，新房、二手房市场成交持续火热，成交价上涨趋势明显，投机活跃。而新政的出台，通过紧缩信贷是二套房贷，作为本次调控的首要手段，则正是直指“高房价“及在楼市中推波助澜不合理投机需求。从新政后深圳楼市的整体表现来看，调控成效初现：银行严格实行二套房贷政策、成交量大幅萎缩、房价暂时停滞，市场买卖双方的观望氛围均已形成，形成了政府、开发商、业主、购房者、客等多方博弈的局面。

对于深圳后市成交量的判断，主要结合政策、市场供需上来看。政策层面，以上分析短期依旧是得以持续，市场面临调控压力仍是较大，仍将明显影响市场成交量。而供需层面上，深圳楼市实质上是供不应求的局面。只是由于受到调控的影响，导致市场预期的转变，从而市场的供应及需求均受到抑制。新政后至6月，深圳推出及成交的6块土地中，住宅类用地为零；而新房新增供应上，5月和6月相比4月均有50%以上的减少。对于市场中需求的抑制，则是直接反应到月度成交量的不振。因此，在下半年政策环境依旧严紧下，深圳楼市成交或将保持低位，并进入持续的盘整期。

深圳房价的走势上，从目前来看，虽然市场中零星的几个楼盘开始有所，但上半年整体新房房价仍是保持坚挺，月度则是振荡中有所下跌。主要原因在于经历了2009的大牛市后，当前开发商均不差钱，资金压力也并不大，因此动能不强。但随着客户继续观望，成交量的持续萎缩，开发商未来资金回笼压力将逐步增大，由此，动能将会得以增强，而当前高位飞扬的房价，就有望迎来较为明显的下跌。因此，对于下半年深圳楼市的房价而言，政策调控下，按照市场中一贯“量先价后”的表现，有望步入下降通道开始下调，从而迎来“以价促量”的楼市时代。

深楼市迎来大特区 楼市发展长远有利

7月1日，深圳正式进入大特区城市时代，掣肘特区经济发展的障碍已经得到清除，关内外发展一体化将正式拉开大幕。对于深圳楼市而言，虽然受调控政策的影响，当前处于低谷，但长远而言，特区扩容将是有利于楼市的发展。曾经的关内由于土地供应基本完成，楼市将主要以旧城更新改造和二手房市场为主。因此，新房市场主战场将逐渐北移，相信，随着关外城市设施及交通规划的建设完善，宝安区、龙坂、龙岗城、布吉等曾经的关外将会分别成为深圳楼市的下一片热土。

【世联地产·深圳公司市场研究部】

东莞：市区稳定 镇区松动

2010上半年政策频出，在4月14日至17日的短短4天时间里，国务院连发三道政令降温楼市，堪称“严厉”的房地产宏观调控：4月14日，国务院就房贷政策作出调整，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院再发调控通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发购买住房贷款。本次调控旨在控制各地商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的情况，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

“新国十条”的公布，对经历了2007年调控及2009年的房地产市场并没有立竿见影，政策调控的效果及楼市的走势显得难以定论。其后银策的快速跟进，使得一手房市场成交量逐步下滑，市场转向观望，东莞市场明显降温。

上半年“量跌价稳”

新政下发两个多月，尽管东莞地方政府细则未见落地，但东莞部分银行近期出台了“认房”标准的执行细则，标志着东莞楼市真正进入新政调控期。客户的观望情绪不断增强，对市场信心不足，整个市场的成交量急剧下滑。

纵观上半年的成交状况，新政的出台把整个东莞市场划分为两个阶段：1～4月的调控前阶段以及5～6月的新政调控期。1～4月市场以稳定的速度发展，除去2月春节期间，1～4月的月均成交面积为48.37万平方米，由于地方细则未落地，新政对4月份的似乎并无影响，反而是消费者为赶搭政策“尾班车”降低首付金额而刺激了成交。而5～6月月均成交面积为27.63万平方米，月平均成交面积较上一阶段减少20.74万平方米，下降42.88%。从5月开始，周成交量呈下降趋势，消费者的观望情绪不断增强，东莞市场进入了消费者与开发商的博弈阶段。

新政使东莞市场成交低迷，但就目前情况看来新政希望达到的效果——并没有出现，新政对东莞成交均价没有太大的影响，前四个月的成交均价是7157元/平方米，5～6月的成交均价是6749元/平方米，两个阶段对比价格下降了408元/平方米，降幅为5.7%，究其主要原因，是因为东莞房价处于一个较为合理的水平，相对于广深高企的房价，东莞一直是，因此大幅出现的可能性极少。

全市房价坚挺，虽偶见个别楼盘打出各种优惠折扣促销，但绝大部分楼盘是9.5折以上的正常折扣。从成交情况来看，个别楼盘实现快速出货的目的，御泉山项目5月份销售均价为7719元/平方米，销售4套，6月份成交均价仅5600元/平方米，降幅达7.25折，成交量大增，6月份销售129套。

尽管全市的价格变化不大，但东莞城区与镇区的成交价格还是存在着差异。城区的项目多是实力较强的开发商的项目，对于市场有着一定的抗击性，短期内的成交量下降没有对企业的资金回笼产生大的冲击，因此大部分的市区项目价格稳定并有部分项目的价格“逆市上扬”。与市区相比，镇区的项目则相对急躁，多周零成交使部分项目价格出现松动，不断传出均价低至三四千元的消息。

消费者观望依旧

新政出台后成交量锐减，其本质原因是消费者对东莞市场的不信任。政策出台的前期，很多消费者为了降低首付，赶搭政策“末班车”选择在新政出台的一个星期内购房，但随着政策细则的出台，消费者对首付的关注转为对房价的关注。媒体的不断炒作令很多消费者相信东莞的楼价必然会下降，5～6月成了消费者与开发商的博弈期，开发商以各种不冷不热的活动和促销信息吸引客户上门，但客户对这些不见实质性的优惠并不感冒，上门量大但成交不足。目前成交的多半是居家型的住宅，这一类都是“刚需”客户，自身有着一定的购买力，单价和首付并没有造成他们过大的压力；而类的客户则希望在本轮调控中抄底，在价格没有下降，政策影响还不明显的背景下不敢贸然出手。

后市政策趋于平稳

7月4日，国土部部长徐绍史表示，下半年房价将继续下降，国土部将积极参与楼市调控：根据年初供地计划，保障房地产是保障房建设土地供应；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后；进一步完善土地招拍挂制度；并明确指出，再过一个季度，房地产全面调整、房价会下降。这是4月调控以来，国土部官员表态和预测中国房地产市场的后续走势，显然目前政府对于调控两个月后多个城市“量减价不跌”的情况并不满意，尽管房价“越调越高”的态势在本轮调控中得到控制，但放缓上涨速度并不是本轮调控的目的，房价没有明显回落。房价的继续回落则要看已经出台政策的执行情况。根据目前东莞情况来看，4月的调控政策地方政府还没有出台执行细则，仅是各银行自行根据政策调整贷款方案，地方政府应该也不会有太大的动作。

随着成交量的持续下滑，进入下半年，开发商在与消费者博弈中越发显出劣势，尤其是9～10月传统销售时期的到来，如果市场仍不见好转，为了冲年度任务，各开发商为了快速出货，势必会引发更大规模的促销潮，这时东莞房价会略有调整，但大幅度出现可能性极少。

