美联物业：粤港澳大湾区2021年上年度报告（2021年H1大湾区楼市整体向上发展）

楼市政策篇 

一、粤港澳大湾区楼市调控政策张弛有度

2021年上半年，大湾区内11个城市/地区的楼市政策跟随市场的变化作出调整，整体张弛有度。大部分城市保持原样，少部分则出现调整，其中主要变化如下：

广州楼市调控政策收紧：

1、人才购房需提供人才所在区域连续12个月的个税或社保；

2、享受人才政策购房的房产限售年限由2年延长至3年；

3、9区将个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

深圳楼市调控政策收紧：

1、一手住宅通过政府APP统一认购，在一定时间内购房者只能多选一；

2、夫妻购房，房产只能登记到有购房资格人士名下；

3、离婚人士3年内再购房的，将根据原有房产状况受到不同程度的限制；

4、严格按照二手房参考价发布二手房出让信息，且银行需参考参考价发放住房贷款。

东莞楼市调控政策收紧：

1、对户籍及非户籍购房人士均提高了限购门槛；

2、夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

珠海楼市调控政策放宽：

1、虽然限购政策仍然存在，但非户籍人士购房时已不需要提供社保或个税证明。

在调控政策的配合之下，政策收紧的城市其住房交易量出现萎缩，而政策放松的城市其住房交易量则出现上升。

自从建立房地产市场长效机制的目标出台之后，“一城一策”在各大城市执行的情况良好，城市之间互相学习有效的调控机制，并定制出合适自身的调控政策。因此未来无论市场出现何种变化，地方政府的政策储备库都能及时、迅速地推出相应的措施，以保持市场的平稳发展。

而“一城一策”将会成为楼市常态化的发展策略。

二、港澳人士购房政策稳定，大部分城市可购1套自用住房

粤港澳大湾区内地9个城市大力支持香港人士、澳门人士的购房需求，因此针对他们的购房政策长期保持稳定。但自去年开始受到新冠肺炎疫情的影响，港澳人士通关受到阻碍，因此上半年的购房活动继续减少。但相信随着通关的恢复，港澳人士购房活动将会再度活跃。

三、粤港澳大湾区内地城市房贷执行利率上升

2021年上半年，五年期以上贷款利率LPR值一直保持在4.65%的水平，已经连续14个月没有发生变化。

目前，各城市依据自身楼市情况确定房贷执行利率，由于上半年整体楼市交易活跃，且中央政府大力倡导房住不炒的理念，因此房贷执行利率在上半年普遍上升。

上半年，粤港澳大湾区内地9个城市的房贷执行利率全线上调，其中以惠州的加点点数，其次为肇庆。

一手住宅市场交易篇 

一、大湾区大部分城市一手住宅成交量同比升、环比跌

2021年上半年，大湾区内大部分城市一手住宅的成交量同比升、环比跌，唯独珠海和中山同环比皆上升。

从同比数据变化看，今年上半年一手住宅成交量升幅的三个城市，分别为珠海、广州和中山，同比分别上升139.5%、87.2%和72.9%。并且从同比数据看，2021年上半年，各城市一手住宅的表现，均好于去年同期。

从环比数据变化看，除珠海和中山环比分别上升11.5%和15.1%以外，其余城市均下跌。其中跌幅的三个城市分别为东莞、惠州和肇庆，跌幅分别为-47.1%、-40.8%和-33.5%。环比数据的下滑与季节性因素相关，因为每年的下半年一般为房企的推盘期，因此成交量一般高于上半年。

从上半年月度成交量走势看，除广州、深圳、肇庆和惠州的成交量有回落迹象外（与供应情况有一定关联），其他城市/地区一手住宅的成交量呈现稳定或稳定上升的态势。

二、大湾区各城市一手住宅成交价格稳步上升

2021年上半年，大湾区内除肇庆和珠海一手住宅的价格环比跌、同比升之外，其余城市的一手价格同环比均出现上升。

从成交均价的值看，深圳以6.0万元/㎡价格遥遥领先于其他城市，而广州、东莞和珠海处于2.0-3.0万元/㎡的价格区间内，佛山、惠州和中山，则处于1.0-2.0万元/㎡的价格区间内，肇庆和江门的均价则低于1.0万元/㎡。

