房客权益知多少?租房者若不同意房主无权卖房

现今，随着房地产市场的活跃，租房、售房纠纷也日趋增多。近日，崂山区法院审理了一起房屋租赁合同纠纷，此案提醒人们：“买卖不破租赁”，租售行为要依法、要重合同。

此案中，原告某与被告辛某于2007年11月11日签订房屋租赁合同。合同约定，被告承租原告位于崂山区某花园房屋一套，租赁期限2007年11月1日至2012年11月1日，租金每年5000元，其中合同中约定，租赁期限届满前确需收回房屋的，原告应提前1个月书面通知被告。合同签订后，原告将房屋出租给被告，被告按合同交付租金，并对承租房屋厨房、厕所进行装修。2009年9月7日原告将房屋出卖他人，事后原告要求解除合同，被告未予同意，双方发生争执。庭审中，原告提交书面通知书2份、快递收据一份及起诉书一份，欲证明原告书面通知被告解除合同以及原告未按期将房屋交付购买人，购买人起诉要求原告支付违约金36500元的事实。

被告则辩驳认为：没有收到原告书面通知。原告只交诉状，没有法律文书，不能确认损失情况，即使发生损失也于被告无关。

法院审理认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，为有效合同。原告将出租房屋出卖，根据买卖不破租赁的原则，不影响租赁合同的效力，在被告不同意解除合同的情况下，原告无权以出卖房屋为由解除合同。庭审中原告只提交了解除合同通知书、快递收据，但无证据证明被告签收通知书，单凭快递收据不能证明被告收到解除合同通知书的事实。故原告请求解除合同，没有事实和法律依据，不予支持。原告请求被告赔偿损失36500元，缺乏证据，应予驳回。法院遂一审判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费713元，由原告某负担。

更多指南：买房指南:个人贷款购房是不是需要先购买保险

腾辉信德贷款顾问黄静解答：个人在购买住房时并没有强制购买保险的规定。个人购房申请住房公积金贷款和商业贷款担保贷款时，贷款银行经常会要求借款人投保规定险种，以作为借款条件。双方签订合同，是凭自愿原则，贷款购房者可以不买保险，当然，银行也可以不贷款给购房者。

银行所指定的险种主要为住房财产保险，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。住房保险属财产险，与抵押相联系。该保险与家庭财产保险不同的是，其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。 投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房设置了抵押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言，住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款，也有必要对住房加保险。 当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时，还会要求借款人投保贷款保证险种。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。 作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，办理放款。

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