上世纪90年代初，我国房地产市场的兴起吸引了一批外资房产中介机构进入一线城市。新世纪以来，部分外资房产中介机构快速向二线城市扩张，垄断我国房产中介市场的大部分业务，对楼市走势的影响力逐渐增强。
外资房产中介四大特点
外资房产中介机构在我国经过多年的发展，现已形成四大鲜明特点。
进入我国房地产市场时间早，经验成熟。福州大学房地产研究所所长阿忠介绍说，在上个世纪90年代，来自香港的戴德梁行、中原地产代理集团、美国的21世纪不动产等国际房产中介机构先后进入我国，一些外资房产中介机构进入我国之前就已有10多年的国际市场拓展经验，而上海、深圳等一线城市出现较成熟的本土房产中介机构则在上世纪90年代末期。
外资房产中介机构市场布局面广，交易额巨大。阿忠告诉记者，新世纪以来，戴德梁行、中原地产代理集团、21世纪不动产等纷纷将业务从我国一线城市扩张至二线城市，一些外资房产中介机构在我国市场年度交易额都会超过万科、金地等开发商巨头。以21世纪不动产为例，自1999年底进入我国，截至目前网络已覆盖我国50多个主要城市，拥有1000多家门店，逾万名经纪人，2009年的交易额达800多亿元。
垄断我国物业和房地产研究咨询市场。浙江大学江万龄国际经济与金融研究副主任景乃权告诉记者，外资房产中介机构起初主要为进入我国的外资开发商服务，近年来逐步向国内开发商延伸，业务兼顾新建商品房和二手房市场。戴德梁行、中原地产代理集团等在我国一线城市的物业占有垄断地位，为其所服务的海内外者提供市场咨询。同时，定期发布市场信息可以左右我国局部长期的楼市行情。
统筹国内外房地产市场业务。景乃权说，近两年来，随着国家抑制房价的调控政策不断加码，国内楼市的部分资本出现向海外房地产流动的趋势，居间服务的主要就是外资房产中介机构。在我国楼市波动时期，这些外资房产中介机构同样为境外热钱频繁出入“套利”提供方便之门。以戴德梁行为例，该机构自称：“凭借全球分公司的资源、国际经验以及本地知识，提供没有地域阻隔的跨境方案，令客户无论身处何处，都可以获得全球一致的高质素房地产服务。”
外资房产中介带来负面影响
业内人士认为，外资房产中介机构在我国房地产市场的巨大影响力应引起重视。“从正面意义来讲，外资房产中介机构品牌经营的经验值得国内同行学习和效仿。”厦门丹厦房产行销策划有限公司运营总监张扬说，目前，我国房地产代理公司服务水平仍处于较低层次，主要以居间代理的业务形式为主，仅有为数不多的公司拥有从事较高层次的市场研究咨询业务的能力，但客户大多为中小型开发商。
业内人士及指出，我国房地产市场显现出新的发展趋势，上海、深圳、北京等大城市的二手房市场交易量超过了新建商品房市场。更多城市的房地产代理业务量和需求质量呈现不断上升趋势；在房地产消费需求方面，我国居民的住宅消费支出呈现上升趋势，房地产市场的有效需求急剧扩大，市场需求层次也更加分明；商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性。在我国房产中介市场将发生质的变化的背景下，外资房产中介在市场中的强势地位带来负面影响不容忽视。
景乃权认为，我国加入WTO以来，在服务贸易领域对外开放的步伐较快，国内还没有产生具备国际竞争力的房产中介组织，这使得市场竞争显然更有利于外资中介机构。在国内房地产的物业市场，国内中介机构相对于外资毫无竞争可言，外资房产中介机构对业务的垄断等于把持住了市场的话语权。当前，国内房产中介行业却面临着诸多发展困境，既存在诚信不足、资金不够、人才短缺的问题，还受制于调控政策。
亟待政策扶持国内房产中介快速发展
指出，在房产中介行业发展的新趋势下，一方面，要继续限制外资进入房产中介，另一方面，要亟待扶持一批国内房产中介机构做大做强，增强与国际同行的竞争力，逐渐主导市场话语权。
景乃权认为，2007年以来，我国对外商房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司开始采取限制政策，但是这一国家政策没有具体、可操作性强的配套措施，到了地方政府层面，没有得到很好的执行。近年来，21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资房产中介机构不断通过吸引海外战略者、国际私募融资等多种形式，实现在我国房地产市场“跑马圈地”的战略目标。
