一、全年楼市综述
1、一、二住宅成交量价齐升，二手住宅价格上涨明显
2020年度深圳一、二手住宅合计成交140657套，较2019年上升22.3%；总成交面积为1268.16万㎡。其中，一手住宅成交45384套，同比2019年上升19.8%；二手住宅成交95273套，同比2019年上升23.5%。
价格方面，一手市场在限价政策的作用下，增速稳定；二手价格则出现较大增长。2020年全市一手住宅的成交均价为56223元/㎡，年度涨幅为2.0%；美联物业（深圳）蓝筹住宅年度均价（蓝筹价格即二手价格，本文下同）为63695元/㎡，年度涨幅为12.8%。
图1： 2010-2020年深圳一、二手住宅量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
2、办公供应遇瓶颈，快速增量、需求疲软影响租金走势
2020年深圳办公市场遭遇供应瓶颈，并未能延续近年来上涨的趋势，全年供应106.68万㎡。
全年一手办公的成交量仅43.65万㎡，同比下降11.8%；平均价格为55783元/㎡，同比下降5.8%。二手办公成交面积12.01万㎡，面积同比下降15.4%；蓝筹价格走势稍有回落，45474元/㎡的年度均价较2019年下降6.5%，需求的下滑导致成交回落，拖累价格出现持续的回落。
图2： 2010-2020年深圳一、二手办公量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市规土委
租赁方面，一方面，在新冠肺炎疫情之下，经济表现疲软，对租赁市场造成了较大的压力；另一方面，大批新增供应入市，造成了供大于求的局面，新增物业租金积极下调，以此来吸引租客，造成了整体办公物业空置率快速上升，空置率由2019年的18%快速上升至25%左右，影响到租金的走势，但整体租赁市场仍较为活跃。此外，不同品质办公楼的租金出现了分化，高端产品租金有望企稳甚至小幅回升，而中低端产品租金将进一步走低。
3、商业承压前行，价格、租金逆市上涨
2020年一手商业的成交量为84.84万㎡，同比下降7.0%；成交均价为64726元/㎡，同比上涨3.3%。二手商业全年成交面积为27.18万㎡，同比下降5.2%，成交连续4年走低；价格受到成交下行的影响，仅能保持微幅的增长且涨幅持续收窄，全年二手商业蓝筹均价为152787元/㎡，同比仅微涨0.1%。
租赁方面，新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附能力，依然带动了租金的持续性上涨，但涨幅较往年大幅收窄。
图3： 2010-2020年深圳一、二手商业量价走势
备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。本文下同。
二、深圳楼市政策
1、三季度楼市政策再度加辣，二手市场火热态势按下暂停键
2020年，受新冠肺炎疫情的影响，楼市在农历新年伊始便按下了暂停键，而在一系列支持企业复工复产的行政政策、金融政策鼓励之下，楼市复苏态势强盛，资金流入楼市避险的情绪明显。在交易愈趋频繁之际，楼市交易乱象重现，多个政府部门联合执法，防止交易环境恶化。直至7月中旬，监管部门再次收紧楼市调控措施，尤其对户籍人士影响更甚，众多户籍人士暂时失去购房资格；非普通住宅标准再次调整，二手房交易成本明显增加，二手市场交易量应声而下，楼市热度骤降。
总括来讲，“房住不炒”这个楼市调控的基本方向不会改变，“因城施策”、“动态调整”也成为楼市调控的常态。深圳拥有四大一线城市、经济特区、粤港澳大湾区龙头城市、先行示范区等等的头衔，楼市长期受到关注是必然的。而在房地产市场长效机制还没有完成形成之前，楼市调控这只“有形的手”，将与市场如影随形。
2020年度深圳出台的与房地产市场相关的政策详情，详见下表。
2、LPR新机制稳定发展，全年房贷利率处于低位水平
2020年在新冠肺炎疫情的影响之下，5年期LPR在2月和4月分别下调5个基点和10个基点，其余月份均与上一个月保持不变。深圳首套房房贷利率的执行标准为5年期LPR+30BPs，因此从4月开始，房贷利率已连续8个月没有调整，为楼市带来稳定因素。
在2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了房地产贷款相关通知，要求银行业金融机构的房地产贷款占比及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会的管理要求。未来，对于房地产贷款将有更加严格的规管，有利于控制楼市发展速度；反过来，也有利于降低因房地产市场波动给金融体系带来的风险。而另外值得注意的是，防止低息资金流入房地产市场，也是保持房地产市场平稳发展的重要一环。
图5： 2019年10至今深圳市四大行首套房房贷利率走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业全国研究中心
三、土地市场
1、土地出让大年，出让面积及总金额齐涨
纵观2020年深圳的土地市场，仅一季度成交情况不甚乐观，其余三个季度的土地交易均较为活跃，尤其是第四季度，一共成功出让45宗土地，占了全年的46.9%。
2020年全市共成功出让96宗土地（包含深汕特别合作区），总出让面积为328.51万㎡，同比上升40.3%；总出让金额为1053.71亿元，同比上涨51.8%。
图6： 2010-2020年深圳土地出让面积及金额走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市土地房产交易中心
2、居住用地发力，全年成交占比上升到近1/3
从全市出让土地的用途分布来看，工业用地仍为主力，2020年交易45宗。全年居住用地继续发力，共成功出让31宗。此外，商业用地出让18宗，其他用地出让2宗。
图7： 深圳2020年出让土地用途分布
从全市各区域的出让宗数情况来看，全年全市各区域均有土地成交，仍然比较集中在原关外地区。其中，坪山出让16宗，位居全市各区域的首位；南山出让15宗，位居第二，光明和深汕合作区各出让14宗，并列第三位。
南山出让的15宗土地中，位于前海、后海和深圳湾总部基地这3个区域的，就有13宗，土地属性均为居住用地及商业用地。另外1宗安居房用地位于南头、1宗工业用地位于西丽。
前海在调整了整体规划之后，增加了少量居住用地。而在2020年，就有2宗居住用地成功出让，另外还有2宗商业用地成交。土地具体的成交信息详见下图。
图9： 深圳前海出让地块位置示意图
9.1桂湾片区出让土地分布情况
9.2前湾片区出让土地分布情况
9.3妈湾片区出让土地分布情况
后海在2020年度也成功出让了6宗商业用地，吸引到华强方特、今日头条、小米等知名公司的进驻，后海总部基地的规模愈发壮大。
图10： 深圳后海出让地块位置示意图
（备注：红色方框部分为2020年出让土地）
2020年度，深圳湾总部基地成功出让了2宗商业用地，区域建设正在加速。随着2020年12月深超总C塔项目建筑方案评选出优胜方案，深圳湾总部基地日后的规模及定位，已现雏形。
3、宅地成交创高峰，保障性用房用地成亮点
相比起此前几年，2020年深圳居住用地的出让成绩斐然。据美联物业全国研究中心统计，除罗湖和大鹏两区全年没有居住用地出让之外，其余9个区域均有新增的居住用地，未来住房的连续供应得到保障。
2020年全年，全市共出让居住用地（包括含居住产品的综合性用地）合计31宗，其中17宗为普通商品住宅用地，均以“双竞双限”的方式出让；另外还有14宗保障性住房用地，被深圳安居集团全部收入囊中。2020年居住用地的详细出让信息，详见下表。
为落实《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中，到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套的目标，近两年深圳居住用地的出让宗数明显增加，而且保障性住房用地的占比更是越来越趋向60%。
根据美联物业全国研究中心统计，安居集团自2017年开始拿地，2020年度获得的土地面积，是前三年总计面积的1.5倍。可以预见的是，未来深圳保障性住房的供应量将大幅增多，中低收入人士的居住问题有望得到保障。
表13：深圳安居集团历年拿地面积情况走势图
表14：深圳安居集团历年拿地详情
4、深汕合作区推地稳定，促进区域加速发展
2020年深汕合作区推地速度稳定，共成功出让14宗土地，比2019年多1宗；总出让面积为84.45万㎡，同比上升84.5%；总出让金额为27.43亿元，同比上涨108.8%。从土地用途划分，2020年出让的土地中，3宗为居住用地，1宗为商业用地，另外10宗为工业用地。
随着深汕合作区建设的推进，更多企业、居民原意前往工作及生活，为保障该区域房地产市场的稳定发展，2020年8月，合作区管理委员会发布了房地产新规，规范该区域的购房行为。
四、住宅市场
1、一手住宅供应加速，成交量价齐涨
（1）月度成交出现翘尾行情，房价震荡上行
