深圳买房者陷于两难境地 西丽新盘再现

业内人士表示，央行加息，其目的并非在于调控楼市。但是，加息却使购房者陷入两难境地。

年底以来，央行已经两次加息。

央行１０月１９日晚间宣布，自１０月２０日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款利率各上调０．２５个百分点；除活期存款未调整外，其他各档次均相应上调。

中联地产市场研究研究员叶蓉表示，央行的再次加息对房地产市场而言，会增加购房者的购买成本，将部分经济实力薄弱的边沿刚需群体挡在市场外，同时对消费者心理造成一定的预期，影响其购房行为。

回头看看当前央行加息的主要目的是针对宽松的货币流通，控制其流动性，连续两次的加息对楼市而言，仍不能改变当前的基本面，加息有一个累积效应的过程，要想打破楼市当前的局面还看后期的供应量及政策调控。

世华地产市场研究总监肖小平表示，两次加息都不是针对楼市，除了让购房者做预算变得更谨慎之外，不会对楼市有什么影响。“因为购房者的购买需求，并不是加息能够抑制的。”

而一位网民写道，“央行年末突击加息２５个基点，在情理之中，意料之外。选择这个时点，我的看法，不是对付热钱（西方正在过圣诞假期），而是为了给濒临的房价降温。”

市民陈先生表示，今年两次加息，虽然房贷增加的成本并不算太高，但是当前人们更多的看法是，未来可能仍然存在较大的加息空间，如果买房，负担会越来越重。而要是不买房，又怕房价上涨。因此，现在买不买房，“实在是两难”。

西丽新盘再现

小户型频频低价入市，少数单位价格低过布吉

近一周，深圳楼市新开楼盘一片火热，不少普通楼盘还创出了价。然而在西丽，一些新盘开出了。继塘朗雅苑二期星座开盘以１．７万元／平方米的亮相后，同属西丽的鼎胜山邻则以１６２７４元／平方米的价格再创价格新低。

业内人士认为，仅占总量的１％左右的特价单位，是开发商的一个营销手法，或者一个噱头，不足以影响市场。

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开盘价低过布吉

记者从市场了解到，近期将入市的南山新盘为向南瑞峰花园和鼎胜山邻，都为带装修销售。市规划国土委网站信息显示，向南瑞峰花园的备案价格有１．９万元／平方米，且不少房源都在２．３万元／平方米以下；鼎胜山邻只有１６２７４元／平方米，这个备案价格为今年南山出现的新盘价格。

而布吉新开楼盘则是另外一番景象，荔山道和万科红的均价都突破了２万元／平方米，价分别达到２．６万元／平方米和２．３万元／平方米，价格呈上升趋势。

南山一楼盘营销总监认为，楼盘在规划国土网上的备案价格，一般都要稍高于实际销售价格，一则可以为楼盘提价预留一定的空间；二则可以制造一定的“低价效应”，吸引置业者入市，营造热销气氛。

一券商行业分析师表示，南山属于成熟，楼价已经涨了好几波了，而且各个区域价格有较大出入。而布吉属于成长，现在交通瓶颈打破，尤其是利好的刺激下，出现一定幅度的上涨是正常的。

小户型成价格“屠夫”

从南山新近上市的楼盘销售情况看出，小户型往往成为价格的“屠夫”。向南瑞峰花园和鼎胜山邻都定位在小户型，而在１１月２６日开盘就销售一空的塘朗雅苑二期星座也是小户型。

把时间推前到４月２２日，丽湾国际以低于４０００元每平方米的价格入市，取得开盘热销六成成绩。而由华侨城集团开发的侨城馨苑也以低于原计划的标准入市，实现均价仅２．３万元，起价还有１．８万元的，销售情况同样良好。

此外，带非毛坯已经成为南山小户型项目提高附加值的有效方式，同时也能为购买者节省装修的时间、精力。侨城馨苑、丽湾国际、东方银座全部带非毛坯出售，而在下半年入市的田厦翡翠明珠、向南瑞峰和鼎胜山邻，也带非毛坯销售。

业内人士认为，南山小户型之所以频频“搅局”，是因为南山有众多白领，对小户型的性价比要求较高，低价入市能够极大激起市场的兴趣和目标客户的注意，而少量低价单位，并不影响楼盘整体的销售业绩。该人士表示，对于小户型项目来说，地段为重要，因为小户型的购买人群主要为城市年轻一族，他们对城市公交、捷运系统的依赖性更大，对于生活的便利性要求更高，工作和居住地的距离不能太远，这些需求也就确定，受市场追捧的小户型一定是在城，配套成熟、交通便利、１０半径内有区的地段。

不足以影响市场

小户型低价入市能否具有“鲶鱼效应”？

“一个楼盘的单位只占总量的１％左右，是开发商试探市场反应的一个营销手法，或者根本就是一个噱头。”一位在南山有诸多代理项目的中介老总认为，现在不少房企对价格有一定的上涨预期，一些特价单位即使价格低也不足以影响市场。而且，南山有不少大户型，这些楼盘价格的走势在很大程度上影响了楼价。

今年下半年南山入市的新盘虽然没，但是价格并不低，如岸芷汀兰带非毛坯均价４万元／平方米，鼎太风华奥斯卡毛坯均价３万元／平方米，铭筑带装修均价２．７万元／平方米。

记者从市规划国土委网站查询了解到，近几周，南山新盘价格围绕２．９万元／平方米窄幅波动，走势平稳。

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低价单位中“淘宝”

按照１％左右的比例，一个中型楼盘单位在一两千套，特价单位只有十套左右，这些单位往往是抢手单位。特价单位又分为总价房、单价房等等，购房者可广泛走访各楼盘，掌握一定的“淘房诀窍”，从大量较低价位的房子中选出适合自己的楼盘。

总价房（适合人群：人口较少或单身家庭）

总价，并不代表其户型朝向等差，反而可能是该楼盘中性价比的房子。如果家里人数不多，而手边的“银子”又比较紧缺，在看好楼盘的情况下，积、楼层、朝向和户型要求不高的话，建议不妨考虑总价的房子。

单价房（适合人群：人口多、面积需求相对大的家庭）

在一个楼盘里，单价的房子通常称之为“起价”房，一般楼层、朝向等较差，甚至房内还有不规则的“异形房”，首层、顶层房甚至半地下房居多。同是“低价房”，也可能会有不同，有的是因为楼层相对较低而成为单价房，可以在其中挑选朝向好些的房子；如果是因为朝向不好而成为单价房，又可以在其中挑选楼层好些的房子。从单价入手，可以用相同的总价购买到面积相对较大的房子，适合家里人口较多而经济又相对紧张的家庭。

高层（适合人群：或者单身家庭）

如今新开楼盘高层楼盘很多，在售低价房一般就是目前未售出房中楼层低、西北朝向或者纯北向房屋。楼层较低的房子，如果自住可能会遇到采光、通风问题，如果楼盘临街的话，打开窗户也许会受噪音干扰。但从另一个角度看，这样的房子适合作为，很多人就只考虑总价，很少有人在意朝向。

辨别“噱头房”（防止虚假宣传）

所谓“噱头房”，往往是开发商拿来制造噱头的“单位”，虽然在价格有很低的，但往往是购房者买不到的，或者根本就被“内部处理了”。遇到这种情况，购房者事前要甄别一下，如果大幅低于周边楼盘的单位，大多是“可遇不可求”。（陆剑伟）

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