美联物业：深圳市一周楼市全方位总体分析报告

一.本周新闻热点[1]

[政策]

1．京沪深杭全面叫停三套房贷

银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。北京个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点，近日已全部停办。据业内人士透露，由于接到银监会“严格执行第三套房贷”的口头通知，银行已紧急“一刀切”叫停第三套房贷。上海商业银行的第三套房贷业务已基本叫停。近日，农业银行上海分行明确表示接总行通知已暂停办理三套房贷，其他多家国有商业银行和股份制银行尽管没有给出上海分行层面的官方说法，但在实际操作中已经停办该项业务。上海大部分银行在国务院4月房贷新政出台之后，已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放；招商银行、光大银行等股份制商业银行的上海分行从4月新政出台后，就严控第三套房贷业务，目前已不受理第三套房贷申请。浙江省银监局称目前没有接到这方面的消息，也没有让各家银行暂停第三套房贷，但从各家银行了解到，目前银行基本上都得到了总行的通知，全面叫停了第三套房贷。深圳银监局已经传出信息，下半年不仅从严监督执行三套房贷政策，而且将对二套房贷的执行情况进行全面而严格的检查。

美联评论：三套房贷对京沪深杭再次全面叫停，对成交量会有一定的影响。

2．深圳楼盘不备案将重罚10万9月1日起施行

一期深圳市《政府公报》中获悉，一直都备受关注的《深圳市房地产市场办法》于日前正式通过，并将在9月1日起施行。深圳楼盘不备案将重罚10万。

售楼公示材料缺1项罚1万

《深圳市房地产市场办法》（以下简称《办法》）将于2010年9月1日起正式实施。和以往相关规定不同，《办法》次对各种市场违规行为进行明码标价的处罚，11项售楼现场应公示的材料每缺少一项罚一万元。

据了解，《办法》对房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产行业组织、房地产市场和罚则做了详细规定。市规划国土委房地产市场处的相关负责人表示，相比以往发布的相关规定，《办法》加强了可操作性，次对各种市场违规行为进行明码标价的处罚，这也成为《办法》的亮点。

为了让消费者在购房过程中尽可能掌握翔实的信息，《办法》规定房地产开发企业在售楼现场应公示的材料在原先规定的基础上增加到11项。包括营业执照和资质证书、建设用地使用权出让合同书、商品房买卖合同示范文本及附件、商品房项目总平面图和测绘报告、商品房销售控制表、前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同等等。否则按未公示材料每项处1万元罚款。

该负责人介绍，《办法》也完善了在房地产经纪和估价方面的办法，其中一项主要内容就是规范了中介代收交易款项制度。《办法》规定，未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者交易当事人支付的任何款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者交易款项，但代收或者的数额不得超过交易价款总额的5%，超过限额代收或者交易款项行为每次处5万元罚款。“以前这一块的市场是比较薄弱的，有时会出现中介席卷客户交易款项逃跑，或者成交后中介拿不到的情况。”该负责人表示，《办法》的这条规定在保护交易当事人资金安全的同时，也可保护中介方正当的权利。

此外，《办法》还明确规定，房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。开发商应当按照报价格部门备案的销售价格，明码标价销售商品房，调整幅度超出备案价格15%的，需提前办理备案变更。违反者将受到10万元罚款等处罚。

美联评论：《办法》对房地产开发企业在售楼现场应公示的材料在原先规定的基础上增加到11项，可以让消费者更清晰掌握楼盘信息。

[规划与交通]

1．南坪快速二期A段明年6月完工

丹平快速路一期工程进展顺利，已完成4.06亿元，占年度计划的67.66%，预计在2010年底主体建成通车；布龙路城市化公路改造工程(大发埔立交至龙华段)上半年也已完成1.54亿元，占年度计划42.77%，力争在今年12月建成；南坪二期A段工程起于南坪快速一期塘朗立交，止于南头关口南头立交，全长11.2公里，迄今已完成4.54亿元，计划在明年6月完工，而B段工程则预计要到2012年12月才能完工。

