招商置业：南山蛇口租赁市场受外籍客户青睐

1、蛇口租赁市场分析

1.1蛇口租赁市场供需两旺

（数据来源：招商置业）

从总体上来看，2010年蛇口租赁市场表现良好，租赁市场成交量超转让市场成交量约24.6%。今年的租赁市场有两个峰值，分别是3月和7月，这也是租赁市场的传统旺季。另外随着房地产调控政策的频繁出台，意向购房客户呈现持币观望的态度，加上“限购令”的影响，使得部分客户采取“以租代购”的形式规避风险，造成了租赁市场的“供需两旺”。

1.2蛇口租赁价格分析

一直以来，蛇口比邻港口，依山靠海，拥有“酒吧街”等充满异国文化氛围的场所，已经成为深圳外籍人士的聚集场所与居住。

在我司成交的蛇口租赁物业中，较为活跃的是物业，如南海玫瑰园、半岛城邦、海月花园、兰溪谷等，这些楼盘以良好的自然景观、特色的居住氛围、完善的配套设施吸引了大量的跨国公司外籍高管、外籍从商人员等。

另外一类较为活跃的是低端物业，如爱榕园、桂园小区、招北小区等。这类物业建筑年限长，小区比较老。但是社区安静，交通方便，配套设施齐全，多拥有，而且价格方面有，两房大约在2200左右，三房大约在3000左右，吸引了大量在上班的工薪层及家庭租户。

① 租赁价格稳中有升

（数据来源：招商置业）

从租赁价格的走势可以看出，2010年蛇口的租赁价格呈现稳步上升的趋势，全年租赁单月约为50元/平方米。其中，3月和9月是两个波动点，考虑到这两个月份正是全年房屋转让的两个峰值点，因此我们认为政策调控及传统旺季的影响，促使大批意向购房者在这两个时间段出手，从而对租赁市场产生了一定的影响。

② 月租在2000~4000元之间所占比例，物业的比例持续上升

（数据来源：招商置业）

数据显示，在成交数据中，2001~3000元的物业占比(30.85%)，其次是3001~4000元，比例为24.12%，这两个区间的物业占据了蛇口租赁市场的半壁江山，根据对这部分成交物业的跟进，我们发现这部分物业属于老旧小区的2-3房及新楼盘的1房或。

另外我们看到，租金在1万元以上的物业比例已经达到了7.46%，再往前追溯，租金在5000元以上的比例已经达到了22.51%，说明蛇口的物业活跃度在不断上升。

1.3租赁户型仍以中大户型为主，稀缺小户型成交活跃

（数据来源：招商置业）

数据显示，各户型的成交比例中，以2房、3房的成交量，分别占到39.18%、34.21%，这一现象与蛇口的存量房现状相关，蛇口的楼盘以宜家庭居住的大户型为主，新增住宅仍继续这样的趋势。而租赁客户的需求呈刚性增长，使得本2-3房的成交比例。而类似米兰寓所、四海等稀缺的小户型物业也是异常活跃。

2、蛇口住宅租赁市场分析

2.1蛇口物业的租赁以外籍人为主

蛇口聚集了深圳过半的外籍人士，他以独特的氛围成为深圳外籍人士居住的，在蛇口的物业中，有超过80%的为外籍人士，剩下的大部分的则属于港澳台人士。

其中又以日韩、欧美、以色列等国人士为主。他们多为外企高管、港口外籍员工、航空公司外籍员工、外籍从商人员。

在对租赁物业及服务的选择中，外籍人士主要是考虑居住环境。他们会选择与自己的语言、文化、国籍等较为接近的居住圈，因此在，甚至是某个楼盘内，也会出现某个国家、地区或者同一行业、公司的“扎堆居住”。

