美联物业：11月深圳住宅市场月报

·政策环境

房贷利率

自今年4月份以来，五年期以上LPR利率一直维持在4.65%的低位水平。

·土地市场

11月土地市场持续升温，全市共有13宗土地成功出让。尤其居住用地供应加速，共有9宗居住用地出让，其中光明5宗、宝安2宗、龙华和坪山各1宗。此外，商业用地和工业用地（含新型产业用地）各有2宗出让。

·一手买卖市场

供应

11月新房供应速度明显加快，全市共有30个商品房项目获得预售许可证，合计18543套/157.98万㎡新房源，供应套数较10月增加1.6倍。其中有22个项目含住宅产品，住宅总获批量为9564套/100.87万㎡，住宅供应套数较10月增加1.9倍。

需求

全市

11月全市共网签6296套一手住宅，环比上升36.4%，同比上升97.0%；总成交面积约62.73万㎡。全市一手住宅的成交均价为5.68万元/㎡，环比下跌0.4%，同比上涨0.02%。

此外，11月住宅新增供应量增长速度超过去化速度，一手住宅库存量上升，到11月底库存面积增至264万㎡，较10月末上升8.7%。按照过去12个月的成交套数推算，去化周期约7.2个月。

区域

从各区一手住宅市场的成交表现来看，8区成交量上升，2区成交量下降，罗湖区仍为零。其中宝安在沙井片区的嘉富新禧花园、星河荣御三期和西乡片区的佳兆业樾伴山花园等项目的助力下，全区成交量大幅增加227.6%，至1376套。此外，深汕合作区由于深汕华侨城纯水岸的网签，全区成交量环比增幅也高达206.0%，至153套。

从成交量排名来看，位居全市前三位的区域依次光明、宝安和龙华，分别成交1651套、1376套和1269套一手住宅，环比分别上升17.4%、227.6%、36.2%。

价格方面，6区房价上涨，4区房价下跌。福田、南山和龙华的房价稳居全市前三位，11月一手住宅成交均价分别为98398元/㎡、85060元/㎡、62775元/㎡，环比10月分别上涨4.8%、上涨0.4%、下跌9.3%。

从各区新建商品住宅去化周期来看，南山领先全市其他区域，去化周期高达21.4个月；另坪山、大鹏和宝安的去化周期在10个月以上。此外，近期新房市场比较火热的光明区去化周期位居全市末位，为2.8个月。

11月一手住宅成交10中，宝安沙井片区的嘉富新禧花园跃居榜首，共成交659套/6.57万㎡住宅。从区域分布来看，11月仍然没有原关内地区的楼盘进入成交量排名前十名。另龙华上榜4个项目，光明3个，宝安2个，龙岗1个。

·二手买卖市场

全市

在新房市场的带动下，二手成交信心逐渐回温。据统计，11月全市共成交5812套二手住宅，环比上升15.1%，同比下降27.5%；总成交面积约50.29万㎡。美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1199.32点，对应价格6.85万元/㎡，环比上涨1.49%，同比上涨18.36%。

11月份二手住宅家庭负担比例继续上升，至69.68%。

区域 

11月全市各区域的二手住宅备案量全线上升，其中罗湖、福田和盐田的成交量环比增幅超过20%。

从成交量排名分布来看，龙岗、宝安、罗湖稳居全市前三位，分别成交1842套、1153套、1054套，环比分别上升15.8%、12.7%、22.8%。此外，福田成交875套，超过南山升至全市第四位，环比上升22.2%；南山成交765套，环比上升0.7%；盐田仅成交123套，环比上升21.8%。

11月全市各区域的二手住宅价格持续上涨，其中涨幅的区域仍为盐田区，价格为5.0万元/㎡，环比上涨2.4%。其他区域的房价涨幅居于1.0%-2.0%区间内。

11月二手住宅成交10中，龙岗布吉片区的龙珠花园以29套/2044㎡的备案量稳居榜首。另龙岗布吉片区的国展苑和茂业城依次居于第二、三位。从区域分布来看，龙岗共有8个项目入榜，南山和宝安各1个项目。其中有着罗湖“后花园”之称的布吉片区表现相对活跃，占据6个席位。

·租赁市场

11月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数降至250.34点，对应的租金水平为90.47元/㎡，环比下跌0.48%，同比下跌1.59%。由于租金跌、价格涨，美联物业（深圳）蓝筹住宅租金小幅下滑，至1.58%的水平。

分区域来看，盐田和龙岗住宅租金水平双双上涨，其余区域下跌。其中盐田租金涨幅，环比上涨1.34%，至56.72元/㎡。

·后市预测

年末开发商加速推盘，近期市场以新房为主，个别项目甚至在开盘当日出现售罄，去化率比较理想。随着前期开盘项目陆续网签，预计12月全市一手住宅的网签量仍将上升。二手市场方面，在新房市场的带动下，市场成交信心逐渐回温，目前市场处于业主和购房客户的博弈阶段，年底二手备案量有望上升。

·附表

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