施宏叡:宏观调控助力房地产服务企业管理转型

2010年，在人民币、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下，中国房地产业首当其冲，遭受了的危机。房天下第七届香港国际地产周12月2日隆重举行，与业内人士共同探讨房企融资之路。下面是上海汉宇房地产董事总经理施宏叡先生的精彩观点。

房天下讯 施宏叡表示，宏观调控助力房地产服务企业管理转型。“如果说如何改变，不如说宏观调控中如何改变和转型。我们做市场如果等基金来救我们的话，不如想办法自救，与其想明年市场会好的话，不如早一点想如何迎合市场，如果市场长期不好的话，应该用怎样的方法生存下来。”施宏叡如是说。

做市场就要顺势而为，应该如何从宏观调控中找出生机。宏观调控政策导致市场环境的改变，现在行业面临着结构性重大变化。房地产服务企业管理应变之道。

2010年的宏观调控跟往年是完全不一样的，有哪些不同。过去的宏观调控是以压制需求，以政策面为主，成交量和价格压了以后，反复是比较快的，会很快的反弹，过去是以堵为主，当堵完了以后，洪水会继续泛滥。2010年的宏观调控并不是堵，还增加了疏通的功能，除了压力需求外，还增加了供应。整个疏通的方式以住房保障系统和商品房的系统为主，政府增加了廉租房、公租房和经济适用房。

除了信贷政策外，财政收入和干预都介入，财政方面取消了契约的优惠，恢复了个人所得税。干扰的内容，限制外地人和限购套数。

土地的供应量中，今年上海增加了600万平方米的保障用地，而且打击的力度明显增加，房源的供应来说，动迁房从5年改为3年，打击的力度在不断的加强。

对商品房预售合约更加的细致，价格要公布，而且增加了一套一价，以前有楼盘的总价，上下有多少幅度就可以了，这次就不行了，禁止预售证和订金，使命销售，禁止炒号，订金销售必须实行网签，增加了查堵炒号和阴阳合同，整个政策是显而易见的。

2009年12月经济工作会议压制房价，营业税已经从过去两年恢复到五年，展开了土地清查，提高土地出让金的首付比例。

2010年4月份国务院出台了新的国十条，首套房首付的比例从过去的20%增加到30%，提出了暂停第三套房贷政策。出台了具体的措施，限制外国人购买以及增加保障房用地。

2010年9月房价继续上涨，各部委出台了国五条，取消了改善型个税和契税优惠，要求地方出台更加严格的限购限贷措施，调节土地过程中，研究制定了房产税。

近的11月份，房地产信贷政策再次收紧，央行加息，从原来的储备金率0.25提高到0.5，公积金率不断上调，整个融资渠道不断的收紧。当房价从高位回落到一个高点的时候，政策就会出台，包括2009年11、12月份政策出台了，2010年3、4月要反弹的时候，房价政策再次出台，2010年9月底政策第三次出台，整个调控的周期越来越短，现在是11月份的新政，每一次浪点从底部开始，压制了调控的力度。

调控长期化导致行业客户群体结构转变

调控前，改善型刚性需求从原有的20%增加到55%，调控后改善型从原有的40%下降到25%，投机性从11%下降到2%，性从25%，下降到13%，这是调控前后的变化。刚性需求的比例明显增加，而且需求发生了明显性的变化。今年上海出现了奇怪的怪圈，在过去的调控中是完全不同的，这个怪圈是怎样的，下面进行研究。每次调控启动的时候，开始出现大量的门店停止扩张，成交量会跌到冰点，业绩大幅度下降，政策执行后开始出现裁员，今年的情况发生了变化。裁员之后门店关闭，市场持续低迷，今年的情况，怪圈并未出现，门店的规模开始冷静，门店业绩开始大涨，市场加速回暖。出现了门店大幅扩张，成交量增加。今年未出现大量的门店萎缩，反而出现了门店扩充和人员增加。

宏观调控下加剧了房地产市场屏蔽的波动，盲目的扩张导致大企业的风险，2008年到2010年门店稳步扩张，浦东板块比例比较大，汉宇地产门店在区稳占了70%以上，每个区的均看到了汉宇地产的发展，以人为本，团队发展过程中，优化了土地资源。我们开拓了人力资源计划，开展了业务员梯队建设和立体的培训系统，建立了新人到职业经理人的培训梯队。

管理人员引进战略，引进管理的管理人员，全面借鉴行业的管理经验，短短的7年，我们从5个人比较到2350人。汉宇地产建立了培训师制度，由员工挑选精英，提升了培训讲师的授课能力，在此基础上提高了全体员工专业的素质。

过去灵活的调整业务，上海首推一、二手联动，有人说市场好的时候，门店营业业绩是不错的，市场不好的时候，二手门店的成本很高，我们在中间不但的游离，市场好的时候，门店扩充的速度很快，市场不好的时候，也增加了一手联动，这源自于香港。1996年市场崇高后，面对1997年亚洲金融危机，现在为新、金地等等企业合作，现在越来越多的机构尝试一、二手联动，过去我们看到，一手公司很想开二手门店，往往我们看到一手公司开二手门店都不知道如何做。

上海只有两家公司可以同时获得上海金桥奖，从今年整个的情况来看，往一手靠拢的企业，上市的机会越来越多，今年在美国出现了两家，一家是年初的21世纪不动产，还有北京世源，这些都是好的案例。

汉宇在2007年市场变化，宏观调控时，从原有门店20家拓展到100家，一手业绩从5100万元到2009年59亿元，2010年虽然未公告，我相信今年比去年的销售金额还要。

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