继续限制外资进入房产中介亟需政府部门出台有效而具体的政策措施。比如，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定更有效的调控政策和措施。
福州大学房地产研究所所长阿忠说，一直以来，各地政府对房地产开发市场的重视程度远高于二手房市场。他建议，各地房地产市场已经较为发达的地方，政府部门现在务必要高度重视区域二手房市场培育，研究出台扶持政策如品牌中介税收减免、施行分级收费标准等，支持房产中介行业协会发展和强化行业诚信建设，鼓励品牌中介兼并小企业，快速实现专业化、集团化发展。
更多地产界的阅读》》中国地产迎来千亿房企 成开发商
“严房地产调控年”接近尾声，中国地产界却迎来千亿房企：万科12月1日销售额达到1000.6亿元，这也是全球房地产企业的“老大”。下一个千亿房企会是谁？保利、中海、恒大还是万达？在中国这个上的消费市场，一切皆有可能。
从100亿到500亿用了两年从500亿到1000亿用了三年2004年春，深圳银海山庄，万科企业发展务虚会。一位年轻老总口出狂言：“10年后万科的规模是1000亿！”石闻言拍案而起：“年轻人要沉得住气。”石愤怒的理由很简单，在2003年，万科的营业收入只是63.80亿元，尚在为冲击百亿大关奋斗。2010年12月5日，总裁郁亮给万科员工发了封邮件，内容是“截至12月1日，万科今年合约销售额达到千亿元”。这是万科继2007年以520亿的销售额超过美国帕尔迪后，连续三年蝉联地球上住宅公司称号。这比当年那位年轻老总的预言，早了四年。只是这次，没有人再说，这是“天方夜谭”，包括石。同晚上，万科A (000002)公告出炉，将地产千亿级时代启幕的消息传给人。
公告里说，11月份万科实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，虽然环比10月分别下降25.8%及17%，但同比去年同期分别增长86 .6%和146.3%。前11个月，万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再记算上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关，达到1000.6亿元。
对此，郁亮在业绩报告会上说“是个意外”，并认为“公司只是跑赢了市场”。万科轻描淡写，业界却“高山仰止”。万科从2005年破100亿到2007年破500亿用了两年，从500亿到1000亿用了三年。“这是房地产业里程碑式的事件。”合富置业市场分析师龙斌如此评价万科2010年全年销售额已经突破1000亿元、位居全球的“壮举”。更重要的是，万科的成绩取得，是在以二次房贷、一线城市限购、银行加息为代表的宏观调控背景之下。
千亿房企后年就将扩军
在面对企业自身全新发展带来挑战的同时，万科一马当先的道路也并不平坦。它的身后，众多房企大鳄正奋力追赶。
根据上市房企发布的1-11月份业绩报告，保利、中海销售额已经突破500亿大关，恒大、绿城、万达也有望在年底迈进500亿门槛，这将是冲刺千亿的第二梯队，富力、碧桂园、龙湖、雅居乐这些200亿俱乐部成员则列第三梯队。
万科的挑战者中，锋芒的首推保利地产，今年1-11月份时，已经完成571.49亿元的销售业绩，稳稳坐上中国房地产企业第二把交椅的位置；中海地产累计实现房地产销售额519亿；恒大前11月合约销售额477.2亿元，全年超500亿已不在话下。
如果以2010年的全年任务为基数，保持今年前10月和前11月增长势头不变，理想化状态下，保利、中海、恒大、万达四家房企的年销售额将在后年达到1000亿元大关，绿城将在第二年或第三年间突破1000亿元，而雅居乐、龙湖、碧桂园、富力等目前年销售能力在200亿-400亿元之间的房地产企业，迈入千亿俱乐部的时间也将在五年左右。
楼市将步入“寡头”时代？
万科在销售业绩上的强悍，以及以保利、中海、绿城、恒大为代表的上市房地产企业的快速发展，不禁令人产生担忧，房地产销售市场的蛋糕会不会逐渐被少数企业蚕食，未来会不会出现少数企业呼风唤雨的垄断局面？
如果单纯从表面数据上来看，这一可能性并不存在。根据商务部发布的数据，今年1-10月份新建商品房销售总额接近3万亿元，即便是如今万科已经达到1000.6亿元，其在市场上的份额也只能达到3%左右，离真正的垄断还存在相当大的距离。