在新冠肺炎疫情影响之下，2020年上半年一手住宅推盘缓慢，但来到下半年，在支持复工复产政策的推动之下，一手住宅项目加速入市。同时，一手住宅在限价政策之下，某些项目的价格与邻近同类二手物业价格出现较大的价差，导致该些项目的消化速度非常快。
因此，在各项相对利好因素的推动之下，2020年全市一手住宅的成交量飙升，且达到2016年以来的高位水平。据美联物业全国研究中心统计，全年共成交45384套一手住宅，同比上升19.8%；总成交面积约448.86万㎡，同比上升20.5%；大户型产品成交比例升高。
从全年的月度走势来看，除1月和2月份成交量略低之外，其余月份的成交量基本在3000-5000套区间内。最后两个月表现更为亮眼，11月全市一手住宅成交量创下2016年1月以来新高，共成交6296套。
按月份来看，一手住宅价格存在较大波动的情形，但全年平均来看，价格稳定向好。2020年全市一手住宅的成交均价为56223元/㎡，年度涨幅为2.0%。
图16： 2020年深圳一手住宅的月度成交量价走势
（2）住宅供销行情良好，新房去化周期缩短
2020年全市新房项目共获得161次预售许可证，共新增预售99997套商品房，总获批面积约891.38万㎡，较2019年增加12.5%。其中住宅的总获批套数为53928套，较2019年增加16.0%，住宅获批套数占全市商品房总获批套数的比例仍然维持在54%，与2019年持平。
图17： 2010-2019年深圳商品房供应走势及住宅获批占比
从住宅项目的预售分布区域来看，各区均有供应，包括2019年未有新房入市的大鹏，而原关内区域的供应量则进一步下滑。
2020年原关内地区一共新增预售住宅5122套，原关外地区共新增预售住宅48806套，原关外占全市的比例进一步扩大至90.5%。全年宝安一手住宅供应量大增超过2倍，总数达到19342套，成为全市区域之首。而供应量第二名的龙岗区，全年则新增14617套住宅，比2019年下降11.4%。
总体来讲，2020年除宝安、坪山、光明和大鹏一手住宅的新增供应量正增长之外，其余7个区域的新增供应均下降。原宝安区（包括宝安、龙华、光明）2020年对于一手住宅的贡献量巨大。
图18： 2019-2020年深圳各区住宅供应情况
2020年新房去化速度理想，多个项目出现当日售罄的现象，促使年度供销比下降至1.19:1，较2019年进一步下降。另外，年末全市一手住宅的库存量为32156套，虽比2019年的31448套有所增加，但按照过去12个月的销售速度推算，去化周期从2019年的10个月下降至2020年的8.5个月，一手住宅市场库存压力甚小。
图19： 2010-2019年深圳一手住宅供应与销售量情况
（3）成交主力仍在原关外，宝安荣登榜首
受新房供应分布不均的影响，2020年一手住宅成交的区域集中度进一步提高。原关外地区共成交41367套，较2019年上升31.0%，在全市的成交占比进一步上升到91%；原关内地区成交4017套，较2019年下跌26.3%。
图20： 2010-2020年深圳一手住宅的原关内、关外成交量
2020年受新冠肺炎疫情影响，市民对人均居住面积、功能空间有了进一步的要求，另外加上大户型住宅的供应量充足，此类改善型住宅的成交占比进一步上升。
从近三年全市一手住宅成交户型分布来看，90-144㎡改善户型住宅的成交占比继续增大，2020年占比达到54.2%，较2019年上升7.4个百分点。而90㎡以下户型成交占比则收缩至42.5%，144㎡以上的大户型成交占比也仅有3.3%。
图21： 2018-2020年深圳一手住宅成交户型分布
分区域来看，宝安（包括宝安、龙华、光明）2020年仍然以超过2.1万套的成交总量占据成交区域之首，其区内的光明、宝中、龙华均是2020年度新房市场的热门区域，在众多利好因素的推动之下，宝安量价齐涨。其中全区一手住宅销售均价更是冲高至58838元/㎡，同比2019年上升12.5%，升幅排全市第一位。
处于东部的龙岗（包括龙岗、坪山、大鹏），虽然市场热度不及西部区域，但2020年度的一手住宅成交套数也出现较大升幅，全年成交18468套，较2019年上升33.4%。区域均价则保持稳定，为41489元/㎡，较2019年上升3.2%。
罗湖虽然整个下半年都没有一手住宅的交易数据，但由于上半年的成交情况良好，全年下来总体成交量达到650套，较2019年上升105.0%，区域均价也有比较明显的提高，达到79415元/㎡，较2019年上升12.0%。
其余的福田、南山和盐田，在供应量不如往年的基础下，成交量纷纷走低，尤其以福田成交套数的下滑幅度最为严重。
2、资金流入楼市避险，二手住宅成交量快速上升
（1）房贷利率下调，月度成交量先抑后扬
2020年，全市共备案95273套二手住宅，较2019年上升23.5%；美联物业（深圳）蓝筹住宅年度价格为63695元/㎡，年度涨幅为12.8%。
从月度备案量走势来看，仅2月份受农历春节假期及新冠肺炎疫情的影响，备案量处于1667套的低位水平之外，其余月份的备案情况均相对理想，年度二手住宅备案量的高峰值出现在7月，达到13407套。而且在2019年11月放松非普通住宅标准的利好因素持续影响之下，以及新冠肺炎疫情之后资金流入楼市避险的强烈情绪，促使市民购买住宅的热情高涨。从二季度至三季度初，二手住宅市场的交易气氛非常活跃，直到“715”调控政策出台之后，市场的气氛才出现回落，然而经过3个月的调整之后，10月底开始，二手房市场的交易逐步回暖。
2020年度二手住宅月度价格基本上呈现出逐步上涨的态势，而且在6月、7月出现急速拉升的现象，即使在“715”政策出台之后，二手房价格仍然维持小幅上升的态势，直到12月才出现轻微下调。深圳二手住宅价格的韧性非常好，业主心态也比较稳健，因此二手房价格易涨难跌。
图23：2020年深圳二手住宅的月度成交量价走势
（2）各区成交量全线上升，宝安跃居榜首
图24： 2010-2019年深圳二手住宅的原关内、关外成交量
2020年，原关外两区二手住宅的成交占比，首次超越原关内，达到51%的水平。全年原关内区域共成交46841套二手住宅，较2019年上升14.5%；原关外区域成交48432套，同比上升33.7%。由于近10年一手住宅市场的供应不断外移，原关外区域的次新房，将逐渐扛起二手房市场的交易大旗。
分区域来看，除“低存量”盐田表现乏力以外，其余区域年度成交总量全部超过万套。同时，盐田2020年度仅成交1853套，较2019年下跌1.7%，成为全市成交量唯一下跌的区域；全区二手住宅的年度成交均价为45939元/㎡，在地铁8号线开通的利好因素带动下，较2019年上升10.0%。
2020年龙岗和宝安两区的成交量仍稳占全市前两位，而且年度的成交量均超越两万套水平。
龙岗以年度26508套的成交量超过宝安，跃居全市区域榜首，同比上升48.8%，成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区；全区二手住宅的成交均价为44925元/㎡，年度涨幅为9.0%。宝安区全年成交21924套，成交热点片区有光明、西乡、宝安中心区和龙华；全区二手住宅的成交均价为70928元/㎡，年度涨幅为18.5%，同时成为2020年度全市均价升幅最高的区域。
福田以15792套的水平，年度成交量稳居全市第三位，同比上升9.1%；成交均价为88883元/㎡，年度涨幅达到16.8%。南山共成交15217套，同比上升19.1%；全区年度二手住宅的成交均价为99536元/㎡，年度涨幅为16.0%。此外，罗湖成交13979套，同比上升18.8%；年度二手住宅的均价为61535元/㎡，年度涨幅为9.2%。
（3）信贷环境变松，家庭负担比下降
2020年深圳信贷环境较去年宽松，且随着2月和4月五年期LPR的下调，房贷利率有所下降。另外，2020年度深圳打工一族的工资收入水平也比2019年有所增加，因此年度平均家庭负担比为72.0%，仅比2019年多0.1个百分点。
图26： 2016-2020年美联物业（深圳）二手住宅家庭负担比
数据来源：美联物业全国研究中心
3、住宅租金水平下降，租金回报率下降至历史低位
（1）受疫情影响，全年租金水平小幅下滑
2020年在新冠肺炎疫情的影响之下，租赁市场同样受到了冲击，租金出现震荡下滑的态势。2020年美联物业（深圳）蓝筹住宅租金平均水平为91.20元/㎡·月，较2019年下跌0.69元/㎡·月。同时，由于2020年住宅价格上涨较为明显，因此年度租金回报率持续下跌，从2019年12月的1.90%下滑至2020年12月的1.60%，成为历史低位。
（2）受地铁开通利好因素影响，宝安、盐田租金上升
受新冠肺炎疫情的影响，2020年全市各区租金水平出现下滑，尤其在第二季度和第三季度，下滑的情况更为明显。但随着地铁6号线、10号线及8号线的开通，光明、坂田、盐田的租金水平逆市增长明显，租房客户从租金高的区域流向租金低的区域，愈加频繁。
因此数据面看，全年租金上升的区域有盐田和宝安，分别上升1.9%和1.5%；而罗湖和龙岗两区的租金水平仅基本与2019年持平，南山和福田两区则下降。
4、2021年楼市仍存利好，房价稳定上涨
（1）预计2021年楼市政策保持稳定