【世联地产·东莞公司市场研究部】

佛山：有效供给不足 需求趋于理性

2010年上半年，在宏观经济上，佛山市经济发展已开始走出经济危机的阴影，各项主要经济指标完成情况良好，企稳回暖后稳步持续增长；在广佛两市政府的大力推动下，广佛同城化进入实质性发展阶段。华南快速干线三期、海怡大桥、广佛等一批基础工程陆续完成关键工程节点，是广佛在今年的开通运营昭示着佛山发展新机遇的真正到来，将进一步提升佛山的区域城市价值；而佛山市本身也在“苦练内功”，着力推进“三旧改造”，目前已成功出让一批旧改地块，计划未来三年将启动改造面积10万亩，巨量内需随之释放，在促进经济发展的同时达到完善城市规划及提升城市形象的目的……这些都为房地产市场的长远发展提供了强大动力。

上半年有效供给不足

2008年开发商紧缩开支，新开工面积严重不足，在建工程进度缓慢，导致2009年佛山住宅供应量仅为629.8万平方米，而当年佛山全市住宅消化面积达到968.6万平方米，供应缺口达338.8万平方米，大量消化了2008年及之前年份的存量；今年上半年，供应紧张态势仍未缓解，供应量仅为293.6万平方米，在销量大幅减少的情况下，供销基本达到平衡状态，上半年消化住宅面积为298.5万平方米，比供应量略多，整体市场仍然处于供不应求局面。但供应量的不足仅仅是市场层面的不利因素，对市场影响的关键仍然在政策层面上。

2009年末起，政府提出要遏止部分城市房价过快上涨，相继出台“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”、“国四条”、“开发商拿地首付不低于50%”等政策措施，各部委不断释放出严格调控的声音，同时在成交税费优惠政策行将到期的刺激下，2009年11～12月份猛增的成交量部分透支了2010年的需求，这些因素综合影响下，新年伊始，佛山房地产市场即进入观望状态，1月份成交量环比迅速回落。2月份处于市场传统淡季，春节前央行存款准备金利率的上调反映出信贷政策将进一步收紧，房地产开发信贷则首当其冲，开始发出收紧开发商资金链的信号；寒冷的天气更是推波助澜，使市场进入了“冬眠”状态；2月底，广东省政府于在“国十一条”的基础上出台了“粤四条”：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”，并对预售许可制度进一步加以规范。各种政策和信号频出，在3月份召开的“两会”烘托下，整个社会舆论充满了对部分城市房价高位运行现状的不满和对政策调控降温的强烈预期，这种氛围以一类城市为核心向二三类城市漫延，佛山也不能幸免，市场观望情绪日益浓重，不仅春节期间成交量惨淡，节后市场成交恢复得也极为缓慢。与成交量相应的房价上，在2009年大享市场红利的多数开发商资金充裕，并没有快速回笼资金的压力，在工程建设进度、推货节奏、推广力度、促销力度等问题上不积极，更重要的是经历过2008年市场寒潮后的开发商对政策的变化和影响也处于观望状态，虽然市场交易量大幅下滑，但价格并没有明显变化。

新政促使需求变得理性

“新政”对市场的限定只是硬伤，不容忽视的是政策对消费心理的影响，观望的理由变得更加充足，对后续调控的预期更加强烈。5月份，“新政”的作用显现，政策对投机和性需求的精准打击，附带对改善性住房需求的误伤，市场表现首先在整体需求大幅缩水，成交量快速步入下行通道。5月佛山市成交量环比下降达31.2%，仅为44.1万平方米，仅为去年同期成交面积的一半。从各周的成交量看，虽然在4月份有超过百万平方米的新增住宅进入预售，对佛山这样长期处于消化存量的市场而言，大量的新增供应带动了成交量，暂时遏止了成交下滑，但从5月第2周开始，供应的“支撑”作用即已消失，全市成交面积以15%以上的跌幅不断下降，第4周跌幅更高达30.8%，创下春节后单周成交量的记录。在价格上则向下微调，均价为7720元/平方米，环比下降3.2%，调整幅度有限。

【世联地产·佛山公司市场研究部】

珠海：购房者与开发商进入博弈期

2010年1月10日，“国十一条”出台，两天后央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。但2010年伊始，珠海楼市依旧火爆。港珠澳大桥动工、横琴开发区挂牌、澳大横琴新校区动工及珠中江年票、公交互通等重重利好给珠海城市发展带来想象空间。在国内一类大城市及周边楼市受国家房地产调控政策影响，开始降温之时，珠海楼市一枝独秀，仍然持续“保温”，出现热与抢购潮。

2月还处在房地产市场的淡季，加上春节前买房的客户较少，销售情况并不理想。春节期间，多是外地客户利用假期来珠海买房，西区、坦洲、三乡相对市区看楼人较多。但是成交较少，一方面，很多楼盘在建中，只处于对外阶段；另一方面，许多楼盘已经无楼销售。

3月份的“两会”释放的调控信号给市场带来了很大不确定因素，楼市的观望气氛变浓。然而在一系列重量级政策打压高房价的同时，珠海市场并没有受到直接影响，反而在众多本地强势利好下凸显其的，稳中有涨。

4月面对部分城市房价的过快上涨，推出调控“组合拳”，要求在的范围内实行严格的差别化住房信贷政策。珠海房地产市场是一个典型的外向型市场，外来需求一直占到五成左右。随着港珠澳大桥开工、横琴新区启动等一系列重大利好的逐步落实，珠海房地产市场长期向好，也吸引了各地的者来珠海购房。这一现象近年来已经比较明显，而今年以来更加突出。所以，此次政策的出台对珠海房地产的影响是比较大的。据粗略估计，15000元/平米以上的物业7成是外地客购买，那么此次政策对市场的影响也是很大的。

市场已经明显感受到政策压力，珠海一、二手房市场普遍降温，不少楼盘出现一周成交量挂零的局面。新政后，开发商在上一轮经济危机中吸取的教训以及加上并不太紧的资金链作为后盾，开发商的心态并不焦躁，客户进入观望状态，买方和卖方进入僵持阶段，“价稳量升”是珠海楼市上半年的重要特征，

5月份，有大盘抓紧蓄客，有标志性楼盘开盘，有小盘试探市场水温。与新政出台后的急速降温期相比，开发商在市场上的营销动作开始频繁起来，尽管手段多样，但是共同点有一个低调。

目前，市场沉闷，交易量持续低迷，价格稳中带降。

【世联地产·珠海公司市场研究部】

中山：新政成一二季度分水岭

一季度中山房地产市场火爆登场

2010年季度中山市场可以用“超预期”来形容。经过2009年的热销之后，面对频频出台的国家调控政策中山市场依然保持2009年的热销。其中，2010年季度中山共成交209万㎡，在2009年消化大量需求之后季度仍表现出旺盛的需求。成交均价在季度已超过5000元/㎡，达到5129元/㎡，在曾经不温不火的中山市场价格也已达到较高的水平。同时，外地品牌开发商陆续进驻中山市场，使得中山楼市逐渐走向成熟。与2009年刚开始开发商的“十年怕井绳”相比，2010年开局开发商可谓“壮志雄心”，其中，一季度中山土地共成交210万㎡，较过去出现“井喷”现象。

