美联物业：2021年上半年深圳住宅市场报告（调控政策发力，一手住宅成交跑赢大市）

·房地产政策】供给侧、需求侧双双受限

2021年上半年，政府对于房地产市场的供给侧及需求侧均出台了调控政策。而其中，对于供给侧的监管变得更为严厉，具体措施如下：

上半年，无论是大业主（开发商）还是小业主（二手房东），政府相关部门均对其出售的房产价格作出严格监管，以期达到平稳房价发展的目的。另一边厢，为了进一步贯彻“租售并举”的政策理念，深圳住建部门针对租赁企业出台了资金监管政策，以期在保障租房者利益的同时，重构大众对租赁企业（长租企业）的信心。

无规矩不成方圆，对于购房、租房相关资金、流程设置监管措施，符合普遍认知，且有利于整个行业朝着正确的方向发展。但人为筑起的“限价线”，是否符合市场经济的规律，会否滋生出寻租空间进而损害大众的利益，则需要交由时间来证实。

2021年上半年，政府相关部门通过更加严格的条件审查购房者的购房资格和首付资金来源，将很多投资客挡在楼市的大门之外。另外，在打新购房积分的计算方式中，将10年内是否有购房情况、社保缴纳年限、户籍及子女情况赋予不同的分值，使得一直没有购房的老深圳更容易获得摇号资格。再者，在户籍政策改革的契机下，获取深圳购房资格的难度进一步提高。总而言之，竞争者减少了，有利于“真刚需”上车。

配合今年降杠杆的金融政策环境，深圳房贷利率结束了自2018年11月以来的下降趋势，于5月份开始上行：首套房及二套房的房贷执行利率分别上调至5.10%和5.60%，上调后仍处于国内的低位水平。

目前，深圳在各项调控政策的作用下，楼市处于稳定低位运行的态势，打新热潮稍有冷却，新房去化率良好；二手房叫价略有松动，成交量正在筑底，下半年有望打破颓势。

【土地市场】上半年土地供应无亮点，好戏预计在下半年

2021年上半年全市共挂牌出让22宗土地，成功出让20宗（包括深汕特别合作区），1宗中止、1宗流拍。从成交宗数看，今年上半年土地成交宗数，同比去年上半年减少28.6%；总出让面积约为77.40万㎡，同比去年上半年下降18.2%；总出让金额为185.89亿元，同比去年上半年下降50.7%。

图3：深圳2016年以来土地总出让面积及金额走势

数据来源：美联物业研究中心、深圳市土地房产交易中心

上半年土地出让的节奏比较平均，每个季度均是10宗土地。

深圳是宅地集中出让的22个城市之一，今年的宅地将集中3次出让，第1次在上半年的5月份完成。由于深圳宅地出让一直以来多采用“双竞双限”的模式，因此本次集中出让，与此前的竞拍情况类似，热门地块竞争的激烈程度与此前并无差异。

从土地出让区域分布看，上半年原关内地区成功出让4宗土地，其中南山有1宗居住用地成交。剩余16宗成交地块均位于原关外地区。

而从土地出让的类型看，上半年依然是工业用地占大比例，共成交12宗，占比60%；住宅用地成交7宗，占比35%；另外还有1宗商业用地。

2月份推出的龙华地块（A817-0613），实则上是一次定向出让，因此开市客和星河以底价轻松拿下。而5月份的第1次宅地集中出让，则吸引了20多家房企参与，分别有：万科、金地、招商、中海、保利、华润、中粮、碧桂园、金茂、电建、深业、卓越、平安、龙光、华发、世茂、星河、建发、越秀、中交、大悦城、武汉交投、佳兆业、联发等，大多数是参与土拍的老面孔。

从拍卖过程来看，深汕两块地和龙华民治人才地块都只有一家开发商报名，分别由武汉交投及人才安居集团以底价成交。

剩下宝安尖岗山、光明凤凰城、南山西丽人才地块竞争较为激烈，其中，南山西丽人才地块竞争最为激烈、耗时最久。最终，龙光夺得光明凤凰城地块及南山西丽地块，佳兆业夺得宝安尖岗山地块。

在“双竞双限”的制约之下，即使部分地块竞争较为激烈，但土地的溢价率均控制在45%这个水平。

深圳还将有2轮宅地集中出让，而且下半年一般是土地推销的旺季，因此预计下半年土地市场将更加热闹。

【新房供应】商品房供应量未如理想，其中住宅占比小幅下滑

今年上半年新建商品房供应量未如计划理想，仅有27185套获得预售许可证，同比2020年上半年上升87.5%，环比去年下半年下降68.2%；批售面积为251.96万㎡，与去年同期相比上升71.9%。

其中，新建住宅获得预售的数量为14018套，同比2020年上半年增加71.0%，环比去年下半年减少69.3%。从月度供应情况看，1月份为上半年供应量高位，达到4685套的水平，其余月份相对平均，只有3月份住宅供应量均低于1000套，为920套。

2021年从开年开始，深圳房地产市场便进入新一轮的调控环境，“三道红线”、“宅地集中供应”、“新房市场限价升级”等政策，使得发展商的经营环境有所恶化，推盘速度未如计划般理想，更不如去年下半年积极。

图6：深圳2016年以来新建商品房及住宅预售走势图

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

从今年上半年各区住宅供应套数分布情况看，一手住宅的供应量仍然以原关外区域为主。原关内区域仅罗湖和南山有住宅产品获批，分别是1448套和2860套，占全市的比例分别为10%和20%。