2020年12月中旬，中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
“715”政策的出台，其实就是对2020年火热楼市的迎头棒喝，房住不炒是国家层面的要求，每个城市都必须遵从。长沙稳定的房地产市场状况，成为最新的学习榜样，可见房地产市场稳定发展依然是终极目标。因此，2021年深圳楼市调控政策预计仍将维持“715”政策之后的收紧状态，不放松、也不收紧，除非经济及房地产市场发生极端的变化。
（2）新房入市速度保持，一手继续兴旺，二手稍有回落
无论是粤港澳大湾区的核心城市，还是中国特色社会主义先行示范区，深圳在未来几十年间，仍然是全国、乃至全世界的经济发展焦点，房地产市场的价值亦将不断得到提升。
预计2021年，在“三道红线”的约束之下，开发商推盘的速度仍将维持在高位水平，入市项目的数量将不低于2020年的水平。同时，限价房大量存在于市场上，新房价格稳定。因此预计全年一手住宅的成交量仍将与2020年保持一致。
二手住宅市场方面，“715”政策带来的影响已在2020年年底逐渐消退，二手房交易稳步回升。但新房市场具有吸引力的价格将分流部分客户，因此预计二手房市场的交易量将从2020年的高位回落，回落的幅度在20%左右。2020年底，二手住宅价格已升高到一定的高位，预计到2021年会出现高位震荡的行情，但由于2020年的二手楼价前低后高，全年均价被拉低，因此从年度均价看，2021年比2020年仍出现较大升幅。
五、办公市场
1、一手办公上涨趋势停滞，主力区域依旧火热
（1）供应量遭遇滑坡，原关内区域成为主力
据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2020年一手办公新增供应面积约为106.68万㎡，同比下降9.5%。近年来，办公供应持续走高，2020年在新冠肺炎疫情的影响下，供应出现明显下滑，未能延续上涨的势头，但整体供应仍保持百万平方米的体量，随着前海区域逐渐开发完成，高供应量仍将持续。
从分月的供应情况看，供应一改往年分布不均衡的问题，全年保持了相对稳定的供应节奏，仅个别月份零供应。
图31：2010-2020年深圳一手办公新增供应量走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
图32：2020年深圳各区域一手办公新增供应面积占比
分区域来看，2020年供应结构有明显改变，原关内区域供应以62.21万㎡供应超过远关外区域（含深汕）的44.47万㎡。其中，南山区供应量依然是全市最高，占比26.7%；其次为罗湖区，占比23.5%；龙岗和宝安区紧随其后，分别占比23.3%和16.7%；深汕、龙华只提供了零星的供应，其他几区则毫无贡献。
未来随着前海片区及深圳湾总部基地新盘的相继入市，南山区将成为供应主力，有望形成一家独大的局面。
（2）一手成交高开低走、年末翘尾，价格走势波动明显
据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2020年深圳一手办公共成交4602套，成交面积仅43.65万㎡，同比下降11.8%。虽然市场关注度仍然较高，但受新冠肺炎疫情影响，经济持续下行，造成上半年需求疲软，随着下半年经济形势的持续复苏，整体需求有了一定起色，尤其是大宗成交较为活跃，对成交起到了一定拉升作用，最终，全年成交并未出现明显的滑坡。在如此严峻的情况下，全年平均成交价格为55783元/㎡，同比下滑5.8%。
2020年套均成交面积下滑至94.9㎡，中小面积办公产品在市场上受关注度有所提高。
图33：2010-2020年深圳一手办公年度成交量价走势图
分月份看，成交全年呈高开低走、年末翘尾行情，2月和12月出现了明显的走高行情，其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响，走势变化较大。
图34：2018-2020年深圳一手办公月度成交量价走势图
分区域看，全年宝安和盐田成交有所上涨，其他各区均有不同程度下滑。其中，宝安成交持续放量，成为大宗成交的热门区域，亦是全市成交的绝对主力；南山则出现了较为明显的下滑，未能延续2019年的热度；此外，盐田成交也是达到了近年来难得一见的高位。
2020年的一手办公市场，呈“一家独大”的局面，宝安在前海自贸区的光环之下，可谓如鱼得水，吸引了大笔资金入驻，一举成为办公市场当红炸子鸡。
图36：2020年深圳各区一手办公成交面积占比图
2、二手需求趋稳，租金及其回报双双走低
（1）成交量价齐降，市场步入调整期
2020年二手办公共成交995套，成交面积12.01万㎡，面积同比下降15.4%，总成交不足一手办公的三成，略显尴尬。整体来看，在新冠肺炎疫情的影响之下，办公物业需求整体出现了较为明显的下滑，同时，办公一、二手市场产品的替代效应较强，相互竞争愈发激烈，二手办公凭借优势的地段及配套目前尚能保有一定的成交量，但随着一手供应区域的逐渐成熟，优势将持续减弱，未来在竞争愈发激烈的市场中占据一席之地还是偏居一隅，将是二手办公市场面临的难题。
价格方面，45474元/㎡的年度均价较2019年下降6.5%，需求的下滑导致成交回落，价格则出现持续的回落。
图38：2010-2020年深圳二手办公年度成交量价走势图
近年，二手办公成交相对较低，稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化，因此全年成交量走势呈明显的震荡态势；价格方面，则受租赁市场空置率上升，租金快速走低行情的影响，价格出现了持续下滑，年底虽略微止住了颓势，但也未能阻止全年均价的下跌。
图39：2018-2020年深圳二手办公月度成交量价走势图
深圳二手办公市场成交面积虽出现了一定的下滑，但依靠其成熟的特性，表现出了不同寻常的抗跌性，整体下滑并不算明显。其中，仅罗湖和福田两区出现一定下滑，其他四区均有一定上涨，尤其是宝安和龙岗涨幅较为明显，办公商圈出现了一定的外溢现象，虽然原关外区域目前成交总量并不算太大，但随着越来越多的新项目逐渐转变为二手项目，未来成交将不再集中于现有的成熟办公商圈。
福田区依然是全市的成交主力区域，成交面积64411.12㎡，占比53.6%，较2019年基本持平；罗湖较2019年有明显下滑，成交18537.23㎡，占比15.4%；南山则保持了不错的成交态势，成交17905.34㎡，占比14.9%；宝安和龙岗虽成交有一定上涨，占比亦有所提升，但较罗湖、福田和南山来说，尚有较长的路要走。整体来看，2020年成交分布与2019年基本相同，成交主要集中在原关内区域，以福田、罗湖和南山为主。主要由于原关内办公商圈较为成熟，配套相对齐全，地理位置更优，符合当前的市场需求；而原关外区域则由于新增供应较多，二手产品处于明显劣势，但长期来看，原关外区域的潜力更大，未来走势将出现一定变化。
图41：2020年深圳各区二手办公成交面积占比图
（2）蓝筹租金携回报率同步走低
图42：深圳办公蓝筹租金及回报率走势图
2020年度办公蓝筹租金价格为151元/㎡.月，租金由年初的166元/㎡.月快速下跌至年底的149元/㎡.月，下滑逾10%。一方面，在新冠肺炎疫情之下，经济表现疲软，对租赁市场造成了较大的压力；另一方面，大批新增供应入市，造成了供大于求的局面，新增物业租金积极下调，以此来吸引租客，造成了整体办公物业空置率快速上升，空置率由2019年的18%快速上升至25%左右，但整体租赁市场仍较为活跃。同期租金回报率报由4.09%跌至4.02%，致使全年的平均租金回报率下滑至3.99%。
3、2021年办公市场供应维持高位，市场整体向好
2020年虽然遭遇了新冠肺炎疫情，经济表现疲软，但2021年随着经济的快速复苏，办公需求仍将呈现出旺盛的态势，结合各区的表现，市场需求出现由成熟商圈向新兴商圈、由旧物业向新物业转移的趋势。整体供应方面仍将维持在百万平米的高位，尤其是包含前海在内的新兴商圈持续的供应，将导致供过于求的情况长时间存在。同时，受前海及深圳湾区域高档办公供应占比加大的影响，一手整体价格将小幅上涨，而二手则在一手冲击、需求转移及下降的多重压力下，价格大概率持续小幅下滑。
租赁市场方面，短期内市场仍将维持高供应、低租金的情况，办公需求将进一步分流，导致整体空置率继续上升，全市办公的整体空置率在2021年难以回归25%以内，并有进一步上涨的可能，这也将进一步拉低市场租金。
因此，我们预期2021年办公租金整体仍将小幅下降，但不同产品或呈现分化状态，高端产品租金有望企稳甚至小幅回升，而中低端产品租金将进一步走低。虽然投资回报率处于下行区间，但受惠于“大湾区”及“先行示范区”等利好政策，办公市场疲软的需求有望得到一定改善；同时看好大宗成交未来的高光表现，预期整体成交能够再度迈入上行区间。总的来说，我们对2021年办公市场持谨慎乐观态度，风险与机遇并存。
六、商业市场
1、新老商圈齐发力，力保市场平稳发展
（1）整体供应持续上涨，新兴商圈持续发力
2020年商业市场推盘力度复苏，市场整体供应明显走高。据美联物业全国研究中心统计，全年新增供应面积合计199.60万㎡，同比上涨22.7%。其中，商业市场新增供54.70万㎡，同比上涨13.4%；商务公寓新增供应144.89万㎡，同比上涨26.6%。