二季度中山房地产市场僵持不下

进入二季度以来，中山楼市受新政影响明显，成交量大幅缩水，新增供应大幅减少，市场进入观望期。在“严厉的调控政策”下，大部分购房者坚定了房价必降的判断趋势，“观望”和寻找时机“抄底”成为“刚需一族”目前的楼市心态。随着国家及各地政府房地产调控政策及相关细则的相继出台，其具体的政策实施和贯彻将开始发力，这可能对抑制高房价、调控产品结构有较大影响。数据显示，虽然二季度中山成交量大跌，但是价格并没有真正松动，中山尽管价格有少量回落，但少许松动并不能说明是真正价格回调，市场价格也还处于试探期。

在这种情况下，买卖双方都保持谨慎观望的态度。一方面，中山开发商的现金流较为充足，销售压力不是太大，在房子促销方面遮遮掩掩，犹抱琵琶半遮面。目前，开发商一般选择个别通知、推出少量一口价房的形式进行促销，几乎没有大面积大范围的促销活动。另外，受新政影响，开发商大大放缓了新增入市的商品房套数，所推出的产品也及时响应国家调控政策，以满足刚需一族的需求为主。其中，5月份全市新增入市的商品房套数仅有1893套，与4月份的新增供应7394套相比已明显收窄，这说明新政对开发商有较大影响，开发商在政策严厉期保持谨慎的态度。从城区及镇区一些标杆性项目后续开发、新项目前期筹备看，中山市未来产品供应量还相当庞大，5月份新增供应的回落，主要原因是受调控因素影响，发展商对于调控的实际影响还存一定疑虑，放缓了新产品推出步幅，但新增供应下落趋势应该不会持续长久，未来几个月，新增产品供应估计将有所放大。在新政调控下，房产开发速度的放缓不仅意味着销售的放缓，也意味着供应的放缓，新政下的房地产商也正从非理性时期的品转变为理性时期的必需品。

另一方面，购房者紧跟宏观走势，期待开发商能大幅促销，对未来预期保持较为乐观的观望态度。面对新的调控政策，客已经少了踪影，即使是刚需和改善型需求的购房者多数也推迟了自己的购房计划，甚至还有部分人抱着“抄底”心态想在点买入。目前，多数持观望心态的购房者认为房价还会继续下降，尽管有些楼盘已经到了购房者认为可以承受的价格范围之内，但他们仍以观望的态度去密切关注房地产市场动态。从购房者角度看，新政影响的是购房者的心态，政策出台后，对楼市的影响，价格下降的预期，都抑制了冲动型购房者的形成，并放缓了购房者的决策速度，增大了购房者的观望情绪。

后市房价趋于下行

就后市而言，随着土地税的严格开征以及房地产项目开发预征税率的上调，开发商资金链将会吃紧，促销、回笼资金态势可能显现。而购房者的“观望期”仍将持续一段时间，市场成交将在低位徘徊。本次调控本意是调节过快增长的房价，在价格尚未真正下调的前提之下，继续深调不可避免，中山市场的价格很可能会进一步调整。

【世联地产·珠海公司市场研究部】

厦门：新政后成交量大幅下跌

7月已至，2010年已经过去一半，厦门楼市仍然充满变数。在过去的半年里，楼市经历了严厉的国家调控，使得楼市节节升温的势头嘎然而止，这也成为整个楼市上半年重要的事件，整个上半年，楼市处于多方力量的博弈中，“变数”是整个上半年楼市的主题，而在未来一段时间，这个主题依然延续。套用温总理的一句话，今年上半年厦门的楼市，是的复杂，的纠结。

土地市场前热后冷

2010年上半年厦门土地市场总体呈前热后冷趋势，推出土地33宗，成交31宗，成交总建面385万平米，成交总金额123亿元，其中岛内成交10宗，总建面70万平米，成交总金额25亿元；岛外成交21宗，成交总建面315万平米，占全市总建面的82%，成交总金额98亿元，岛外成交土地主要集中在同安区及集美区。

土地市场一直是房地产市场的“晴雨表”，从价格走势来看，4.17新政出台前，随着商品住宅市场销售情况良好，土地成交价格一路走高，4月8日土地成交价达到上半年。而新政之后6月8日土地拍卖，岛外地块多以底价成交，土地市场理性回归。

从总体来看，用地仍是土地供应的主流，但从岛内、岛外供给比例说明用地供应重心明显向岛外区域倾斜。岛内作为优化区域，未来土地供应将以、、综合体用地并重的模式发展。而随着岛外四大新城建设的全面启动，岛内外一体化建设的推进、厦门经济特区扩大、岛外区域人口规模大幅度的增长、城市化水平快速提高等，岛外区域各种建设用地需求急剧增加和保障岛外建设日益增长的用地需求将成为未来厦门市土地供应的重要导向。

商品房价升量跌

2010年上半年，厦门全市住宅成交集中在岛外，岛外总体成交7167套，占全市69%，全市住宅成交量的是翔安区，总成交2478套，成交总面积20.89万平米，成交总金额15.48亿元，成交均价7410元/平米。第二的是湖里区，成交1786套，成交均价15634元/平米；第三的是集美区，总成交1728套，成交均价9154元/平米。其中，思明区上半年成交均价，为17369元/平米，翔安区成交均价，为7410元/平米。

2010年上半年，厦门楼市整体呈现前热后冷的趋势，春节过后的3～4月，由于高铁、隧道及海西经济区热炒等利好，厦门楼市成交量达到上半年点，单月成交突破3000套，是4月，总成交3142套，成交均价也达到上半年点12199元/平米。新政出台前，整个楼市呈现如火如荼的场面，而位于湖里区的国际邮轮城二期，开盘前甚至出现了彻夜排队的场景。新政之后，市场迅速反应，客户观望情绪蔓延，住宅成交量出现了较大幅度的回落，在传统的楼市销售旺季5月，整体市场成交情况明显的下降，5月全市销售住宅1011套，环比下降70%。同比（2009年5月全市住宅成交4139套）下降76%。而到了6月，厦门住宅成交量则有了更为明显的下降，6月总成交819套，成为上半年楼市成交的月份。成交下降的主要原因是因为新政出台，对购房者的购房信心有了不小的冲击，客在新政影响下撤离市场，而刚需改善性需求进入观望期。对开发商而已，新政的压力也不可小觑，新政之后，市场上新开盘项目较少，而整个6月厦门市场上无新盘开盘，众多原本打算开盘的项目纷纷延迟了开盘时间，市场上新推的几个楼盘均为岛外项目，岛外成为未来开发的主力。

未来楼市随政策变化

总体来看，上半年厦门楼市除了整体供应不足，还呈现明显分化的状况，岛内大户型豪宅占据主流、中小户型稀缺，岛外开始成为楼市供应的主力，并以大型社区、丰富户型和适应的价格成为刚性需求购房者的。同时，根据政策，厦门岛内4月8日之后新拍的住宅地块全部要求非毛坯用房，未来非毛坯房将成为趋势。由于新政对商业地产和别墅市场无限定，因此，相比较住宅市场，商业地产和别墅更受关注，一方面由于大厦门格局的形成，商业及别墅有了更大的空间，另一方面，新政只针对住宅，商业及别墅的稀缺性及高受到者的青睐。

