限购、加息，两项重要举措正在显示威力，以成交量下跌为标志的楼市深度调整正在拉开序幕。根据中指研究院统计，上周被监测的35 个城市中，20 个城市成交量环比下跌。其中，15 个城市跌幅超过10%，而广州、南京、武汉、北京等重点城市跌幅分别达到69.61%、36.85%、3
量跌先行 价跌有望紧随其后
受到楼市“二次调控”、加息等楼市调控组合拳的影响，楼市以“跌”为主。根据以往量价互动的关联性，预计房价跟随下跌的可能性正在增加。
根据中指研究院的统计，上周被监测的35 个城市中，20 个城市成交量环比下跌。其中，15 个城市跌幅超过10%。而10 个重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。
“虽然有个别城市成交量数据仍表现为上涨，但这主要是前期成交基数较低，以及出台政策略微滞后所致。”中指研究院分析师说，从来看，受调控政策影响，成交量普跌是大势所趋。
对此，一位开发商老总向记者直言，“如果没有成交量，开发商就没有回笼资金，只能坐吃山空，在这种情况下房价下调是肯定的。”
他私下向记者表示，虽然目前开发商资金链仍显宽松，但面对加息、融资渠道收窄、限购、以及预售资金强化等多重调控措施的作用，开发商的资金链也日益趋紧，如果政府不松动，开发商必然促销。
“目前房价与前期持平，还没有明显地下调，其主要阻力还在于对调控政策执行力度不够，而且对调控的持续性心存侥幸。”北京中原地产张大伟说。
他向记者直言，经过多次调控，市场各方对此轮调控必然有一个认识过程。但是，在经历一段时间的观望和僵持后，楼市迎来明显调整的可能性大。他预计10月、11月一线城市成交量下跌幅度可能加快，整个第四季度房价下跌可能性越来越大。
值得一提的是，有关调控引发“退房”、“提前还贷”的猜测，目前在北京等主要城市并没有出现，这无疑为调控政策的稳定形成支撑。
土地市场被触动 流拍或再现
加息还将对土地市场形成深远影响，开发商拿地将更趋谨慎和保守。在2005年和2007年，加息之后，土地市场都相应出现了较为集中的土地流拍或流标现象。
“从供给端来看，本次加息将使土地储备成本提高。”国土系统一位向记者表示，本次加息采取短期对称、长期不对称的方式，也就是说，一年期存贷款利率增幅相同，而两年期及以上贷款利率的增幅低于存款利率增幅。
“目前不少地方土地储备机构自有资金不足，对银行贷款依赖性较大，其中，又以一到两年的中短期贷款为主，因此，利率的提升将加大土地储备的融资成本。”该说。
对此，湘财证券分析师也指出，开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断，土地市场将可能形成趋冷的态势，但这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。
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或将进入加息通道 钝刀子割肉更疼
然而，一次小幅加息的打击终究对房地产市场影响有限，对房地产市场更为大的却是加息周期的到来。市场分析人士指出，本次加息相当于打开了加息的窗口，就此进入加息通道。也就是说，钝刀子割肉更疼，资产价格将在中长期受到压制。
广发证券一份分析报告指出，由于中长期贷款利率增加不多，此次加息对开发商资金成本影响不是太大；对月供而言，加息 25 个基点大约相当于月供支出增加 2%，幅度并不算大，关键问题在于未来是否会持续、有规律地加息。
对此，湘财证券分析师则认为，加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期。即，加息将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期，改变以拖延为主的应对策略，迫使开发商开始实质性。
另外，业内人士表示，中短期内，15个城市的限贷及限购令对房地产市场将产生较为直接的影响，加之冬季是房地产行业的传统淡季，这些因素使得今年四季度楼市的交易量还将进一步回调，“交易量的回调将削弱房价的上涨势头，从而将有助于减轻房地产行业所面临的调控压力。”上述人士说。 (来源：上海证券报)
