房价如何才合理？增速与CPI同步方达调控目标

有表示，房地产调控政策超过60条，累积效应将是房价走低。此前社科院表示，一线城市房价从今年第四季度起要下降20%。而发布的研究报告则认为，楼市价格明年将整体20%。

该报告负责人经济学院副院长刘元春表示，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。房地产增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接近20%的下滑。

不过，刘元春认为，目前资金链恶化点还没有出现，房地产市场能够实现软着陆。

多名质疑房价降20%

该结论立即遭到不少学者的质疑。

人学经济研究所联席所长毛振华就认为，在过去经济增长里面，房地产和汽车是国内需求量大的主要的领域和消费领域，“中国的房价如果真的出现了20%或者20%以上的价格降幅，那不是成功了，而是出了大的问题。”

央行货币政策委员会委员李稻葵则认为，这种大跌的可能性并不是很大，“因为今天房地产价格不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。”

不过，李稻葵表示，在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平，基本上就达到了房地产调控的目标。

房地产谢逸枫也指出，从目前情况看，房价大跌20%的可能性小，“该报告完全没有可靠的数据来证实如何下降20%。”谢逸枫表示。

开发商明年或将集体性“缺粮”

该报告预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。有表示，目前超过8000亿元的短期借贷将使明年三成左右的开发商受到威胁。

即使是房贷大户的四大国有银行，四季度可用的信贷额度仅剩2900亿元左右。据业内人士透露，目前国内开发商已经开始出现资金问题，一些房地产商不得不在市场上以较高的利率寻求短期过桥贷款资金。数据显示，今年前9个月2.8万亿元信托规模中，有13.4%约3800亿元流入到房地产行业。

另外，截至19日，11月份的房地产信托融资就达到74亿元。但层近期又下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，将严控房地产金融风险之手指向信托公司。近期连续上调存款准备金率亦给房企融资带来压力。

表示，开发商明年将面临集体性“缺粮”，而且大规模的短期贷款更让开发商资金链雪上加霜。

上海财汇的数据显示，今年前三季度，A股105家可比上市房企的销售收入为2666.45亿元，短期借贷为690.85亿元，占比达到25%。有资深人士告诉记者，根据国家统计局的数据，前三季度，开发商房地产销售3.19万亿元，“如果按照此比例计算，房地产开发商的短期银行贷款将达到8259.34亿元。明年将有三成的开发商受到威胁。”

刘元春也表示，从公开数据看，目前房地产资金依然充裕，调整点还没有到来，但经过一系列的测算，资金来源下降较多，预计在明年2季度房地产资金会逆转。

更多关于房价的阅读》》中国楼市现象就是真相 房价乍现松动良机已临？

调控、观望、回暖；再调控、再观望、再回暖，这几乎成了中国楼市十年来的“铁律”。很多人习惯以观望的姿态来等待楼市真相揭晓，其实——中国楼市，现象就是真相

——商业地产、资源性豪宅不畏新政

中国楼市在短短十多年时间里成就了一部社会经济的百科全书，房地产开发从一个行业问题衍生成社会问题，每一次决策都要牵动六大部委联合发文，从布衣百姓到国家总理都要时刻关心房地产价格。老百姓能记住有多少次春节联欢晚会，却已经记不清有过多少次楼市调控，每次调控都制造出无数新生代，催生出若干高峰论坛，分析、研判、愤怒、困惑、预测、甚至打赌……归结成一点称之为“观望”。

今天，从国七条到国十条，从限贷到限购，集全民族理性思辨和昂扬斗志向中国楼市打出力量的一拳，可谓雷霆万钧的一拳，打出的结果依然是——观望。但是这次观望的主角换成了开发商，他们或许有足够的理由和资本观望，还是出现，２０１２年面世的项目依然不乏超大体量超高品质的商业地产和山海豪宅，楼市的航母在暴风雨前不会减速。调控之时，成交下降，泡沫挤压，资金变速跑，这就够了，不要奢望别墅降到三折清仓，豪宅不会减少，安居房也会越来越多，这就是楼市呈现的真实面貌，我们面对的就已经是真相。

新政助力商业地产攀登历史高峰

价值倒挂现象在一线城市存在了很多年，豪宅价格超越商业写字楼和商铺不足为奇，但是一个不能忽略的事实是，每一次楼市调控都使商业地产的价值得到一次提升，如果说深圳东门和华强北商铺出现过传奇，即使在住宅市场大军压境的楼市发展历程中，深圳的厂房和旅游地产也是年年花开不断，特区内写字楼市场虽饱含委屈但也骄傲前行，商业地产在调控中复苏，在调控中新生，在楼市历跨着稳健的步伐。

