话题三：政府要把楼市调控成什么样才算完？

《《点击进入直播现场

主持人（韦志军）：谢谢张总。几位嘉宾一致认同今年的成交量不会超过去年。我们记录为证，明年总结的时候可以翻开看一下。我们这个策划案9月20多号出来了，并没有预计9月30号出台的新政，我们这个题目换一种问法，就是说政府要把楼市调控成什么样才算完？第二，在政府调控兵器库里面，还有多少存货？7月份我跟总去台湾的时候，我们当时跟台北市不同产同业公会两位理事长交流政府调控楼市，究竟台湾有哪些措施的时候，我就问了一个问题，我当时问了已经很资深的前任理事长叫（李同荣），他见证了台湾房地产发展40年，我说在您见证的台湾房地产发展历史中，政府调控楼市严厉、打击面、恐怖的一招是什么？他告诉了一句话，台北市曾经经历过追查你的购房款来源这样一条政策。这个在我们历史发展上从来没有。如果我们政府也采取台北市政府这样一个措施，对楼市杀伤力将会有多大？他这样一个说法我听到后，我就感觉政府调控兵器库陈列的琳琅满目，他可以根据市场发展需要，随时拿出一件宝贝就可以把楼市彻底翻天，只不过他是否愿意这样做或者是说他认为是否有必要这样做？我们第二个问题，我们认为政府要把楼市调控成什么样？施总，您先谈谈。

施小波：再回到早期的时候，记得原来我们朱镕基总理上台的时候，他当时紧缩银根，二手楼是没有贷款的。1992年的时候，深圳的房地产包括的房地产一下子在十年内没有太大突破。一直到02年，这个市场已经到了底部。当时也出现了零首期、负首期，盖房的成本也都比价格还要高。这个是02年的状况。回过头再来看，作为国家有没有可能再次回到92年，我很肯定讲是不可能的。国家它的目的就是希望房地产能有一个比较稳定的、有秩序的这样一个市场，而不是一个的状况。09年市场已经到了一个脱了缰的野马，作为国家就是想把房地产作为一个正常的，不要产生大起大落，比较稳定的市场。刚才韦总问未来国家会不会进行这样一些调控。我觉得它的兵器库里面有是有，但是我觉得不会出这些杀手锏。我相信一定不会回到历史。无非国家是三个手段，一个是从土地，对土地这块的制度严厉政策。一个是税收。另外一个是银行。银行这是一个咽喉部位，如果卡住银行贷款，成交量就下去了，而且价格也就下去的。但是我们又回过头来看，国家它的主要目的并不是整垮这个房地产，而是要维持它正常的秩序。我认为国家哪怕有这个限购令也好，这个方面他也只是一个综合、调和，回到国家想要的一个结果。

主持人（韦志军）：这次顺序稍微变一下，有请张总。

张怀荣：关于这个问题以前没有接触过，国家要调到什么程度。在我刚踏入这个行业的时候，我记得是在03、04年的时候，好像我们卖房子的价格，出售的价格基本上都是没有高过当时买房的价格。那个时候老百姓茶余饭后谈论的话题很少有涉及到房子这个话题。所以说那个时候大家对房子都是不关心的。那个时候政府也是鼓励老百姓买房。为什么会出来按揭贷款，当时是鼓励老百姓买房。为什么到这个时候，现在国家又出台政策来调控这个市场。无非是现在大民生问题，可能住房问题是排在首位。所以说也正如当初一样，老百姓对房子呼声比较高。国家看到不太正常，所以出台政策平抑房地产。至于调到什么时候为止，我个人认为到时候老百姓不把房子当为主要话题的时候，可能这个市场就已经算为平稳了。就像十大民生问题，如果住房排在第三、四，可能调控基本上就已经到位了。

主持人（韦志军）：我们有请周总。

周木：政府想把房地产市场调控到什么程度？政府一直都在说不要涨的太快，讲的很明确。只要涨的不快就是正常的。两个涨的快：成交量、价格。它的调控目的说得很清楚，抑制房地产价格过快上涨。包括现在都是渠道单一，形成房地产价格上涨过快。他已经在慢慢解决这个问题，一个是体制问题，一个是税收问题。地方财政跟财政利益博弈问题。我觉得调控的手段还有太多了。目前政府仅仅拿出一两件。他现在不让你买，还可以增加你买的成本，增加税收，提高准入门槛等等。50%首付、一次性付款。回过头，也可以出台不让你卖的政策，卖的话60%所得款交给政府，你还卖不卖？他不想这样干。房地产是支柱性产业，他平稳就好了。平稳了，政府就不会调控了。调控有很多方面是针对发展商的。就像任志强所说，你得听话，不听话，政府就会打你板子。接下来调控政策针对开发商会比较多一些，对二手楼调控政策慢慢较少一些，对新楼调控政策慢慢增加。