限购新政很给力 广深楼市有点冷
据报道，这次新政有多大的震慑力关键在于新政实施的时间有多长。如果只限于半年，那么对市场的影响微乎其微。
近日，广州和深圳正式出台商品住宅“限购令”，一连串的楼市调控出台，加上央行三年来加息，接受中国经济时报采访的业内人士普遍认为，限购令在近期的效应不会太明显，但会令两地楼市的成交量在未来出现短期萎缩。同时，随着其他政策逐步发挥作用，房价存在二次探底的可能，且明年会继续探底。
广州：一手楼网签量八成
“从广州的实施情况看，限购令对楼市的调控效果比较有效。”一位广州本地的房企负责人对本报记者表示，“只是收效如此迅速确实让业界有点意外，不少购房人已经开始观望。”
在广州限购的十区中，城区的越秀、荔湾两个老城区首当其冲。记者走访几个老城区楼盘发现，“限购令”从需求端入手，有效遏制了购房，尤其一些主打大户型的楼盘，更是乏人问津。
东山领汇建在广州市的杨箕站上，以往此地段的楼盘因交通便利，多为买房者的上选。在周日现场，记者看到销售的大厅内只有两三个看楼者。
“上星期限购令出来后，人气就很一般了，和中秋、国庆的火爆根本没法比。”销售小姐告诉记者。据介绍，该楼盘目前签约均价超过了2.7万元/平方米，针对的目标客户群多以二次、三次置业者为主。
同处越秀区的东山一品，周日的人气也相当一般。中联地产业务员小朱说，目前该店一周成交1—2套房，“这个成交量已经是周边几家中介的50%了。”
其实广州十区一手住宅成交量惨淡已不是近期的事情。第三季度广州一手住宅的月度成交量均在50万平方米以下，总成交量只有125.74万平方米。同时记者查询广州的阳光家缘网发现，17日阳光家缘网签量仅308套，比16日跌近六成。也就是说，在“穗四条”推行后短短两天时间内，广州一手楼网签量从峰的1972套跌至308套，八成多。
“主要是郊区平价楼盘成交量增加，而市区盘和城郊一些贵价盘成交量锐减导致的。”中原地产番禺区销售经理黄先生告诉记者，据他所知“穗四条”出台后网签的十强楼盘中，只有两个楼盘单价高于1万元，其他楼盘单价都在7000元以下。
不少业内人士分析，未来2—3个月，将进入广州楼市的冰冻期。“目前销售市场虽然成交低迷，但价格仍会僵持一段时间。”上述黄先生分析说：“估计11月新房在价格上将有所松动，然后也会带动二手房价进入下滑通道。”
深圳：市场观望气息浓郁
同样在“限购令”发布后，一夜之间从成交井喷到直入谷底的还有深圳楼市。不仅二手房成交量六成，新楼盘更是少人问津，新一轮调控政策的效果可谓立竿见影。
深圳国土部门的数据显示，10月11日至17日一周，共成交新房1908套，环比爆减六成多，成交均价大减13.9%，为每平方米19275元；二手房仅成交1399套，环比大幅下降57.57%，是近26周的值，不及之前的一半。
“我们已经半个月没有成交了，现在主要靠租房收入。”深圳梅林一家中介置业顾问接受本报记者电话采访时说，在深圳南山、福田情况更甚，相比国庆节前的门庭若市，那些以往业绩突出的中介门店的销售人员大多都在“扎堆聊天”。
“从前几乎没有出现过如此大幅度的成交下滑。4月份新政出台时，我们第二季度的每月销售额也保持在5000万—6000万元，但这个月只有1000多万元的成交额。”世华地产置业顾问向记者表示，这次调控如此大的影响让他们有点意外。
限购令后，楼市的观望情绪再次全面蔓延。来自中原、美联、世华、中联等多家中介机构的数据均显示，限贷限购政策出台以来，这些中介的二手住宅成交量锐减六成以上。
深圳一不愿透露姓名的房企负责人告诉本报记者：“许多房地产企业一年也就只有几个月的销售时间，年底不少贷款也将到期，企业会面临较大的资金压力，不排除销售的可能。”
“政策造成了一部分人群再度观望，经纬行研究的国庆市调显示，3日后人气下降明显，表明政策影响在不断加深。”经纬行研究经理朱欣苑认为，受三套房停贷和房产税风声影响，现时期购房的主要是置业和改善型客户。
但记者采访中也有深圳市民表示，对这次新政不抱太大信心。“4月份出政策时我就开始观望，但4个月过去了，我看重的楼盘价格上涨了近千元。”高先生在深圳工作十年，已经看好福田区一套房子，他决定不再等了。
