“双限”暂未给力 第三季度深圳楼价同涨40.3%

昨日深圳市房地产研究公布了深圳2010年第三季度的价格指数报告，根据数据显示，2010年三季度，受整体经济回暖、通货膨胀水平及人民币汇率上升的影响，全市新建商品住宅价格指数有所上升，虽然国家实施了较为严厉的按揭贷款政策，但对房价的影响短期内尚未显现出来。

第三季度，根据固定权重计算出的加权价格为19522元/平方米，环比二季度小幅上涨，与上年同期相比涨幅为40.3%。

新房价格水平达基期三倍

数字：各区指数涨跌互现

各区指数涨跌不同，福田及宝安两区新建住宅指数环比出现小幅下降，环比跌幅分别为0.7%、0.8%，价格水平基本和上个季度持平，罗湖、南山、盐田及龙岗出现了不同程度的上涨，涨幅分别为6.7%、16.5%、3.5%和13.6%。

分析：2011年价格将下调

在经历了2008年的调整期以后，2009年在国家一系列刺激内需、扩大消费政策作用下，深圳房地产市场快速回暖，在宽松的货币政策和按揭贷款政策的作用下，深圳房地产价格开始快速上升，新建商品住宅价格指数自2009年一季度开始持续走高，历经一年的时间，于2010年一季度达到历史高位，二季度价格指数出现小幅回落，三季度受国家宏观经济因素的影响又出现了上涨的态势。

目前，深圳新建商品住房的价格水平已经达到了基期（2001年1季度）的三倍以上，受国家宏观调控政策和供求关系的调整，价格指数有望在2011年出现下调的趋势。

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二手市场处于活跃期

数字：二手房环比涨3.15%

深圳二手住宅价格指数环比二季度小幅上扬，涨幅为3.15%。各区指数均与全市指数趋势一致，罗湖、福田、南山、龙岗四区涨幅较小，涨幅不足一个百分点，盐田和宝安两区涨幅稍大，分别为3.59%和2.71%。

与去年同期相比，全市二手住宅价格指数上涨6.38%，各区指数出现不同程度的上涨，同比涨幅以盐田区，为17.04%，其次是宝安区，为9.74%。

第三季度二手住宅价格指数与一手住宅价格指数趋势相同，均有一定程度的上扬，交易量也有一定程度的上升。

分析：警惕市场过热现象

二手房与一手房情况类似，由于目前按揭贷款利率相对历年处于较低水平，国家宏观层面通胀预期较强，房地产市场处于交易活跃，价格偏高的活跃期，应警惕市场过热现象的发生。

按固定权重计算价格

报告指出，根据此前经济形势分析会上关于加强对房地产价格的统计的精神，对深圳新建商品住宅价格统计采取固定权重方法。

根据深圳住宅成交数据测算可知，2008年以来深圳的住房成交结构，90平方米以下、90~144平方米之间、144平方米以上住宅套数占总量的比例大概为70%、20%、10%。因此，以70%、20%、10%为固定权重，来计算深圳住房价格，将在一定程度上减弱个别大户型豪宅对价格的拉动作用。

同时，根据深圳房地产信息系统的商品房备案登记系统，所选样本为商品房备案登记系统中已经备案登记的住房，消除人为因素造成的数据偏差。

通过计算2009年1季度到2010年2季度的加权价格与实际成交价格，可以看出，加权价格相对实际成交价格要稍低，波动幅度也稍小，且走势基本与成交价格一致。加权价格既能及时反映我市价格的变动情况，又能消减由于结构性差异带来的异常波动。

2010年三季度，根据固定权重计算出的加权价格为19522元/平方米，环比二季度小幅上涨，与新建住宅价格指数趋势一致；与上年同期相比则涨幅较大，价格同比涨幅为40.3%。

