一线楼市联手 试探谁在操纵楼市本轮反弹

并没有太多征兆，一线城市房地产市场立刻弥漫起“报复”的味道。本周之始，便有来自不同机构的数据被大量媒体所引用，总体指向便是，一线楼市已经形成反弹。

或许，反弹只是一种假象：彻夜排队的购房者是请来的托，二手房的真实价格也迷雾重重。《国际金融报》记者通过多方了解发现，者的报复性试探，中介机构蠢蠢欲动，成为今年夏末价格反弹的主要力量。

一线楼市联手

数据显示，众多一线城市中，房价再度转头向上。

“新国十条”效果的立竿见影反映在京、沪、深、穗等地房地产市场交易量的迅速萎缩。但即便如此，新建住房以及二手房的价格泡沫却至今未被合理挤压。众多观察者普遍认为，价格将有效回落，但在交易量停滞的数月之中，刚性需求并未谋面所期望的“政策滞后效果”，反而目睹了杭州上海等城市新盘销售时彻夜排队的“反气候”现象。

以中指研究院的数据为例，本周监测的35个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨为明显，涨幅达143.7%，扬州次之。监测城市中，深圳楼市成交继续活跃，与上周相比有小幅增加。成交价格方面，深圳商品住宅成交均价为22204元/平方米，环比上涨12.77%。

来自北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。

投机者“报复试探”

楼市掉头向上，必然有市场角色在背后推动。

尽管决策层抑制投机的态度很坚决，但并非资本都慑于政策压力逃离楼市这块。在楼市新政之初，记者就通过中间人的介绍，认识了一位陕西籍的“投机客”，他曾对《国际金融报》记者表示：“暂时还不想离开（楼市）。做这行久了我们基本能够判断一些市场政策和走势。房价不会跌。”

记者未能再次联系到此人，但透过中间人介绍，记者听说他近一直在不断收纳房源：“说不定很多城市里排队的人中就有不少他的亲戚。”

一人如何身背数套甚至数十套房的技巧已经在网络上转载得不计其数，基本众人皆知。有投身事业的操盘人告知《国际金融报》记者：“在新政后近5个月的节点上，一些房地产企业的资金链趋于紧张而降低房价。一群投机者便利用此间再度购买新房。”他说，在当价格并未出现明显下行前，刚性需求者只能选择继续观望。“那么彻夜排队的购房人除了者还会是什么人？”

这样的反问似乎揭示了本轮住房价格反弹的重要动力。有知情人介绍，投机者的行动思维有二：一是逢低吸纳；二是试探国家对目前排队购房，以及受供求关系提价的容忍底线。

一位匿名的房地产协会高层人士向《国际金融报》记者表示：“试探性的报复反弹并非没有可能。不排除者在某一城市或某一楼盘吸纳房源。”他认为，目前影响楼市的决定因素依然是价格。在尚未行至合理区间时的反弹对于巩固调控成果并不是一件好事。“如果价格能够宏观政策才能使房地产市场趋向健康稳定。”

相关阅读：

“金九银十”深圳楼市将迎来新盘供应高峰期

房地产二次调控可能性迫近 再次调控信号释放

深圳经济适用房配套—桃苑落成

楼市房价的变化到底如何?深圳二手房价普涨5%

深圳人购房平均年龄34岁 购房年龄趋向年轻化

100万以内 “金九银十”宝安的二手楼报价

二手房市场中介“作祟”

如果新建住房价格上扬，相伴随的必将是二手房市场的灵敏调整。

中房指数系统的8月监测显示，在11个重点城市主要样本楼盘报价中，样本二手房价格指数平均环比上涨0.70%，较上月扩大0.56个百分点。其中9个城市上涨，2个城市下降。在9个环比上涨的城市中，广州、重庆和苏州分列涨幅前三位，涨幅分别为1.98%、1.66%和1.47%。北京涨幅为0.14%。

自“新国十条”生效至今已快5个月了，而就是在这样的背景之下，二手房价格仍然出现上涨。

9月8日，《国际金融报》记者曾以购房人身份来到北京东五环以外的某中低档社区。一套98平方米左右的两室一厅均价为两万元每平米。受访者告诉记者：“这个价格是中介报的，我们也不太清楚。”他口中的中介是北京一家度高的地产机构。“中介告诉我，这样的房子现在卖到2万块钱一平方没问题。所以才就接受这个价格。”

曾担任某地产中介的经理人告诉《国际金融报》记者说：“中介抬高客户心理价格的情况当然存在。在行情不好的时候，经纪人会强力建议客户；行情上升时则不惜花费代价说服客户。”

由于国家规定中介经纪人所收取的费用不能超过成交价的3%，因此“弱势保收入，强势抬价多挣钱”的通例便显而易见。

一般情况下，大型房地产中介在楼市价格较低时，借助自身财力强大的从众多急需周转资金的客户手中买走房源，或垫付给业主价格不菲的定金并许诺在一定时间内将其出售。而拥有这些房源的中介公司便通过沉淀房源、高价出租等手段进行短暂持有，而后时至强市便一举卖出从而赚取高额差价。来自北京的某经纪人协会高层亦向《国际金融报》记者肯定了上述行为的可能性。

