招商置业:年底楼市回暖，一、二手房成交活跃

楼市风向标

（2010年12月20日～2010年12月26日）

1、 深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

图表1-1

本周二手住房挂牌均价为19018元/m2，仍持续保持上涨态势，较上周上涨156元/ m2，环比增加0.82%，增长幅度高于上周0.43个百分点。从各个区域的挂牌价格来看，除盐田区挂牌价格环比上周下跌1.5%外，其他各区域均有不同程度的上涨，其中南山区增长幅度较大，较上周增加214元/平米，环比上涨0.99%，这主要是受规划蛇口线即将开通利好影响，持续带动南山区二手房市场；福田、罗湖、宝安和龙岗分别增加180元/平米、143元/平米、63元/平米和47元/平米，环比分别上涨0.79%、0.78%、0.40%和0.38%。在限购和高通胀的背景下，挂牌价格仍持续上涨，还是业主心理在起作用，业主放盘谨慎，导致很多区域房源紧缺，从而刺激挂牌价格的步步攀升，提价和返价现象仍大量存在。

1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交2433套/21.27万m2，与上周相比，成交量增加，这已是连续四周成交量持续上涨。本周成交套数增多11套，环比上升0.45%；成交面积增加0.31万平方米，环比上涨4.18%。一方面是市场上的刚性需求者一部分买房需求急迫，另一方面在政策环境下观望太久，心中对房价预期降低，加之持续的通货膨胀及人民币预期使得市场上的刚需再次爆发，在年末纷纷入市购房，因此各方面因素助推二手房成交持续回暖。本周二手房成交套均面积87.42平米/套，与上周基本持平，说明本周二手房成交仍以90平米左右的置业住房和改善性住房为主。

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2、 深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

图表1-3（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳房地产信息网）

2.2本周各区域价格

图表1-4（数据来源：深圳房地产信息网）

本周全市一、二手房价又呈现出倒挂之势，二手房比一手房价格高出596元/平米。但从各区一、二手房价格来看，依然只有盐田区出现一、二手房价格倒挂现象，两者相差4013元/平米，本周盐田区新房成交创新高，成交了15套，均为普通住宅，成交均价为14749元/平米，而盐田区二手房挂牌价格受整体市场环境的影响，挂牌均价也随之攀升，且二手房源中高档物业居多，因此整体上提升了盐田区二手房挂牌均价。其他区域一手房价格均高于二手房，其中，依然以福田区价格相差，两者相差7222元/平米，福田区因新房入市，成交价格已连续数周超越南山区居全市之首。其次为南山区，一、二手房价格相差7018元/平米，一直以价格高地著称的南山区，本周因为南山区物业成交较少，一手房价格连续四周在3万元以下。其余区域分别相差为：罗湖6108元/平米、宝安3015元/平米、龙岗2707元/平米。

3、 深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周新房的日均成交量为167套/日，较上周增加26套，环比上升18.44%；二手房的日均成交量486套/日，较上周增加2套，环比上升0.41%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

备注：来源于深圳市规划和国土资源委员会网站；统计时间：2010.12.20-2010.12.26

本周一、二手房成交量合计3603套，相比上周的3415套增加了188套，环比增加5.51%。其中一手房增加177套，二手房增加11套。本周全市一、二手房成交量之比为1：2.21。随着年底将至，开发商加大推盘力度，积极开展促销活动，带动一手住宅成交量大幅增长，二手房市场也出现了量价齐升的局面，回暖意味浓厚。

本周一手房成交活跃的区域依然为龙岗区，成交套数占一手房成交总量的56.92%；其次为宝安区，占一手房成交总量的21.37%，其余区域一手房成交量合计占21.71%。成交量少的区域是盐田区，本周仅分别成交15套/7427.31平米。二手房成交活跃的区域为福田和龙岗，成交套数合计占全市的44.43%，其次为宝安、罗湖和南山，合计占全市的52.03%，盐田区成交量少，仅占3.53%。