“中国市场实在是太大了。”经纬行研究经理朱欣苑认为，中国不断发展的城市化进程，以及土地资源的极大丰富，使得个别房企很难形成在范围内的强势。
不过，在一线的城市，少数房企所表现出来的能量正愈发强大。以广州为例，在工商部门进行注册的房地产企业峰时有1600家之多，近一次统计时还剩200家。在这当中，正在进行项目开发或手中持有土地的开发商数量大约还有180家。其中，以保利、富力、碧桂园、合生系、越秀城建为代表的10家企业，已经占据了目前广州楼市50%左右的市场销售量。
更为重要的是，对照今年以来的招拍挂数据可以发现，广州城区的土地几乎全部被本土大型开发商和以中铁为代表的外地企业收入囊中。
龙斌表示，房地产业界对于“垄断”的理解，是指个别房企在区域内拥有的资源，并获得的定价权利，一线城市显然还没有开发商具备这一点，但“寡头”却是对目前强势房企恰如其分的描述。这些“寡头”的特点是不仅拥有抵御政策调控的资金能力，而且具备比中小企业更加强劲的风险防范能力。
在龙斌看来，随着越来越多的房企步万科的后尘，步入千亿俱乐部行列，楼市将迎来强者更强的“寡头”时代，这是宏观调控的不断加码，土地出让门槛水涨船高，以及金融机构银根缩紧引发的信贷和融资困境所导致的必然。
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外资房产中介四大特点
外资房产中介机构在我国经过多年的发展，现已形成四大鲜明特点。
进入我国房地产市场时间早，经验成熟。福州大学房地产研究所所长阿忠介绍说，在上个世纪90年代，来自香港的戴德梁行、中原地产代理集团、美国的21世纪不动产等国际房产中介机构先后进入我国，一些外资房产中介机构进入我国之前就已有10多年的国际市场拓展经验，而上海、深圳等一线城市出现较成熟的本土房产中介机构则在上世纪90年代末期。
外资房产中介机构市场布局面广，交易额巨大。阿忠告诉记者，新世纪以来，戴德梁行、中原地产代理集团、21世纪不动产等纷纷将业务从我国一线城市扩张至二线城市，一些外资房产中介机构在我国市场年度交易额都会超过万科、金地等开发商巨头。以21世纪不动产为例，自1999年底进入我国，截至目前网络已覆盖我国50多个主要城市，拥有1000多家门店，逾万名经纪人，2009年的交易额达800多亿元。
垄断我国物业和房地产研究咨询市场。浙江大学江万龄国际经济与金融研究副主任景乃权告诉记者，外资房产中介机构起初主要为进入我国的外资开发商服务，近年来逐步向国内开发商延伸，业务兼顾新建商品房和二手房市场。戴德梁行、中原地产代理集团等在我国一线城市的物业占有垄断地位，为其所服务的海内外者提供市场咨询。同时，定期发布市场信息可以左右我国局部长期的楼市行情。
统筹国内外房地产市场业务。景乃权说，近两年来，随着国家抑制房价的调控政策不断加码，国内楼市的部分资本出现向海外房地产流动的趋势，居间服务的主要就是外资房产中介机构。在我国楼市波动时期，这些外资房产中介机构同样为境外热钱频繁出入“套利”提供方便之门。以戴德梁行为例，该机构自称：“凭借全球分公司的资源、国际经验以及本地知识，提供没有地域阻隔的跨境方案，令客户无论身处何处，都可以获得全球一致的高质素房地产服务。”
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业内人士认为，外资房产中介机构在我国房地产市场的巨大影响力应引起重视。“从正面意义来讲，外资房产中介机构品牌经营的经验值得国内同行学习和效仿。”厦门丹厦房产行销策划有限公司运营总监张扬说，目前，我国房地产代理公司服务水平仍处于较低层次，主要以居间代理的业务形式为主，仅有为数不多的公司拥有从事较高层次的市场研究咨询业务的能力，但客户大多为中小型开发商。
业内人士及指出，我国房地产市场显现出新的发展趋势，上海、深圳、北京等大城市的二手房市场交易量超过了新建商品房市场。更多城市的房地产代理业务量和需求质量呈现不断上升趋势；在房地产消费需求方面，我国居民的住宅消费支出呈现上升趋势，房地产市场的有效需求急剧扩大，市场需求层次也更加分明；商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性。在我国房产中介市场将发生质的变化的背景下，外资房产中介在市场中的强势地位带来负面影响不容忽视。