受新政影响，原计划上半年开盘的项目，将会在下半年迎来集中放量，从这些预备入市的项目（禹州城上城、美地、当代天境、新景国际外滩、万科金域华府、子广场、万科湖心岛、水晶国际、鑫塔水尚、阳光美郡、厦航高郡、黄府御园、万科金色悦城二期）来看，下半年岛内整体价格水平不会有太大的回落，由于岛内资源的稀缺性，及即将入市的项目的定位，未来岛内房价依然会保持在高位。受海西经济圈崛起，厦门特区外扩到全市，并建立两岸区域性金融服务，岛内外一体化进程加快，新政压力与海西利好互相平衡，因此，厦门楼市大幅调价的可能性很小，预计下半年厦门房价相对稳定，因此全市均价下降幅度也不会很大。基于目前楼市的现状，买卖双方仍然在持续博弈中：一个是购房者寄希望于新政调控带来的，而大部分开发商则按兵不动，总的来说，目前市场处于一个混沌期，未来发展方向，向左还是向右，还是要看楼市调控政策是否持续加力。

【世联地产·厦门公司市场研究部】

长沙：6月终止量价齐升的局面

过去的2009年的房地产经历了一个从低谷到高峰的V型反转，今年的市场在新政出台前一路呈现量升价涨的态势，各地的房价都涨到了历史位，快速上涨的房价已经偏离了市场的需求，超出了百姓的购买力，为此国家出台了一系列的调控政策，以遏制和稳定房价，在市场上引起了不小的波澜，在高房价下，长沙房产市场走向将会何去何从？

此前历次“空调”的教训也仿佛向世人昭示着近期调控的“式微”，但“愈调愈高”的房价却已实实在在地超出了民众的承受能力。在“民生”问题恶化、高房价备受诟病的情况下，未来政府调控的走向还将继续牵动着亿万人民的神经。

累计数据仍然量价齐升

从数据来看，上半年长沙楼市“量价齐升”的态势十分明显。内五区商品住宅总成交量为597.16万平米，同比上升56.95%。从各月情况看，1～5月份，各月销售量同比均大幅度增长；其中1、3、4、5月份4个月销售量环比均有所增长，传统淡季2月份，环比下降66.6%；6月份销售量同比环比均出现较大幅度下降。

成交量同比激增，价格也一路攀升。1～6月成交均价4661元/㎡，同比上涨16.10%；从各月情况来看，1～6月各月成交价格同比增长幅度都在12%～23%之间。从6月份情况来看，成交量和成交均价环比均出现较大幅度的下降。6月商品住宅销售面积84.80万平米，同比下降22.65%，环比下降30.21%；成交均价4798元/㎡，同比上涨22.78%，环比下降3.78%。

2010年上半年是一个调控政策出台相对比较密集的时期，上至部委下至各级地方政府均有相关的涉房政策颁布实施。但从长沙上半年的总体市场表现来看，政策的对房价的打压效果来看却收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制。究其原因，主要还是政府政策的着力点在房价过高的一类城市，对房价相对较低和刚需客户群体较大的二三类城市而言，政策调控的效果不会立竿见影。但随着房价的继续上涨，首改、客的客户群体购房门槛的提高，观望态势会继续加剧。

4.15新政后，长沙内五区商品住宅周成交量波动下降，与新政前相比，目前周成交量下降约30%；周成交均价则波动上升，近周成交均价突破5300元/㎡，为历史价。成交量同比下跌态势在6月份开始表现出来，如果成交量持续低迷，促销就是开发商回笼资金的快捷的手段。从长沙市场主体掌握的资源来看（主要指开发商），在经历了2008年市场调控后的开发商，行动可能会采取差异化的特征，试图打破2008年“观望————出货——回款”的模式；但下半年供应量仍将继续增加，出货压力进一步增大，仅靠送车位、送面积、垫首付等手段似乎不能在市场上决胜，市场博弈开始有利于购房者。

下半年市场不容乐观

政策延续效应释放，市场销量下跌。今年下半年，预计及省市一系列政策措施仍将保持延续，者及改善性住房者观望态势将继续加强，在价格平稳的基础上，销量较上半年下跌。

安居工程稳步推行，有效需求有力激发。包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一方面又为需求的实现提供了资金支撑，市场需求变得有效和现实，预计下半年，随着棚户区改造工作的深入推进和住房保障政策效应的持续释放，将进一步激活市场需求，形成梯级住房消费结构，均衡房地产一、二级市场均起到积极的意义。

效应逐步释放，沿线楼盘继续升温。随着2号线的正式动工，将带活沿线土地的开发，增强沿线区位和人口密度，促进区域地产的繁荣与发展，再加上普通百姓对认知加强、开放商“盘”营销力度的增强，整个城市房地产市场板块的发展将随着轨道的建设有所调整。另外，随着武广客运新站商业圈的建设和形成，将“武广商圈”连接“五一商圈”，将增强城市经济活力，沿线楼盘将成为新的需求增长点。

【世联地产·长沙公司市场研究部】

武汉：商业地产额增速明显高于住宅

行业发展加大

1～5月，房地产开发完成282.71亿元，比上年同期增长59.1%，增速比1～4月份回落7个百分点。房地产开发占全社会额的25.2%，比1～4月下降1.3个百分点。

商业地产增速超住宅

1～5月，住宅完成162.7亿元，同比增长26.5%；楼、商业营业用房和其他工程完成120.08亿元，同比增长144.5%，增速远远高于住宅额的增幅。这得益于武汉市开年来多个商业地产项目开工（如：万达集团在武汉市连续拿下汉阳沌口三角路地块、武昌徐东东沙地块，包含其去年拿下的菱角湖项目、积玉桥项目以及早年的江汉路项目，万达在武汉已经确定兴建的项目达到了5个（家墩商务区内的CBD项目、葛洲坝广场项目、建设大道沿线内的万全城西湖印象项目、中华城项目等）。多个大型综合体项目的陆续开工，加大了武汉市商业地产的力度。

地方性细则仍未出台

受本轮国家房地产调控政策影响，武汉房地产市场自5月份以来出现探底态势。其中，武汉远郊区楼盘销量下滑尤为明显。面对如此境况，慌乱的不只是房地产商和当初亢奋放贷的银行企业。截至6月底，传言已久的“汉版”调控细则仍然没有出台，因为“国家新政影响超出预期”，而根据相关管理部门的说法，武汉市房地产调控实施细则短期内不会出台，因为“国家新政影响超出预期”。

下半年将加大住宅用地供应力度

据以往市场表现，土地供应集中在下半年是第四季度。根据《武汉市住房建设规划与住房建设年度计划》，2010年，武汉城区供地计划为312公顷，上半年的供应量还不到供应计划的1/3，在加大市场供应的背景下，如果完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。此外，土地调控政策会有效持续，未来政策重点放在打击开发企业囤地方面。

从目前武汉市整体的看，内生的刚性需求依然旺盛，配套成熟的城区虽然房价较高，但是预计房价在下半年依然保持稳定；经过多年发展，配套逐步完善的常青、光谷等版块虽然地理位上离较远，但是有完善的配套支撑，且价格相对城区更易接受，这些版块下半年供给较大，预计其价格下半年将出现回调，但是幅度有限；一些配套尚不完善的金银湖、盘龙城版块，因为供给压力较大，而本身宜居性不强，未来价格下调的压力较大。

