美联物业市场研究部:社区商铺楼市新宠儿

自9月底开始，楼市“二次调控”就悄然上演，住宅市场遭打压，商铺市场走俏。为了降低风险，不少者选择社区商铺进行，其稳定租金、较低的风险、价格又处洼地备受到者青睐。

说起社区商铺，其实就是位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民，以便民、利民和满足居民生活消费为目标。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。住宅社区内居民的衣食文娱，样样离不开社区商铺。

住宅底商独占鳌头

今年1-10月，全市一手商铺新增预售面积30万平方米，与去年同期相比增加6.29%。全市共46个项目获批销售，仅3个项目为底商外，其余43个项目都为住宅底商，住宅底商供应面积占总供应量的92%，底商只占8%，住宅底商已成为一手商铺市场的主力军。伴随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，未来的5年间，社区商铺将会得以迅速发展，业态日渐多样化，将具备更多“商业街“的形态和功能。

社区商铺前景

社区商铺讲究的是稳定的租金，因其短期获利的空间窄，市场转手率较低，者一般选择中、长期持有，作为防御通货膨胀的工具。除稳定的租金外，社区商铺抗风险能力较强。08年经济危机时，商业街的商铺价格下跌幅度，但社区商铺受其影响很小，如社区内的面包店、理发店，无论是否有经济危机，每个人都要剪头发、买面包吃。因此，商家生意不会有太大波动。目前，深圳社区商铺的平均租金范围大致在150～250元/平方米.月。而商圈商铺在租约到期后，租金会出现的增长。南山商圈海岸城商铺去年7月份租金为200元/平方米.月，随着商圈内消费氛围日趋浓厚，今年租约到期后，租金涨至400-500元/平方米.月。

随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商铺是不亚于位于城购物广场二、三层的资产。社区商铺作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商铺的良性循环发展，还能为开发商带来不断及稳定的现金流。

社区商铺锦囊

首先，承租前必须考虑小区规模、居住人口的密集度，因为社区规模大小、入住低都会直接影响到该社区商铺未来的发展前景。

其次，要了解该区居民的生活标准和消费习惯，业主的年龄、收入水平、职业特点等，都会影响该地区商铺的业态和发展，以满足相应年龄的消费需求。

第三，要注意区内的业态配比，避免过多同类产品互相冲击市场。若同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，终必然有部分者撤退。

，发展商、业主、租户之间信息不对称情况较为严重，者一方面要摆正心态，社区商铺经营毕竟是满足居民便利性需求，销售情况不是很稳定，是一种维持性经营，不大可能有太高利润；另一方面，者向专业的顾问公司多咨询，尽可能多地掌握情况，避免盲目进入。

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