外籍人士在深圳多以租赁房屋居住为主，只有少数事业稳定，且在国内组建家庭的人士才会考虑购买房产。

2.2蛇口豪宅物业租赁水平

以上数据反映1月以来我司成交的部分物业租赁价格情况，主要在50~80元/平方米之间。其中，花园城、半岛城邦、南海玫瑰园(主要是二期)、兰溪谷等均是成交活跃的楼盘，也是外籍人士“扎堆”居住的楼盘。

对比近年来的租赁价格，我们发现蛇口仍然是深圳地区租赁价格而且是持续上涨的。造成这种现象的原因主要是因为外籍人士刚需的支撑。在蛇口的外籍租客中，有近7成的属于公司租房。具体操作是公司制定租房的标准，由员工自由选择物业。而蛇口海上、石油公司、航空公司、南山众多跨国公司等成为蛇口物业的“常客”。蛇口独特的建筑风格、具异国文化的配套设施等成为稀缺资源，也是支持蛇口物业的价格持续上涨。

然而根据我司对于蛇口市场的长期跟踪，发现蛇口的外籍租客也在逐渐形成等级划分，而且在租金方面也会渐趋敏感。主要原因是受经济大环境的影响，各大公司对于外籍员工住房费用支出方面的额度也见收缩的趋势，一些成本管控更加严格的公司逐渐放弃兰溪谷，甚至是南海玫瑰园，而转而选择海韵嘉园等相对经济的物业。

2.3 蛇口物业简介

鲸山别墅

鲸山别墅，南中国的国际化别墅区，700多位国际友人安居于此的“第二故乡”。鲸山别墅是招商地产自1986年起分期开发建设的高档住宅，183栋别墅和83套嵌在三水相连、草茂树盛、鸟语花香的自然景色中，已成为居住的选择之地。“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，一位居住在鲸山别墅深谙中国文化的外国朋友曾经这样评价自己的居住环境。20多年来在此居住着公司的管理者与家人，并受到曾任美国总统安全顾问的安全检查后的称赞。

碧涛别墅

绿树青草在微风的吹拂下，浅舞轻吟；红色的屋顶蜿蜒成排，在阳光的照耀下散发着独特的光芒；涛声缓缓划过，与空中的鸟鸣混为一体，荡漾出另外一种韵律……体现出“独在小楼成一统，不知春夏与秋冬”的意境，这就是碧涛别墅的天下。

半山海景别墅

山海自建，我心飞翔。半山海景别墅是建设于2002年的美式高档别墅，依山望海，彰显身份。

半山海景别墅通过建筑与山势的融合，采山水之灵气，成永恒之建筑。在景观方面巧借自然之景，精心雕琢，体现“幽、游、劲、趣”四大特色，峰回路转、曲径通幽、小桥流水、山野奇趣，建筑融入环境，环境融于花园，花园景色淌入室内。

鲸山

这里没有城市的喧哗，没有楼道的拥挤，没有钢筋混凝土的苍白。这里只有宁静、惬意，以及满目的自然与温馨。84套高标准服务式，印幽于深圳的别墅区鲸山别墅中，一切变得纯粹起来。

泰格

位于蛇口工业大道南端西侧，鲸山别墅区，定位为高档涉外。泰格是由招商地产打造的个获得LEED认证的商业项目。整个项目总建面3.4万平米。依托名华、美伦会所等高档成熟的配套设施，泰格与鲸山别墅共同组成一个国际化公安当涉外居住小区。泰格以的物管与内部精美的装修、配套，成为酒店式服务的淀粉。为中外大企业的雇员及家属提供230余套高档的酒店式服务。

碧涛苑

碧涛苑准服务式的白领，依海而建，建筑与海势形成一种绝妙的呼应。这里为您配备全套家私、家电、厨房、冲浴设备，同时提供24保安、订餐、清洁、洗衣等服务。在这里，听涛、赏月、或者把自己置身于树林中，一些都随你的心情而定。