从一手商品住房成交的户型来看，本周一手商品住房成交以1房和2房为主，其成交套数合计占全市71.54%；其次为3房，占全市的14.10%；四房及以上、复式和复式住宅合计占12.31%；单身和商务合计占1.88%；其他类占0.17%；单身宿舍、别墅无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90平方米以下的物业为主。90平米以下的物业共成交921套，占78.72%，较上周比例有所下降；90~144平米的物业成交132套，占11.28%；144平米以上的物业成交117套，占10.00%，90~144平米和144平米以上的物业成交较上周所占比例增加。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有4个项目取得预售许可证，其中南山2个，龙岗1个，宝安1个。共获批商品房套数3600套，获批面积354790.77平方米，其中获批2518套住宅，获批住宅面积213066.66平方米；获批831套商业，获批面积51521.31平方米；获批251套商业，获批面积90202.8平方米。

备注：1）数据来源于深圳市规划和国土资源委员会网站预售项目公示；

2）由于预售项目公示更新延迟，向南瑞峰花园和鼎胜山邻居列为本周新增供应项目。

4.2新盘动态

尚模八意府：2010年12月25日开盘加推2栋A-B座89㎡园景4房新品，起价13000、均价13000元/平方米，12月25-26日现场抽取足金大奖；该项目位于龙岗区龙城街道回龙埔社区龙平西路和爱心路交汇处东北侧。

曼海宁：2010年12月25日开盘加推67㎡纯正2房，单价20000-22000元/平方米，目前20000元/平方米单位已售磬，剩余单位单价21000-22000元/平方米。该项目位于宝安区大浪街道办和平路与新区大道交汇处东侧。

万豪月半山：2B栋G型33㎡非毛坯山海2房2010年12月25日开盘，起价20000、均价20000元/平方米，首付20万起。该项目位于南山区兴海大道与欣月路交汇处。

皇庭玺园：2010年12月26日开盘加推16套140-170㎡临山别墅，起价40000、均价75000元/平方米；首批20套现正销售，均价75000元/平方米，现已售出16套。该项目地处大梅沙旅游商业地带。

鼎胜山邻：2010年12月26日开盘，46-79㎡纯非毛坯小户，起价18000、均价20000元/㎡， VIP升级金卡客户享开盘当天额外97折优惠，目前仅剩高层单位，单价22000-24000元/平方米。该项目位于南山区西丽龙珠大道(北侧)69号。

怡龙枫景园：3号楼2010年12月25日开放样板房，3栋B座12月26日开盘，均价13500元/平方米，交1万元定金客户购房可减46666元总价，户型为74-89㎡2-3房，为项目一栋面山小户型，可南向无遮挡赏125万平八仙岭山体公园。该项目位于龙岗区龙岗街道建新街与翠竹街交汇处。

向南瑞峰花园：2010年12月24日开盘，起价22500、均价26500、高层复式29500元/平方米，当天享97折优惠。该项目位于南山区桂庙路北、南光路西。

天琴湾：2010年12月25日开盘，现楼推出3套独栋别墅，面积为600-1000多平方米，价格在20万/㎡以上、总价一亿/套以上，现正及咨询登记。该项目位于盐田区大梅沙盐坝高速及盐梅路之间。

5、政策动向

央行年内第二次加息，再调基准利率0.25个百分点

中国人民银行25日晚间宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75%；一年期贷款基准利率将提升至5.81%。其他各档次存贷款基准利率均相应调整。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。

这是央行今年以来第二次加息，是年内6次上调存款准备金率与1次加息之后的又一次重要货币政策调整，也是自宣布要实施稳健货币政策以来的加息。上次加息是在10月20日，一年期存贷款基准利率也分别上调0.25个百分点。此次加息缩小了负利率水平，并使中长期存款接近正利率。

此次加息对于楼市的影响如何有关人士认为：此次加息主要是为了防范通货膨胀并且释放限制明年信贷规模的信号，对调控房地产市场有一定的积极作用，但由于此次加息幅度有限，对楼市中的客和开发商的影响依然有限，在限购、提高存款准备金率、加息以及控制开发贷款等合力作用下，明年房价走势也将呈现先抑后扬的态势。对于楼市来说，加息的影响更多的是对楼市买卖双方心理上的打击，加重观望气氛，一两次加息对楼市影响并不大，但是如果进入加息通道，采取轮番加息会对楼市产生较大的累积效应。

住建部：个人住房公积金贷款利率上调0.25%

从住房和城乡建设部获悉，从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%.当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。此次个人住房公积金存贷款利率调整，基于2010年12月26日中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。

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