套均面积方面，商业物业持续下降，为77.24㎡，较2019年下降13.88㎡；商务公寓微降，为59.27㎡，较2019年仅下降0.05㎡，整体户型仍保持了逐渐变小趋势。
图44：2010-2020年深圳一手商业新增供应量走势
目前，商业的供应多为住宅项目的配套底商，而全年原关外区域依然是住宅供应大户，导致商业新增供应也基本上集中在宝安和龙岗，分别占据29.8%和28.1%的份额；而原关内区域则依靠南山和罗湖扛大梁，分别占13.4%和9.7%份额，福田和盐田供应较低。
供应外溢已成为常态，外溢速度持续加快，随着深圳土地供应的加速、大湾区规划快速落地带动了整体商业的发展，龙华、光明和宝安将是未来几年供应的主力。
图45：2020年深圳各区域一手商业新增供应面积占比
商务公寓的供应分布与商业大体相同，原关外区域是主力供应区域，宝安和龙岗占据了绝对主力位置，宝安以53.55万㎡占据37.0%的新增份额，龙岗供应22.74万㎡占比为15.7%；原关内区域则遍地开花，供应较为均衡，罗湖、福田和南山占比均在8.0%-14.1%之间。
图46：2020年深圳各区域一手商务公寓新增供应面积占比
（2）一手商业市场成交量跌价涨
在新冠肺炎疫情之下，供应的走高并未起到拉升成交的作用，深圳一手商业成交面积为84.84万㎡，同比下降7.0%，未能延续2019年上涨的趋势；成交均价为64726元/㎡，同比上涨3.3%。
图47：2010-2020年深圳一手商业成交量价走势图
图48：2018年-2020年深圳一手商业成交量价走势图
分月份看，整体走势呈低开高走的趋势，年初成交量较低，后期成交逐步走高，符合经济逐渐复苏的表现。价格则受供应结构的影响，波动较为明显。
分区域来看，南山和龙岗成交回落，其他各区均有不同程度上涨，虽然盐田、罗湖、宝安成交大幅上涨，但依然无法阻止南山和龙岗成交下滑所带来的影响。
一手商业市场依然是原关外区域占据主要份额，合计占据了全市65%的份额，与2019年基本持平，并未能够更进一步抢占更多的市场，主要是由于南山供应也有所提升，稳住了整体的占比。
图50：2020年深圳各区一手商业成交面积占比图
2、二手市场呈“群雄割据”之势
（1）全年成交波动前行，价格涨幅明显收窄
2020年二手商业全年成交面积为27.18万㎡，同比下降5.2%，实体经济的持续复苏随着新冠肺炎疫情戛然而止，二手商业持续承压前行，导致成交出现了持续的下滑。价格方面，受到成交量持续下行的影响，二手商业价格仅能保持微幅的增长，且涨幅持续收窄，全年二手商业蓝筹均价为152787元/㎡，同比仅微涨0.1%。
图52：2010-2020年深圳二手商业成交量价走势图
二手商业市场年初成交较低，之后到年底走势较为平稳，并未出现较大波动，表明二手商业市场供需相对平稳；价格方面则在新冠肺炎疫情初期出现了明显的下滑，后期随着经济复苏，快速下滑的颓势得到了明显改善，虽未能回升至2019年年底的高位，但整体均价依然保持了稳中有小幅上升的态势。
图53：2018-2020年深圳二手商业成交量价走势图
从分区看，年度成交量仅南山逆市上涨，其他各区均有不同程度下滑，尤其是罗湖出现较大降幅，较为陈旧的商业模式成为拖累罗湖商业发展及成交的主要原因。
与一手商业市场相比，二手商业的成交分布相对均匀，持续了“群雄割据”的局面。原关外宝安和龙岗区分别占比18.3%和22.4%，较2019年均有小幅增长；福田则引领了原关内区域的成交趋势，占比达到了26.9%，南山占比18.3%紧随其后，罗湖则出现了较明显的下滑，仅占比10.6%。整体来看，随着新增住宅项目逐渐向东西发展，人口的流动将难以避免，在较长一段时间内将持续分流商业需求，原关外区域占比上升的现象将愈发明显。
图55：2020年深圳各区二手商业成交面积占比图
（2）二手蓝筹租金及回报率涨幅趋缓，遭遇瓶颈
据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，全年一线商圈商铺蓝筹租金依然呈上涨趋势，年度二手蓝筹租金的均值为1134元/㎡.月，同比上升0.98%，涨幅较往年出现了大幅收窄。在新冠肺炎疫情影响之下，依然能够保持上涨态势，也足以表明深圳商业市场的热度及抗跌性。虽然新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附力，依然保持了租金的稳定性持续上涨。
同期蓝筹租金回报率由8.98的高位回落至8.80%，全年平均租金回报率8.91%，较2019年有小幅上涨。目前，回报率已处较高的水准，进一步上升存较大压力。
图56：深圳商铺蓝筹租金及回报率走势图
3、2021年新兴商圈进一步崛起，有望带动市场整体向好
（1）商业市场相对乐观，成交量稳中有升
2020年，“7.15”新政的出台对住宅市场造成了一定影响，促使部分客户转向商业市场，但商业市场并未能够实现快速的成交增长，预计这将是一个较为长期的增长过程。此外，随着新冠肺炎疫情影响的减弱及深圳防疫防控常态化，零售行业得到了快速复苏，商业需求也将有进一步上涨，带动整体市场成交及租金的上涨。因此，我们仍对2021年商业市场整体走势持乐观的态度。
预计2021年仍将有超百万平方米的新增供应量，但难以超越2020年的总量。其中，商业未来的供应以住宅底商为主，供应主力仍将是原关外区域；而商务公寓则受取消审批政策的影响，供应力度将持续减弱。
（2）2021年商业扎堆入市，分布趋向新兴商圈
2020年是极为特殊的一年，大部分购物中心都在挣扎中求存，据统计，2020年全国多数企业因新冠肺炎疫情影响推迟了开业计划，截至12月月末，全国新开商业项目同比减少约35%。
而据不完全统计，2020年深圳新开业购物中心仅13个（商业建筑面积≥3万㎡），较年初的预期有明显的差距，且为近4年来最低值。从区域分布来看，南山和宝安依旧是最受“青睐”之地，分别新开项目3个，其它区新开数量则为福田2个、光明2个、龙岗2个、龙华1个。
同时，在体验式经济大行其道的环境下，商业项目渐渐不再以“巨无霸”为主导，“小而美”的区域型、社区型商业越来越受欢迎。2020年开业的体量超10万㎡的购物中心中有3个， 5万㎡-10万㎡有7个（包含5万㎡），3万㎡-5万㎡的商业项目有3个，可见深圳尤为偏好中小体量项目的打造。原因是10万㎡以下中小体量的商业项目因为招商更灵活、管理更方便、业态更个性化，受到各大开发商、投资机构的青睐。
另外，部分核心区域的成熟项目正在进行优化运营，大范围调整业态，租金水平出现向上调整的态势；另一方面，经过新冠肺炎疫情的阵痛期后，大部分项目调整后运营情况有明显好转。
随着一城多中心发展格局的形成，以及城市外扩化发展，区域型购物中心逐渐成为主流，5-10万㎡被认为是区域购物中心的理想化规模。2021年的新供应市场情况与之吻合，据不完全统计，2021年深圳拟开业的商业项目逾30个，商业体量超240万㎡，数量和体量较2020年都大幅提升。其中部分待开业项目，实际上很多都是计划2020年开业却因为新冠肺炎疫情、招商、施工进度等原因而未能成功开业的，因为在商业市场上，计划永远赶不上变化。
2021年，预计龙光、壹方、佳兆业、中洲、华侨城、万达等房企将火力全开，西部光明、中部龙华作为优秀代表，综合体、购物中心、住宅配套商业等诸多项目遍地开花，商业市场发展迅猛。
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一、全年楼市综述
1、一、二住宅成交量价齐升，二手住宅价格上涨明显
2020年度深圳一、二手住宅合计成交140657套，较2019年上升22.3%；总成交面积为1268.16万㎡。其中，一手住宅成交45384套，同比2019年上升19.8%；二手住宅成交95273套，同比2019年上升23.5%。
价格方面，一手市场在限价政策的作用下，增速稳定；二手价格则出现较大增长。2020年全市一手住宅的成交均价为56223元/㎡，年度涨幅为2.0%；美联物业（深圳）蓝筹住宅年度均价（蓝筹价格即二手价格，本文下同）为63695元/㎡，年度涨幅为12.8%。
图1： 2010-2020年深圳一、二手住宅量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
2、办公供应遇瓶颈，快速增量、需求疲软影响租金走势
2020年深圳办公市场遭遇供应瓶颈，并未能延续近年来上涨的趋势，全年供应106.68万㎡。
全年一手办公的成交量仅43.65万㎡，同比下降11.8%；平均价格为55783元/㎡，同比下降5.8%。二手办公成交面积12.01万㎡，面积同比下降15.4%；蓝筹价格走势稍有回落，45474元/㎡的年度均价较2019年下降6.5%，需求的下滑导致成交回落，拖累价格出现持续的回落。
图2： 2010-2020年深圳一、二手办公量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市规土委