南海小筑

“晨观日映窗红，夜听星河叩天音”的意境在南海小筑体现得。南海小筑在海上东北侧，建筑精巧，环境幽雅，服务完善，与香港元朗隔海相望，与蛇口港比邻，交通方便，地理位置优越，是外籍人士及白领精英的理想度假、居住场所。

美伦

美伦是继泰格之后又一个高档服务式项目。位于蛇口半山区内，南邻美伦会所，北靠半山社区，西面是半山海景别墅，东面望海。占地面积13198平米，共约180套和44间高档客房。

3、 蛇口租赁市场预测

3.1 2011年蛇口租赁市场将持续升温

近年来，蛇口的居住环境、配套、住房供给渐趋完善，而西部改造的逐步深入、的开通等，都会对2011的蛇口的房地产市场产生积极的影响。而蛇口租赁市场的主要需求方仍然是外籍人士，2011年大运会的开幕会吸引更多的外籍人士，蛇口作为的聚集地，也会享受到大运会带来的利好。

3.2租赁价格稳步增长

2010年是政策调控较为严厉的一年，“限贷”“限购”充斥着市场，市场的观望气氛浓厚，2011年租赁市场将延续2010年的活跃。而随着西部改造的深入、的开通、大运会的来临，2011年蛇口的租赁价格将呈现稳步增长的态势。

4、 蛇口配套设施

花园城

花园城是深圳区域性购物，商业面积7万平米，停车位约800个。拥有沃尔玛、百安居、迪卡侬、紫荆城、洲立影院、胜记酒家等6家主力店和百余个国内品牌，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，以南山区中高收入家庭为主要消费群和以中时尚品牌为主要经营方向，成为“受南山人喜爱的购物”。

海上

由明华轮、船前广场、广场、太子广场、海滨商业等组成的商业街区。富丽堂皇的明华轮，夜似海市蜃楼，方圆之内国际美食遍布，酒吧文化异彩纷呈。被评为深圳“一日游”、“三日游”和“情侣旅游线路”。

多所国际

蛇口国际（SIS）

位于鲸山别墅内的SIS已有20年校史，拥有来自美国、英国、印度、新西兰、澳大利亚、菲律宾等34个国家的学生，学制从幼儿园到高中四年级一条龙，学生从2岁到19岁。

蛇口科爱赛国际（QSI）

位于碧涛的QSI是国际连锁国际，在校学生大多是珠三角地区工作的外籍人士子女，来自数十个国家。

蛇口国际妇女会

蛇口妇女国际俱乐部是一个向居住在蛇口及周边区域的外籍女士开放的活动俱乐部。目前有来自不同国家的200多名成员，经常举办文化观赏、购物旅游、中餐会、咖啡早茶会、健身运动、国际烹饪交流等活动。

绿草地高尔夫

有三十多个练习位和三个球道，绿草如茵，风景如画，是深圳的高尔夫练习场之一。

鲸山俱乐部

娱乐部内设有游泳池、网球场、小型足球场、健身房、儿童活动室、壁球室、体操房等，为在鲸山别墅及周边居住的各国人士提供娱乐场所。俱乐部开放时间为每天6:30-22:00。

体育

蛇口全区性的体育场，配有标准的400米跑道、足球场、网球场、网球练习场等体育设施。

四海公园

不设门票的公园，园内以水面和大片浓密荔枝林为基调，点缀以中国传统的亭、榭、桥、石、摊。蕴含“四海之家”之意，形成具有浓郁民族风格的公众园林。

蛇口人民医院

深圳蛇口人民医院是南山区大型综合性医院，服务面积超过65平方公里、服务人口超过45万。医院分东西两区设置：东区位于蛇口湾厦路1号；西区位于蛇口工业七路26号（原联合医院）。放射科、手术科、检验科等部门齐全，为周围居住人群的生活、工作、学习提供了健康保障。

风华大剧院

高档艺术场所，这里经常举办高雅的文化活动，是东方歌舞团、总政歌舞团等音乐团体经常光顾的地方，也是众多影片举行首映式的场所。

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