"借道"城市更新项目集体开工 "松绑"住宅用地

深圳大规模城市更新建设，“节约”出来的土地面积将十分可观

“算了一下，大概是210万平方米”。近日，深圳市规划国土委相关人士接受记者采访时表示，去年12月1日出台的《深圳市城市更新办法》已经有了阶段性成果，即将在近日推出的批20个开工项目，可以提供大约210万平方米的住宅。

深圳市规划国土委网站公布的土地招拍挂信息中，住宅用地的上一宗成功案例属于金地。去年9月27日，金地以24.4亿的价格出手击败万科，拿下了观澜横坑水库的两个地块，40多的时间内，仅这两家公司就计举牌88次。此后的9个月时间内，深圳的住宅用地供应风平浪静，的特殊成交个案属于比亚迪，今年3月3日拿下了龙岗一块汽车产业扶持配套用地。

“在9个月未推出新增土地的情况下，210万平方米的住宅供应是一个特殊的信号。”按照深圳市城市更新室负责人的解释，深圳的土地供应出现拐点，存量土地的再开发超过增量土地的扩张。就房地产市场来说，“借道”城市更新项目，住宅用地实现“松绑”。210万平方米，这只是首批20个项目的贡献，而目前全市城市更新计划内共有项目286个。

以“旧”变“新”，向存量要增量

深圳房地产信息网发布的《２００９年深圳房地产年度报告》指出，去年全市共有１２宗住宅用地出让，除了一宗属于福田，其他均在宝安、龙岗。报告指出，５２．６８万平方米的用地面积，同比下降３５．９％；１４１．７６万平方米的建筑面积，同比下降４０．０４％；但是，成交金额却８９．８％，楼面价格更是狂涨近２．２倍。

根据深圳房地产信息网的监测，今年上半年全市共出让５块土地，其中１块为居住用地。对于这块被比亚迪拿下的土地。业内的评价是，其销售对象于从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地专业人才和管理人员，能够为市场提供有效供给的住宅用地实际为零。

进入７月，１块特殊的住宅用地进入视线。７月３０日，龙岗区龙城街道爱联岗贝村完成了城市更新项目的土地出让。这是《深圳市城市更新办法》在去年１２月１日颁布实施后，按照该《办法》操作完成的宗土地使用权出让。在地产界人士眼中，该地块的协议出让，突破了现有的“招拍挂”方式，是土地出让的一项重大突破。

规划国土委提供的信息称，岗贝村是２２个批开工城市更新项目之一。媒体当时的报道称，这将是“一片有着完好的配套设施和良好城市景观的复合型小区”。相关信息显示，岗贝村项目将提供近２０万平方米的住宅；更值得关注的是，开发商签下的合同中写明，完成更新的小区包括约１．３万平方米的保障性住房。

向存量要增量，这就是深圳房地产面临的“更新”课题。《深圳市住房建设规划２０１０年度实施计划》清楚写明：２０１０年后，在《深圳市城市更新办法》切实得以落实的基础上，逐步以城市更新为主要方式增加普通商品住房和保障性住房用地供应，调整住房用地供应结构和供应方式，促进居民消费结构升级。

市城市更新办负责人接受采访时曾表示，深圳土地资源有限，以后的增量土地将主要满足大型市政设施以及大项目建设，住宅用地肯定要在从“旧”变“新”上做文章。

试点，更新政策“破题”

去年８月，广东省出台“三旧”改造政策，要求各地切实推进“三旧”改造工作。

先行试点的政策突破，集中体现在随后出台的《城市更新办法》。作为的制度突破点，《办法》明确在符合城市规划的条件下，权利人可自行改造，自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权，还明确了更新改造的地价收取标准。

这样的做法，在学者眼里看来属于必然的选择。毕竟，深圳的土地利用已接近极限，必须释放盘活大量存量土地资源，而按照原有的城中村和旧工业区改造方法进展相当缓慢，几乎失去了城市更新和扩张能力。对于土地协议出让法，研究者也认为新增土地通过“招拍挂”才能更好地体现公开、公正、公平的原则，而存量土地则涉及很多利益主体，它的公正、公平性体现在利益主体之间的平衡协调。深圳市城市更新室为此曾公开回应，表示协议出让的对象是通过签订拆迁补偿安置协议或成立公司方式形成的单一权益主体，业主的主张得到明确，由他们来决定谁是开发商、谁是改造商，这点恰恰是杜绝了权力寻租。

统计资料显示，深圳全市城市更新的总用地面积约为２４０平方公里，其中城中村１００平方公里，旧工业区１２６平方公里，旧工混合区６平方公里，旧住宅区８平方公里。出人意料的是，躁动的旧住宅区并不是城市更新的主要对象。今年年初以来，深圳不少旧住宅区房价猛升几倍，甚至有开发商以高价换取住户同意更新的签名。 “这当中存在误读。”市城市更新室负责人多次表示，项目申报指引已经有了详细的规定，“什么公司可以做，什么公司不可以做，其实很清楚”。对于当初大张旗鼓进驻旧住宅区的开发商而言，眼下进行的只是调查阶段，所着眼的是获取一个可以申请进行城市更新的资格，但是相对于分散的住户而言，每一户都有处置自身权益的权利。

和旧住宅区的改造有所不同的是，批开工的项目并无太多风波。相对于旧住宅区松散的社区自治相比，有着城中村背景的社区有着统一的利益代言人，这在很大程度上降低了博弈成本。就以此次开工的下梅林项目为例，一期改造范围超过３万平方米，将建一个４万平方米的购物，而下梅林股份公司借着更新可以获得价值数亿的资产。

捆绑建设，保障房有保障

规划国土委提供的开工项目名单中，有一项特殊的统计，那就是保障性住房。批开工的２０个项目中，有７个旧城镇改造项目都标注了保障性住房的供应面积，共计可以提供７．８万平米的住房。

深圳进行的城市更新，采取了捆绑建设的创新手法。城市更新单元必须提供不少于１５％的用地用于基础设施和公共服务设施建设，拆除重建类住宅项目配建一定比例的保障性住房。比如此次改造的平湖工业区一期项目，就需要提供２．３１万平方米保障性住房，整个项目的住宅总供应量则是２１．４万平方米。此前，市城市更新办负责人曾表示，深圳三分之一的保障性住房要靠城市更新提供。

市城市更新办提供的数字还显示，截至今年上半年，全市已批准拆除重建类改造规划７８项，规划住宅建筑面积约１２１０万平方米，规划落实保障性住房建筑面积约４１万平方米。

就首批开工项目来说，和保障性住房面积相若的是公共配套用地，这个数字为７．３７万平方米。比如沙井商业改造项目，公共配套物业包括幼儿园、社区服务站、居住小区文化室、老年活动以及再生资源回收点。

市城市更新办提供的数字显示，目前已经落实的城市更新项目，已经规划出了４５所幼儿园，包括３所制在内的１２所，４３处社康以及１０个公交首末站。这种捆绑，同样得到了原住户的支持，尤其是公共配套水平的提升，终的受益人是住房本身。记者采访过龙岗爱联石火村，城市更新项目规划了１所３６班以及２所１２班幼儿园。眼下，内既没有幼儿园，也没有中校，孩子们要到两三公里以外的爱联，而上初中更要到三四公里以外的龙城初中部。和过去的抵触情绪所不同的是，现在的村民更关心的是什么时候能动工。

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