龙岗、宝安则成为今年上半年新增住宅的主要区域。其中龙岗新增5689套的新房，占了全市的41%；而宝安紧随其后，批售3497套住宅，占全市25%。

剩余光明和龙华，分别批售375和149套住宅，占全市的比例分别为3%和1%。

【一手住宅成交】备案量环比跌同比升，成交均价升破6万元/㎡

上半年新房供应量处于相对高位，全市住宅成交量保持在较高水平。从各月的备案量表现看，呈现出前高后低的态势。

据美联物业研究中心统计，今年上半年全市共备案26140套一手住宅，较去年下半年下跌8.8%，同比去年上半年上升56.3%；总成交面积约为255.43万㎡。

成交价格方面，上半年全市一手住宅的成交均价约为6.02万元/㎡，较去年下半年上升7.5%，同比去年上半年上升6.5%。

上半年住宅均价上升的主要原因，与去年下半年以来，福田、南山有多个单价较高的住宅项目入市有直接关系。

图8： 2016年以来深圳一手住宅的成交量价走势

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

而上半年，多区住宅的备案量环比去年下半年出现上升，其中升幅分别是南山、大鹏和宝安，环比涨幅分别为330.8%、292.3%和74.3%。

从成交量值排名看，前三位分别是宝安、龙岗和坪山，分别成交7091、4783和3722套。

区域成交均价目前高于10万元/㎡的区域有福田和南山，上半年均价分别是112860元/㎡、105273元/㎡，位列第三位的是罗湖，均价为91874元/㎡。

从环比涨幅看，涨幅前三的区域分别是南山、盐田和福田，上半年环比涨幅分别为22.8%、20.3%和9.0%。

从区域成交占比的情况看，宝安、龙岗、坪山和龙华排在前四位，总成交量合计占全市的72%。

备案量与供应量对应，由此可见，原关内四个行政区一手住宅的供应量均处于低位水平。

【二手住宅成交】备案量应声而落，蓝筹指数波动下行

受政策影响，上半年全市二手住宅共备案28442套，环比去年下半年下跌44.5%，同比去年上半年下跌33.4%。

在2月8日二手房参考价政策出台之后，二手住宅的备案量便呈现逐步下滑的态势，6月份更跌破3000套，成为历史较低位的成交月份。但从周备案量看，二手房市场在6月份已开始呈现筑底的迹象。

图12：深圳2016年以来二手住宅的成交量走势

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

从区域备案量看，除福田的备案量与去年下半年相比轻微上涨0.1%以外，其余区域二手房的备案量均下降。其中龙岗、盐田和罗湖，下跌的幅度均超过25%。

从备案的数量看，排名前三的区域为龙岗、宝安和福田，分别成交11190、10675和7900套。

图13：深圳2021年上半年各区二手住宅备案量变化情况

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

美联物业（深圳）住宅蓝筹指数方面，今年上半年蓝筹指数先升后回落，且回落的幅度相对明显。

图15：2021年上半年深圳住宅蓝筹指数走势图

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

【租赁市场】全市租金稳定，地铁开通区域租金升幅仍然明显

根据美联物业（深圳）住宅蓝筹指数显示，今年上半年全市住宅租赁均价约为90.75元/㎡·月，与去年下半年持平，比去年上半年下滑0.1%。

进入2021年，随着经济逐步恢复，住宅租金水平随着租赁季节的变化而起伏，表现情况与往年相近，租金的高位出现在农历春节过后。但由于租金已达到较高水平，因此暂时未见再度冲高的动力。

图16：深圳2016年以来租金水平走势

数据来源：美联物业研究中心

从区域租金变化情况看，除盐田仍然享用地铁开通后的利好因素之外，其余区域的租金均出现小幅波动。上半年盐田以2.9%的环比升幅，领先于其他区域。

从租金的值看，福田、南山、罗湖仍然处于前三位，上半年平均住宅租赁价格为116.13、1119.98和85.16元/㎡.月，环比去年下半年，变幅分别为+0.4%、+0.9%和-0.3%。

图17：深圳2021年上半年各区住宅租金水平变化情况

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

【下半年预测】宅地、新房高位供应，交易量有望冲高

2021年深圳实行宅地集中供应，并分三次完成，上半年仅完成了一次。

按照2021年住房发展年度实施计划，今年计划供应商品住房用地149.3公顷，上半年的供应量约为50公顷，完成年度计划的1/3，因此下半年的供地压力比较大。

新房供应量年度计划是6万套，但上半年新增预售住宅的数量仅有1.4万套，下半年新房批售的压力山大。

深圳二手住宅市场自二八政策出台之后，市场交易气氛突然骤降，而且有向一手房市场传递的态势，虽然大部分一手房项目能在开盘日销售完毕，但认购情况大不如前。

目前，住宅市场运行整体稳定，打新热情稍有冷却，刚需购买一手新房的机会大大提高；二手房市场业主报价有稳定且小幅回落的态势，而且议价空间有所扩大，有足够首付准备的客户，还是能买到合意的物业。

因此预计，下半年一手住宅市场随着供应量的增加，成家量有望重回高位；二手住宅市场暂没有转变因素出现，但已出现筑底的迹象，预计将在低位震荡前行。

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