美联评论：为保大运会顺利进行，深圳区内交通轨道加速建设。

[市况]

1．新房成交上升均价环比下降

上周（8月2日-8月8日），深圳新房成交缓慢爬升，二手房成交量有所下降，价格稳定，部分二手房业主开始返价。

根据市规划国土网每日成交数据统计显示，上周共成交新房511套，环比上涨8.72%。宝安区共成交275套，连续三周位居榜首，环比明显上涨9.13%。

成交价格方面，上周新房成交均价每平方米16325元，比前一周下降8.77%。除龙岗价格上涨7%外，其他各区均价均有下跌。宝安下跌19%，罗湖下跌17.4%，并跌破2万元均价关口，均价到达每平方米17285元，福田下跌14.35%以上。

二手住宅方面，全市共成交1784套，比前一周大幅下降21.62%，日成交量为357套，环比下降21.54%。其中龙岗区下降幅度，大幅下降43.01%。

美联评论：成交量回落和银行再次收紧房贷业务有关，前一段时间，随着调控节奏放缓，部分银行房贷出现松动，推动二手房成交量出现回升，二手房价格也有所抬头，上周，银行再次收紧房贷操作，导致二手房成交量再度回落。

2．深圳3块用地上了闲置名单

关于“国土部出炉1457宗闲置土地黑名单”的消息近日传得沸沸扬扬。据息这份截至2009年9月30日的闲置土地名单，深圳市也有3宗土地项目名列其中。深圳中建实业股份有限公司于1994年4月签了一块供地面积1.1112公顷、价款2485.291万元的住宅用地。驻深某单位也在1994年11月签了一块1.92162公顷、价款192.163万元的商服用地，这两宗土地的约定竣工时间分别应为1996年12月31日和1995年12月31日，但却长期闲置。深圳市和耀房地产开发有限公司1998年8月签下的一宗土地也上了闲置大名单。名单显示这宗土地供地面积0.77525公顷，价款1513.057万元，却披露没约定竣工时间。

具体情况如下：

T402-0014宗地位于西丽，用地单位为深圳圳宝实业公司、深圳中建实业股份有限公司，土地面积11112平方米，土地用途为商业、住宅，规定总建筑面积43500平方米，使用年限50年(1994年4月8日起)，合同约定竣工时间为1996年12月31日。1997年，中建公司退出开发，该宗地由深圳圳宝实业公司与深圳市雪纳房地产开发有限公司合作开发。由于T402-0014宗地因涉及债务纠纷，现处于司法查封状态。

T301-0010宗地位于同乐，用地单位为中国人民武装警察部队深圳经济特区检查站，土地面积19216．2平方米，土地用途为、业务、住宅、单身宿舍，规定总建筑面积30750平方米，只限自用，使用年限50年(1994年11月28日起)，合同约定竣工时间为1995年12月31日。2007年，T301-0010宗地被纳入我市闲置土地处置范围。

T202-0056宗地位于同乐，用地单位为深圳市和耀房地产开发有限公司，土地面积7752．5平方米，土地用途为住宅，规定总建筑面积13500平方米，使用年限70年(1998年8月30日起)，合同约定竣工时间为2000年8月30日。

美联评论： 这3块闲置土地并非市规划国土委提供，其具体情况市规划国土委仍在进行调查。但近年来，闲置的土地何止这3块，就算查出这3块闲置土地，也无非是起到警示作用。

3．旺季来临房租普涨

6月份以来，深圳租赁市场进入了传统的旺季，高校毕业生陆续抵达、为子女而租房等因素带动了租赁需求的活跃。根据深圳市出租屋综合管理信息的统计，全市7月份住宅类出租屋租金环比微涨1.28%；与去年同期相比上涨16.2%。据调查，全市写字楼租金与去年同期相比上涨20%，环比上涨3%，均价每平方米达90元。福田、南山、罗湖同比均强势上扬。其中，写字楼主力区域福田区档次，涨幅，同比上涨22%，环比上涨3.8%，7月份租赁均价达到了每平方米105元。