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记者专访世联地产数据研究总监海斌：

三次调控可能性大

世联地产数据研究总监海斌在接受记者专访时表示，目前“遏制部分城市房价快速上涨”的目标已经达到，然而老百姓心中的“”目标仍未达到。因此三次调控的可能性较大。

五大因素支撑楼价

记者：从历史来看，楼价下跌的因素是什么？而现在楼价坚挺的原因是什么？

海斌:1998年以来，楼价只在2007~2008年有过短暂的下跌。其他时间都在上涨。而当时楼价下跌的主要原因,是开发商的资金链吃紧,因此主动加快销售,回笼资金。

目前，楼价得到有力支撑的几个因素是：

、旺盛的需求。包括居住的需求，保值的需求、保障的需求、发展的需求等。这是市场的因素。

第二、经济的发展。各城市都在为经济发展进行各项规划，比如环首都经济圈、海南岛国际旅游岛、前海计划单列等，这些规划改变了对市场的预期，成为楼价上涨的隐形因素。

第三、市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核心力量。从2007-2008年的调控中大家得到一个结论，那就是即使调控让楼价下来了，过不了多久还是会涨回来的，而且时间不会太长。

第四、的。一方面，中国的渠道缺乏，另一方面，近几年楼市的表现有力地证明了楼市是的渠道。

第五、财富的增长。数据显示，中国中产群体(拥有10万美元到100万美元资产的个人)的财富，在过去五年内，以年均超过12%的增长率增长。

限购城市范围可能扩大

记者：对于市场预期的三次调控，您认为可能性大吗？

海斌:我认为，可能性比较大。从政策来讲，基本还是会围绕目前已经出台的政策。这一轮针对房地产市场的调控，其逻辑是“促供给、抑需求”。

如果进行三次调控的话，政策的走向会有三个方向：

、政策的严格执行。之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行。

第二、政策力度的提升。比如，购房首付比例还可能会有所提高。

第三、政策范围的扩大。比如，目前限购城市有16个，未来很有可能继续扩大。

深圳楼市年底再现火爆

据中国证券网：限购令并未带来房价调整，刚需再次恐慌性入市，客也有卷土重来迹象。近三周以来，深圳楼市再次掀起火热抢购行情，许多新上市楼盘都取得不错的销售业绩，甚至有楼盘开盘当天即。

推盘、购房高峰叠加

12月10日到12日，深圳罕见的出现8个楼盘同时上市的高峰，包括热门楼盘岸芷汀兰、万科红、四季山水二期、玉湖湾以及南山的铭筑和龙岗的大东城、东津名座和信义湛宝广场。共推出1859套单位。其中5个楼盘销售都在八成左右，有楼盘甚至。

表示，如此多新盘同时推出同时销售不错，只能显示市场购买欲望和购买力很旺盛，如果一直持续，会招致新调控加速到来。

引人关注的是关外布吉项目万科红，该项目原名海轩广场，两三个月前为万科收购，随即包装上市销售。万科红开盘价高达2万元/平方米，推出554套，开盘当天现场人山人海，已销售超过500套。而该二手房价格只有1.2万元/平方米至1.4万元/平方米。

还有不少关外项目受到刚需族热烈追捧，宝安区的玉湖湾均价18000元/平方米，推出112套，销售近九成；坪山新区的大东城，均价10500元/平方米，以及均价8500元/平方米的东津名座也人气很旺，大东城销售当日，东津名座销售约八成。就连均价高达4万元/平方米的岸芷汀兰也销售了80多套，销售率近72%。

随着限购政策效果逐渐消退，加之新盘入市增多，11月下旬以来深圳楼市骤然升温。世联地产统计显示，11月29日至12月5日，深圳新房共成交860套，成交量环比大涨24.3%。成交量较大的楼盘多为关外的新入市楼盘，11月29日至12月5日周成交量前十的楼盘共录得成交量达509套，占全市成交量的58.71%。12月6日至12日，深圳一手房成交758套，成交均价为19210元/平方米，环比涨幅为8.9%。二手房市场一周共成交2153套，成交量也开始明显放大。

中国证券报记者近日走访多家中介也了解到，二手房成交也有明显增幅，环比10月份增加了二至四成。中原地产市场部总监表示，开盘销售率和访客量来看，人们对市场的信心逐步恢复，看房人数持续上升，市场需求仍然强劲。业主的心态也发生了改变，心理逐步消退，放盘量攀至年内高峰。

