加息冲击楼市 明年房价的走势将低开高走

买房和卖房者陷入纠结

突然而来的加息，冲击着敏感的楼市神经。买房或是卖房，正成为一个艰难的选择。记者昨日走访了数家售楼部和二手房中介，发现买房和卖房的市民，都陷入一种纠结中。

买房：害怕买了就跌

在新开盘的九龙坡区大鼎世纪滨江售楼部，来看房的一位市民告诉记者，他想一套小户型，很早就关注到这个楼盘。但近调控政策密集出台，让他心里也犯了嘀咕：“你觉得现在买房划不划算？”他反过来咨询记者到。

由于是型购房，这位者显然很关注加息的影响。两次加息后，五年期以上贷款利率从10月上旬的5.94%涨到6.4%，提高了0.46个百分点。对购买二套房的市民来说，执行1.1倍利率付出的资金更是可观。“我要买的话就要贷35万，每个月要多遭约80元左右，总额要多出2万元。”

“我还感觉到政府调控楼市的决心很大。”这位购房者认为，在上调存款准备金率、加息及未来出台房产税等政策的叠加效应影响下，房地产市场面临压力较大。“怕的就是买了就跌。”

买不买房，这位曾经有着强烈欲望的购房者，陷入纠结中。

卖房：担心卖了又涨

在买方裹足不前的同时，卖方也不愿作出让步。

在钢运置业红旗河沟门店，置业顾问告诉记者，近的成交量下降比较明显，但成交价并未出现松动，因为“很少有卖家愿意”。

为何不愿？记者联系了一位卖家，对方表示，去年底，他卖出了加州花园的一套住房。当时卖成40多万，现在市价已经达到60万左右。“大家都说重庆房价并不高，我不愿再卖个地板价。”这位卖家说，目前重庆经济发展势头领先，房价下降的可能性不大。

另一位卖家则表示，加息了又怎样，还不是负利率，大家都想买房来保值。“卖了房子，拿到现金还不是贬值。”

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：僵局还将持续

“在加息之前，楼市已经出现了明显的观望气氛。”中原地产副总何伟坚表示，二手房明显成交萎缩，就是佐证。

何伟坚称，一两次的加息，还不会改变楼市的僵局。目前正值年关前，按惯例是楼市的淡季，不管是买方或者卖方都不愿轻易出牌。

“加息的影响，更多的是对楼市参与各方心理上的一个打击。对于楼市来讲，一次两次加息并不可怕，怕的是进入加息通道。七次八次轮番加息，就会对楼市产生较大的累积效应。”何伟坚如此分析到。

何伟坚预计，这样的僵局将持续至春节后。到三月份，买卖双方的角力将初见分晓，“如果连续几个月累计的需求不能得到释放，成交量继续萎缩，楼市有可能出现新的拐点。”（记者 陈富勇 重庆晚报）

业内人士预测：明年房价走势将低开高走

中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整至此，一年期存款利率上调至2.75%，一年期贷款利率上调到5.81%。业内人士预测：楼市明年房价走势将低开高走，而股市下周将先抑后扬。

业内人士预计:

明年上半年还将加息三四次

民生银行分析师庞娉婷昨天对本报记者表示：“自2000年以來，M2以每年平均15%的增速不断增长，加上2009~2010年两年每年平均10万亿的货币投放量，货币超发已是不争的事实，这是造成通胀的主因之一。当局已经深刻地意识到货币超发会带来严重后果。在上次加息及本次加息间，央行已多次使用了存款准备金率这一货币工具，但两次的央票停发及地价房价的继续上涨证明了数量型的货币工具效果不大，因此使用利率工具势在必行。另外，以GDP为主的主要考核体系令地方政府对资金的渴求永无止境，要遏制这一冲动，必须要进行配套的改革，推进政府的转型。目前一年期2.75%的存款利率仍然不足以应对高达5.1%的CPI,要把一年期的存款利率提升到3%才会初步产生效果，4%以上才能有较好的效果。因此，2011年央行仍会小幅多次加息。

渣打银行中国经济学家李炜昨天对本报记者表示，通胀已不是食品领域的问题，因为食品之外的石油、玉米、小麦等大宗商品价格持续上升，每月新增贷款均达数千亿元，工薪也在近又一次上调，可见通胀是由信贷增长、经济快速增长、需求旺盛带动的全局性问题，性抑价已不能解决问题，加息是必然。我们预计12月份的CPI同比增长还将保持在5%以上，明年5、6月份时，CPI将很可能上升到6%以上。在这种情况下，明年上半年央行很可能还将加息三次。而李晶认为，明年央行的加息幅度是1%，按每次加息0.25%的幅度来算，明年应该加息四次。

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年内两次加息

利率仍远落后于CPI

即使是在这一次加息后，以11月份5.1%的CPI同比增速来看，目前的利率依然呈“负”的状态：2.75%-5.1%=-2.35%,也即是说，居民存一万元定期，一年存款将损失235元。在这种情况下，如何保值仍然是居民为关心的问题。