租赁方面，一方面，在新冠肺炎疫情之下，经济表现疲软，对租赁市场造成了较大的压力；另一方面，大批新增供应入市，造成了供大于求的局面，新增物业租金积极下调，以此来吸引租客，造成了整体办公物业空置率快速上升，空置率由2019年的18%快速上升至25%左右，影响到租金的走势，但整体租赁市场仍较为活跃。此外，不同品质办公楼的租金出现了分化，高端产品租金有望企稳甚至小幅回升，而中低端产品租金将进一步走低。
3、商业承压前行，价格、租金逆市上涨
2020年一手商业的成交量为84.84万㎡，同比下降7.0%；成交均价为64726元/㎡，同比上涨3.3%。二手商业全年成交面积为27.18万㎡，同比下降5.2%，成交连续4年走低；价格受到成交下行的影响，仅能保持微幅的增长且涨幅持续收窄，全年二手商业蓝筹均价为152787元/㎡，同比仅微涨0.1%。
租赁方面，新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附能力，依然带动了租金的持续性上涨，但涨幅较往年大幅收窄。
图3： 2010-2020年深圳一、二手商业量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市规土委
备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。本文下同。
二、深圳楼市政策
1、三季度楼市政策再度加辣，二手市场火热态势按下暂停键
2020年，受新冠肺炎疫情的影响，楼市在农历新年伊始便按下了暂停键，而在一系列支持企业复工复产的行政政策、金融政策鼓励之下，楼市复苏态势强盛，资金流入楼市避险的情绪明显。在交易愈趋频繁之际，楼市交易乱象重现，多个政府部门联合执法，防止交易环境恶化。直至7月中旬，监管部门再次收紧楼市调控措施，尤其对户籍人士影响更甚，众多户籍人士暂时失去购房资格；非普通住宅标准再次调整，二手房交易成本明显增加，二手市场交易量应声而下，楼市热度骤降。
总括来讲，“房住不炒”这个楼市调控的基本方向不会改变，“因城施策”、“动态调整”也成为楼市调控的常态。深圳拥有四大一线城市、经济特区、粤港澳大湾区龙头城市、先行示范区等等的头衔，楼市长期受到关注是必然的。而在房地产市场长效机制还没有完成形成之前，楼市调控这只“有形的手”，将与市场如影随形。
2020年度深圳出台的与房地产市场相关的政策详情，详见下表。
2、LPR新机制稳定发展，全年房贷利率处于低位水平
2020年在新冠肺炎疫情的影响之下，5年期LPR在2月和4月分别下调5个基点和10个基点，其余月份均与上一个月保持不变。深圳首套房房贷利率的执行标准为5年期LPR+30BPs，因此从4月开始，房贷利率已连续8个月没有调整，为楼市带来稳定因素。
在2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了房地产贷款相关通知，要求银行业金融机构的房地产贷款占比及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会的管理要求。未来，对于房地产贷款将有更加严格的规管，有利于控制楼市发展速度；反过来，也有利于降低因房地产市场波动给金融体系带来的风险。而另外值得注意的是，防止低息资金流入房地产市场，也是保持房地产市场平稳发展的重要一环。
图5： 2019年10至今深圳市四大行首套房房贷利率走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业全国研究中心
三、土地市场
1、土地出让大年，出让面积及总金额齐涨
纵观2020年深圳的土地市场，仅一季度成交情况不甚乐观，其余三个季度的土地交易均较为活跃，尤其是第四季度，一共成功出让45宗土地，占了全年的46.9%。
2020年全市共成功出让96宗土地（包含深汕特别合作区），总出让面积为328.51万㎡，同比上升40.3%；总出让金额为1053.71亿元，同比上涨51.8%。
图6： 2010-2020年深圳土地出让面积及金额走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市土地房产交易中心
2、居住用地发力，全年成交占比上升到近1/3
从全市出让土地的用途分布来看，工业用地仍为主力，2020年交易45宗。全年居住用地继续发力，共成功出让31宗。此外，商业用地出让18宗，其他用地出让2宗。
图7： 深圳2020年出让土地用途分布
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市土地房产交易中心
从全市各区域的出让宗数情况来看，全年全市各区域均有土地成交，仍然比较集中在原关外地区。其中，坪山出让16宗，位居全市各区域的首位；南山出让15宗，位居第二，光明和深汕合作区各出让14宗，并列第三位。
南山出让的15宗土地中，位于前海、后海和深圳湾总部基地这3个区域的，就有13宗，土地属性均为居住用地及商业用地。另外1宗安居房用地位于南头、1宗工业用地位于西丽。
前海在调整了整体规划之后，增加了少量居住用地。而在2020年，就有2宗居住用地成功出让，另外还有2宗商业用地成交。土地具体的成交信息详见下图。
图9： 深圳前海出让地块位置示意图
9.1桂湾片区出让土地分布情况
9.2前湾片区出让土地分布情况
9.3妈湾片区出让土地分布情况
后海在2020年度也成功出让了6宗商业用地，吸引到华强方特、今日头条、小米等知名公司的进驻，后海总部基地的规模愈发壮大。
图10： 深圳后海出让地块位置示意图
（备注：红色方框部分为2020年出让土地）
2020年度，深圳湾总部基地成功出让了2宗商业用地，区域建设正在加速。随着2020年12月深超总C塔项目建筑方案评选出优胜方案，深圳湾总部基地日后的规模及定位，已现雏形。
3、宅地成交创高峰，保障性用房用地成亮点
相比起此前几年，2020年深圳居住用地的出让成绩斐然。据美联物业全国研究中心统计，除罗湖和大鹏两区全年没有居住用地出让之外，其余9个区域均有新增的居住用地，未来住房的连续供应得到保障。
2020年全年，全市共出让居住用地（包括含居住产品的综合性用地）合计31宗，其中17宗为普通商品住宅用地，均以“双竞双限”的方式出让；另外还有14宗保障性住房用地，被深圳安居集团全部收入囊中。2020年居住用地的详细出让信息，详见下表。
为落实《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中，到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套的目标，近两年深圳居住用地的出让宗数明显增加，而且保障性住房用地的占比更是越来越趋向60%。
根据美联物业全国研究中心统计，安居集团自2017年开始拿地，2020年度获得的土地面积，是前三年总计面积的1.5倍。可以预见的是，未来深圳保障性住房的供应量将大幅增多，中低收入人士的居住问题有望得到保障。
表13：深圳安居集团历年拿地面积情况走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市土地房产交易中心
表14：深圳安居集团历年拿地详情
4、深汕合作区推地稳定，促进区域加速发展
2020年深汕合作区推地速度稳定，共成功出让14宗土地，比2019年多1宗；总出让面积为84.45万㎡，同比上升84.5%；总出让金额为27.43亿元，同比上涨108.8%。从土地用途划分，2020年出让的土地中，3宗为居住用地，1宗为商业用地，另外10宗为工业用地。
随着深汕合作区建设的推进，更多企业、居民原意前往工作及生活，为保障该区域房地产市场的稳定发展，2020年8月，合作区管理委员会发布了房地产新规，规范该区域的购房行为。
四、住宅市场
1、一手住宅供应加速，成交量价齐涨
（1）月度成交出现翘尾行情，房价震荡上行
在新冠肺炎疫情影响之下，2020年上半年一手住宅推盘缓慢，但来到下半年，在支持复工复产政策的推动之下，一手住宅项目加速入市。同时，一手住宅在限价政策之下，某些项目的价格与邻近同类二手物业价格出现较大的价差，导致该些项目的消化速度非常快。
因此，在各项相对利好因素的推动之下，2020年全市一手住宅的成交量飙升，且达到2016年以来的高位水平。据美联物业全国研究中心统计，全年共成交45384套一手住宅，同比上升19.8%；总成交面积约448.86万㎡，同比上升20.5%；大户型产品成交比例升高。
从全年的月度走势来看，除1月和2月份成交量略低之外，其余月份的成交量基本在3000-5000套区间内。最后两个月表现更为亮眼，11月全市一手住宅成交量创下2016年1月以来新高，共成交6296套。
按月份来看，一手住宅价格存在较大波动的情形，但全年平均来看，价格稳定向好。2020年全市一手住宅的成交均价为56223元/㎡，年度涨幅为2.0%。
图16： 2020年深圳一手住宅的月度成交量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
（2）住宅供销行情良好，新房去化周期缩短