从环比升幅看，升幅前三位分别是佛山、东莞和广州，今年上年度一手住宅均价环比升幅分别为28.9%、9.6%和8.6%。珠海和肇庆，是唯二两个均价出现环比下跌的城市，下跌的幅度分别为-2.0%和-0.6%。

从同比升幅看，升幅前三位分别是佛山、广州和东莞，今年上年度一手住宅均价同比升幅分别为31.5%、12.9%和9.6%。其他城市一手住宅的均价同比均为正值。

二手住宅市场交易篇 

一、大湾区各城市二手住宅成交量分化

2021年上半年，大湾区内各城市/地区二手住宅市场的成交量表现则较为分化，其中广州与香港同环比均出现上升，深圳和东莞同环比均下跌。

广州上半年二手住宅备案量的上升，与2020年8月开始将自助成交的二手住宅备案量纳入统计有关，因此同比出现超2倍的上升。但是广州去年下半年开始的旺市也是有目共睹的，因此二手住宅交易量随着一手市场一起上升，也在情理之中。

去年下半年开始，香港的社会局面逐渐回归正常，疫情也得到较好的控制，因此楼市交易随之而复苏。今年上半年，则在去年的反弹之上继续上扬。

而深圳东莞的成交下滑，跟深圳二八政策、东莞限购政策升级有密切关系，而且从目前的情况看，成交量难以在短期内出现回升。 

二、大湾区各城市二手住宅成交价格整体上升

2021年上半年，大湾区内能监测到二手住宅成交价格的城市/地区，仅澳门的价格环比跌、同比升，其余城市同环比均出现上升。

首先从值看，香港以14.7万元/㎡的价格遥遥领先于其他城市，而且也是大湾区内住宅均价的城市；其次澳门以8.2万元/㎡的水平排在第二位。剩余的广州二手住宅均价为3.2万元/㎡，东莞和佛山的二手住宅均价处于1.4-1.7万元/㎡的价格区间内。

从环比升幅看，今年上半年二手住宅均价环比升幅前三位分别是佛山、东莞和香港，升幅分别为6.6%、3.8%和2.0%。其中澳门成为价格环比下跌的城市，跌幅为-2.9%。

从同比升幅看，升幅前三位分别同样是佛山、东莞和香港，今年上半年同比升幅分别为9.2%、6.4%和4.8%。其他城市二手住宅的均价同比均为正值。

综合一手和二手价格，佛山、东莞成为今年上半年住宅价格上升最为明显的两个城市。

粤港澳大湾区楼市发展指数

为了横向对比粤港澳大湾区内各城市/地区楼市的发展情况，美联物业研究中心编制了美联大湾区楼市发展指数。

美联大湾区楼市发展指数以11个城市/地区2016年各项指标的均值/值为基期计算而来，主要用来反映该城市住宅市场每月的变化情况。楼市发展指数每月的指数值，仅代表该月各项指标相对基期的变化情况。在不同城市之间，楼市发展指数值较高的，仅代表它比其他城市相对于2016年发展得更好，而不代表其楼价或成交量的值高于其他城市。

2021年上半年，美联大湾区楼市发展指数的综合值（图标为大湾区）处于稳步上升的态势，表示大湾区楼市的基本面整体向上发展。

上半年，广佛肇都市圈楼市整体发展情况，三个城市的楼市发展指数均高于大湾区综合值，表示该三个城市住宅市场的交易量及交易价格的增长幅度高于大湾区的平均水平。但值得注意的是，除佛山外，广州和肇庆的楼市发展指数均在二季度出现较为明显的回落态势。

深惠莞都市圈在2021年上半年住宅市场的表现情况欠佳，三个城市的楼市发展指数均低于大湾区的综合值，其中深圳楼市向下发展的趋势最为明显，唯独东莞呈现出向上发展的态势。

珠中江都市圈里，珠海在2021年上半年住宅市场的表现最为亮眼，楼市发展指数值远高于大湾区综合值，同时也成为整个大湾区内楼市发展指数值上升幅度的城市。江门是整个大湾区内发展态势与综合值最贴近的城市，中山则在平均线上下波动。

两个特别行政区在2021年上半年均表现出向上发展的态势，但大部分时间，仍然处于大湾区综合值之下。从两区目前的市场形式看，下半年仍具备继续向上发展的势头。

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