【深圳2021年三季度住宅市场报告】：三季度新房市场回暖，住宅供应量及备案量均上涨

【楼市政策】从楼市供给端发力，加大住宅用地供应

2021年三季度，深圳楼市政策保持相对平稳，仅在加快住房供应、整顿市场秩序、房屋交易方式调整等方面出台政策，促进深圳房地产市场在“房住不炒”的大基调下健康有序发展。具体政策如下：

表1：2021年Q3深圳楼市政策汇总

三季度政策着力在解决楼市供需矛盾，其中，在《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》中首次提出允许商业用地改居住用地，该举措通过调整用地结构，加大住宅用地供给，有利于盘活存量用地，增加居住空间。

此外，值得关注的是，在发布公告的同一天，深圳土地交易官网即发布今年第二批集中出让的住宅用地，此次供地是深圳土拍史上供应宗数、总面积的一次。而在《深圳市住房发展2021年度实施计划》中提出2021年深圳计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套，创近年新高，由此看出，深圳从供给端解决房价上涨及改善当前人地矛盾的决心。

【土地市场】第二批集中供地顺利收官，累计收金超450亿元

三季度土地供应加快，据统计，全市共成交37宗土地（包括深汕特别合作区），交易土地面积163.18万㎡，环比上涨189.7%，同比上涨131.8%；成交金额为516.31亿元，环比上涨256.3%，同比上涨1881.2%。

三季度，7、8月份土地供应速度比较平缓，9月底迎来深圳今年第二批集中供地，一次性推出22宗居住用地，最终顺利出让21宗。三季度成功出让的地块中，21宗居住（含）用地、3宗纯商业用地、10宗工业用地和3宗其他用地。

从土地出让的区域分布来看，全市除罗湖、福田和盐田外，其他区均有土地成功出让，其中土地出让宗数排名前三的区域为宝安、龙岗和龙华，分别为9宗、8宗和7宗。

居住用地方面，三季度全市成功出让21宗居住（含）用地，均于9月28日一次性挂牌出让，这是深圳今年第二批集中供地，也是深圳首次大规模地集中出让宅地，本次拍地采用“三限双竞+摇号”的办法以挂牌方式出让，多块宅地吸引了15家房企参与，分别是：金地、招商、保利、华润、中海、天健、华发、联发、特建发、龙湖、深铁、深汕城投等。其中，中海报名地块，达18宗；保利报名13宗、华发报名12宗。

从土拍过程来看，宝安松岗碧头地铁站地块和龙深汕地块均只有一家报名，分别由地铁集团及深汕城建以底价成交；此外，松岗一地块因办公、酒店配比较高而流拍。其余地块竞争较为激烈，均达到了限价，南山西丽地块更是进入摇号环节，可见，前海、西丽、沙井等地段较好的地块仍然竞争激烈，深汕、松岗、光明部分区域位置较偏、发展较滞后的地段竞争相较冷淡，开发商比较慎重理性。最终，第二批集中土拍顺利收官，累计收金超450亿元。

【一手供应】供应节奏加快，四季度预计55个项目入市

进入三季度，新房供应速度明显加快，尤其9月表现突出，供应总套数约1.7万套，创今年以来月份供应新高。据统计，三季度全市共新增预售51个新房项目，所有项目的总获批套数约为3.21万套，环比上涨82.0%，同比则下跌17.9%；总获批面积约为298.15万㎡。

住宅产品批售方面，三季度共41个新增预售项目含住宅产品，住宅总获批套数约为2.20万套，较二季度大幅上升235.3%，同比去年三季度则微跌2.7%；住宅总获批面积约218.34万㎡。住宅供应占比为69%，处于近年来高位水平。

从住宅预售项目的区域分布来看，三季度除罗湖、福田之外，其余各行政区均有一手住宅供应。

其中，龙华成为三季度新增房源的主要区域，共有3399套住宅供应，占全市28%。其次宝安和光明分别位列第二、第三位，供应套数分别为1955套、1789套。

此外，龙岗三季度新房拿预售证不积极，仅有1379套住宅获批，占全市12%，从以往的供应大头跌落至第四位。

在加大新房供应的背景下，新房供应节奏加快，根据深圳市住房建设局公布的信息可知，全市四季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目达55个，预计供应房源面积为298.94万㎡，30726套。其中：住宅252.07万平方米，24631套；商务公寓，46.77万平方米，6095套。