2020年全市新房项目共获得161次预售许可证，共新增预售99997套商品房，总获批面积约891.38万㎡，较2019年增加12.5%。其中住宅的总获批套数为53928套，较2019年增加16.0%，住宅获批套数占全市商品房总获批套数的比例仍然维持在54%，与2019年持平。
图17： 2010-2019年深圳商品房供应走势及住宅获批占比
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
从住宅项目的预售分布区域来看，各区均有供应，包括2019年未有新房入市的大鹏，而原关内区域的供应量则进一步下滑。
2020年原关内地区一共新增预售住宅5122套，原关外地区共新增预售住宅48806套，原关外占全市的比例进一步扩大至90.5%。全年宝安一手住宅供应量大增超过2倍，总数达到19342套，成为全市区域之首。而供应量第二名的龙岗区，全年则新增14617套住宅，比2019年下降11.4%。
总体来讲，2020年除宝安、坪山、光明和大鹏一手住宅的新增供应量正增长之外，其余7个区域的新增供应均下降。原宝安区（包括宝安、龙华、光明）2020年对于一手住宅的贡献量巨大。
图18： 2019-2020年深圳各区住宅供应情况
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
2020年新房去化速度理想，多个项目出现当日售罄的现象，促使年度供销比下降至1.19:1，较2019年进一步下降。另外，年末全市一手住宅的库存量为32156套，虽比2019年的31448套有所增加，但按照过去12个月的销售速度推算，去化周期从2019年的10个月下降至2020年的8.5个月，一手住宅市场库存压力甚小。
图19： 2010-2019年深圳一手住宅供应与销售量情况
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
（3）成交主力仍在原关外，宝安荣登榜首
受新房供应分布不均的影响，2020年一手住宅成交的区域集中度进一步提高。原关外地区共成交41367套，较2019年上升31.0%，在全市的成交占比进一步上升到91%；原关内地区成交4017套，较2019年下跌26.3%。
图20： 2010-2020年深圳一手住宅的原关内、关外成交量
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
2020年受新冠肺炎疫情影响，市民对人均居住面积、功能空间有了进一步的要求，另外加上大户型住宅的供应量充足，此类改善型住宅的成交占比进一步上升。
从近三年全市一手住宅成交户型分布来看，90-144㎡改善户型住宅的成交占比继续增大，2020年占比达到54.2%，较2019年上升7.4个百分点。而90㎡以下户型成交占比则收缩至42.5%，144㎡以上的大户型成交占比也仅有3.3%。
图21： 2018-2020年深圳一手住宅成交户型分布
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
分区域来看，宝安（包括宝安、龙华、光明）2020年仍然以超过2.1万套的成交总量占据成交区域之首，其区内的光明、宝中、龙华均是2020年度新房市场的热门区域，在众多利好因素的推动之下，宝安量价齐涨。其中全区一手住宅销售均价更是冲高至58838元/㎡，同比2019年上升12.5%，升幅排全市第一位。
处于东部的龙岗（包括龙岗、坪山、大鹏），虽然市场热度不及西部区域，但2020年度的一手住宅成交套数也出现较大升幅，全年成交18468套，较2019年上升33.4%。区域均价则保持稳定，为41489元/㎡，较2019年上升3.2%。
罗湖虽然整个下半年都没有一手住宅的交易数据，但由于上半年的成交情况良好，全年下来总体成交量达到650套，较2019年上升105.0%，区域均价也有比较明显的提高，达到79415元/㎡，较2019年上升12.0%。
其余的福田、南山和盐田，在供应量不如往年的基础下，成交量纷纷走低，尤其以福田成交套数的下滑幅度最为严重。
2、资金流入楼市避险，二手住宅成交量快速上升
（1）房贷利率下调，月度成交量先抑后扬
2020年，全市共备案95273套二手住宅，较2019年上升23.5%；美联物业（深圳）蓝筹住宅年度价格为63695元/㎡，年度涨幅为12.8%。
从月度备案量走势来看，仅2月份受农历春节假期及新冠肺炎疫情的影响，备案量处于1667套的低位水平之外，其余月份的备案情况均相对理想，年度二手住宅备案量的高峰值出现在7月，达到13407套。而且在2019年11月放松非普通住宅标准的利好因素持续影响之下，以及新冠肺炎疫情之后资金流入楼市避险的强烈情绪，促使市民购买住宅的热情高涨。从二季度至三季度初，二手住宅市场的交易气氛非常活跃，直到“715”调控政策出台之后，市场的气氛才出现回落，然而经过3个月的调整之后，10月底开始，二手房市场的交易逐步回暖。
2020年度二手住宅月度价格基本上呈现出逐步上涨的态势，而且在6月、7月出现急速拉升的现象，即使在“715”政策出台之后，二手房价格仍然维持小幅上升的态势，直到12月才出现轻微下调。深圳二手住宅价格的韧性非常好，业主心态也比较稳健，因此二手房价格易涨难跌。
图23：2020年深圳二手住宅的月度成交量价走势
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
（2）各区成交量全线上升，宝安跃居榜首
图24： 2010-2019年深圳二手住宅的原关内、关外成交量
数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
2020年，原关外两区二手住宅的成交占比，首次超越原关内，达到51%的水平。全年原关内区域共成交46841套二手住宅，较2019年上升14.5%；原关外区域成交48432套，同比上升33.7%。由于近10年一手住宅市场的供应不断外移，原关外区域的次新房，将逐渐扛起二手房市场的交易大旗。
分区域来看，除“低存量”盐田表现乏力以外，其余区域年度成交总量全部超过万套。同时，盐田2020年度仅成交1853套，较2019年下跌1.7%，成为全市成交量唯一下跌的区域；全区二手住宅的年度成交均价为45939元/㎡，在地铁8号线开通的利好因素带动下，较2019年上升10.0%。
2020年龙岗和宝安两区的成交量仍稳占全市前两位，而且年度的成交量均超越两万套水平。
龙岗以年度26508套的成交量超过宝安，跃居全市区域榜首，同比上升48.8%，成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区；全区二手住宅的成交均价为44925元/㎡，年度涨幅为9.0%。宝安区全年成交21924套，成交热点片区有光明、西乡、宝安中心区和龙华；全区二手住宅的成交均价为70928元/㎡，年度涨幅为18.5%，同时成为2020年度全市均价升幅最高的区域。
福田以15792套的水平，年度成交量稳居全市第三位，同比上升9.1%；成交均价为88883元/㎡，年度涨幅达到16.8%。南山共成交15217套，同比上升19.1%；全区年度二手住宅的成交均价为99536元/㎡，年度涨幅为16.0%。此外，罗湖成交13979套，同比上升18.8%；年度二手住宅的均价为61535元/㎡，年度涨幅为9.2%。
（3）信贷环境变松，家庭负担比下降
2020年深圳信贷环境较去年宽松，且随着2月和4月五年期LPR的下调，房贷利率有所下降。另外，2020年度深圳打工一族的工资收入水平也比2019年有所增加，因此年度平均家庭负担比为72.0%，仅比2019年多0.1个百分点。
图26： 2016-2020年美联物业（深圳）二手住宅家庭负担比
数据来源：美联物业全国研究中心
3、住宅租金水平下降，租金回报率下降至历史低位
（1）受疫情影响，全年租金水平小幅下滑
2020年在新冠肺炎疫情的影响之下，租赁市场同样受到了冲击，租金出现震荡下滑的态势。2020年美联物业（深圳）蓝筹住宅租金平均水平为91.20元/㎡·月，较2019年下跌0.69元/㎡·月。同时，由于2020年住宅价格上涨较为明显，因此年度租金回报率持续下跌，从2019年12月的1.90%下滑至2020年12月的1.60%，成为历史低位。
（2）受地铁开通利好因素影响，宝安、盐田租金上升
受新冠肺炎疫情的影响，2020年全市各区租金水平出现下滑，尤其在第二季度和第三季度，下滑的情况更为明显。但随着地铁6号线、10号线及8号线的开通，光明、坂田、盐田的租金水平逆市增长明显，租房客户从租金高的区域流向租金低的区域，愈加频繁。
因此数据面看，全年租金上升的区域有盐田和宝安，分别上升1.9%和1.5%；而罗湖和龙岗两区的租金水平仅基本与2019年持平，南山和福田两区则下降。
4、2021年楼市仍存利好，房价稳定上涨
（1）预计2021年楼市政策保持稳定
2020年12月中旬，中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
