美联:开发商销售策略分化 明年房企或加速并购

近日万科公布的数据显示，截至12月1日，今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，万科地产成为销售金额突破千亿大关的房企。与此同时，保利地产、恒大地产、中国海外、绿城中国以及万达集团等房企，今年销售金额将突破500亿元，成为国内房企的梯队。如下表所示，碧桂园、富力地产、世茂地产、雅居乐、金地集团等全年销售金额在200-300亿之间的构成了第二阵营。

国内主要开发商今年1-11月销售情况

（数据来源：美联物业研究）

阵营的差异背后折射出的是销售策略的分化，与中小开发商追求单盘利润化不同的是，上述大型房企在销售价格与销售量的取舍上，则更倾向于追求销售量，以快售的方式缩短了项目的运作周期，同时迅速扩大市场占有率，既保证了企业资金链的安全，又增加抵御政策调控带来的风险。因此，销售策略的分化不仅令阵营与第二阵营之间的差距拉大，而且被挤占后，中小开发商潜在被并购的可能性加大。

以万科地产为例，如下图所示，6月份实施的快售策略，对成交量起到立竿见影的效果，当月销售均价低至10233元/平米，销售量达85.7万平米，全年销售价格大体表现为前高后低，而销售量则逐月上升。另外，万科今年实施并购动作频繁，今年以来在范围内已完成了收购超过20起，涉及金额超过30亿元。

（数据来源：美联物业研究）

决策层对快速拿地、快速开发、快售的运作模式也是乐见其成，随着行业集中度的提高，大型房企对行业的影响越明显，一方面是有效供给增加，除增加中小户型供应外，对中小开发商不惜谋求单盘利润化的行为产生抑制效果；另一方面是起到平抑房价作用。此外，随着明年货币政策的转向以及调控政策的深化，开发商融资渠道将愈加收紧，美联物业（）认为，大型开发商的快售策略将对中小开发商的市场带来冲击，行业的并购行为将在明年更趋明显。

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