房产税扩征或起步 深圳北京试点的可能性加大

据接近发改委财政金融司的人士介绍，部分城市推进房产税改革的条件已经成熟，相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进。2011年，如果房价继续大幅上涨，房产税试点很可能推出。

房产税能让房价降下来吗？

"9·29新政"后，明确提出将"加快房地产税改革试点推进工作，并推广到"；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。"现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。"工商联房地产商会会长聂梅生表示。

据了解，明年有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。上海市已建立房屋状况信息，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。

房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。

知情人士透露，对于征税对象的甄别，主动权将交给地方。地方建设主管部门将以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方政府划定辖区内的免征面积，而后上报相关主管部门批准并备案。

建设部一位官员表示，如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，目前的设计中，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则，当然，这一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋权属情况。

除了房产税以外，加息也被认为是遏制房价上涨的猛药。今年央行已连续两次加息，五年期以上的贷款利率已经由年初的5.94%上调至6.4%。虽然两次加息幅度不大，不过对于房贷按揭者来说月供却增加了不少。经过两次加息，贷款利率仍打七折为4.48%，每月月供则为5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣减少的因素，每月增加的按揭额更大。

摩根士丹利表示，中国央行或许在明年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的机率也将上升。加息有助于缩小负利率，让公众买房的愿望降低，同时增加了开发商和客的资金成本。

房产税改革欲征新税 与地方政府产生分歧

据重庆晚报，对居民自住房屋征收房产税，这一贯穿2010年全年的政策悬念至今仍未现形。

房产税目标主要是调控房价还是筹集收入？“借道”现有税种还是开征新税？土地、住房、财税等部门权责如何协调？当地方将房产税试点的申请提交国务院，现实的矛盾和冲突便浮出水面。

此前，各地对居民自住房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。这一方案无需开设新税种，只需修改现行《房产税暂行条例 》即可。而财政部和国家税务总局依然坚持改革初期确定的整合现有税种、开征新税的思路。

“修旧”还是“立新”

房产税在中国并非新税种，1986年10月即在城市、县城等按年征收。当时出台的《房产税暂行条例》规定，对个人非营业用的房产免征。目前拟议的房产税改革，就是将征税对象扩大至个人非营业用房产。

财政金融学院教授安体富 对记者表示，要对个人住宅征收房产税，简单的方法就是修改《房产税暂行条例》，取消规定。

这一方案，在政府强调税收调控楼市的背景下提出，因为无需开设新税，不涉及立法程序，被认为是推进改革的“捷径”。

不过，一位接近财政部和国家税务总局的告诉记者，目前两部委已经达成一致，整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种房地产税 。这和地方上报的试点方案并不一致。

值得注意的是，近期官方对房产税的表态悄然发生了变化。2010年10月27日，新华社授权发布《中共关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，其中涉及房产税的表述是“研究推进房地产税改革”。这与去年9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革试点工作，并推广到”，明显不同。

地方想法不太同

“一些房价涨幅很高的城市，担心改革会影响当地的楼市。”一位参与地方改革研究的表示，地方上报房产税试点方案，实际的覆盖面很窄，仅仅是针对少数房产。

如今，多数社会公众的理解，政府对居民住房征税的目的是要压低房价。的确，这是政府推进房地产税 改革过程中衍生出来的目标之一。而这一政府默认、社会公众一度渴盼的目标，恰恰是地方政府很大的担忧。

将税制改革和宏观调控结合起来，这是财税部门推进税制改革的一项原则，也得到了国务院的认可。房地产税收的改革，更是将改革和调控相结合的原则发挥到了。

决定对居民住房征税，主要目标是完善分税制，给地方以稳定收入来源。但社会公众却误认为，目前政府推进的房地产税改革，其目标就是为了压低房价。因为对住房征税并不能确定必然会带来房价下降。相反，税收增加会导致成本上升，这就难免影响终价格。所以，2010年上半年以来，政府开始刻意弱化公众用税收调控房价的期望，开始强调房地产税并非针对房地产市场，而是完善税制改革，为地方提供稳定的财源。

安体富 告诉记者，土地、房产都是不断的，房产税对地方政府是一个稳定的不断增长的收入来源，长远看这个方向并没错。但是，这一税种涉及到千家万户，有地方政府担心，先行试点会导致市民的抵触。

目前，丰厚的土地出让收入 ，以及逐年上升的房地产交易环节税收，让地方政府尝到了甜头，在保有环节征税的积极性因此大打折扣。

卖地收入京沪争冠

央企外资楼市狂欢

继上海、杭州之后，北京在2010年已经成为土地收入破千亿的国内城市，很可能在1500亿元的水平线上，力压上海成为新的卖地。

统计显示，2010年，上海全年的土地拍卖将超过1500亿元。2009年，上海土地收入达到1024亿元。2008年，该项收入仅为419亿元。按照所售地块规划，用于商品住宅的平均楼面地价 达到10574元/平方米，同比上涨46%。

虽然拥有如此惊人的增幅，但上海却并非土地收入的城市。根据北京市土地整理储备的统计数据，截至2010年12月23日，2010年北京土地市场 成交的经营性用地和工业用地共计252块，土地出让金累计1517亿元。

在地产央企林立的北京，抱团拿地的现象明显。一个典型的例子是受关注的CBD中服地块争夺战役。中服六幅地块终的斩获者中，除了中信集团、民生银行系独自拿地外，其他四幅地块均由联合体竞得。拿到Z14地块的联合竞标体中，竟囊括了包括玖龙纸业、正大置地等11家公司。

央企和大型金融机构在2010年仍然延续了强势拿地的劲头。而以和黄、新鸿基、瑞安、汤臣、凯德为首的港台房鳄，则一直秉承低调力拼重磅地块的理念。

一线城市商业土地市场的大洗牌，似乎昭示着纯粹的房地产商品市场 ，已经由全民时代，变为大佬们狂欢的舞台。