中国楼市“二次探底” 年末房价可能明显下调

在成交量的二次触底完成后，价格低谷才能形成，但由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。

近期各地楼市成交量均有下降

楼市调控中，政策与市场正双重施压房企的资金链。一边是，随着“9·29新政”以及各地“限购令”的落实执行，成交量二次触底，开发商销售乏力；另一边，加息、预售金等调控轮番出台，其持续性、严厉性让市场观望情绪浓厚。对于第四季度的楼市走向，业内仍存分歧，但普遍共识是，在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优惠幅度会更大。

成交量“二次探底”

以“限购令”为首的一系列调控政策对欲购而未购房者起到威慑作用已经相当明显，刚刚过去的10月份楼市人气较9月明显逊色。

根据浙商证券对北京、上海、杭州、南京、长沙、成都、东莞等15个重点一、二线城市跟踪监测，一线城市成交量较10月中上旬的高点下降了45%，而二线城市的下降幅度则为15%。一线城市由于受到限购令的影响，成交量的下滑速度和幅度远大于二线城市。

整个10月份，北京网上期房签约面积约78.59万平方米，环比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交约170万平方米，同比下降31%，环比下降8个百分点；深圳一手房成交45.68万平方米，同比下降8.64%，环比降幅为1.4%。

“成交量加速下滑已经开始反映趋势的转向，目前的市场自8月出现反弹之后已经重回观望期。”世联地产分析师海斌分析道。分析之所以会出现“二次触底”的局面，世联地产研究认为，这是市场价格底线与购房者心理承受底线之间博弈的结果。“直到成交量的二次触底完成后，价格低谷才能形成，但由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。”海斌表示。

调控政策或长期持续

在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金等措施轮番出台，施压房企银根。国庆前夕，各部委联手出台“9·29新政”，上调房屋贷款首付以及贷款利率，并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。

上月中旬，证监会有关人士表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，增加了房地产开发和个人购房的难度，而央行公布的统计数据也显示，2010年前三季度，房地产贷款增速逐步回落。高层此间也再次发出调控不放松的信号。

市场分析人士指出，开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有以求快售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。

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后市分歧加大

尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，但业内对于后市仍存分歧。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮潮。

而在上市房企的三季报中也显示，看空四季度普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称，希望能稳当地度过，或不会出现等促销措施。万科也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓。

“这些调控政策是对开发商资金回笼的‘致命打击’。”有开发商对媒体表示，就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。

创业研究报告显示，在四季度大部分开发商可能会采取更大的促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。

京深沪楼市“入冬”成交量下滑 市场再陷入观望

据中华工商时报报道，受第二轮新政调控影响，京沪深三大城市的房地产市场均未能延续9月份回升的势头，成交量出现不同程度的下滑，市场再次陷入观望之中。业内人士预计，楼市走向将呈现量跌、价格微降的局面。

根据北京市交易管理网的数据，10月份全市新房共成交新房13842套，环比下滑26.4%；其中新房住宅7682套，日均签约248套，环比降幅达37.1%。二手房方面，10月份北京二手房住宅日签约量重新回落到500套以下。10月全市共成交二手房住宅14162套，日均签约457套，环比下降14.4%。截至11月7日，9月底二次调控后北京增加住宅预售项目为28个，合计提供住宅为8294套，截至7日总签约为3406套，签约率为41%。而28个项目在11月仅签约737套，占比仅为8.9%，而且均价3万以上的5个项目在11月份为零签约。

上海和深圳成交量的回升态势也被遏制。数据显示，10月份上海新房住宅成交量为13459套，环比下滑27.7%；深圳新房共成交4947套，环比下降8.76%。此外，两地10月二手房住宅上海成交量为11220套，环比下降4.9%；深圳二手房成交量为10627套，环比下降3.48%。

9月底的第二轮调控使市场再度观望，买卖双方的交易热情都较9月份出现了大幅下滑。10月份北京的新房住宅放量仅为9月份的一半。根据21世纪不动产深圳泛城的估算，10月份深圳楼市的咨询量比9月份减少了五成以上，而限购令带来的另一个市场反应是加重了许多符合条件的购房者的观望情绪。上海楼市更因房产税的“靴子”悬而未落，商品住宅成交量、供应量双双下降。据21世纪不动产上海锐丰的监测，原本预计在10月份入市的77个楼盘，近一半推迟上市，但价格依然坚挺。

业内人士分析，在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力，目前虽然成交量下调，但是开发商资金依然比较宽裕，京沪深三地的房价依旧坚挺，大幅的可能性不大。

楼市下行趋势虽已显现，但终取决于各地政策执行力度。12月1日，北京即将开始执行的预收款制度值得期待。若该政策执行到位对开发企业影响巨大，目前不少房企已经在加快预售证申请进度以躲避资金带来的影响，预计传统淡季的11月，北京楼市或将迎来供应高峰。

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