“观望族”或将转战二线城市
值得注意的是，市场并非完全朝着单方面发展，而是产生多元异动，尤其是暂未限购的广东增城、东莞、佛山等地，开发商更是有意加大营销、抢占市场。
“我本以为东莞楼市会相对平稳运行，没料到广深两地一纸‘限购令’，还是让夹在中间的东莞楼市意外地收获了一段火爆的短线行情。”在外资企业做中层管理人员的李先生如此评价现在的东莞楼市。由于总部从广州搬到东莞，李先生一直在关注东莞房价。
有业内人士告诉记者，惠州很多新盘一开盘就被抢购一空，深圳客的比例居高不下。
但也有不少业内人士认为，二线城市成交量火爆，与限购令并无太大关系，“广深客”涌入二线楼市暂未成为现实。
记者在位于广州芳村大道西的瑞安花园看到，由于瑞安花园位于窖口站旁，产权归属佛山，不受限购令限制，所以该楼盘主打牌，但即便如此，售楼部内的看楼客依然不多。
“以前就一直都有广州人来看楼，上只是比往常稍多了一些，并不是很明显。”该楼盘售楼小姐告诉记者，广州客大多是抱着看看再说的心态，真正成交的并不多。
那么在限购令之后新开的楼盘，开发商的定价策略是否会改变呢？
记者电话至佛山某新开楼盘销售部经理许静，她说，限购令后购房需求受抑市场观望变浓，楼盘定价会有所调整，但不会大变：“不期而至的消息可能会改变买家预期，但未必会改变开发商的推货计划，不少商家仍继续加推新货。”
“限购令出台，对楼盘营销的影响很直接。对于定价，我们可能也需要重新考量，需要更理性更符合市场预期。”凤凰新天项目负责人坦言。但他同时表示，开发商也不会有较大幅度调整价格的想法，因为政策影响已在逐步消化，而目前刚性需求购房者还是很多。
接受本报记者采访的大多认为，房价会保持平稳，但同时也表示，这次新政有多大的震慑力关键在于新政实施的时间有多长。如果只限于半年，那么对市场的影响微乎其微。
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受到楼市“二次调控”、加息等楼市调控组合拳的影响，楼市以“跌”为主。根据以往量价互动的关联性，预计房价跟随下跌的可能性正在增加。
根据中指研究院的统计，上周被监测的35 个城市中，20 个城市成交量环比下跌。其中，15 个城市跌幅超过10%。而10 个重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。
“虽然有个别城市成交量数据仍表现为上涨，但这主要是前期成交基数较低，以及出台政策略微滞后所致。”中指研究院分析师说，从来看，受调控政策影响，成交量普跌是大势所趋。
对此，一位开发商老总向记者直言，“如果没有成交量，开发商就没有回笼资金，只能坐吃山空，在这种情况下房价下调是肯定的。”
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他向记者直言，经过多次调控，市场各方对此轮调控必然有一个认识过程。但是，在经历一段时间的观望和僵持后，楼市迎来明显调整的可能性大。他预计10月、11月一线城市成交量下跌幅度可能加快，整个第四季度房价下跌可能性越来越大。
值得一提的是，有关调控引发“退房”、“提前还贷”的猜测，目前在北京等主要城市并没有出现，这无疑为调控政策的稳定形成支撑。
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“从供给端来看，本次加息将使土地储备成本提高。”国土系统一位向记者表示，本次加息采取短期对称、长期不对称的方式，也就是说，一年期存贷款利率增幅相同，而两年期及以上贷款利率的增幅低于存款利率增幅。
“目前不少地方土地储备机构自有资金不足，对银行贷款依赖性较大，其中，又以一到两年的中短期贷款为主，因此，利率的提升将加大土地储备的融资成本。”该说。
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或将进入加息通道 钝刀子割肉更疼
然而，一次小幅加息的打击终究对房地产市场影响有限，对房地产市场更为大的却是加息周期的到来。市场分析人士指出，本次加息相当于打开了加息的窗口，就此进入加息通道。也就是说，钝刀子割肉更疼，资产价格将在中长期受到压制。
