美联物业：2022年1月深圳房地产市场月报

政策环境

房贷利率

1月20日，央行公布了的LPR报价利率，5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点，首套房和二套房分别为4.90%和5.25%。

表1：深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心

土地市场篇

1月，土地市场仅有3宗土地成交，其中1宗商业用地、1宗医疗卫生用地和1宗工业用地，全部以底价成交，总出让面积为6.19万㎡，总出让金额为15.18亿元。详细的交易信息如下表所示。

住宅市场篇

一手买卖市场

供应

1月恰逢春节假期前夕，新房供应速度明显放缓，全市仅有7个商品房项目获得预售许可证，共批售1608套/18.22万㎡, 供应套数较去年12月下跌84.5%。其中含住宅产品的预售项目有5个，住宅总获批量为799套/9.15万㎡，住宅供应套数较去年12月下跌90.7%。

图3：深圳新建商品房月度供应量走势（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

需求

全市

1月，全市共网签3572套一手住宅，环比下跌2.5%，同比下跌57.3%；总成交面积约39.05万㎡。一手住宅均价为5.87万元/㎡，环比上升0.2%，同比则下跌1.3%。

1月一手住宅供应速度减缓，截止1月底，一手住宅库存面积为268.61万㎡，共26172套，较去年12月末下降9.10%；按照过去12个月的成交套数推算，去化周期与上月持平，为6.6个月。

图4：深圳新建商品住宅成交量价走势及去化周期(单位：千套、千元/㎡、月)

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

区域

1月，罗湖、南山、盐田、宝安和光明一手住宅的备案套数均上升，其中罗湖表现突出，上涨幅度排全市，为721.7%；其余区域一手住宅备案量均下跌，其中坪山下跌幅度，为57.7%。从备案量值来看，罗湖以871套备案量跃居首位；宝安成交633套，排名第二；龙岗成交466套，排名第三。

从区域均价变化幅度看，1月全市区域的住宅均价环比上涨的居多，福田、南山、宝安、龙华、龙岗、大鹏和深汕合作区均上涨，其中宝安以8.8%的涨幅成为全市上涨幅度的区域；其次是龙岗，涨幅为8.3%。另外，南山以涨幅6.6%、均价12.5万元/㎡，成为全市均价的行政区。其余区域的一手住宅均价均下跌，其中罗湖环比下跌13.5%，成为全市下跌幅度的区域。

图5：深圳各区新建商品住宅成交情况（单位：套、万元/㎡）

（注：量、价分别表示各区成交套数、均价，“+”表示环比上涨、“-”表示环比下跌）

深汕合作区成交142套，环比下跌77.9%，均价为1.2万元/㎡，环比上涨3.2%。

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

本月，罗湖新盘去化速度加快，去化周期从20.8个月缩短至9.7个月，成为全市去化周期下降的区域；而福田则成为全市去化周期上升的区域，去化周期从15.2个月拉长至22.8个月。大鹏的去化周期小幅上涨，仍处全市位，为34.7个月。

图6：1月深圳各区新建商品住宅去化周期（月）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

1月一手住宅成交10中，位于罗湖区的益田御龙华府位列榜首，共成交708套/9.1万㎡住宅。从区域分布来看，成交前10名的项目中，罗湖2个、龙华2个、龙岗2个、宝安2个，南山和光明各1个。

二手买卖市场

全市

1月二手住宅市场备案量持续回落。据统计，1月全市共备案1557套二手住宅，环比下跌25.0%，同比则下跌77.8%；总成交面积约14.73万㎡。

图8：深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

区域

1月，全市各区二手住宅的备案量全线下跌，且下跌幅度都较大，其中下跌幅度的是罗湖区，为33.4%；其次是龙岗区，下跌25.6%。

从备案的值看，1月龙岗仍然是备案量的区域，为403套；其次是宝安，成交314套；福田则以成交305套排名第三。

图9：1月深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

1月二手住宅业主报价情况稳定，报价持平的占比增加33.8个百分点，上升至90.1%；价格上调及下调的占比均同时下降至个位数，分别为5.4%、4.5%。春节期间业主按兵不动是常态。

图10：2021-2022年二手住宅业主报价走势图

数据来源：美联物业研究中心

1月二手住宅楼盘备案量0中，福田区的天健天骄北庐以11套/2080.61㎡的备案量位居榜首；龙岗区的龙珠花园以10套/645.45㎡排名第二。从区域分布来看，入榜的0项目中，龙岗4个、龙华2个、福田1个、罗湖1个、南山1个和宝安1个。

上榜的项目，以中大户型楼盘为主，套均60-90㎡的项目有5个；套均面积90㎡以上的项目也有5个。

租赁市场

1月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数值为244.58，对应的租金水平为88.39元/㎡，环比下跌0.8%，同比则下跌1.55%。

图12：深圳住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，1月份仅福田、宝安住宅租金水平上涨，租金水平分别为119.96元/㎡.月、66.75元/㎡.月，分别环比上涨0.68%、0.03%；龙岗区环比持平，为50.32元/㎡.月；其余区域均下跌，跌幅的是盐田区，环比下跌6.01%，租金水平跌至53.84元/㎡.月。

