美联季度报：2020年三季度深圳住宅市场报告（楼市政策再次收紧，住宅市场备案创18个季度新高）

【楼市政策】限购资格收紧，普通住房标准再次调整

7月15日，深圳市8个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，时隔2年，深圳又迎来了新一轮楼市调控政策。主要政策变化如下表所示。

715新政的出台，能较好地保护刚需客户利益并抑制投资需求的扩散，另外提高了非普通住宅的交易成本，能够有效防止整体楼市被部分“网红盘”带节奏。

715政策的威力很大，为整个三季度带来持续的影响。二手房市场的交易量大幅下滑，有购房资格的人士涌向一手市场，一手市场成交畅旺，备案量冲上高位。

【土地市场】三季度以工业用地出让为主，仅成交一宗人才住房用地

三季度土地供应水平比前两季度有所增加，据统计，全市成功出让23宗土地，总出让面积约70.40万㎡，环比二季度上升32.4%，同比去年三季度上升308%。由于三季度出让的土地多为工业用地，因此总出让金额不升反降，至26.06亿元，较二季度下降91.5%，同比去年三季度亦下降46.9%。

从各区域分布来看，除深汕合作区成交8宗土地之外，其余区域的成交量比较平均。而全市除福田、盐田和大鹏之外，均有土地成功出让的记录。

三季度出让的土地，成交总价的溢价率几乎为零，竞争情况都不算激烈。

居住用地方面，三季度全市仅成功出让1宗宅地，且宗地建设住宅类型为人才住房，普通住房用地没有增量。

【一手供应】三季度新增住宅套数比前两季合计量多1.8倍

上半年开发商拿预售证速度放缓的情况，在第三季度有很好的改变；尤其在715政策之后，开发商拿预售证的速度明显加快。据统计，三季度全市有56个一手项目获预售，总获批套数约3.91万套，环比二季度上升365.6%，同比去年三季度也上升了69.5%；总获批面积约335.99万㎡。

其中有38个预售项目含住宅产品，住宅总获批套数约2.26万套，较二季度大幅上升341.3%，同比去年三季度更是上升158.1%；住宅总获批面积约58.37万㎡。住宅获批套数在全市所有获批房源的占比为58%。

从住宅预售项目的区域分布来看，宝安、龙岗仍然是供应大区，两区新增一手住宅供应量共占全市的76%。三季度除罗湖、福田之外，其余各行政区均有一手住宅供应。

下半年经济环境不算太理想，再加上715楼市政策的推动之下，一手项目入市积极性增强，预计四季度全市还有49个项目具备入市条件，不过具体入市情况需以开发商公布为准。

【一手住宅成交】成交量环比上升25%，创2016年Q1以来新高

三季度全市共网签12425套一手住宅，较二季度上升25.1%，同比去年三季度上升30.9%；总成交面积约124.51万㎡。同时也成为2016年一季度以来，季度成交总量的新高。

一手价格在结构性因素影响下小幅下滑，三季度全市一手住宅的成交均价为55214元/㎡，较二季度下跌2.0%，同比去年三季度微涨0.6%。

分区域来看，全市有7个行政区的一手住宅成交量下降，其余4个成交量上升。其中罗湖区三季度一手住宅的成交量为零。

三季度，成交量排名前三的行政区为龙岗、光明和龙华，成交套数分别4893、2455、2370套，成交量分别上升29.1%、281.8%、134.9%。

而成交均价排名前三的行政区分别为福田、南山、龙华，三季度均价分别为92532、86642、67042元/㎡，价格环比二季度的变化分别为下跌4.0%、上升1.1%和上升21.5%。

三季度价格变化较大的行政区为龙华和光明。龙华区一直受到购房客的关注，其一手价格已明显提升，再加上三季度期间有高档住宅入市，带动一手价格快速上升至6.7万元/㎡的水平，环比二季度更是上升了21.5%。

而光明区的一手住宅在今年名声大噪，在一手价格与二手房价格倒挂的情况下，出现多个“日光”盘项目，而且全区价格也提升至5.2万元/㎡的水平，环比二季度上升了10.1%，风头一时无二。

深汕合作区三季度有别墅项目入市，2倍于普通住宅的价格，将全区均价拉升至1.7万元/㎡的水平，环比二季度上升57.8%。预计三季度价格结构性上升的情况，在该别墅项目消化完之后便会消失。

三季度一手成交10中，原关内的项目已无影踪。入榜项目5个在龙岗，3个在光明，龙华、坪山各1个。

其中，位于龙华的壹成中心璞誉府，以1065套的备案水平成为全市三季度成交量的项目，而位于光明的勤诚达正大城悦园，和龙岗中心城的仁恒四季新园分别拍在第二和第三位。

【二手住宅成交】三季度备案约3.4万套，创2016年Q1以来的新高

三季度全市共备案33549套二手住宅，环比二季度上升25.1%，同比去年三季度上升60.9%；总成交面积约290.36万㎡。美联物业（深圳）蓝筹住宅价格方面，三季度全市二手住宅的成交均价为65890元/㎡，较二季度上涨6.8%，同比去年三季度上涨16.4%。

715政策出台之后，虽然二手住宅的实际成交量下滑逾半，但在备案滞后的影响后，三季度的备案量仍然处于高位水平。备案量明显下降的情况，预计在10月份才有较为明显的表现。

分区域来看，各区成交量全面上升，升幅区间跨度较大，在5%-43%之间。其中基数较低的盐田区，成为三季度成交量环比上升的区域；而成交一向稳定的福田区，环比升幅。

从成交量排行来看，位居全市前三位的区域依次为龙岗、宝安和南山，分别成交9627套、7859套和5309套，环比二季度分别上升35.6%、25.9%和21.1%。

三季度二手住宅成交10中，龙岗大运片区的中海康城以189套/16291.72㎡的成交量位居榜首。从区域入榜项目分布来看，龙岗区拥有的优势，包揽了8个项目，剩余龙华和福田各1个项目入榜。

【租赁市场】三季度全市租金继续下行，新开地铁沿线物业租金逆市上升

今年经济欠佳，加上疫情的影响持续，住宅租赁市场呈现震荡下行的态势。美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数显示，三季度全市租赁均价约90.9元/㎡·月，环比二季度下跌0.3%，同比去年三季度下降1.6%。此外，在价格持续上升、而租金下调的影响下，三季度全市租金下降至1.66%。

分区域来看，福田租金仍领跑全市，为116.1元/㎡·月，但环比二季度下跌0.1%；南山租金水平位于全市第二位，为111.2元/㎡·月，环比二季度上升1.5%。全市各区的租金升跌出现分化，其中存在新地铁开通的区域，其租金的升幅优于其他区域。

【四季度预测】深圳经济发展明朗，住宅市场继续兴旺

步入四季度，经济复苏的步伐渐行渐稳，而且前三季度GDP累积增长率已由负转正，房地产成交量及成交金额，与去年同期相比，也朝着由负转正的方向发展。

深圳土地市场在四季度仍将有较大的供应量，以保证未来普通住宅及保障性住房的供应量。一手住宅仍将有3万多套符合入市条件，并且也有不少网红盘，因此预计一手住宅的成交量仍将维持在高位。

二手住宅市场方面，715新政对二手市场的影响较大，进入10月之后影响犹存。但随着网红一手楼盘消化差不多后，再加上深圳的经济前景在特区建立40周年大庆之后变得更加明朗，预计四季度二手房的成交量将筑底，并有机会回升。

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