【世联地产·武汉公司市场研究部】

世联眼中的楼市新政

（系列研究节选）

世联评论之九：地方新政细则相继落地 政府谨慎市场观望

2010年5月9日

自4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）下发后，到目前为止，已有三个城市出台了地方政府新政细则。4月23日，青岛市政府公布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》；4月30日，北京市政府公布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（“京十二条”）；5月5日，深圳市政府公布《贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（“深十三条”）。

地方政府新政细则的相继落地，能否引导当地房地产市场的平稳发展？是短期打压还是长期抑制持续上涨的房价？这都有待于时间的检验。

时效性并非首要因素

世联研究认为，跟进政策的时效性并不是地方政府考虑的首要因素。

青岛在“新国十条”下发后首先公布新政细则，但却鲜有关注，或许是因为青岛不像一类城市和热点二类城市那样令人期待。仅就青岛新政细则的标题而言，更像是贯彻落实国务院厅1月7日颁布的“国十一条”的实施细则，单方面推测此细则是在推出“国十一条”细则的时候，正好赶上了“新国十条”，因此也就成为了快发声的地方政府新政细则。

首都北京由于特殊的地位，应该属于积极落实政策、快速制定并发布新政细则的城市，对于其它城市具有很强的指导意义。至于深圳新政细则，从4月30日开始，媒体就开始吹风即将公布，但直到5月6日，才揭开了神秘的面纱，其间的犹抱琵琶半遮面，可以看出地方政府出台新政细则的谨慎。

地方新政细则解读

“新国十条”提出了“履行稳定房价和住房保障职责”、“抑制不合理住房需求”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”以及“加强市场”五个方面的要求。结合住建部4月13日下发的《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》中对预售制度的完善，和中国银监会4月21日对以家庭为认定范围的二套房的界定来看，青岛、北京、深圳新政细则的具体内容，基本都停留在“新国十条”的框架内，其中多条政策虽按照“新国十条”的上限实施，但也未有太多创新之处。

在此对三个城市新政细则中的突出点和关键点予以列明。

表一 地方新政细则的关键点

青岛 对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；

对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地税预征率由现行的1%调至2%；

2010年，保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%；

在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。

北京 自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购套商品住房；

加强对存量房交易的税收管理，在计征税款时纳税人不能提供原购房价款凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款；

2010年政策性住房建设用地供应占全市住房供地50%以上；

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源。

深圳 外汇管理部门要加强外资进出本市房地产市场的。

表二 地方新政细则落实“新国十条”的关键点分析

新国十条

关键字 青岛 北京 深圳

问责制 建立考核问责制 成立住房与房地产发展领导小组

信贷政策 限制三套及以上住房贷款和异地购房 提高首套90m2以上及二套房信贷；限制限制三套及以上住房贷款和异地购房；1个家庭只能购套 限制三套及以上住房贷款和异地购房；严格境外购房政策

税收政策 上调计税毛利率（一般商品房）和土地税（非普通住宅） 加强税收管理 加强税收管理

用地供应 2010年1500公顷以上；市区500公顷 城市更新

保障性住房 2010年开工保障性住房8000套，“两改”项目18个 新开工政策性住房13.6万套，竣工4.6万套； 2010年开工保障性住房及人才安居5万套，分配供应1万套

市场 5月底之前，开展联合专项检查 6月底前，开展市场秩序专项整治工作

新政细则中的“观望情绪”

“新国十条”的公布，对经历了2007年调控及2009年的房地产市场并没有立竿见影，政策调控的效果及楼市的走势显得难以定论。其后银策的快速跟进，使得各地房地产市场开始降温，一手房市场成交量逐步下滑，市场转向观望。根据世联的城市监测数据，截至5月2日，“新国十条”出台前后各15天，北京一手房市场成交量环比下降38%，成交均价环比下降17%；深圳一手房市场成交量环比下降76%，广州一手房市场成交量环比下降20%，上海一手房市场成交量环比下降68%，这三个城市成交均价未有明显下降。

北京新政细则被认为比“新国十条”更加严厉，相关条款在“新国十条”的基础上有所突破。“京十二条”的出台同时也标志着地方新政细则的逐步拉开。此时，各地房地产市场的观望情绪已经浓厚，而传统五一楼市的惨淡，终于显示了此轮调控的威力。据传4月30号当日公布的深圳新政细则，不知是否是因为深圳举行春交会的缘故，未能如期而至。5月6日公布的“深十三条”与“京十二条”相比，对楼市的调控力度显得比较温和。世联研究认为，或许是深圳认为“新国十条”对当前房地产市场的调控已经到位，一直以来深圳房地产市场都存在巨大的需求，如果调控过度极有可能导致后期供给的压缩或房价的报复性反弹，难免有些“投鼠忌器”。

纵观“京十二条”和“深十三条”之间所呈现出的阶梯性，以及上海、广州等城市新政细则出台的“滞后”，可见政府的“观望情绪”。世联研究认为，对于地方新政细则的调控力度，也不能过于乐观，如果之后政策调控的效果并不如意，已经出台和未出台细则的地方政府随时可以根据实际情况及的态度，出台更严厉的政策，包括房产税、严格征收土地税及调整土地转让方式等杀手锏。

京深新政细则的“头羊效应”

首都北京和特区深圳作为房价过快上涨的一类城市，其新政细则贯彻“新国十一条”的方式和态度，将影响之后其它地方政府新政细则的制定。京、深前后两条细则隐现的原则是，只要总体上不脱离“新国十条”的要求，小有创新的同时保持一定的自主性，审时度势。这样既贯彻落实了政策，又能留有退路。因此，世联研究认为，通过京深新政细则的“头羊效应”，已经大概能够判断后续地方政府新政细则的走向。

2010年5月20日

近期，一则“即将出台的上海楼市调控细则可能推行房产税”的新闻报道，迅速成为业界焦点。一直以来，京深沪穗四大城市作为楼市的风向标，具有很强的导向作用。在经历了北京细则的“严格”和深圳细则的“温和”后，楼市调控又将路向何方？

新政满月 成交价有涨有跌

“新国十条”自出台至今，已有一个月时间。从新政前后一个月各地楼市对比来看，成交量除极个别城市外，基本都出现了下跌，成交均价则有涨有跌。其中北京成交量环比下降52%，成交均价环比下降20%；深圳成交量环比下降69%，成交均价环比上升12%；上海成交量环比下降65%，成交均价环比上涨22%。调控当头，沪深楼市量跌价升的趋势可见买卖双方观望情绪十分浓厚。

后市调控税收担纲

5月14日，温家宝总理在天津调研时强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨，说明政府对于当前房地产市场的调控效果并不满意。在采取房贷、土地供给及保障性住房等手段后，税收政策的改进将是下一个杀手锏，一是扩大房产税征收范围，二是严格征收土地税。

对于上海征收房产税，业界猜测纷纷。虽然上海市政府部门相关人士对此作出的回应在一定程度上加大了房产税即将征收的可信度，但国税总局相关人士却于5月17日表示“如果要把征税范围扩大到住宅，那就涉及到修改《房产税暂行条例》，地方政府是没有权力的”。而据18日的一则报道称，“据悉，政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作，基本思路是，对《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产”。