房价恐将再度上扬

世联地产数据显示，在成交均价方面，上周全市为32180元/平方米，为15591元/平方米。业内人士认为，持续的火爆成交将可能支持价格的稳步上升，目前限购影响越来越没有力度，随着近期开盘增加，成交量或持续上升。

深圳召开的十二五规划与深圳发展学术沙龙上，建议，应对房价进行调控，设立包括房价上涨率的目标，自有住房率目标和保障房目标，同时强化二手房交易税，消除暴利预期，并坚持限购令，或优化限购令。

对于十月份出台的限购令，中原地产市场部总监表示，限购令仍在发挥作用，如果没有限购，市场不仅成交火爆，而且价格也会创出新高。目前楼市重新火爆，很大程度上缘于通胀预期，CPI不断创下新高，通胀加剧的预期催促人们将钱换成不动产，另一方面的原因是人民币预期。

认为，10月份深圳楼市成交偏低，11月成交有之势，同时11月的CPI是一个历史高点，如果加息预期再度强烈起来，也会降低人们的入市愿望。

量价皆反弹 楼市似回暖？

据中国产经新闻讯：被调控政策压抑多时的房地产市场在11月似乎出现了温和上涨的迹象。楼市成交量与成交价格都呈现出上行趋势，难道楼市真的消化掉了调控的压力，开始继续“一心往前冲”？

“造成此次楼市量价反弹现象出现的原因，我认为是由于国内下半年通货膨胀趋势越发严重，者为了不使自己的资本缩水，出于保值的愿望而把资金选取性地注入房地产市场造成的。”北京天韵习玺城市运营顾问有限公司总经理刘彦斐在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

刘彦斐指出，前期的调控政策主要针对一线大中型城市，而二三线城市受调控政策影响相对较小。出于风险的考虑，者更多地选择了一线城市近郊与二三线城市的楼市作为对象。这也造成了地方房地产市场的继续火热。

从价格上看，中指研究院数据显示，11月，100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。价格上涨的城市主要集中在二三线城市。

而在成交量方面，11月的周，成交量仍然受调控压抑并未出现太多变化，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。重点城市中，北京、杭州等7个城市成交量环比上涨。

中投顾问宏观经济研究员马遥告诉《中国产经新闻》记者：“国内楼市量价反弹主要是因为中高档楼盘交易的结构性回暖带动的。‘9·29’调控政策出台，对我国部分大中城市高价楼盘交易起到立竿见影的效果，受政策压制推迟入市。但11月下旬开始，高价楼盘大量供应市场，加大了楼市供应量，助长了楼市量价齐升。”

对于房地产市场是否已经开始全面回暖，业内存在很大分歧。中原地产深圳二级代理副总经理玉家雄对媒体表示，深幅的观望已经结束，调控悲观情绪被时间消化以后，市场已经开始调整心态逐步回暖。

而万科董秘谭华杰认为，回暖是假象，交易量的上升是由于供应量上升带动的，政策的效果是明显的，近期供应量上升太快提升了交易量。

刘彦斐也表示，成交价与成交量的上扬只是阶段性的一个表现，此次回暖现象只是楼市结构性回暖，还没有形成房地产全行业的回暖。市场究竟运行得如何还需进一步观察。

事实上，政府对于调控房地产市场的决心依然坚定。近日，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，且公共租赁房将占主要部分。

对此，马遥告诉记者，这可以看出政府一方面通过改善楼市的结构性供应，使保障性住房存量提升，另一方面不放松楼市调控，两手结合，促使楼市回归理性。但明年如果房价仍然得不到控制，出现报复性上涨，不排除政府将放出更加严厉的政策。包括对前期政策的进一步细化以及征收房产税、再次上调存款准备金率和加息等更严厉的措施。

刘彦斐同样认为，如果明年房地产市场仍然出现不可控的情况，房产税将成为重要的调整措施出台，但征收房产税的具体力度还不好说，总之我们的政府必须使房地产市场回到一个平稳的发展态势，确保社会稳定以及国民经济的健康发展。