4．房价下跌预期超过上涨预期

国家统计局中国经济景气监测12日发布报告显示，二季度我国城市消费者预期房价下降的比重明显增加，其中一线城市预期房价下降的比重超过了预期上涨的比重。

二季度中国消费者信心调查报告显示，一线城市（北京、上海、广州等）消费者预期房价上涨的比重为36%，比一季度减少24个百分点；预期房价下降的比重为41%，比一季度增加18个百分点。

二线城市（一般省会城市）消费者二季度预期房价上涨的比重为39%，比一季度减少23个百分点；预期房价下降的比重为30%，比一季度增加15个百分点。

三线城市（地级市）消费者二季度预期房价上涨的比重为43%，比一季度减少20个百分点；预期房价下降的比重为28%，比一季度增加14个百分点。

四线城市（县级市及县城）消费者二季度预期房价上涨的比重为43%，比一季度减少17个百分点；预期房价下降的比重为28%，比一季度增加11个百分点。

美联评论：这表明，4月中旬以来出台的房地产调控新政策，对城市是一线城市消费者的房价预期产生了一定的作用。

[开发商动态]

1．万科竞得龙华一保障房项目 介入深圳保障房开发

万科2010年中期业绩推介会上，今年在开展100万平方米保障房的建设，其中深圳的保障房项目已经竞标成功，月底将开工。万科集团总裁郁亮表示，万科做保障房不是当成公益看待而是当成业务发展，会对者有所交代。这宗保障房近期才被万科竞得，位于龙华新城里面。万科所述保障房建设位置正好在深圳豪宅圣•莫丽斯，和别墅楼盘水榭山也面。万科深圳方面负责人透露，深圳市政府月底会为多个保障房项目举行统一的开工仪式，该项目将在那时正式开工。

美联评论：万科大举进军保障房建设，进一步增强了在业类的品牌影响力，也为将来拿地打通了一道方便之门。

本周无土地成交。

三．二级市场

[新增预售]

本周无新增预售！

全市成交

[楼讯]

1．福田

8月16日御河堤C座30-60㎡非毛坯回馈月2.9万/㎡；

2011年初彩天怡色70-140㎡小户推出；

2．南山

8月16日阳光玫瑰园3期5-7栋68-72㎡非毛坯2房空间享99*99折起；

3．宝安

8月16日上塘道R系30-80㎡小户2-8层减总价2万；

4．龙岗

8月14日徽78-118㎡2-3房保留单位7折开盘；

8月16日佳兆业茗萃园3期大观邸88-115㎡拓展3房7900元/㎡起；

8月16日振业峦山谷1期5-6栋89㎡山景2房总价70万享98折；

8月21日蔚蓝22度开放样板房；

全市成交

公司成交

上周，全市二手房成交量出现回升。全市共成交二手房2068套，环比增长18.31%，六区中，除宝安区外，其余五区成交量均有增长。龙岗区成交依然为活跃，上周，龙岗区成交二手房432套，环比增32.52%，市场成交份额占比为20.89%，居六区之首。南山区成交401套，环比增长34.56%，成交量增幅是六区中除盐田区外的区域。罗湖、福田、盐田三区分别成交372、420、45套，环比分别增长12.05%16.67%、55.17%。宝安区上周成交二手房398套，环比减少1.24%，是六区中成交量减少的区域。《深圳市房地产市场办法》于近期发布，将于9月1日起正式施行，届时，阴阳合同操作将会受到约束，受此影响，买卖方都希望在新规实施前及早完成交易，推动二手房成交量回升，预计未来几周，成交量还将延续回升势头。二手房成交价格平稳，上周二手房成交均价为18486元/平方米，环比微跌1.15%。

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