唐敏：我个人观点跟大家都差不多，政府从一开始就已经主张并且声明我们的楼市是要健康、良性发展，不希望有一些现象出现。因为这些现象对消费者、从业人员，甚至房地产行业产业链都会有一定的问题和影响，所以政府一开始就声明要遏制。并且也说要和谐社会的发展，主要是民生问题。刚才几位老总都讲到，现在我们的量，今年的量跟去年比可能不是明显，价格更不像去年那么保障，证明政府调控是有力度，并且有效。我们看政府有什么法宝呢？其实法宝有很多。我们从业这么长时间来讲，我们每个从业人员都很肯定的说，其实2010年4月17号细则出台后，我们原来很肯定这一招有用。我们相信接下来还会有。大家一致认为有震荡，但是一定是平稳，未来也是平稳向上的走势。至于政府就是银根紧缩，银根是一方面。第二，税收。有一些国家的税收可能是很重的，比如有一些达到50%、60%以上的。新加坡是严格的，可能跟我们的国家不太一样，可是我们国家也有一个问题，因为过快价格的上涨会导致民生呼声高说我们楼价太高。包括昨天晚上在某一个电视台看到一个节目，的老百姓都呼吁楼价要不要下跌，其实对我们从业人员来讲，你们觉得下跌好不好？肯定不好。但是怎么让老百姓买得起房，政府要出台一些合理政策。深圳1400万人口，真正保障住房才200多万，大家要共同携手做好这方面工作，政府在批地价格上，你加税收可能关注到成本问题。人都要明白一个道理，成本决定的结果。我们还是希望政府跟老百姓，包括我们从业人员大家一起，大家在楼市上相会做一些理解，并且也希望政府做一些合理的一些调配，可以达到楼市健康的调控和发展。谢谢！

：说到政府调控目标，我也赞同韦总的观点。其实政府调控的兵器库当中，兵器多。基本上想调控成什么样，就可以调控成什么样。关键我们要认清楚政府调控目标到底是什么。这里澄清一下，政府目标跟民间目标差距。我们4.14政策出台后，我们发现政府的说法跟民间的说法不一样，政府对调控目标说的清楚，就是遏制部分城市房价过快上涨。但是民间和一些媒体把调控的目标修改成促使房价下跌，让老百姓买得起房。这两个目标是差别大。遏制房价过快上涨是什么意思呢？如果房价一年上涨10%以内，这个上涨速度和居民收入上涨幅度相符或者低于GDP涨幅，按照国家的政策，他是可以接受的。按照国家目标，他是符合这样一个目标。但是民间目标是房价大幅下跌20%、30%，这跟国家的小幅上涨是差别大。调控5个月以来，国家的调控目标从字面上来看是基本上是完成的。也就是过去5个月当中，房价上涨幅度是比较小的。但是另外一个角度来说，民间舆论对房价的预期其实是没有达到。这个就是说我们政府调控目标跟我们民间的目标之间的很大差距。