如此看来，即使上海短期内能够协调好房产税征收中税务部门、评估机构及界定经营性住房等环节，也绕不开和地方政策出台先后顺序的问题。京深调控细则出台后，上海的楼市细则已是箭在弦上，若因房产税环节要等修订完《房产税暂行条例》之后再行出台，恐将延迟太久。因此，上海推行房产税可能还要延迟。上海曾率先表态将考虑征收房产税，即使终不能推出，也将加速扩大房产税征收范围的速度。

此外，新“国十条”已经明确要“认真做好土地税的征收管理工作”。5月17日，北京住建委会同北京市监察局等共计10部门发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示，“加强土地税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。

住宅房产税的推定和土地税的清算，将是第二波调控来到的标志。

楼市交易成本加大

根据《房产税暂行条例》规定，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。若购房者购套100万元的房产，首付三成，利率8折，以贷款20年计，则需缴纳月供4524元。对于100万元的房产，减除30%后，以后每年要缴纳8400元的房产税；如果出租，100万元房产按照二手房市场租价，粗略估计每年租金收入为4万元，每年需缴纳4800元的房产税。由此可以得出，房产税的征收将使置业者月供负担增加15.5%，而性住房如果出租的话，月供负担增加8.8%。为了保护居民置业的需求，房产税必须实行差别化征收。一方面应当减轻或免除置业及改善性住房者的负担；另一方面提高多套房的房产税率，增加者持有成本，在抑制投机性需求的同时，增加二手房的市场供给。

严格征收土地税，将会增加开发商囤地和的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。当然，开发商成本的增加，必然会转嫁一部分给消费者，但此次清算和稽查的范围已经确定为定价过高、涨幅过快的开发项目，其终目的还是打压虚高的房价。

2010年6月1日

5月21日，世联研究曾在《世联楼市新评之十一：楼市调控第二波猜想 税收政策担主角》的评论中，对当前楼市的观望局势进行了剖析，并预测政府部门将抛出税收政策作为后市调控的杀手锏，主要包括两个方面：一是扩大房产税征收范围，二是严格征收土地税。5月26日国税总局公布了《关于土地税清算有关问题的通知》，明确了土地税清算过程中的若干计税原则，有关严征土地税的猜想由此变为现实。

土地税先行一步

楼市调控1个多月来，各地楼市的表现总体可以概括为“量跌价未跌”，市场上观望情绪依旧浓厚。但也有购房者开始动摇对房价下跌的预期，纷纷出手打折促销的楼盘。经历了2007年的调控之后，楼市在新一轮调控中明显表现出了一定的“抗药性”。

此轮调控面临的宏观形势比较复杂，欧洲主权债务危机为全球经济的持续复苏蒙上了阴影，国内宏观调控也处于两难的境地。与宏观经济密切相关的房地产市场，其调控“胶着期”可视为两难的具体表现，一方面，若调控过度，楼市长期出现低迷，将会影响宏观经济走势；另一方面，若调控效果不理想，政府政策的公信力将遭遇危机。因此，为了确保在复杂局势中赢得主动，短期内房价的“应声而落”将是选择，相比房产税出台的复杂手续，严征土地税成为破冰之举。

老生常谈的调控措施

自1994年《土地税暂行条例》颁布以来，土地税并没有严格征收。客观而言土地税漏洞很多很复杂，清算难度大。此外，房地产经过10多年的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，与其关联的产业多达50多个，对GDP的推动作用显著，造成地方清缴土地税的积极性不高。2006年，为了遏制日益上涨的房价，国税总局下发《关于房地产开发企业土地税清算管理有关问题的通知》，要求进一步加强房地产开发企业土地税清算管理工作，但其执行因金融危机的到来而大打折扣。

此轮调控中，土地税的征收管理早已被提及，“新国十条”第四条已经明确了要“认真做好土地税的征收管理工作”，其后“京十二条”第三条、“深十三条”第八条以及“穗二十四条”第五条也都明确了相关条文，但业界并没有给予太多关注，主要是因为土地税已是老生常谈，严格征收更多地被认为是对房价的“警示”。但从此次《通知》的内容来看，其对土地税的扣除项目有了更加清晰的界定，也为后续的操作打下了基础，而具体的调控效果还取决于地方政府的执行力度。

开发商资金或现紧缩

土地税以土地和地上建筑物为征税对象，以额为计税依据，实行30%－60%的四级超率累进税率。实际征收时大都是在项目开发之时预交土地税，预征额度为预售商品房收入的1%～2%。严格征收土地税，对开发商直接的影响无疑是构成资金链的压力。以2009年为例，商品住宅销售额达38150亿元，在此，我们假设2009年商品住宅的平均成本利润率为30%，适用税率30%，可以估算出2009年应缴土地税额为2641亿元，若预交的土地税以2%计算，为763亿元，两者相差1878亿元。同理，北、上、广、深土地税征收测算如下：

表：北、上、广、深土地税征收测算

城市 销售额（亿元） 土地税额（亿元） 预交额（亿元） 差额（亿元）

北京 2555.2 176.9 51.1 125.8

上海 3102.3 214.8 62.0 152.8

广州 855.1 59.2 17.1 42.1

深圳 984 68.1 19.7 48.4

【注：假设平均成本利润率为30%、预征额度为2%】

在房价飙升的2009年，开发商已经赚得盆满钵盈，此轮调控初期，部分开发商也纷纷表示“不差钱”，但土地税的清算，势必会让开发商重新掂量一下口袋。2007年强调进行土地税清算以来，部分企业已经开始预提土地税，受此政策的影响将较小，但对于那些未作相关预提的企业，尤其是小型开发企业，将会形成致命的打击。长期来看，主要有以下几点影响：一是打击囤地的行为，《通知》规定“房地产开发企业开发缴纳的土地闲置费不得扣除”，开发商囤积后缓慢开发的模式将遭遇困境；二是加快市场供给，土地税实行超率累进税率，增加了开发商通过获得高额的成本；三是部分楼盘定价理性下调，实行超率累进税率，会存在高定价获得的利润额小于低定价获得的利润额的情况；四是调整供给结构，近年来，开发商热衷于开发豪宅项目，对利润率相对较低的普通住宅项目热情度不高，土地税的严格征收将会在一定程度上改变这一格局。

土地税的转嫁

从经济学的角度来看，无论是对供给方还是需求方征税，在弹性不为0的情况下，政府的征税所得在生产者和消费者之间分配，负担的多少取决于商品的供给弹性与需求弹性。土地税的严格征收提高了开发商的成本，税收负担必然会转嫁一部分给购房者。由于城镇化进程带来的置业需求、城镇居民改善性需求以及资本保值需求的长期存在，相比土地资源的稀缺性，我国商品住宅的需求弹性小于供给弹性。因此，长期来看，购房者会承担较大的土地税负担。