“715”政策的出台，其实就是对2020年火热楼市的迎头棒喝，房住不炒是国家层面的要求，每个城市都必须遵从。长沙稳定的房地产市场状况，成为最新的学习榜样，可见房地产市场稳定发展依然是终极目标。因此，2021年深圳楼市调控政策预计仍将维持“715”政策之后的收紧状态，不放松、也不收紧，除非经济及房地产市场发生极端的变化。
（2）新房入市速度保持，一手继续兴旺，二手稍有回落
无论是粤港澳大湾区的核心城市，还是中国特色社会主义先行示范区，深圳在未来几十年间，仍然是全国、乃至全世界的经济发展焦点，房地产市场的价值亦将不断得到提升。
预计2021年，在“三道红线”的约束之下，开发商推盘的速度仍将维持在高位水平，入市项目的数量将不低于2020年的水平。同时，限价房大量存在于市场上，新房价格稳定。因此预计全年一手住宅的成交量仍将与2020年保持一致。
二手住宅市场方面，“715”政策带来的影响已在2020年年底逐渐消退，二手房交易稳步回升。但新房市场具有吸引力的价格将分流部分客户，因此预计二手房市场的交易量将从2020年的高位回落，回落的幅度在20%左右。2020年底，二手住宅价格已升高到一定的高位，预计到2021年会出现高位震荡的行情，但由于2020年的二手楼价前低后高，全年均价被拉低，因此从年度均价看，2021年比2020年仍出现较大升幅。
五、办公市场
1、一手办公上涨趋势停滞，主力区域依旧火热
（1）供应量遭遇滑坡，原关内区域成为主力
据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2020年一手办公新增供应面积约为106.68万㎡，同比下降9.5%。近年来，办公供应持续走高，2020年在新冠肺炎疫情的影响下，供应出现明显下滑，未能延续上涨的势头，但整体供应仍保持百万平方米的体量，随着前海区域逐渐开发完成，高供应量仍将持续。
从分月的供应情况看，供应一改往年分布不均衡的问题，全年保持了相对稳定的供应节奏，仅个别月份零供应。
图31：2010-2020年深圳一手办公新增供应量走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
图32：2020年深圳各区域一手办公新增供应面积占比
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
分区域来看，2020年供应结构有明显改变，原关内区域供应以62.21万㎡供应超过远关外区域（含深汕）的44.47万㎡。其中，南山区供应量依然是全市最高，占比26.7%；其次为罗湖区，占比23.5%；龙岗和宝安区紧随其后，分别占比23.3%和16.7%；深汕、龙华只提供了零星的供应，其他几区则毫无贡献。
未来随着前海片区及深圳湾总部基地新盘的相继入市，南山区将成为供应主力，有望形成一家独大的局面。
（2）一手成交高开低走、年末翘尾，价格走势波动明显
据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2020年深圳一手办公共成交4602套，成交面积仅43.65万㎡，同比下降11.8%。虽然市场关注度仍然较高，但受新冠肺炎疫情影响，经济持续下行，造成上半年需求疲软，随着下半年经济形势的持续复苏，整体需求有了一定起色，尤其是大宗成交较为活跃，对成交起到了一定拉升作用，最终，全年成交并未出现明显的滑坡。在如此严峻的情况下，全年平均成交价格为55783元/㎡，同比下滑5.8%。
2020年套均成交面积下滑至94.9㎡，中小面积办公产品在市场上受关注度有所提高。
图33：2010-2020年深圳一手办公年度成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
分月份看，成交全年呈高开低走、年末翘尾行情，2月和12月出现了明显的走高行情，其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响，走势变化较大。
图34：2018-2020年深圳一手办公月度成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
分区域看，全年宝安和盐田成交有所上涨，其他各区均有不同程度下滑。其中，宝安成交持续放量，成为大宗成交的热门区域，亦是全市成交的绝对主力；南山则出现了较为明显的下滑，未能延续2019年的热度；此外，盐田成交也是达到了近年来难得一见的高位。
2020年的一手办公市场，呈“一家独大”的局面，宝安在前海自贸区的光环之下，可谓如鱼得水，吸引了大笔资金入驻，一举成为办公市场当红炸子鸡。
图36：2020年深圳各区一手办公成交面积占比图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
2、二手需求趋稳，租金及其回报双双走低
（1）成交量价齐降，市场步入调整期
2020年二手办公共成交995套，成交面积12.01万㎡，面积同比下降15.4%，总成交不足一手办公的三成，略显尴尬。整体来看，在新冠肺炎疫情的影响之下，办公物业需求整体出现了较为明显的下滑，同时，办公一、二手市场产品的替代效应较强，相互竞争愈发激烈，二手办公凭借优势的地段及配套目前尚能保有一定的成交量，但随着一手供应区域的逐渐成熟，优势将持续减弱，未来在竞争愈发激烈的市场中占据一席之地还是偏居一隅，将是二手办公市场面临的难题。
价格方面，45474元/㎡的年度均价较2019年下降6.5%，需求的下滑导致成交回落，价格则出现持续的回落。
图38：2010-2020年深圳二手办公年度成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
近年，二手办公成交相对较低，稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化，因此全年成交量走势呈明显的震荡态势；价格方面，则受租赁市场空置率上升，租金快速走低行情的影响，价格出现了持续下滑，年底虽略微止住了颓势，但也未能阻止全年均价的下跌。
图39：2018-2020年深圳二手办公月度成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
深圳二手办公市场成交面积虽出现了一定的下滑，但依靠其成熟的特性，表现出了不同寻常的抗跌性，整体下滑并不算明显。其中，仅罗湖和福田两区出现一定下滑，其他四区均有一定上涨，尤其是宝安和龙岗涨幅较为明显，办公商圈出现了一定的外溢现象，虽然原关外区域目前成交总量并不算太大，但随着越来越多的新项目逐渐转变为二手项目，未来成交将不再集中于现有的成熟办公商圈。
福田区依然是全市的成交主力区域，成交面积64411.12㎡，占比53.6%，较2019年基本持平；罗湖较2019年有明显下滑，成交18537.23㎡，占比15.4%；南山则保持了不错的成交态势，成交17905.34㎡，占比14.9%；宝安和龙岗虽成交有一定上涨，占比亦有所提升，但较罗湖、福田和南山来说，尚有较长的路要走。整体来看，2020年成交分布与2019年基本相同，成交主要集中在原关内区域，以福田、罗湖和南山为主。主要由于原关内办公商圈较为成熟，配套相对齐全，地理位置更优，符合当前的市场需求；而原关外区域则由于新增供应较多，二手产品处于明显劣势，但长期来看，原关外区域的潜力更大，未来走势将出现一定变化。
图41：2020年深圳各区二手办公成交面积占比图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
（2）蓝筹租金携回报率同步走低
图42：深圳办公蓝筹租金及回报率走势图
数据来源：美联物业全国研究中心
2020年度办公蓝筹租金价格为151元/㎡.月，租金由年初的166元/㎡.月快速下跌至年底的149元/㎡.月，下滑逾10%。一方面，在新冠肺炎疫情之下，经济表现疲软，对租赁市场造成了较大的压力；另一方面，大批新增供应入市，造成了供大于求的局面，新增物业租金积极下调，以此来吸引租客，造成了整体办公物业空置率快速上升，空置率由2019年的18%快速上升至25%左右，但整体租赁市场仍较为活跃。同期租金回报率报由4.09%跌至4.02%，致使全年的平均租金回报率下滑至3.99%。
3、2021年办公市场供应维持高位，市场整体向好
2020年虽然遭遇了新冠肺炎疫情，经济表现疲软，但2021年随着经济的快速复苏，办公需求仍将呈现出旺盛的态势，结合各区的表现，市场需求出现由成熟商圈向新兴商圈、由旧物业向新物业转移的趋势。整体供应方面仍将维持在百万平米的高位，尤其是包含前海在内的新兴商圈持续的供应，将导致供过于求的情况长时间存在。同时，受前海及深圳湾区域高档办公供应占比加大的影响，一手整体价格将小幅上涨，而二手则在一手冲击、需求转移及下降的多重压力下，价格大概率持续小幅下滑。
租赁市场方面，短期内市场仍将维持高供应、低租金的情况，办公需求将进一步分流，导致整体空置率继续上升，全市办公的整体空置率在2021年难以回归25%以内，并有进一步上涨的可能，这也将进一步拉低市场租金。
