香港首季卖地可建单位仅占目标1成 差距逾万套
美联：香港下半年须提速推出土地
估计达标有压力 「供求失衡」情况料持续
今年上半年，香港先后经历肺炎疫情、中美角力，以及本地政治经济不稳等因素冲击，2020/21财政年度首季卖地估计可建单位约1,370套，占全年房屋供应目标仅1成，距离目标多达1.15万套。随着疫情放缓，市场对住屋的需求持续升温，料下半年香港政府必须提速推地以稳定长远供应，当中多幅重点地皮成为供应能否达目标关键；惟在上半年推地步伐缓慢下，私楼供应紧张，今年度达标有压力。「供求失衡」情况估计会持续，一手房交投难有突破发展。
本财年首季卖地料涉1,370套 占房屋供应目标仅1成
香港美联测量师行董事林子彬表示，受各项利淡因素影响，今年推地步伐大幅减慢，据香港发展局数据显示，本财年首季卖地估计可建单位约1,370套，仅占房屋供应目标的12,900套约11%，距离全年目标相差达约11,530套，按现时的推地步伐来看，相信全年达标会有压力。(见图一)
图一: 私人住宅土地总供应量
事实上，过去的2018/19年度及2019/20年度的私人住宅实际可建单位数量仅达分别全年目标约81%及90%，皆较2017/18年度的142%大幅回落。倘若今年情况再现，将会是连续3年土地供应不达标。(见图二)
图二: 香港政府卖地计划–住宅供应分析
2020/21财年卖地可建单位料降至7,530套 势创近年新低
观乎近年的卖地计划，香港政府自2019/20年度起已大幅减少私营房屋供应，加上与公营房屋抢地，反映觅地困难。事实上，香港政府推出可供发售的住宅用地数目及单位数目近年持续下降，自2015/16年度多达29幅住宅用地，涉及可建单位约16,000套，辗转降至2019/20年度的15幅，涉及约8,850套。换言之，自2015年起无论住宅用地数目及单位数目，迄今跌幅均有约 5成。林子彬预期，2020/21年度可供兴建单位数目只有约7,530套，料创近年新低。
按已出售的住宅用地计，过去近6年，中标开发商以本地中小型及内房开发商为主，地皮平均中标率分别为39%及32%；至于香港本地大型开发商，平均中标率则约22%，近年持续于低水平。此外，亦不乏中港合组财团，主要集中具发展规模的优质用地，如启德新发展区、长沙湾兴华街西临海地王，由于涉资额高的大型项目，透过合组形式投地，不但参与度高，而且可以分散投资风险。
内房参与度与日俱增 投地参与度达85%
值得注意的是，内地房产开发商积极进军香港市场，对香港物业市场逐渐熟悉，并加紧增加土地储备，故近年入标参与度持续上升，数据显示，内房参与投地百分比由2015年的47%，增至2020年首6个月的100%，期内平均参与度达85%，而实际成功投地的平均百分比达45%。
房屋供应目标续下调 「供求失衡」势加剧
香港美联物业首席分析师刘嘉辉指出，香港私楼供应持续放缓，据「长策会」公布未来十年的总房屋供应目标持续下调，加上2018年底将其中公私营房屋比例由6:4改为7:3，香港发展局的每财年的私人房屋土地供应目标亦跟随下调，由2018/19年度的18,000套，降至2019/20年度的13,500套，本财年2020/21年度更进一步降至12,900套，私楼供应紧绌，势令供求更趋失衡。(见图三)
图三: 房屋供应目标持续下调
刘嘉辉指出，值得留意，虽然供应目标持续调低，但因物业落成需时，现时卖地减少的结果，料将于4至5年后逐步反映于落成量上。
不过，未来5年落成量亦会因不同因素影响而较香港政府预测为少。事实上，去年香港差估署预测2019年落成量达20,415个，但最终仅13,600个单位落成，较原先少约6,800个；此批单位将顺延于今年落成，而该署去年估计今年落成的20,181个单位，理应达2.7万个，但差估署预测今年落成量约20,854个，即意味着将有部份原先估计今年落成的项目亦会顺延至明年才落成。