房产税蓄势待发

5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确了“逐步推进房产税改革”，此项政策或将为上海出台房产税扫清障碍。“新国十条”公布已过月半，但上海细则至今未面世。如果深究上海细则滞后的原因，恐怕合适的理由也只能是卡在房产税环节上了。从北、深、广三个城市的地方细则可以发现，无论严厉与否，地方政府的调控力度都是进退自如的。上海大可跟其他地方细则一样，直接在细则中明确“做好国家引导个人合理住房消费和调节个人房产税收政策”，这样既规避了地方政府是否有权自行扩大征收范围的问题，也能保持根据后续政策随时调整的自由度。至此可以推断，上海细则中房产税的推出应该是势在必行了。

世联评论之十五：政策效力已释放 但寒冬尚有时日

2010年6月7日

力度的“4.15新政”出台已有一个多月。新政以来，随着政策效力的逐步释放，各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象，个别城市的跌幅甚至超过七成。若单从这个角度来讲，新政似乎已在一定程度上收到了预期的效果，但若就此断言市场行将见底，尚为时过早，中国楼市要度过本轮调控的寒冬仍需时日。

调控已对市场成交产生影响

从成交数据来看，本轮调控的政策效力已开始逐步释放，楼市的成交状况受到了显著影响。在环比数据方面，5月份重点城市中除西安以外其余城市成交量的跌幅均超过30%，且一类城市环比下降的态势更为明显，其中北京、上海、广州和深圳的环比跌幅分别达56%、55%、29%和61%；同比数据方面也是如此，除武汉以外，其余城市成交量的降幅也超过了三成，一类城市中的北京、上海、广州和深圳同比分别下降67%，72%，69%和86%。

就目前楼市的整体发展态势而言，不少城市的成交量已降至历史低谷，但房价依然坚挺，下调仍需时日。伴随着政策效力的进一步显现，未来市场中各方力量的博弈也必将变得更加激烈。预计将来一段时间内成交量仍将在低位徘徊。但是，由于前期成交量的持续下跌已反映出超跌迹象，因此即使将来诸如房产税试点之类的利空成真，预计成交量的下探空间也相对比较有限。

房价下调的压力将进一步增大

新政后楼市所形成的高压态势无疑是促使未来房价下行的巨大动力。而且，高房价所导致的购买力下降的弊端也日趋明显。从目前来看，我国房价正处于历史高位，且经过2009年这样一轮波澜壮阔的“大牛市”之后，许多城市房价的涨幅已经超过了2007年的水平，而房价也创出了2007年以来的新高。房价的过快上涨严重透支了民众的购买力，体现为居民房价收入比和月供收入比的显著上升，一类城市和部分二类城市都远远超出平均水平。

而且，过去宽松的信贷政策也成为导致房价下行的一大影响因素。2009年以来，极度宽松的信贷政策为楼市的发展创造了良好的、投机环境，民众利用信贷资金房产的水平也明显提升。这就意味着，一旦在今年收紧信贷，那么市场整体的购买力必然会受到很大程度的影响。而没有成交量作为支撑的房价，其下行态势的出现是必然的。

就未来房价的跌幅而言，目前还尚无定论，但可以肯定的是房价的整体跌幅相对比较有限，房价上涨过快的一类城市其跌幅要大于二类城市。这是因为目前主要的一二类城市土地的供给依然较少，地价未来的降幅相对比较有限，这就决定了房价的降幅也极为有限。如果地价不出现很大的降幅，那么开发商大幅卖房的动力也不足。因此在土地供应相对紧张的一类城市和部分二类城市，房价的调整幅度不会很大。此外，由于2009年一类城市房价过快上涨，其房价泡沫也较二类城市为大，所以在2010年调控期这个挤泡沫的阶段，一类城市房价的跌幅要大于二类城市，甚至个别一类城市房价的跌幅有可能达到20%～30%。

下半年政策高压或将持续

从后市的政策走向来看，未来楼市的调控期较2008年要长，政策的持久性不容置疑。且下半年的调控政策将在很大程度上取决于房价，这是因为政策的持续性决定着政策效果，此前历年的宏观调控效果欠佳，主要的原因就在于调控政策的提前终止或者放松，例如2007年严厉的调控政策就是因为全球性金融危机的爆发而半途而废。

对于目前已出台调控政策的可持续性，市场同样心存怀疑。对此，世联研究认为，除非经济出现二次探底，或者行业出现重大衰退，否则严厉的政策将会持续，政策受外界因素影响无疾而终的可能性极小。如果已有政策不能对房价形成有效调控，政策的既定目标不能实现，只可能会出台更严厉的调控政策。

此外，下半年政策的高压将不仅改变市场预期，也将切实削弱市场的有效购买力，而一旦价格开始松动，市场“买涨不买跌”的心理作用将会显现，此举或将促使市场进入较长的低迷阶段。

世联评论之十七：调控下各地楼市表现不一 全面促销将成为市场主调

2010年6月28日

世联研究在对世联数据平台中“重点城市新政前后50天楼市成交数据”进行分析后发现：面对一系列调控政策，各地楼市的表现并不相同。随着市场对政策的持续消化以及更细的、操作性更强的政策的落实，全面促销将成为市场的主调。

“严”实为形势所趋

回看数月，自2009年12月份以来，房地产行业的政策已经开始转变。截止目前，政府出台与房地产市场相关的收紧政策就有20多条，在此过程中有几个“节点”值得细味。

1月10日，国务院厅下发“国十一条”，重申了“二套房贷款首付款比例不得低于40%”，此比例低于市场关于上调至50%的传闻，“国十一条”被理解为仍是为了保持房地产市场平稳健康发展，并不会调整市场的整体走势。由于每年的1～2月份是传统的销售淡季，市场成交量的下降难以反映政策的调控效果，而成交均价的上涨则说明政策出台的效果很快被市场稀释。

3月3日至14日，两会期间，楼市调控再次成为社会关注的焦点，保障房、物业税、信贷政策、高房价及等热点话题的讨论，成为捕捉当下房地产市场走势的重要依据。3月15日，两会结束后的头，北京就诞生了三个，央企带头“顶风作案”一定程度上加速了后续楼市的深度调控。其后，各地的楼市成交量开始释放，成交价格继续走高。

4月17日，鉴于先前一系列调控政策的“失效”，严的楼市调控政策轰然落地。“新国十条”能否再次推动楼市拐点的到来，尚待时间验证，但与先前两次楼市“节点”截然不同的是，此轮调控目前已经被标上了“改善民生，调节收入分配”的标签，大有不见成效决不罢休的劲头。

市场进入政策消化期

“新国十条”出台后，地方政府及相关部委纷纷出台实施细则。地方实施细则主要是从地方层面重申差别化信贷条款、增加用地供应、落实保障性住房建设、加强；住建部完善了商品房预售制度；国税总局加强了土地税的清算；住建部和央行则明确了二套房的定义。

世联研究认为，政策调控试图从两个方面推动市场：一方面促供给，包括严格征收土地税、房地产企业税收稽查、商品房预售资金等，迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充现金流；另一方面压需求，包括差别化信贷、二套房认定、严格征收个人所得税、申报房产税试点等，目的在于设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场，同时挤压多套房持有者出货，增大市场供给。两方面形成合力，迫使房价下行。

从一系列政策的内容来看，相关条款已逐步从原则性、指导性方面向执行性、操作性方面推进。世联研究认为，未来一段时间，楼市如同宏观经济，同样面临多项政策叠加的影响，虽然地方实施细则还会陆续出现，但应该比较温和，政府出台更多政策的可能性很小，市场开始进入政策的消化期，房价会随着政策的逐步消化而呈现下降的态势。