图13：1月深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

数据来源：美联物业研究中心

附表

写字楼市场篇

一手市场

新增供应

1月，深圳仅2个新盘取得预售许可，分别是位于光明的星河天地华邸和南山的华侨城深圳湾新玺名苑，新增供应套数为342套，供应面积合计50588.28㎡，环比大幅上涨877.2%，整体供应开年明显回升，较往年同期也处于高位。

图16：一手写字楼新增供应面积（单位：㎡）

数据来源：美联物业研究中心

市场成交

据美联物业研究中心统计的数据显示，1月份深圳一手写字楼共成交239套，环比下降8.1%；成交面积为27878.94㎡，环比下降29.4%；平均价格为37818元/㎡，环比下降28.3%，一手市场成交量价齐跌。

图17：一手写字楼成交量价走势图（单位：㎡，元/㎡）

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

分区域来看，1月，福田成交升至榜首，成交面积9680.15㎡，占全市份额的34.7%；其次为南山和龙岗，分别成交6059.97㎡和4396.73㎡，占比21.7%和15.8%；其他区域成交占比较小。

图18：各区一手写字楼成交面积占比图

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

热点物业成交明细

1月，龙岗的恒大深汇大厦占领排行榜首位，位列第二的是福田的恒大珺睿大厦，南山的臻林天汇大厦位列第三。

二手市场

市场成交

1月，二手写字楼成交71套，成交面积6895.91㎡，面积环比下降27.2%，同比下降51.8%，成交出现连续下滑。

图20：二手写字楼成交量走势图（单位：㎡）

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

分区域来看，1月，福田仍是成交的热门区域，成交面积3843.35㎡，成交占比进一步上升，达全市份额的55.7%；罗湖紧随其后，成交1535.78㎡，占比22.3%；宝安、南山和龙岗分别占10.7%、7.0%和4.3%。

图21：各区二手写字楼成交面积占比图

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

写字楼蓝筹楼价指数

1月，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数为239.49，样本的成交均价为44375元/㎡，环比上涨0.2%，同比下降0.5%，较2007年基期上涨139.49%。

1月，蓝筹租金指数为154.24，样本的平均租金为161元/㎡.月，环比上涨0.7%，同比上涨9.4%，较2007年基期上涨54.24%。租金报4.35%，持续小幅回升。

图22：写字楼蓝筹价格及租金走势图

数据来源：美联物业研究中心

图23：写字楼租金走势图

数据来源：美联物业研究中心

商铺市场篇

一手市场

新增供应

1月，临近春节开发商推盘明显降速，供应大幅回落。据统计，1月深圳仅3个新盘取得预售许可，分别位于福田、龙岗和光明，新增供应套数为467套，新增面积为40078.4㎡，供应套数下降68.5%，供应面积下降81.4%，推售套均面积持续上涨。

图24：一手商业新增供应面积（单位：㎡）

数据来源：美联物业研究中心

市场成交

1月，深圳一手商业成交面积为82603.02㎡，环比下降57.2%；成交均价为52060元/㎡，环比下降2.1%。

图25：一手商业成交量价走势图（单位：㎡，元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，1月，罗湖以48262.16㎡的成交面积排名，占全市份额的58.4%；其次为龙岗，成交11219.37㎡，占比13.6%；福田排名第三，成交10749.39㎡，占比13.0%；其他各区占比均在10%以下。

图26：各区一手商业成交面积占比图

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

热点物业成交明细

1月一手商业的主力成交为商务公寓，其中益田御龙华府、恒大珺睿大厦受关注度较高。

二手市场

市场成交

1月，二手商业的成交面积为17481.08㎡，环比下降3.2%，同比下降28.5%，近期成交震荡走低。

图28：二手商业成交量走势图（单位：㎡）

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，12月，宝安成交7060.81㎡，占全市份额40.4%；其次为龙岗成交3242.78㎡，占比18.6%；排名第三的是福田，成交2625.25㎡，占比15.0%。整体来看，原关外区域成交占比持续上涨。

图29：各区二手商业成交面积占比图

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

商铺蓝筹楼价指数

1月，美联物业（深圳）二手商铺蓝筹价格指数为180.59，录得样本均价为155204元/㎡，环比上涨1.4%，较2010年基期上涨80.59%。同期美联物业二手商铺租金指数为158.01，录得样本的平均租金为1132元/㎡，环比上涨0.2%，较2010年基期上涨58.01%。

图30：二手商铺蓝筹租金及价格走势

数据来源：美联物业研究中心

二手商铺租金为8.75%，较上月下降0.11%。1月二手商铺蓝筹租价和蓝筹价格持续小幅回升，整体微调。

图31：二手商铺蓝筹租金

数据来源：美联物业研究中心

热点商圈市况

据美联物业研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，1月各商圈租金整体走势基本向上，整体均租略微上涨，为1132元/㎡.月。

图32：各热点商圈租金情况对比（单位：元/㎡.月）

数据来源：美联物业研究中心

备注：从2014年7月起，我们将以美联物业研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（购物中心首层、商业街街铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价做出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。

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