因此，我们预期2021年办公租金整体仍将小幅下降，但不同产品或呈现分化状态，高端产品租金有望企稳甚至小幅回升，而中低端产品租金将进一步走低。虽然投资回报率处于下行区间，但受惠于“大湾区”及“先行示范区”等利好政策，办公市场疲软的需求有望得到一定改善；同时看好大宗成交未来的高光表现，预期整体成交能够再度迈入上行区间。总的来说，我们对2021年办公市场持谨慎乐观态度，风险与机遇并存。
六、商业市场
1、新老商圈齐发力，力保市场平稳发展
（1）整体供应持续上涨，新兴商圈持续发力
2020年商业市场推盘力度复苏，市场整体供应明显走高。据美联物业全国研究中心统计，全年新增供应面积合计199.60万㎡，同比上涨22.7%。其中，商业市场新增供54.70万㎡，同比上涨13.4%；商务公寓新增供应144.89万㎡，同比上涨26.6%。
套均面积方面，商业物业持续下降，为77.24㎡，较2019年下降13.88㎡；商务公寓微降，为59.27㎡，较2019年仅下降0.05㎡，整体户型仍保持了逐渐变小趋势。
图44：2010-2020年深圳一手商业新增供应量走势
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
目前，商业的供应多为住宅项目的配套底商，而全年原关外区域依然是住宅供应大户，导致商业新增供应也基本上集中在宝安和龙岗，分别占据29.8%和28.1%的份额；而原关内区域则依靠南山和罗湖扛大梁，分别占13.4%和9.7%份额，福田和盐田供应较低。
供应外溢已成为常态，外溢速度持续加快，随着深圳土地供应的加速、大湾区规划快速落地带动了整体商业的发展，龙华、光明和宝安将是未来几年供应的主力。
图45：2020年深圳各区域一手商业新增供应面积占比
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
商务公寓的供应分布与商业大体相同，原关外区域是主力供应区域，宝安和龙岗占据了绝对主力位置，宝安以53.55万㎡占据37.0%的新增份额，龙岗供应22.74万㎡占比为15.7%；原关内区域则遍地开花，供应较为均衡，罗湖、福田和南山占比均在8.0%-14.1%之间。
图46：2020年深圳各区域一手商务公寓新增供应面积占比
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
（2）一手商业市场成交量跌价涨
在新冠肺炎疫情之下，供应的走高并未起到拉升成交的作用，深圳一手商业成交面积为84.84万㎡，同比下降7.0%，未能延续2019年上涨的趋势；成交均价为64726元/㎡，同比上涨3.3%。
图47：2010-2020年深圳一手商业成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
图48：2018年-2020年深圳一手商业成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
分月份看，整体走势呈低开高走的趋势，年初成交量较低，后期成交逐步走高，符合经济逐渐复苏的表现。价格则受供应结构的影响，波动较为明显。
分区域来看，南山和龙岗成交回落，其他各区均有不同程度上涨，虽然盐田、罗湖、宝安成交大幅上涨，但依然无法阻止南山和龙岗成交下滑所带来的影响。
一手商业市场依然是原关外区域占据主要份额，合计占据了全市65%的份额，与2019年基本持平，并未能够更进一步抢占更多的市场，主要是由于南山供应也有所提升，稳住了整体的占比。
图50：2020年深圳各区一手商业成交面积占比图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
2、二手市场呈“群雄割据”之势
（1）全年成交波动前行，价格涨幅明显收窄
2020年二手商业全年成交面积为27.18万㎡，同比下降5.2%，实体经济的持续复苏随着新冠肺炎疫情戛然而止，二手商业持续承压前行，导致成交出现了持续的下滑。价格方面，受到成交量持续下行的影响，二手商业价格仅能保持微幅的增长，且涨幅持续收窄，全年二手商业蓝筹均价为152787元/㎡，同比仅微涨0.1%。
图52：2010-2020年深圳二手商业成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
二手商业市场年初成交较低，之后到年底走势较为平稳，并未出现较大波动，表明二手商业市场供需相对平稳；价格方面则在新冠肺炎疫情初期出现了明显的下滑，后期随着经济复苏，快速下滑的颓势得到了明显改善，虽未能回升至2019年年底的高位，但整体均价依然保持了稳中有小幅上升的态势。
图53：2018-2020年深圳二手商业成交量价走势图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
从分区看，年度成交量仅南山逆市上涨，其他各区均有不同程度下滑，尤其是罗湖出现较大降幅，较为陈旧的商业模式成为拖累罗湖商业发展及成交的主要原因。
与一手商业市场相比，二手商业的成交分布相对均匀，持续了“群雄割据”的局面。原关外宝安和龙岗区分别占比18.3%和22.4%，较2019年均有小幅增长；福田则引领了原关内区域的成交趋势，占比达到了26.9%，南山占比18.3%紧随其后，罗湖则出现了较明显的下滑，仅占比10.6%。整体来看，随着新增住宅项目逐渐向东西发展，人口的流动将难以避免，在较长一段时间内将持续分流商业需求，原关外区域占比上升的现象将愈发明显。
图55：2020年深圳各区二手商业成交面积占比图
数据来源：深圳规土委、美联物业全国研究中心
（2）二手蓝筹租金及回报率涨幅趋缓，遭遇瓶颈
据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，全年一线商圈商铺蓝筹租金依然呈上涨趋势，年度二手蓝筹租金的均值为1134元/㎡.月，同比上升0.98%，涨幅较往年出现了大幅收窄。在新冠肺炎疫情影响之下，依然能够保持上涨态势，也足以表明深圳商业市场的热度及抗跌性。虽然新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附力，依然保持了租金的稳定性持续上涨。
同期蓝筹租金回报率由8.98的高位回落至8.80%，全年平均租金回报率8.91%，较2019年有小幅上涨。目前，回报率已处较高的水准，进一步上升存较大压力。
图56：深圳商铺蓝筹租金及回报率走势图
数据来源：美联物业全国研究中心
3、2021年新兴商圈进一步崛起，有望带动市场整体向好
（1）商业市场相对乐观，成交量稳中有升
2020年，“7.15”新政的出台对住宅市场造成了一定影响，促使部分客户转向商业市场，但商业市场并未能够实现快速的成交增长，预计这将是一个较为长期的增长过程。此外，随着新冠肺炎疫情影响的减弱及深圳防疫防控常态化，零售行业得到了快速复苏，商业需求也将有进一步上涨，带动整体市场成交及租金的上涨。因此，我们仍对2021年商业市场整体走势持乐观的态度。
预计2021年仍将有超百万平方米的新增供应量，但难以超越2020年的总量。其中，商业未来的供应以住宅底商为主，供应主力仍将是原关外区域；而商务公寓则受取消审批政策的影响，供应力度将持续减弱。
（2）2021年商业扎堆入市，分布趋向新兴商圈
2020年是极为特殊的一年，大部分购物中心都在挣扎中求存，据统计，2020年全国多数企业因新冠肺炎疫情影响推迟了开业计划，截至12月月末，全国新开商业项目同比减少约35%。
而据不完全统计，2020年深圳新开业购物中心仅13个（商业建筑面积≥3万㎡），较年初的预期有明显的差距，且为近4年来最低值。从区域分布来看，南山和宝安依旧是最受“青睐”之地，分别新开项目3个，其它区新开数量则为福田2个、光明2个、龙岗2个、龙华1个。
同时，在体验式经济大行其道的环境下，商业项目渐渐不再以“巨无霸”为主导，“小而美”的区域型、社区型商业越来越受欢迎。2020年开业的体量超10万㎡的购物中心中有3个， 5万㎡-10万㎡有7个（包含5万㎡），3万㎡-5万㎡的商业项目有3个，可见深圳尤为偏好中小体量项目的打造。原因是10万㎡以下中小体量的商业项目因为招商更灵活、管理更方便、业态更个性化，受到各大开发商、投资机构的青睐。
另外，部分核心区域的成熟项目正在进行优化运营，大范围调整业态，租金水平出现向上调整的态势；另一方面，经过新冠肺炎疫情的阵痛期后，大部分项目调整后运营情况有明显好转。
随着一城多中心发展格局的形成，以及城市外扩化发展，区域型购物中心逐渐成为主流，5-10万㎡被认为是区域购物中心的理想化规模。2021年的新供应市场情况与之吻合，据不完全统计，2021年深圳拟开业的商业项目逾30个，商业体量超240万㎡，数量和体量较2020年都大幅提升。其中部分待开业项目，实际上很多都是计划2020年开业却因为新冠肺炎疫情、招商、施工进度等原因而未能成功开业的，因为在商业市场上，计划永远赶不上变化。
2021年，预计龙光、壹方、佳兆业、中洲、华侨城、万达等房企将火力全开，西部光明、中部龙华作为优秀代表，综合体、购物中心、住宅配套商业等诸多项目遍地开花，商业市场发展迅猛。