预期受疫情打击下，今年落成量或会较差估署预测20,854个少，估计只有18,000套。至于未来5年落成量方面，2月份财政预算案公布未来5年平均每年约19,600个私人住宅单位落成，不过，美联预期未来5年平均每年私楼落成量约18,000套水平，较香港政府预计的数字少约8%。虽较2010至2019平均每年有所增加，惟对比1999年至2003年高峰期则大减逾3成。
值得留意的是，落成量与一手房交投走势相差不远，由于预期未来5年平均每年落成量约18,000套，相信一手私楼注册量差距不会太大。碍于香港政府将供应目标一再调低，由于卖地至物业落成需时，相信其影响力将于4至5年后逐步反映。若届时落成量减少，料一手交投难有突破发展。(见图四)
图四: 供应目标调低 未来落成量料减少 一手交投难大幅上升
开发商积极投地 料中小型及优质地皮受欢迎
林子彬表示，本年度有多幅住宅用地预计于下半年推出，当中新界区占7幅继续成供应重镇，位于古洞新发展区及屯门扫管笏大型项目，分别提供逾100万呎可建楼面，属罕见大型住宅项目；另外，市区焦点启德前跑道区、及山顶文辉道项目亦相当瞩目。(见图五)
图五: 2020/21年度香港政府卖地计划
展望未来，鉴于香港政府私人住宅土地供应持续减少，令私楼供应紧张，预期开发商积极投地，未来住宅地皮竞投气氛趋激烈，当中以中小型及优质地皮料较受欢迎，如西贡响钟、湾仔皇后大道东、元朗涌业路等项目。另预期，中港合资及内房开发商将会持续参与投地，并成为常态，尤其大型项目将更为显著。
至于本年度供应能否达标，则视乎香港政府下半年的推地步伐，当中5幅重点地皮包括古洞第245区及第25区、启德第4E区1号及2号地盘、以及屯门青山公路扫管笏段项目，将成为能否达目标关键。
发稿： 香港美联物业
查询： 首席分析师刘嘉辉(Buggle Lau) 电话：2844-8291 / 9377-8689
美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam) 电话：2844-8218 / 9191-3604
企业传讯部袁智恒(Ray Yuen) 电话：2844-8278 / 9258-0635
企业传讯部郭楣(Ally Kwok) 电话：2844-8252 / 6232-7423
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本财年首季卖地料涉1,370套 占房屋供应目标仅1成
香港美联测量师行董事林子彬表示，受各项利淡因素影响，今年推地步伐大幅减慢，据香港发展局数据显示，本财年首季卖地估计可建单位约1,370套，仅占房屋供应目标的12,900套约11%，距离全年目标相差达约11,530套，按现时的推地步伐来看，相信全年达标会有压力。(见图一)
图一: 私人住宅土地总供应量
事实上，过去的2018/19年度及2019/20年度的私人住宅实际可建单位数量仅达分别全年目标约81%及90%，皆较2017/18年度的142%大幅回落。倘若今年情况再现，将会是连续3年土地供应不达标。(见图二)
图二: 香港政府卖地计划–住宅供应分析
2020/21财年卖地可建单位料降至7,530套 势创近年新低
观乎近年的卖地计划，香港政府自2019/20年度起已大幅减少私营房屋供应，加上与公营房屋抢地，反映觅地困难。事实上，香港政府推出可供发售的住宅用地数目及单位数目近年持续下降，自2015/16年度多达29幅住宅用地，涉及可建单位约16,000套，辗转降至2019/20年度的15幅，涉及约8,850套。换言之，自2015年起无论住宅用地数目及单位数目，迄今跌幅均有约 5成。林子彬预期，2020/21年度可供兴建单位数目只有约7,530套，料创近年新低。
按已出售的住宅用地计，过去近6年，中标开发商以本地中小型及内房开发商为主，地皮平均中标率分别为39%及32%；至于香港本地大型开发商，平均中标率则约22%，近年持续于低水平。此外，亦不乏中港合组财团，主要集中具发展规模的优质用地，如启德新发展区、长沙湾兴华街西临海地王，由于涉资额高的大型项目，透过合组形式投地，不但参与度高，而且可以分散投资风险。