调控下各地市场特征

我们对世联数据平台中“重点城市新政前后50天楼市成交数据”进行分析后发现：

从城市来看，一类城市成交量深度下跌，但成交价格仍然比较坚挺；二类城市成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%左右；三类城市成交量及成交价格均开始小幅下降。

表：各类城市新政前后50天成交走势

类别 一类城市 二类城市 三类城市

新政前后50天成交面积对比 -58% -27% -6%

新政前后50天成交均价对比 -0.2% -9% -0.3%

【数据来源：世联数据平台】

从产品价格的所属区间来看，4000～8000元、8000～16000元产品价格普遍下降，成交量下降幅度相对较小；16000～25000元、25000元以上产品价格则普遍上涨，成交量下降相对较大；综合分析，价格高的产品，走量相对比较困难，但价格则异常坚挺。同时，价格低的产品在价格下降的同时走量相对比较容易。

表：各价格区间产品新政前后50天成交走势

类别 4000～8000元 8000～16000元 16000～25000元 25000元以上

新政前后50天成交面积对比 -50% -68% -82% -75%

新政前后50天成交均价对比 -4% -3% 4% 18%

【数据来源：世联数据平台】

从产品面积所属区间来看，90平米以下、90～140平米产品价格普遍下降，140～180平米、180平米以上产品价格则涨跌互现。

表：各面积区间产品新政前后50天成交走势

类别 90平米以下 90～140平米 140～180平米 180平米以上

新政前后50天成交面积对比 -65% -48% -52% -50%

新政前后50天成交均价对比 -21% -26% -2% 4%

【数据来源：世联数据平台】

总体而言，一类城市，市场微弱走量；二类城市，市场中部分类型的产品走量；而三类城市，市场基本正常。世联研究认为，随着时间的推移，政策的效力在逐步显现，成交价格已经开始出现局部的、点式的松动迹象，这主要表现在新开盘项目以低于市场预期的价格推出。随着市场对政策的持续消化以及更细的、操作性更强的政策的落实，在售项目的价格会逐步、全面松动，从而带动市场总体成交价格的下降。

新政出台后，购房者的观望情绪逐渐加深，作为市场供给者的开发商，就其市场表现及动态进行分析，对把握后市走势大有裨益。

世联的统计数据显示，1—5月，主要城市土地成交面积13396万平米，同比增长40.0%，总金额4177亿元；其中，新政后45天，土地成交面积占1—5月份的23.5%，总金额占20.8%。相对于45天约占1－5月份30%的比例而言，开发商拿地的热情呈现出下降的趋势。从城市来看，1～5月土地成交主要集中在二三类城市，其土地成交面积占1～5月中成交面积的86.0%。

公开资料显示，央企及大部分国企资金充沛。而部分上市企业进入2010年后，随着土地价格的大幅上升以及其他成本的增长，加上新政实施以来市场销售持续低迷，现金流开始出现紧张的局面，企业面临较大的融资压力。目前，除恒大、绿地、佳兆业及万科正式表态或被媒体报道出现外，市场并未出现全体而动的潮。但从我们跟踪调查的楼盘来看，持销项目与新开盘项目已经产生分化，持续在售项目局部开始打折促销，但销售走量缓慢；新开盘项目低于预期销售价格开盘，销售情况良好，总体上，开发商正在促销走量，努力在低迷的市场中加大回款力度。

世联研究认为，新政调控改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，只是在项目运营、公司运营等方面积极调整。新政后短短50天，暂时未能提炼开发商统一的规律性特征，但按图索骥，从部分个案中可以发现一些“趋势性”的现象：一是纯粹商业性质的土地成交量成倍增长，并在全部的土地成交量中所占比例不断提高；二是宏观调控后，到香港融资、信托融资以及房地产基金，或将成为房地产企业融资的新渠道；三是积极响应国家的号召参与保障房的建设。

下一阶段市场趋势研判

此轮调控，政府的目标明确，决心坚决，因此调控周期也会更为长久。基于此，世联研究认为，“量先价后”、“量支撑价”、“价助涨助跌”的原则会在今后一段时间内分阶段体现，全面促销将是市场下一步的主调。

从市场发展趋势来看，由于一类城市房地产市场已经相对成熟，市场上未来竞争的核心区域将逐步向二三线城市转移，未来竞争的核心内容则是其中的商业地产。

就开发商而言，世联研究认为，传统模式中，房地产开发企业相当于价值链上各类资源的总包商、整合商，背负着沉重的资产包袱，承担了产业链的风险，而利润却被不断上涨的土地重置成本大量侵蚀，只有积极探索新的商业模式才能成功突围。此外，从政府出台的多项政策可以看出，保障房的建设规模和供给量的扩大，是解决中国房地产市场中大量中低层次需求的关键，保障性住房的建设则是地方城市未来发展的一项重要任务，积极研究和参与保障房建设将是大势所趋。

附录：世联眼中的楼市新政（系列研究报告）

世联楼市新评之一：土地新政：难抑高房价（2010-03-16）

世联楼市新评之二：寒意正在消退 成交反弹在即（2010-03-16）

世联楼市新评之三：高房价与政策共舞 调控路在何方（2010-04-09）

世联楼市新评之四：新一轮调控或来临 地方性政策显关键（2010-04-13）

世联楼市新评之五：住房保有税：“迷你版”的物业税（2010-04-14）

世联楼市新评之六：土地出让预申请制度会否取代土地出让招拍挂制度？（2010-04-15）

世联楼市新评之七：房贷重刮“收紧风”调控直指投机（2010-04-19）

世联楼市新评之八：差别化房贷政策能否降温房价（2010-04-27）

世联楼市新评之九：地方新政细则相继落地 政府谨慎市场观望（2010-05-09）

世联楼市新评之十：利剑出鞘 4月楼市“冰火两重天”（2010-05-14）

世联楼市新评之十一：楼市调控第二波猜想：税收政策担主角（2010-05-20）

世联楼市新评之十二：楼市胶着期的破冰之举 土地税先行（2010-06-01）

世联楼市新评之十三：特区扩容 深楼市迎来发展良机（2010-06-02）

世联楼市新评之十四：前有虎后有狼 短期内房价将受压下行（2010-06-07）

世联楼市新评之十五：政策效力已释放 但寒冬尚有时日（2010-06-07）

世联楼市新评之十六：GDP 接近乃至超过新加坡 深圳应当有信心（2010-06-12）

世联楼市新评之十七：调控下各地楼市表现不一 全面促销将成为市场主调（2010-06-28）

世联楼市新评之十八：土地调控逐渐兴起（2010-07-09）

世联楼市新评之十九：深圳豪宅成交低迷 下半年竞争更激烈（2010-07-12）

关于世联地产

1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内早从事房地产专业咨询的服务机构。经过17年的发展，世联地产现已成为性的房地产市场服务提供商，拥有23家分支机构、近4000名员工。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为登陆A股的房地产综合服务提供商。

世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新，形成“咨询+实施”的独特业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的房地产综合服务，并凭借本地智慧和共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。

世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”为经营之本，致力于成为中国房地产市场服务的选择。