活期存款利率

两次加息依然不变

引人注意的是，在存款总额中占比达到一半左右的活期存款利率在今年的两次加息中，依然保持在0.36%,其次存款中占比为第二多的一年期存款涨息幅度只有0.25%，其他涨息幅度高达0.3%以上的中长期存款反倒是占比相当少。也即，对于市场流动性的影响并不大。

庞娉婷认为，当利率偏低时，鼓励了不负责任的借贷行为，而当利率升高时，那些有信心控制风险和有充分市场前景预期的企业才仍会借贷，银行的放贷转向这些有活力的实体企业后，市场活力及银行体系的健康会得以提高。

历史数据：

加息@股市走势

从历史数据来看，加息周期的“初期”、“中期”、“末期”各个时期有不同的格局。

加息周期之“初”：

股市加速探底 金融地产腾飞

2004年10月29日，央行将一年期存款利率从1.98%上调至2.25%。随后，2006年8月19日的一年期存款利率上调至2.52%，宣告中国正式步入加息周期。这两个时间点之间，可以理解成该加息周期的“初期”。

这一时期的沪深股市，正处寻底过程。2004年10月29日，上证指数点位为1320.54点，整个股市尚处于下跌趋势。半年过后，在第二次加息之前，沪指便迎来了998点的大底。

有意思的是，2006年8月19日第二次加息后的交易日，A股市场走出的是一个低开近2.5%但终翻红的见底走势，这也表明，第二次加息的出现，以及加息周期的正式确定，成为确立牛市行情的开始。

从政策背景看，加息的原因是防止经济过热，但潜台词是经济向好。第二次加息和第三次加息期间 ，金融行业以平均涨幅153.99%跃升至期间涨幅榜位。

加息周期之“中”：

迎来调整风格转换

2007年5月19日，股市迎来加息周期中的第四次加息，一年期存款利率从2.79%升至3.06%；2个月后，第五次加息，加息周期的中期出现。

这一时期恰逢股市中级调整。市场闻之色变的“5·30行情”就出现在这一时期。值得注意的是，2007年7月21日，第五次加息后的个交易日，正是股市走出调整，跳空上涨的开始。只不过，这个时候的盘面出现了显著变化，那就是风格转换。前期的领涨板块没落，市场风格发生变化。而判断“中期”出现的标志便是加息频率加快。

加息周期之“末”：

股市即将见顶赶快“跑路”

在加息周期中期，第五、六、七次加息的间隔只有一个月，一年期存款利率从3.33%升至3.87%，很显然，对于流动性泛滥，管理层已经忍无可忍，加快了调控的步伐。此时，加息周期的末期出现，市场进入强弩之末。在17个交易日后，股市见顶6124点。

第八次加息，也就是上轮加息周期的一次加息是在2007年12月21日，在15个交易日后，指数形成“双头”，大级别熊市来临。在加息周期的末期 (2007年7月21日~9月15日)，从板块涨幅看，煤炭行业、钢铁行业这些前期涨幅并不大的“大块头”开始领涨，小盘股涨幅处于末位。到一次加息时(2007年9月15日~12月21日)，有色、钢铁、房地产、石油、煤炭开始下跌，概念板块方面的资产注入、迪士尼开始跳水。

此时能做的就是“跑路”。判断标准就是，加息频频快到不能再快，量能开始减少，热门股开始下跌。

楼市

明年房价或先抑后扬

加息将会对楼市产生什么影响呢？记者时间采访的业内人士大多认为，此次加息主要是为了防范通货膨胀并且释放限制明年信贷规模的信号，但由于此次加息幅度有限，对楼市中的客和开发商的影响依然有限，明年房价走势也将呈现先抑后扬的态势。

加息释放信贷缩量信号

但带给开发商的压力有限

“加息后一年期存款利率为2.75%，与CPI相比仍然有较大差距，无法压抑为防通胀买房保值的需求。”满堂红研究部经理周峰透露，由于CPI持续高企，目前广州二手楼市买家中持有保值需求的购房者已经占到总比例的43%~48%，虽然加息已经释放出明年信贷缩量的明确信号，但是由于开发商属于银行贷款业务的重点客户，5年以上贷款利率也只有6.4%的水平，开发商资金压力不会很大，动力不会增加多少。不过，如果明年持续加息4~5个基准点，贷款利率回复到2007年峰时5年以上7.83%左右的水平，相信将会令开发商出现一定的资金紧张状况，加息对楼价的抑制作用才能明确体现。

经纬行研究经理朱欣苑分析，就广州市场而言，明年广州十区商品住宅市场新增货量约6.5万套，回复至常态水平，而扩大的保障性住房建设在明年还不会发挥效应。另一方面，今年受供应有限和限购政策影响而压抑的需求在明年有释放的需要，因此，明年总体仍会呈现供不应求的态势。总体而言，上半年房价或会有一定幅度的下调，但下调空间有限；下半年，限购政策的解禁和压抑需求的释放等将使楼市重现反弹，全年房价先抑后扬的概率较大。

住房公积金贷款利率将很快再作调整

此外，今年央行宣布上调金融机构存贷款基准利率后，住建部就跟进宣布调整住房公积金贷款利率，按照惯例，住房公积金贷款利率也将很快再次作出调整，不过总体利率水平估计仍会低于商业贷款利率水平。

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