内房参与度与日俱增 投地参与度达85%
值得注意的是，内地房产开发商积极进军香港市场，对香港物业市场逐渐熟悉，并加紧增加土地储备，故近年入标参与度持续上升，数据显示，内房参与投地百分比由2015年的47%，增至2020年首6个月的100%，期内平均参与度达85%，而实际成功投地的平均百分比达45%。
房屋供应目标续下调 「供求失衡」势加剧
香港美联物业首席分析师刘嘉辉指出，香港私楼供应持续放缓，据「长策会」公布未来十年的总房屋供应目标持续下调，加上2018年底将其中公私营房屋比例由6:4改为7:3，香港发展局的每财年的私人房屋土地供应目标亦跟随下调，由2018/19年度的18,000套，降至2019/20年度的13,500套，本财年2020/21年度更进一步降至12,900套，私楼供应紧绌，势令供求更趋失衡。(见图三)
图三: 房屋供应目标持续下调
刘嘉辉指出，值得留意，虽然供应目标持续调低，但因物业落成需时，现时卖地减少的结果，料将于4至5年后逐步反映于落成量上。
不过，未来5年落成量亦会因不同因素影响而较香港政府预测为少。事实上，去年香港差估署预测2019年落成量达20,415个，但最终仅13,600个单位落成，较原先少约6,800个；此批单位将顺延于今年落成，而该署去年估计今年落成的20,181个单位，理应达2.7万个，但差估署预测今年落成量约20,854个，即意味着将有部份原先估计今年落成的项目亦会顺延至明年才落成。
预期受疫情打击下，今年落成量或会较差估署预测20,854个少，估计只有18,000套。至于未来5年落成量方面，2月份财政预算案公布未来5年平均每年约19,600个私人住宅单位落成，不过，美联预期未来5年平均每年私楼落成量约18,000套水平，较香港政府预计的数字少约8%。虽较2010至2019平均每年有所增加，惟对比1999年至2003年高峰期则大减逾3成。
值得留意的是，落成量与一手房交投走势相差不远，由于预期未来5年平均每年落成量约18,000套，相信一手私楼注册量差距不会太大。碍于香港政府将供应目标一再调低，由于卖地至物业落成需时，相信其影响力将于4至5年后逐步反映。若届时落成量减少，料一手交投难有突破发展。(见图四)
图四: 供应目标调低 未来落成量料减少 一手交投难大幅上升
开发商积极投地 料中小型及优质地皮受欢迎
林子彬表示，本年度有多幅住宅用地预计于下半年推出，当中新界区占7幅继续成供应重镇，位于古洞新发展区及屯门扫管笏大型项目，分别提供逾100万呎可建楼面，属罕见大型住宅项目；另外，市区焦点启德前跑道区、及山顶文辉道项目亦相当瞩目。(见图五)
图五: 2020/21年度香港政府卖地计划
展望未来，鉴于香港政府私人住宅土地供应持续减少，令私楼供应紧张，预期开发商积极投地，未来住宅地皮竞投气氛趋激烈，当中以中小型及优质地皮料较受欢迎，如西贡响钟、湾仔皇后大道东、元朗涌业路等项目。另预期，中港合资及内房开发商将会持续参与投地，并成为常态，尤其大型项目将更为显著。
至于本年度供应能否达标，则视乎香港政府下半年的推地步伐，当中5幅重点地皮包括古洞第245区及第25区、启德第4E区1号及2号地盘、以及屯门青山公路扫管笏段项目，将成为能否达目标关键。
发稿： 香港美联物业
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美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam) 电话：2844-8218 / 9191-3604
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企业传讯部郭楣(Ally Kwok) 电话：2844-8252 / 6232-7423