国家在行动

身处高层的决策者，并非对正在行进的反弹视而不见。

有报媒援引未署名的消息人士报道称，日前国务院厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。

据悉，国务院厅负责舆情监测的部门将此份反映房地产市场反弹情况的报告，专题发给住建部等部门，请这些部门核实具体情况，形成报告上报给国务院。银监会等参与房地产调控的部门，一并收到了这份专题报告，要求对其中涉及事项，进行说明。

相对而言，或许国家对空置房的调查要比上述消息可靠许多。9月的公开信息显示，上海市统计局正在做空置房调查，的工作安排是按照国家统计局的统一部署来进行。近期来自北京的媒体也援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等城市。

北京市朝阳区已经公布了截至7月底区内住宅空置面积。名为《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》的报告显示，截至７月底，全区住宅空置面积133万平方米，同比下降18%；其中别墅、高档空置面积为５2.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档的比例占了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、面临的问题之一。

根据的言论统计，多数研究者与业内人士都认为，调控之下都已出现价格反弹，新一轮政策已经箭在弦上。

言论延伸：

潘石屹楼市论被质疑是痴人说梦

房价将跌至去年年初水平

中国产经新闻报道：8月29日，房产大鳄潘石屹一句“房价可能会降到2009年年初的水平”，一下子重新坚定了众多待购房者几乎难以再坚持下去的耐心。然而紧接着第二天的楼市趋涨的现实，又如一瓢冷水泼在了这些待购房人的脸上。潘石屹刚刚带给人们的一点点希望，再次被浇灭。

房价将跌至2009年水平

潘石屹“降到2009年年初的水平”，也受人质疑是不是痴人说梦。

这就是数月来的中国楼市，交易的双方在亦真亦幻中博弈着智慧。

“潘石屹口出此言有着自己充分的理由，此次楼市调控在硬度上与往年有着不同。”经济学家李开发对《中国产经新闻》记者说。

潘石屹在说话时列举出来4个理由，一是“保障性住房建设具体而严厉执行”；二是银监会此前出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金紧张；三是清理闲置土地在潘石屹看来也是房价存在下跌压力的因素之一，“今年媒体公布1400多宗闲置土地的名单，之后国土资源部又公布2800多宗闲置土地名单。这就等于国土部门给自己下了任务，这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代；四是今年上半年房地产增加38.1%，达到历史水平，开工量加大也会增加住房的供应量。

而近北京通州区的一些楼盘纷纷以较低价格入市，更像是对潘的话语进行了佐证。此外，开发商资金压力增大也得到了媒体的明证。日前有媒体报道说，63家上市房企背负5867亿元巨债。有业内人士认为，在楼市调控暂无松动的情况下，巨额债务将让开发商骑虎难下。

市场现回暖迹象

但近的楼市研究数据又像是在和潘石屹叫板，在高唱着对台戏。

据中指研究院8月30日发布的市场报告，在8月一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨，其中宁波上涨为明显，涨幅达125.14%。

在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨，其中武汉涨幅，环比上涨46.5%。一线城市上海和广州的房价分别环比上涨7%和2.54%，二三线城市中的苏州和合肥房价分别环比上涨11.70%和2.18%，三亚、海口和兰州则分别环比上涨了46.06%、12.79%和4.84%。

而在被视为国内楼市风向标的深圳，一手房价格亦在回暖。

对此，李开发表示，由于受调控政策影响，目前的楼市价格在压抑之中，一旦政策出现松动，将会立即出现刚性反弹。在这种情况下，调控政策只能持续，在有必要的情况下，政府或许可能加码。为了经济稳定持续发展，政府需要的是一个较为理性的房地产市场，这就需要一个较为理性的房价。

事实上，楼市价格蠢蠢欲动开始上扬，其实在7月份已经显露出端倪。

国家统计局在8月中旬发布的数据已经显示，7月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。当然，房价环比与上月持平意味着房价回落的速度放慢了。

眼下，随着“金九银十”传统销售旺季的，部分开发商新盘开始逆势上扬。

在目前的情况下，楼市调控政策将被持续加码饱受认同。有分析机构认为，“9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，房价将小幅上涨，我们担心政策的再次加码。”

理想房价为几何

自楼市调控新政开始，“房价降下来”就成为芸芸购房人的呼声和目标，也被当然地看作是调控政策的实施目的。然而，房价降到什么程度才是消费者心目中的“目标”呢？

“其实这个目标本来就没有标准，在消费者心中永远是房价越低越好。2009年初的房价水平就是消费者可以接受的吗？也未必尽然。如果是的话，当初许多刚性购房人为何没有购买呢？房价降不降下来，降到什么程度，一切都很难说。这也不是楼市调控新一轮政策的目标。”一不愿透露姓名的学者向《中国产经新闻》记者表示。

中国国际经济交流常务副理事长郑新立在接受《中国产经新闻》记者采访时说，虽然房价下降的呼声很高，房价的大幅下降会给经济和社会稳定带来负面影响，因此国家宏观调控应将防止房价的大起大落作为目标。“把房价控制住，尤其是上涨幅度较大的一线城市是控制的重点，让这些城市的房价回归理性应是调控的目标”。

再回到文章开头，潘石屹“降到2009年初的水平”，可以看作是房地产商对消费者的又一次善意表达；消费者也仍然怀着房价下行的热望和预期；楼市在微势上涨表现着个性上的“自我”。

未来的楼市，依然扑朔迷离。