景乃权认为，我国加入WTO以来，在服务贸易领域对外开放的步伐较快，国内还没有产生具备国际竞争力的房产中介组织，这使得市场竞争显然更有利于外资中介机构。在国内房地产的物业市场，国内中介机构相对于外资毫无竞争可言，外资房产中介机构对业务的垄断等于把持住了市场的话语权。当前，国内房产中介行业却面临着诸多发展困境，既存在诚信不足、资金不够、人才短缺的问题，还受制于调控政策。
亟待政策扶持国内房产中介快速发展
指出，在房产中介行业发展的新趋势下，一方面，要继续限制外资进入房产中介，另一方面，要亟待扶持一批国内房产中介机构做大做强，增强与国际同行的竞争力，逐渐主导市场话语权。
景乃权认为，2007年以来，我国对外商房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司开始采取限制政策，但是这一国家政策没有具体、可操作性强的配套措施，到了地方政府层面，没有得到很好的执行。近年来，21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资房产中介机构不断通过吸引海外战略者、国际私募融资等多种形式，实现在我国房地产市场“跑马圈地”的战略目标。
继续限制外资进入房产中介亟需政府部门出台有效而具体的政策措施。比如，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定更有效的调控政策和措施。
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公告里说，11月份万科实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，虽然环比10月分别下降25.8%及17%，但同比去年同期分别增长86 .6%和146.3%。前11个月，万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再记算上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关，达到1000.6亿元。
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千亿房企后年就将扩军
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万科的挑战者中，锋芒的首推保利地产，今年1-11月份时，已经完成571.49亿元的销售业绩，稳稳坐上中国房地产企业第二把交椅的位置；中海地产累计实现房地产销售额519亿；恒大前11月合约销售额477.2亿元，全年超500亿已不在话下。
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“中国市场实在是太大了。”经纬行研究经理朱欣苑认为，中国不断发展的城市化进程，以及土地资源的极大丰富，使得个别房企很难形成在范围内的强势。
不过，在一线的城市，少数房企所表现出来的能量正愈发强大。以广州为例，在工商部门进行注册的房地产企业峰时有1600家之多，近一次统计时还剩200家。在这当中，正在进行项目开发或手中持有土地的开发商数量大约还有180家。其中，以保利、富力、碧桂园、合生系、越秀城建为代表的10家企业，已经占据了目前广州楼市50%左右的市场销售量。
更为重要的是，对照今年以来的招拍挂数据可以发现，广州城区的土地几乎全部被本土大型开发商和以中铁为代表的外地企业收入囊中。
龙斌表示，房地产业界对于“垄断”的理解，是指个别房企在区域内拥有的资源，并获得的定价权利，一线城市显然还没有开发商具备这一点，但“寡头”却是对目前强势房企恰如其分的描述。这些“寡头”的特点是不仅拥有抵御政策调控的资金能力，而且具备比中小企业更加强劲的风险防范能力。
在龙斌看来，随着越来越多的房企步万科的后尘，步入千亿俱乐部行列，楼市将迎来强者更强的“寡头”时代，这是宏观调控的不断加码，土地出让门槛水涨船高，以及金融机构银根缩紧引发的信贷和融资困境所导致的必然。
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