美联物业：4月深圳住宅市场月报-（市场渐趋稳定，一手备案量继续上升）

本期导读

4月份，深圳一、二手住宅成交量合计11125套，环比下跌0.3%。

4月份楼市基本特点如下：

·全市新建住宅成交3446套，环比上升9.3%；成交均价5.69万元/㎡，环比下跌1.1%；

·全月有2个住宅或公寓项目入市销售；

·全市二手住宅备案7679套，环比下跌4.1%；

·美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为6.0万元/㎡，环比上涨1.24%；

·美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为92.3元/㎡·月，环比下跌0.06%；

·4月份蓝筹住宅租金为1.83%。

未来走势看法：

·预计5月份将有15个项目开盘或加推；

·预计明星新盘入市，带动一手市场热度提升；

·预计二手住宅备案量稳中有降，价格平稳发展。

政策环境

房贷利率

4月20日，央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为3.85%，比3月下调了0.2%；五年期以上LPR为4.65%，比3月下调了0.1%。在疫情局面控制下，房贷利率的持续下调，将利好市场交易。

图1：2015年-2020年4月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心

一手买卖市场

供应

图2：2015年-2020年4月深圳新建住宅供销量月度走势（单位：百套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

4月新房供应市场再度降温，全市仅有1个项目获得预售许可证，共批售623套/5.59万㎡新房源。该预售项目为君华时代花园，含住宅产品420套/3.85万㎡。

需求

全市

4月全市共网签3446套一手住宅，为今年单月成交量，环比上升9.3%，同比上升27.4%；总成交面积约32.73万㎡。全市一手住宅的成交均价为5.69万元/㎡，环比下跌1.1%，同比上涨5.6%。

此外，在新增供应处于较低水平的情况下，4月底新房库存量下降至230.04万㎡，较上月末下降11.9%，按照过去12个月的成交量推算，去化周期下降至约7.6个月。

图3：深圳新建商品住宅成交量价走势及去化周期(单位：千套、万元/㎡；月)

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

区域

从各区新房市场的成交表现来看，各区成交量有涨有跌，差异程度较大。

从成交量排名来看，位居全市前三位的区域依次为龙岗、坪山和宝安，分别成交1027套、379套和356套，环比分别上升7.8%、2.6倍和下跌46.5%。

从各区新建商品住宅去化周期来看，罗湖去化压力，约35个月，但比3月已有明显好转。龙岗（含坪山、大鹏）去化周期约为10个月；宝安（含龙华、光明）、南山和盐田的去化周期在5个月左右，福田则仍然低于2个月。

图5：4月深圳各区新建商品住宅去化周期（月）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

本月新房成交10中，深汕合作区的辉煌1号以257套/2.1万㎡的成交量跃居全市榜首。从区域分布来看，原关内地区有3个项目入榜，分别为盐田盐田港片区的佳兆业盐田城市广场、罗湖翠竹的茂业德弘天下，以及南山西丽片区的金众麒麟公馆。另外，2个深汕合作区的项目也本月也杀进了前十名。

二手买卖市场

全市

图7：深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：千套；千元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

由于3月份市场实际成交情况比预期乐观，再加上前期滞留的二手成交陆续备案，4月份全市二手住宅备案量仍然乐观。据统计，全市共成交7679套二手住宅，环比轻微下跌4.1%，同比上升1.4%；总成交面积约65.94万㎡。美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1058.07点，对应价格6.0万元/㎡，环比上涨1.24%，同比上涨8.48%。

图8：深圳二手住宅家庭负担比走势

数据来源：美联物业研究中心

按年平均工资（2人）计算，4月份二手住宅家庭负担比升至71.12%。

区域

4月份虽然二手住宅整体备案量还不错，但分区的情况却各有升跌。

其中罗湖、福田仍然保持上升态势，环比分别上升4.3%和2.0%。剩余区域的备案量，则比3月份减少，其中盐田环比下滑的幅度，为25.4%。

图9：4月深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

各区蓝筹住宅价格继续上升，其中福田和宝安房价涨幅稍高。福田蓝筹住宅价格为8.2万元/㎡，环比上涨1.7%；宝安蓝筹住宅价格为6.7元/㎡，环比上涨1.4%。

图10：4月深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况（单位：万元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

本月二手住宅成交10中，位于龙岗大运片区的中海康城花园一期以33套/2711㎡的备案量跃居全市榜首，而位居第二、第三位的，则为罗湖东门片区的一品东方雅园、龙华红山的金地上塘道花园，4月份均有32套的备案量。

租赁市场

4月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数升至255.48点，对应的租金水平为92.3元/㎡，环比下跌0.06%，同比下降0.83%；美联物业（深圳）蓝筹住宅租金约1.83%。

图12：2015年-2020年4月深圳租金水平、及利率走势（单位：元/㎡·月）

数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心

4月住宅租金未能持续获得上升的动力，尤其是大户型物业，其出租情况并不理想。预计今年在疫情影响经济发展的情况下，租金下调的压力较大。

图13：4月深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

数据来源：美联物业研究中心

后市预测

4月市场的成交气氛仍然活跃，实际成交的情况较为乐观。而预计经过五一劳动节假期之后，新房推盘的速度会加快，而5月即将入市的明星楼盘，目前已吸引了较多客户的兴趣，开盘情况预期乐观；而其他楼盘也有望被带热。二手市场方面，成交热度有望从西边向东边转移，罗湖、龙岗的交易量有望提高。

附表

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