广发证券一份分析报告指出，由于中长期贷款利率增加不多，此次加息对开发商资金成本影响不是太大；对月供而言，加息 25 个基点大约相当于月供支出增加 2%，幅度并不算大，关键问题在于未来是否会持续、有规律地加息。
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“从广州的实施情况看，限购令对楼市的调控效果比较有效。”一位广州本地的房企负责人对本报记者表示，“只是收效如此迅速确实让业界有点意外，不少购房人已经开始观望。”
在广州限购的十区中，城区的越秀、荔湾两个老城区首当其冲。记者走访几个老城区楼盘发现，“限购令”从需求端入手，有效遏制了购房，尤其一些主打大户型的楼盘，更是乏人问津。
东山领汇建在广州市的杨箕站上，以往此地段的楼盘因交通便利，多为买房者的上选。在周日现场，记者看到销售的大厅内只有两三个看楼者。
“上星期限购令出来后，人气就很一般了，和中秋、国庆的火爆根本没法比。”销售小姐告诉记者。据介绍，该楼盘目前签约均价超过了2.7万元/平方米，针对的目标客户群多以二次、三次置业者为主。
同处越秀区的东山一品，周日的人气也相当一般。中联地产业务员小朱说，目前该店一周成交1—2套房，“这个成交量已经是周边几家中介的50%了。”
其实广州十区一手住宅成交量惨淡已不是近期的事情。第三季度广州一手住宅的月度成交量均在50万平方米以下，总成交量只有125.74万平方米。同时记者查询广州的阳光家缘网发现，17日阳光家缘网签量仅308套，比16日跌近六成。也就是说，在“穗四条”推行后短短两天时间内，广州一手楼网签量从峰的1972套跌至308套，八成多。
“主要是郊区平价楼盘成交量增加，而市区盘和城郊一些贵价盘成交量锐减导致的。”中原地产番禺区销售经理黄先生告诉记者，据他所知“穗四条”出台后网签的十强楼盘中，只有两个楼盘单价高于1万元，其他楼盘单价都在7000元以下。
不少业内人士分析，未来2—3个月，将进入广州楼市的冰冻期。“目前销售市场虽然成交低迷，但价格仍会僵持一段时间。”上述黄先生分析说：“估计11月新房在价格上将有所松动，然后也会带动二手房价进入下滑通道。”
深圳：市场观望气息浓郁
同样在“限购令”发布后，一夜之间从成交井喷到直入谷底的还有深圳楼市。不仅二手房成交量六成，新楼盘更是少人问津，新一轮调控政策的效果可谓立竿见影。
深圳国土部门的数据显示，10月11日至17日一周，共成交新房1908套，环比爆减六成多，成交均价大减13.9%，为每平方米19275元；二手房仅成交1399套，环比大幅下降57.57%，是近26周的值，不及之前的一半。
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“从前几乎没有出现过如此大幅度的成交下滑。4月份新政出台时，我们第二季度的每月销售额也保持在5000万—6000万元，但这个月只有1000多万元的成交额。”世华地产置业顾问向记者表示，这次调控如此大的影响让他们有点意外。
限购令后，楼市的观望情绪再次全面蔓延。来自中原、美联、世华、中联等多家中介机构的数据均显示，限贷限购政策出台以来，这些中介的二手住宅成交量锐减六成以上。
深圳一不愿透露姓名的房企负责人告诉本报记者：“许多房地产企业一年也就只有几个月的销售时间，年底不少贷款也将到期，企业会面临较大的资金压力，不排除销售的可能。”
“政策造成了一部分人群再度观望，经纬行研究的国庆市调显示，3日后人气下降明显，表明政策影响在不断加深。”经纬行研究经理朱欣苑认为，受三套房停贷和房产税风声影响，现时期购房的主要是置业和改善型客户。
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值得注意的是，市场并非完全朝着单方面发展，而是产生多元异动，尤其是暂未限购的广东增城、东莞、佛山等地，开发商更是有意加大营销、抢占市场。
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