竞拍法拍房，这几点你要注意！

2021年经济环境规则大变化之下，除了土地流拍，房企暴雷，量价齐跌等热点现象，还有一个关键词常常被人们谈起，那就是：法拍房。

什么是法拍房？公众怎么参与法拍房的竞买？在竞买过程中又该如何规避可能存在的风险呢？

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法拍房是法院拍卖房产的简称，具体而言是指案件进入执行阶段后，因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，法院通过司法拍卖的方式对被执行人持有的房产进行处置变现，以拍卖所得价款实现申请执行人的胜诉债权。

相较于购买一般二手房，竞买法拍房的优势是价格较低，主要原因是和司法拍卖法律规定有关系。根据人民法院公布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《规定》），法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估，起拍价参照评估价确定，起拍价可以是评估价的70%；如果次拍卖无人出价的，再次拍卖的起拍价可以是次拍卖价的80%，算下来相当于可降至评估价的56%。

以下情形的网拍可被撤销

为保障买受人合法权益，维护司法拍卖秩序，参与法拍房拍卖成交后，不会被撤销。但在特殊情况下，当事人、利害关系人可能会提出执行行为异议，以下几种情形将导致网拍被撤销，即本次网拍无效，法拍房所有权不发生转移，涉案房产可以重新拍卖。

买受人因拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使产生重大误解，购买目的无法实现的。由于网拍存在距离远、非当面、难沟通等问题，只有信息披露客观、充分，受众才能得以全面、准确了解拍卖财产的实际情况，才能据此准确衡量利弊，综合考虑各方面的情况，决定是否参与司法拍卖以及如何出价。如果在拍卖公告中没有告知买受人被拍卖房屋暂时不能办理房产证、房屋上存在租赁、房产性质属于商住房等信息，导致买受人购买涉案房产的目的无法实现，则拍卖应予撤销。

由于网络系统故障等多种原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的。网拍在具有公开、快捷、广泛等优势的同时，必然要受到网络服务方面的影响。由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因，有可能造成信息披露有误、信息传输有误、竞价环节有误等多种情况，从而影响司法拍卖的真实性和有效性，损害当事人、其他竞买人利益。如竞买人在竞买过程中，系统突然异常，竞买人不能及时出价竞买，最终导致涉案房产未经充分竞价即成交，损害了当事人利益，那么此次拍卖就有可能被撤销。

竞买人之间、竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的。司法拍卖的目的是通过司法拍卖实现执行标的物的价值化，所以司法拍卖需要经过充分竞价。因司法拍卖形式的特殊性，客观上也存在恶意串通。因恶意串通成交的拍卖，依法应予撤销。

想要竞拍法拍房，以下几方面需注意

在人民法院处置被执行人的财产过程中，一些被执行人为自身利益，伙同案外人采取虚构交易合同、虚构占有占用等方式，阻扰被执行人的财产进入司法拍卖程序。我院执行中发现有的案外人虚构房屋买卖合同、虚构房屋租赁合同，更有甚者虚构银行流水，以期达到不当目的。对此，人民法院将予以坚决打击、绝不姑息。

法拍房因起拍价低、零拍卖、不限购等特点在房产交易市场中受到消费者青睐。目前，一些不法分子为谋取高额铤而走险，违规使用标识，打着“司法拍卖”的幌子，冒充“官方人员”，虚构所谓“资源”，作出种种虚假承诺，签订“阴阳合同”，既侵害买受人合法权益，也严重损害司法权威。

法院对法拍房交付是坚持以清场交付为原则，不清场交付为例外，对具备条件的房屋一律要求清场交付并在公告中予以明示。在拍卖成交后，法院将及时张贴搬迁公告，责令被执行人或房屋占有人在指定期限内自行搬离。