其中，从供应套数来看，排名前三的为龙岗、罗湖和龙华，分别供应套数为8307套、4697套、4182套。

【一手住宅成交】新房供应加快，助力成交量环比上升35%

据美联物业研究中心统计，三季度全市共网签12256套一手住宅，较二季度上升35.5%，同比去年三季度下跌1.4%；总成交面积约125.16万㎡。

一手价格在结构性因素影响下小幅下滑，三季度全市一手住宅的成交均价为59321元/㎡，较二季度下跌3.3%，同比去年三季度上涨7.4%。

分区域来看，三季度全市有5个行政区的一手住宅成交量上升，4个区成交量下跌，福田区一手住宅的成交量为零。

从备案量值看，排名前三位的行政区分别为宝安区、南山区和光明区，其备案量分别为3109、2236和1730套。

从备案量上升幅度来看，三季度多区住宅的备案量环比二季度上涨，涨幅排名前三位的行政区分别为光明区、罗湖区和南山区，环比涨幅分别为241.2%、154.4%和131.0%。

备案价格方面，三季度成交均价排名前三的行政区分别南山区、宝安区和罗湖区，均价分别为109773元/㎡、90158元/㎡、87285元/㎡。

从成交均价上涨幅度来看，涨幅前三的区域分别是南山区、宝安区和光明区，环比涨幅分别为24.1%、17.0%、10.0%。

三季度一手成交10中，4个项目位于南山，3个在宝安，龙华、光明和坪山各1个。

其中，位于南山的华润城润玺一期花园，以680套的备案水平成为全市三季度成交量的项目，位于光明的勤诚达正大城乐园，和南山的前海天境花园分别排在第二和第三位。

从成交均价看，南山成交的4个项目备案均10万+，其他项目的价格则在4.2-8.6万元/㎡之间。

【二手住宅成交】备案量创近年新低，环比跌4成、同比跌8成

受政策影响，三季度全市共备案6301套二手住宅，环比二季度下跌39.9%，同比去年三季度下跌81.2%；总成交面积约59.82万㎡。备案量和备案面积均创近年新低。

在二手房参考价政策持续发威下，深圳二手住宅市场降温明显，自2月起，二手住宅的备案量便呈现逐步下滑的态势，8、9月份均跌破2000套，其中9月仅成交1765套。在现在的政策背景下，二手住宅市场短期内难以改变横盘状态。

从区域备案量看，全市区域二手住宅备案量均环比下降，且下跌幅度都较大，其中下跌幅度的是南山区，为51.1%；宝安和罗湖则分别下跌46.4%、38.2%，位列第二、第三名。

从备案量值排行来看，位居全市前三位的区域依次为龙岗、罗湖和福田，分别成交1842套、1221套和1096套。

三季度二手住宅成交10中，龙岗区的楼盘仍然是大赢家。从区域入榜项目分布来看，龙岗区占了5个项目，罗湖有3个项目，福田和南山各1个项目入榜。

龙岗布吉片区的丽湖花园以15套/897.63㎡的成交量位居榜首，而位于二、三位的项目，分别来自罗湖翠竹片区和福田莲花片区布吉，分别是旭飞华达园二期和天健天骄北庐，备案量均为14套。

【租赁市场】租金持续下滑，租金下滑至1.55%

在一、二手房交易市场“降温”的背景下，深圳住宅租金市场持续下滑。美联物业（深圳）蓝筹住宅租金显示，三季度全市租赁均价约88.8元/㎡·月，环比二季度下跌1.53%，同比去年三季度下跌2.34%；租金为1.55%，与二季度持平。

从区域租金变化情况看，在地铁开通的利好下，盐田住宅租金的成为全市一个有涨幅的区域，住宅租金环比涨幅为0.4%，其他区环比均下跌。

从租金的值看，福田、南山、罗湖仍然处于前三位，三季度平均住宅租赁价格为115.45、110.30和84.57元/㎡.月。

【四季度预测】新房高位供应，交易量有望继续上升

2021年深圳实行宅地集中供应，分三批推出，目前，前面两次宅地集中出让已顺利完成。从交易情况来看，深圳土地市场总体平稳，较好的实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。接下来，根据深圳市建设用地供应计划及工作安排，第三批次住宅用地拟于10月中下旬发布公告。

一手住宅市场逐渐回暖，四季度将有55个商品住宅及商务公寓项目入市，供应3万多套房源，其中住宅套数约2.5万套，并且市中心区域新房供应力度加大，其中也有不少网红盘，购房者选择多元化，因此预计一手住宅的备案量将有所上升。二手住宅市场在二手房参考价政策出台后便一路转冷，暂没有转变因素出现，但已出现筑底的迹象，四季度或有机会回升。

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