合理住房空置率是多少 调查房屋空置意义何在

据媒体报道，北京近出现了一种叫“空房管家”的新行当，可为业主提供定时到空置房开灯放水的服务。这条新闻刺痛了很多人的眼球，因为北京作为空置房调查试点城市的消息刚见诸报端，就有人推出“空房管家”服务，意在应对空置房调查。

公众为“空房管家”新行当的兴起而焦虑，还是源于对高房价的焦虑，这种焦虑又使得大家对住房空置率数据抱以很大的期待，似乎只要能得出住房空置率，就能调控房价了。但从理性角度来看，我们不得不说，住房空置率调查不能和调控房价划等号，数据的功能只是解决住房销售中的信息对称问题。

调查住房空置率存在统计上的困难。首先，如何对住房空置进行定义就存在很多分歧，它指的是没有出售的空房，还是指卖出后没人住的住房，抑或两者兼有，都会导致结果的很大不同；对于未售住房来说，竣工验收后要销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这个时间段该是多长？而卖出后没人住的住房更是歧义多多，多久没人住才算是空置呢？对于那些在海南为度假而置办的房屋该不该算空置呢？如果只是为了平息民意，而强行得出住房空置率，据此而进行地产调控恐怕引发的谬误更多。那么，可否从业主登记角度来调查空置率呢？恐怕也很难。一则是因为我国财产透明度不足；二则是因为人口流动日益增强，使得异地置业的案例大为增多。比如有人在城市为自己和家乡父母分别买了房，也很难说他有一套房在空置。

住房空置率难确定还有计算方法的原因。有学者表示，虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。而在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。如果我们也将全部存量来作为分母的话，空置率将远低于所谓的国际警戒线。但是，我们的存量当中却有许多居住条件较差的住房，据此数据来调控房地产业显然又将漠视人们改善住房条件的需求。

合理的住房空置率到底是多少，也有许多争议。只要是开放性市场，总会存在着一定量的无效供给，可能是品质不合市场需求，也可能是价格不为市场接受，或者是因为竞争激烈而导致的过剩。房地产市场也不例外，交通不便、配套不足、施工质量缺陷甚至房间布局、朝向等原因，都会造成空置房。如果把房地产企业的决策失误造成的空置归入调控失当，显然也是不合适的。此外，对于“空置率在５％与１０％之间为合理区，在１０％与２０％之间为空置危险区，在２０％以上为商品房严重积压区”这样的“国际惯例”，也有学者提出质疑。因为大多市场经济国家崇尚的是市场调节，但另行通过住房保障制度来为无力从市场购房者解决居住问题。

那么，调查住房空置率还有没有意义？当然有。统计数据对于政府决策的意义是不言而喻的。对于风云变幻的市场，对于事关民生的政策，我们需要的统计数据，统计类别越多，越有助于决策分析。由于国家统计局在统计方法上的滞后，使得一些统计结论与民生感受不符，早已为公众所诟病，此次回应公众需求开展住房空置率的调查已是一大进步。

我们希望，国家统计局能够做好住房空置率的调查，对于定义和方法上的分歧，可以分别统计，多得到一些数据，就能更接近真相，更有利于决策。至于公众，应该报以平常心。有了平常心，就不会被“空房管家”的新闻吓着了。因为空置率的得出，将给予购房者更多的市场信息，提高他们的信息弱势地位，至于该不该出手，还是要靠自己的决断。

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