美联物业：要平抑房价不能仅仅依赖“限购令”

酝酿多时的楼市二次调控，终以“限购令”为主调抑制需求，截至本月26日，推出“限购令”的城市已有14个，包括北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、温州以及大连。

尽管限购政策遍地开花，但效果却不尽相同。由下图以“北上广深”一线城市作对比，北京早于4月份执行，因此对近期成交变化并不明显，这似乎情有可原。但上海“限购令”于国庆期间推出，成交量却同样没有明显变化，周成交量维持在4000套上下。而深圳、广州成交量则出现显著回落，周成交量从出台前的2598套跌至507套，一周跌幅达64%。同样是限购政策，在政策落地前形成“末班车”效应，一周成交量一度冲高至7648套，但限购令推出后，首周成交跌至2171套，跌幅达72%。

从“北上广深”在限购令推出后的成交分化来判断，“限购令”并非楼市的灵丹妙药，简单的抑制需求并不能从根本上起到平抑房价的作用。从宏观角度分析，此轮8、9月份的反弹行情，推手是人民币汇率上升，同时伴随国内物价通胀，造成人民币的外升内贬，社会资金出于保值的考虑，从而令房产的需求得到强化。

由此笔者认为，平抑房价不能依赖“限购令”来实现，甚至由于“限购令”的出台已导致个别城市的二手房市场出现现象。

平抑房价，首先是增加市场的有效供应。一方面可通过加大闲置土地的处理力度，增加市场土地有效供应，同时可起到加快新房的建设周期的效果。但从土地到商品房供应的转化，难以在短期内发挥作用。另一方面，就是通过房产税的开征，增加住宅的持有成本，以迫使空置的二手房投入市场。但此举措在年内实施的可能性不大。

除增加供应外，对流动性过剩的管制显然至关重要，不收缩市场上的货币量，就有可能重复出现楼市的报复性反弹，这种政策打击过后的反弹现象近年已屡见不鲜。可喜的是，央行在10月20日宣布加息，预示新一轮的加息周期启动。虽然加息指向的是抑制高企的通胀，但对楼市产生资金收紧的压力。

由上述分析，“限购令”只能作为时期的过度性调控政策，一旦市场上供应增加，市民的热情退减，“限购令”便会随之退出市场。

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