今天，在新政背景下看商业地产的进入门槛，已经和住宅基本相当。从来看，华强北商铺从几年前的３万～５万元／平方米涨到现在的２０万元／平方米以上，即使龙岗的商铺也因为三号线的利好单价从３万元涨到８万元，福田、南山等写字楼的价格在近几年里少也是翻了一番。可以预计，随着严厉的国十条和更加严厉的调控政策，资本进入商业地产的规模和速度将不可限量。

有统计表明，万科、保利、金地、华润、绿地、万达等企业转向商业地产的程度将大大加剧。万科多个大型商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至２０％。保利在未来将商业地产额占其全部额的比例提升至３０％。华润置地、雅居乐战略中，对商业地产资产比例都将提高至４０％左右。根据保监会发布《保险资金不动产暂行办法》。根据规定，保险资金不动产将于商业、，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且５年内不得转让。业内估算，这一规定意味着未来约有４５００亿元的保险资金可以用于商业地产。

来自ＤＴＺ戴德梁行研究部的环球房地产市场趋势报告中指出 ２０１１年环球房地产金额预计将增至２８１０亿美元，年度增幅２２％，而投向亚太区市场的资金预计将高达７１０亿美元，年度增幅为２９％。高力国际近发表了２０１０年亚太区写字楼租户调查，全球金融危机后，亚太区租户普遍对经济增长前景乐观。从需求的角度而言，商业物业市场正处于明显改善周期，在新政背景下，商业地产或许将登上历史。

资源性豪宅不畏新政

深圳豪宅历经多次调控，成为一朵“永不凋谢的花”是不争的事实，２０１０年，在严厉的调控背景下，深圳多个豪宅销售稳定，大量实力买家现身，一次性付款比例上升。据前海某项目总经理透露，调控刚开始的一个月里，销售量出现过下滑，随即销售升温，销售业绩完全在满意范围内。据分析，限贷令远远不足以制约客户的购买计划，他们的资金来源和渠道较为宽泛，相对他们强大的购买力，提高首付只是阻断了他们低成本利用银行贷款的途径而已，如果说限贷、限购对市场产生了强烈刺激，在楼市购买指数陡然下降、开发商自我休眠、土地供应量减少的氛围中，一部分人对楼市价格上升的判断反而更加坚定，尤其是资源性产品。同样，不少具有山海资源的项目，更在当下表现出特有的销售业绩。据调查，２０１１年，深圳即将面世的山海资源性产品不在少数，南山某山居项目甚至以创深圳楼市历史价格之的态势亮相。

海岛别墅，楼市一枝独秀。在全球范围内，海岛别墅一直以独特的产品设计和人居理念吸引公众眼球。作为对稀缺自然资源拥有的偏执及财富身份的象征，英国维珍集团总裁理查德·布兰森干脆买下维京群岛的内克岛整座岛屿，奥斯卡影帝梅尔·吉布森耗资１５００万美元在太平洋岛国斐济座２１６０公顷的小岛，魔术大师大卫·科波菲尔(Ｄａｖｉｄ Ｃｏｐｐｅｒｆｉｅｌｄ)花费６５００万美元巨资在加勒比海域巴哈马群岛南部一口气买下了由４座小岛组成的埃克苏马(Ｅｘｕｍａ)群岛。在中国，一些富豪和人物也同样对海盗别墅情有独钟。随着社会经济的发展，个人对财富的拥有和人生享受在观念上发生了巨大的变化，从电视到汽车，从私人飞机到豪华游艇，从海岛别墅到私人岛主，社会进步的符号正在向国际轨道靠拢。无论市场发生怎样的变化，自然、稀缺、产品永远保持超然物外的独有形象和品质。

三门岛资源：三门岛位于深圳东部海域大鹏湾与大亚湾的汇合处，面积约５平方公里，海岸线长１３公里，是距离深圳近的海岛度假地，也是中国南部海域保存完好的自然生态海岛之一。从深圳出发到达三门岛码头只需１个多。

这里四季气候宜人，夏可避暑，冬可避寒。三门岛山峦叠翠、林木茂盛，４００种鱼类繁衍生长、４８５种植被遍布全岛，１００种鸟类随处可见。岛上海拔２００米以上的山峰有５座，有３万平方米的淡水湖，还有３个彩色石滩和两个沙滩。

三门岛地产项目：上昂贵和稀缺的并不是普通意义上的土地和房地产，而是海岛，一个蔚蓝色大海上漂浮的美丽海岛。在中国，海岛地产近几年才掀起一股“热”，也成为了一个象征着高尚生活、高档、高、高安全指数的品种。

近年来，已经有一些开发商看准了海岛旅游及生态资源的开发和广阔前景，借鉴度假地开发的成功模式，三门岛就是在这样一种市场环境中逐渐吸引了越来越多人的眼球，并备受瞩目。

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