政策年是开发商“洗牌年”土地私有化将成开发商“命门”

房天下讯 12月2日，由中指研究院主办、房天下承办的第七届香港国际地产周在香港举行，国际金融机构、和国内房企高层应邀出席本次盛会。在美国量化宽松货币政策、人民币、国内加强楼市宏观调控的背景下，海外资本如何与国内房企呢？房企如何利用外资争取突围呢？房天下专访了中弘集团副总裁田锡泽。

中弘集团副总裁田锡泽（来源：房天下）

政策调控对楼市是挑战 将加速市场洗牌

“CPI持续走高、通胀加剧、房地产市场调控政策频出，2010年是不折不扣的政策年，不少房企多多少少受到了影响，这对楼市来说，是一个挑战，也同样存在机遇。”在由中指研究院主办，房天下承办的第七届香港国际地产周会议上，中弘集团副总裁田锡泽向记者表示。

田总表示，目前的政策调控主要还是用干预的手段来调控市场，短期内将对房地产市场造成很大的冲击，但是从长期来看并不会产生太大的影响，而且中国的房地产市场目前仍处于发展中，长期仍将利好。

不过短期内的巨大冲击，也将会造成市场的新一轮“洗牌”，不少规模较小，或者本身存在缺陷，并不是很正规的开发企业将会在这轮调控中被淘汰。而有实力的品牌房企，将会在这段时间内主动或者被动的修炼内功，提高自身的开发水平，这对于未来中国房地产市场的发展来说，也是一件好事。

此外，田总认为，目前调控的主要手段，无论是限贷还是限购，均是建立在抑制需求的基础上。从调控出台后的供求曲线来看，需求量也在逐渐的下移，但实际上这部分购房需求并不会被化解，这也间接的说明，楼市长期来看，仍是利好居多。

两大因素将“冲击”房企 土地私有化或成开发商“命门”

“我认为对于开发商来说，真正将造成冲击的可能只有两大因素：保障房和土地私有化。”

田总表示，开发商害怕的可能就是土地私有化，因为土地私有化的结果必然将造成房地产市场的完全市场化。个人将可以卖或者买进土地，完全用市场化的手段来影响市场，这个时候房价或许将真正的回复合理。

此外，保障房体系的成熟和完善，也将一定程度上对开发商造成冲击。但是目前来看，中国的保障房体系还是问题很大，要完全解决问题短期内也不可能。首先是管理混乱，例子也有很多。其次，虽然例如上海有不少保障房区域，但大部分保障房仍处于郊区，离开工作的地点太远。

因此，实际上这两大对房企造成冲击的因素短期内都不太可能实现。

国内融资“窗口”关闭并不会造成资金链太大影响

有消息称，中国银监会负责人近日表示将对房地产企业的再融资申请采取“一刀切”的全面关停措施，而10月15日，证监会已通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的通知，也就是说，随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资窗口已全部关闭。

田总认为，虽然国内融资“窗口”已全部关闭，但对于房企的资金链来说，实质上造成的影响并不是很大。此前房企无论是通过信托、开发贷、基金等金融运作的方式来寻求资金，只是传统，也是成本的融资方式。但实际上，可以融资的渠道也多，其实不少房企也已经开始使用了海外融资的方式来寻求资金。

“海外融资虽然成本会上升，但不少房企实质上已经在使用这个渠道。此前商务部有报道称，今年前10月房地产领域实际使用外资同比猛增近5成，仅10月就增加87亿美元。但实际上，可能进入房地产行业的海外资金要远比报告上体现的多的多。”田总向记者表示，“通过比较复杂的金融运作，不少房企还是能够引入海外的资金，例如基金或者私募。”

中国房地产国际化将使企业打响品质之战

“中国房地产国际化已经成为未来发展的趋势，而国际化的同时，对中国的房企来说，这也意味着一场品质之战。”田总向房天下表示，“目前的中国房地产市场仍处于中青年时期，20-30年后或将走向成熟，因此依旧很大。”

“随着房地产行业的不断成熟，未来房企的利润空间也将不断的被压缩，同时，品质之战也意味着要提高自身的水平，靠产品来吸引人。以前那种廉价的拿地、融资、销售的开发方式也将离我们越来越远。尤其是在今年这种调控政策下，市场需求量萎缩，更需要我们的房企勤练内功。”

田总认为，国际化意味着多方面。首先是融资方向的国际化，长远来看，中国的房地产市场发展巨大，同时人民币不断也吸引了大量海外资金。因此海外融资必然将成为未来融资的主要渠道之一，如何利用好这些资金是每个房企需要学习的课程。

其次是产品的国际化，目前已有不少房企也开始利用国外的设计理念和产品理念来加强自己的产品，这是一个好的现象。同时，未来去海外的中国人也将越来越多。随着中国房地产与国外的交集愈发紧密，中国的房地产国际化之路也将进入“加速跑”。

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