另外国家的调控目标是有短期和长期的，我们平时比较关注的是短期的目标，政府短期内希望房价怎么样。但是国家调控还有一个长期目标。短期目标比较明确，就是使房价相对不要上涨过快，比较稳定。不要引起社会动乱。舆论不要反应的那么强烈。还有一个长期目标，这个长期目标更重要。长期目标就是重建一个比较合理的住房保障制度。改革开放接近30年来，政府发现了这条路走下去越来越困难，按照我们现有的这种招拍挂卖地模式，按照现有政府依赖土地财政的模式，按照这样一种模式走下去，房价高是有很大的必然性。按照这种模式走下去我们很难去建设一个比较合理的住房保障制度。借着这个契机，国家有一个比较长远的重建住房保障制度，我们是不是加大社会保障房，加大支援中低收入水平的，加大对夹心群体住房报。国家希望短期内把房价遏制住，然后借这样一个机会，能够重建社会住房制度。所以我们看到4.14新政出台后，政府是严厉要求地方政府加快社会保障性住房建设，加快开工进度，加大供应量。如果政府这个初衷能够得到实现，我想经过若干年时间，是有可能建立起一个相对比较合理的社会保障制度。但是这个时间肯定比较长，三五年我估计都不一定能起到比较大的效果。政府现在能做的就是短期抑制需求，长期建立一个保障制度。十一刚又出台政策，其实都是短期抑制需求的。我们中原地产把客户分类是有八大类，初次置业、改善性置业、性需求、境外机构、预期人民币的投机者等等。近的限购令是把限制购房者的范围又扩大了一下，所以对购房者来说、对开发商来说，我们要比较关注国家的调控目标会带来的未来市场结构的变化以及市场特征的变化。谢谢大家！

现场

主持人（韦志军）：谢谢总，有请郭总。

郭高元：对国家政策调控，我感觉这个调控是进入一个怪圈的感觉，每次调控，房价反而上涨。我觉得调控是一方面，更重要是要从其他方面，深圳还有100万平方米可以建的面积。要把100万平方旧城改造变成500多万，旧城改造也是一方面。还有中国对房产是一种传统的比较有保障的，能不能把这笔资金投向其他产业，是不是有国家政策或者民间的一些机构来把资金引到其他方面，在房地产方面做一个引导作用，从这方面做一些引导性或者改变一下中国传统心理。我也在，上次他们组织了一堂课，也说泡沫什么时候形成。经济发展模式，泡沫自然会形成，但是什么时候破灭，他们预测是在10年左右的时间。对中国现在传统的理念还是要有一些引导性的作用，有钱肯定要。如何把这笔资金，比如我们这个行业里把这个资金做一个其他的，这也是可以的。这个需要一个主导，可能个人力量是有限的。

武凤杰：调控我就希望大家能够正确认识这块，我们应该用一个理性思维来认识到，每次国家出台一些调控措施，它的真正意义在哪里。它的调控不是说为了打击房价，让房价下跌。但是很多老百姓认为只要政策出台，房价就会下跌。我们要正确认识国家出台一些政策是为了房地产价格过快上涨，所以说我们要正确认识调控的问题。至于调控到什么时候，我认为这个应该是一个持续的。因为中国住房政策，国家出台一系列政策也是为了保证大多数居民能够买得起房。这次政策的出台也是为了保证居民自住性的住房，所以在调控的时间上我有两个观点，我认为调控的持续性是一个周期，可能周期长、周期短。很大的一些因素是看市场的走势，有可能在以后的一段时间里，有可能2011年也会出现调控，调控可能一年一次，也可能三次，都不好说。这要看房地产市场情况来决定。房地产调控，我们应该理性、正确去面对。调控的时间不可预测，有可能是持续的。这个方法像刚才韦总讲的很多。但是也要看市场的情况。还有就是单单只是调控房地产价格，房地产市场来讲，从政策这方面是其一，还有一些因素，我也很同意总刚才讲的在调控房地产市场方面我们还要在政府这边做一些像经济适用房、廉租房、保障性住房一些措施，才能真正缓解供需关系，才能真正把市场能更稳定、更和谐的发展下去。还有一个方面，国家出台一些政策从宏观角度来讲也是为了防止资金的流向，确实成交量上来讲，一大部分是客，国家出台相关政策也是为了打击投机行为，可能会控制，每一次出台政策也是为了控制资金的去向，慢慢一点点让投入房地产的资金慢慢缩小，把这个房地产才能健康和谐稳定发展下去。

主持人（韦志军）：有请孔总。

孔岚：大家都已经谈了很多了，谈的也比较全面。总体来说我觉得国家调控整个房地产市场终目标就是让房地产市场健康、稳定、持续地向着一个良好的方向发展。在调控手段里面，我个人认为调控有效的是银行贷款这块，我们发现今年5、6月份历严厉的一次调控政策就是认房又认贷，发现一旦把银行贷款收缩紧，马上起到明显的效果。而且9月30号这公布的调控政策，提高首付30%，这又是银行贷款方面做的调控。所以整体来说，调控方法我觉得有效就是银行贷款。至于税费、限购令它也会有影响。但是影响的我个人认为就是银行贷款。